Définition : La Surface Habitable (SHAB) est la somme des surfaces de plancher des pièces d’un logement destinées à l’usage exclusif et permanent des occupants, après déduction de certaines surfaces non prises en compte telles que les murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les surfaces de moins de 1,80 mètre de hauteur.

Explication : La Surface Habitable est une mesure importante dans le domaine de l’immobilier et de la construction, car elle permet d’évaluer l’espace réellement utilisable par les occupants d’un logement. Elle est utilisée pour les diagnostics immobiliers, les calculs de loyers, les transactions immobilières, et pour le respect des réglementations en matière de logement.

  1. Calcul de la Surface Habitable :

    • Inclut :
      • Pièces de Vie : Séjour, chambres, salon, bureau, etc.
      • Cuisine : Espace cuisine utilisable.
      • Salles de Bain et WC : Surfaces de ces pièces prises en compte si elles sont accessibles et utilisables.
      • Placards : Placards intégrés et accessibles.
    • Exclut :
      • Murs et Cloisons : Épaisseur des murs et cloisons intérieurs.
      • Escaliers : Surfaces occupées par les escaliers et leurs trémies.
      • Gaines et Embrasures : Espaces occupés par les gaines techniques et les embrasures de portes et de fenêtres.
      • Surfaces de Moins de 1,80 mètre : Parties de la pièce où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.
      • Annexes : Caves, sous-sols, garages, terrasses, balcons, loggias, vérandas non chauffées, etc.

  2. Normes et Réglementations :

    • Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) : En France, la Surface Habitable est définie par l’article R.111-2 du CCH.
    • Règlementation Thermique (RT) : La Surface Habitable est utilisée dans les calculs de performance énergétique des bâtiments.

  3. Utilisation de la Surface Habitable :

    • Transactions Immobilières : Indication de la SHAB dans les annonces immobilières pour donner une idée précise de l’espace disponible.
    • Calcul des Loyers : Utilisée pour calculer le loyer d’un bien immobilier en fonction de la surface habitable disponible.
    • Diagnostics Immobiliers : Evaluation de la SHAB lors des diagnostics de performance énergétique (DPE) et des états des lieux.
    • Conformité aux Normes : Assurer que les logements respectent les normes minimales de surface habitable, par exemple pour l’obtention d’un permis de construire ou d’un prêt immobilier.

  4. Différence entre Surface Habitable et Surface de Plancher :

    • Surface Habitable :
      • Définition : Inclut les surfaces des pièces à vivre, exclut murs, cloisons, escaliers, gaines et surfaces de moins de 1,80 mètre.
      • Utilisation : Evaluation de l’espace utilisable par les occupants.
    • Surface de Plancher :
      • Définition : Mesure des surfaces de plancher construites, y compris les murs, mais excluant certaines surfaces techniques.
      • Utilisation : Utilisée pour les calculs de droits à construire, taxes d’aménagement et certains diagnostics techniques.

  5. Exemples de Calcul :

    • Appartement T2 :
      • Séjour : 20 m²
      • Chambre : 12 m²
      • Cuisine : 8 m²
      • Salle de Bain : 5 m²
      • Total SHAB : 45 m² (en excluant les murs, cloisons, gaines, etc.)
    • Maison Individuelle :
      • Séjour : 30 m²
      • Chambres (3) : 15 m², 12 m², 10 m²
      • Cuisine : 10 m²
      • Salle de Bain : 8 m²
      • Placards : 5 m²
      • Total SHAB : 90 m² (en excluant les surfaces de moins de 1,80 mètre, escaliers, etc.)

  6. Points à Vérifier :

    • Hauteur Sous Plafond : S’assurer que les pièces ont une hauteur sous plafond suffisante pour être incluses dans la SHAB.
    • Surfaces Non Comptabilisées : Vérifier que les surfaces non comptabilisées (caves, garages, balcons) ne sont pas inclues dans le calcul de la SHAB.
    • Exactitude des Mesures : Utiliser des méthodes de mesure précises et conformes aux normes pour déterminer la SHAB.

En conclusion, la Surface Habitable est une mesure essentielle pour évaluer l’espace disponible dans un logement. Elle joue un rôle crucial dans les transactions immobilières, les calculs de loyers, les diagnostics immobiliers et la conformité aux normes de logement. Une compréhension précise de la SHAB et de ses critères de calcul est essentielle pour les professionnels de l’immobilier et les propriétaires.

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