VEFA : questions-réponses

Il existe trois visites : la visite cloisons, la visite de pré-livraison et la visite de réception/livraison.

La visite cloisons vous permettra de vérifier minutieusement que le logement, qui est en cours de construction, est bien conforme à ce qui vous a été vendu : taille et positionnement des pièces, hauteur sous plafond, positionnement des arrivées d’eau et des prises électriques, mais aussi la ventilation, les cloisons séparatives non porteuses et le second œuvre si vous faites cette visite au moment de l’achèvement de la construction. 

Enfin, vous pouvez également faire venir votre cuisiniste afin de préparer avec lui les prochaines installations.

Oui cette visite est obligatoire en VEFA. Voir le lien ci-après : https://checkmy-house.fr/2021/07/22/vefa-est-ce-que-la-visite-cloison-est-obligatoire/

Si de légères anomalies sont constatées à l’occasion de la visite cloison, le promoteur pourra alors de lui-même les corriger avant la livraison. Au-delà d’une vingtaine de centimètres d’écart pour la pose d’une cloison, il est nécessaire de le faire remarquer pour que cela corresponde alors à la notice technique du logement neuf. 

Une visite de pré livraison est organisée environ 1 mois avant la date de la livraison de l’appartement. L’objectif est de faire un premier état des lieux de votre appartement neuf afin d’identifier les désordres éventuels que le promoteur doit rectifier avant la réception de votre logement. Normalement, les équipes du promoteur se chargent de lever un maximum de réserves soulevées lors de cette visite de pré livraison.

Cette visite est obligatoire, les promotions l’organise systématiquement pour que vous puissiez examiner votre futur logement neuf au stade final et, le cas échéant, signaler en amont les défauts qui devront être corrigés avant la livraison. Voir lien ci-après : https://checkmy-house.fr/2021/07/22/vefa-est-ce-que-la-visite-pre-livraison-est-obligatoire/

Le vendeur, en sa qualité de maître d’ouvrage, effectue la « réception des travaux » ou « réception expresse » de la construction avec les entreprises. Cette étape a lieu avant la livraison du bien. Un procès-verbal est alors établi dans lequel sont consignés toutes les malfaçons et tous les défauts apparents.

Si des réserves ont été émises par le promoteur, ce dernier peut demander au maître d’ouvrage, dans un délai fixé, de reprendre les travaux afin de remédier aux réserves qui ont été consignées.

La date de réception des travaux ne doit pas être confondue avec la date de livraison, date à laquelle le futur propriétaire reçoit les clés du logement acquis en VEFA. La réception des travaux intervient en amont. Seuls le promoteur et les entreprises en charge de la construction du bien y participent.

La date de réception des travaux a toutefois son importance pour l’acquéreur final du bien. Elle sert de point de départ à la garantie de parfait achèvement et aux garanties biennale et décennale. Des garanties très importantes en cas de malfaçons (lire plus bas).

Lorsqu’ aucun procès-verbal n’est établi entre l’entreprise et le maître d’ouvrage, la réception peut toutefois être considérée comme une réception tacite. C’est un mode de réception issu de la jurisprudence. Les juges cherchent à savoir si le maître d’ouvrage a manifesté une volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage. Parmi les éléments retenus pour savoir s’il y a bien eu réception tacite de l’ouvrage, il y a le paiement du prix, l’absence de réserves importantes, la prise de possession de l’ouvrage.

La livraison du bien acquis en VEFA se traduit par la visite et la remise des clés, l’acheteur devient pleinement propriétaire du logement. Lors de cette livraison, il est conseillé de demander la copie du procès-verbal de réception des travaux.

Durant la livraison, le futur propriétaire peut inspecter le logement pour vérifier sa conformité avec le contrat de vente et émettre des réserves. Les malfaçons sont alors consignées par procès-verbal.

En cas de soucis constatés ultérieurement, l’acquéreur peut encore agir. Il dispose d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés pour peaufiner son état des lieux, lister les anomalies (vices apparents) et les faire remonter au promoteur. Celles-ci doivent être réparées dans un délai d’un an. A défaut, le tribunal peut être saisi avant l’expiration de ce délai pour l’annulation du contrat de vente ou la diminution du prix.

Selon le service public dont voici le lien, (Articles : effets de la livraison au jour de la visite) vous  pouvez vous faire assister d’un professionnel du bâtiment le jour de cette visite (par exemple, un expert en bâtiment) pour constater la conformité du logement. ici, le lien d’un article d’un promoteur « Groupe Carrere » où il est bien stipulé le droit à l’assistance.

De plus, cette intervention de l’expert lors de la livraison ne vous privera pas des 30 jours de délais pendant lesquels vous pouvez encore émettre des réserves au vendeur. Ce qui n’est pas évidemment le cas dans le cadre du CCMI, qui en outre rend impossible l’émission de réserves ultérieures si vous êtes assisté par un professionnel le jour de la réception.

Consignez les derniers 5% du prix jusqu’à la remise en état. En faisant le tour du propriétaire, vous constatez que la baignoire a été remplacée par une douche, la porte-fenêtre par une fenêtre standard et qu’une porte s’ouvre dans le mauvais sens… La présence de ces graves défauts de conformité vous donne le droit de consigner (c’est-à-dire de ne pas payer) le solde du prix de vente, à savoir les derniers 5%, auprès d’un séquestre (huissier, notaire ou Caisse des dépôts et consignations). Celui-ci se chargera de garder les fonds jusqu’à ce que le promoteur ait effectué les travaux requis et levé l’ensemble des réserves que vous aurez émises.

Le principe : Une réserve correspond à une restriction apportée sur la bonne exécution de travaux en conformité avec le contrat de louage d’ouvrage qui lie l’acheteur et le constructeur.

Celle-ci peut être de différentes formes et peut prendre la forme d’une imperfection, d’un manque, d’un défaut constructif ou encore d’un non respect de la réglementation.

Et bien non ! Nos assistances sont réalisées par des experts en bâtiment certifiés. Nos experts sont des sachants. 

Lors d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), en tant qu’acheteur vous êtes protégé en cas de défaut ou malfaçon. Vous disposez d’un an après la livraison du bien pour les signaler via la garantie de parfait-achèvement, et jusqu’à dix ans grâce à l’assurance dommages-ouvrage.

Le constructeur a alors l’obligation de prendre en charge les travaux de réparation. Il faut parfois en passer par une procédure judiciaire pour l’y contraindre. Dans le cas d’une contestation de la conformité avec les prévisions du contrat, la consignation du solde du prix de vente est une sécurité pour l’acheteur. La somme consignée peut être utilisée pour obliger le vendeur à effectuer les travaux non réalisés, à la suite d’une décision de justice. Mais c’est aussi une garantie pour le vendeur, le temps qu’il répare les défauts. L’argent est en effet confié à un tiers de confiance, solvable et neutre.

Avant la remise des clés, la visite de pré-livraison est l’occasion de dresser l’état des lieux. C’est le moment de constater et d’évaluer si les travaux sont en conformité avec les prévisions du contrat de construction. Vous pouvez signaler les désordres apparents dans le procès-verbal de réception, dès l’achèvement des travaux, et exiger du vendeur la reprise de ces défauts. Vous émettez des réserves sur la livraison de votre bien ? Vous pouvez consigner le solde du prix de vente sur un compte ouvert au nom du vendeur, par l’acquéreur ou son mandataire.

La démarche à suivre :

1. téléchargez, complétez et envoyez votre dossier composé de la déclaration de consignation et des pièces justificatives ;
2. une fois votre dossier pris en charge par notre équipe, vous recevrez par mail  ou par courrier (selon votre choix) les coordonnées bancaires pour effectuer le virement de la somme à consigner. Où envoyer votre dossier pour consigner. 

Et après ? Vous recevrez votre justificatif de consignation

Après enregistrement du solde du prix de vente, vous recevrez par courrier le récépissé de la déclaration de consignation. Ce justificatif, complété et visé par la Caisse des Dépôts, est à conserver précieusement. Il vous sera demandé lors de la déconsignation.

Comment récupérer le solde du prix de vente ?

• Les réserves sont levées. C’est le constructeur qui réalise les travaux, ses ayants droit ou son mandataire qui peuvent déconsigner le solde du prix de vente ;
• Les réserves ne sont pas levées et le litige n’est pas réglé. C’est le maître d’ouvrage, ses ayants droit ou son mandataire qui déconsignent la somme.

La démarche à suivre :

1. effectuez la demande par courrier simple. Où envoyer votre dossier pour déconsigner.
2. téléchargez les pièces justificatives et les joindre au dossier.

Si vous n’arrivez pas à tomber d’accord, demandez au président du tribunal de grande instance (TGI) d’en désigner un en procédure d’urgence. 

Le vendeur peut aussi tenter de vous faire plier en refusant de vous donner les clés si le solde n’est pas payé sur-le-champ. Ne vous laissez pas embobiner. « C’est illégal, confirme maître Delas, avocat spécialisé en droit de la construction. Dans ce cas, il faut établir un constat d’huissier et saisir le juge des référés. » Enfin, si le promoteur refuse de faire les travaux, vous devrez saisir les tribunaux avant que n’expire la garantie de parfait achèvement, soit dans les douze mois suivant la livraison.

Il est, dans ce cas, important de rappeler au vendeur qu’il ne peut refuser de livrer l’immeuble vendu malgré la consignation. En effet, cela conduirait le promoteur à exiger un paiement anticipé, l’exposant aux sanctions de l’article L 263-1 du code de la construction et de l’habitation qui fait de cette exigence un délit correctionnel. En cas de refus abusif, il convient de saisir le juge des référés.

Selon la Cour de cassation, cette consignation vaut paiement. En conséquence, l’acquéreur qui décide de consigner le solde du prix restant de vente ne peut être considéré en défaut de paiement ; le vendeur n’est donc pas légitime à demander la résolution de la vente (Cass. Civ 3, 06/05/2015 n°14-13032).

1 – La garantie des vices apparents ou défauts de conformité apparents

2 – La garantie de parfait achèvement

3 – La garantie biennale

4 – La garantie décennale

Dès lors qu’un contrat définitif de VEFA est conclu, une garantie doit figurer sur le contrat : la garantie des vices apparents.

L’étendue de la garantie des vices apparents

La réception permet à l’acquéreur de vérifier la qualité du bien immobilier et d’exiger des corrections ou réparations si les travaux ne sont pas conformes à ce qui était précisé sur le contrat initial. Le procès-verbal de réception doit être assorti de réserves, telles que définies ci-dessus.

L’article 1642-1 du Code civil dispose que « le vendeur d’immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ».

De même, l’alinéa 2 de l’article 1648 du Code civil précise que l’action en justice doit être introduite dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents (c’est-à-dire suite au délai d’un mois après la prise de possession du bien par l’acquéreur). A défaut, l’acquéreur ne pourra plus agir en justice à ce sujet.

L’acquéreur devra donc, en cas de défauts apparents, les signaler lors de sa prise de possession du bien immobilier et respecter le délai d’un mois qui lui est accordé.

Durant le mois qui suit la remise des clés, l’acquéreur à la possibilité d’émettre des réserves en cas de vices apparents (malfaçons, vices cachés, défauts de construction). Au delà d’un mois, si le vice était apparent dès la livraison et qu’aucune réserve n’a été émise alors la garantie ne pourra plus être invoquée.

Cette garantie couvre donc tous les vices (prises électriques défectueuses par exemple). On peut donc affirmer que durant le mois suivant la livraison, la garantie des vices apparents fait perdre tout intérêt à la GPA.

Cette signalisation au vendeur peut se faire par courrier recommandé avec accusé de réception, et il convient de définir avec lui, le délai pour lever les réserves.

En cas de non exécution, le vendeur peut voir sa responsabilité engagée et l’acquéreur pourra saisir le tribunal judiciaire.

Selon article 1792 -6 du code civil, la garantie de parfait achèvement vous protège dès la réception des travaux de votre programme immobilier neuf – qui s’effectue entre le constructeur et le promoteur – pendant une durée d’un an. Elle permet de réparer tous les désordres se manifestant durant la première année, sauf en cas de preuve de l’usure normale ou d’un défaut d’entretien. Elle peut par exemple concerner un robinet qui fuit, un volet roulant qui ne fonctionne pas… Cette garantie est la seule qui relève du constructeur et non du promoteur immobilier. Dans le cadre de la garantie de parfait achèvement est également prévue une garantie d’isolation phonique. Pendant 12 mois après la prise de possession du bien immobilier en VEFA, l’acquéreur est couvert contre les nuisances sonores telles que définies et encadrées par l’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation (version consolidée au 17 septembre 2019)*.

Aussi appelée « garantie de bon fonctionnement », elle couvre la réparation et le remplacement des équipements dissociables de la construction de votre programme immobilier neuf, c’est à dire tout élément pouvant être démonté sans « détérioration du support » tels que les portes et volets, les robinetteries, les prises et interrupteurs… Elle peut être activée pendant 2 ans après la livraison de votre logement neuf.

Cette garantie obligatoire est valable pendant 10 ans après la livraison de la résidence. Elle vous protège contre les dommages engendrant l’impropriété à destination. Cela concerne, entre autres, le clos et le couvert, la solidité de l’ouvrage et la garantie de la sécurité des personnes.

Comme l’a affirmé la jurisprudence, pèse sur l’entrepreneur, une obligation de résultat pour la réalisation des travaux. Il doit, à cet effet, respecter les conditions contractuellement convenues avec le maître de l’ouvrage (C.cass., Civ. 3ème, n°14-17.198, 16 juin 2015). Il doit donc réparer les désordres signalés au titre des garanties.

Pendant délai des garanties légales, l’acquéreur peut engager la responsabilité contractuelle du promoteur qui est présumée, comme l’affirme les articles 1792 et suivants du Code civil. L’acquéreur doit donc démontrer la présence de désordres et leurs liens avec les travaux pour lesquels le promoteur s’était initialement engagé. Il ne lui sera pas nécessaire de prouver la faute de ce dernier.  La Cour de cassation a affirmé qu’en raison de la présence de désordres réservés (l’acquéreur avait signalé des désordres pendant le délai de la garantie de parfait achèvement), la demande de réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun était recevable, sans devoir apporter la preuve de la faute de l’entrepreneur (C. cass., Civ. 3ème, 15-29.420, 2 février 2017).

Une fois le délai des garanties passés, le vendeur (promoteur en VEFA) et l’entrepreneur ne peuvent plus voir leur responsabilité engagée. En effet, par sa négligence, l’acquéreur n’a pas signalé les vices apparents ou non apparents, et est donc privé de tout recours automatique. Toutefois, pendant 10 ans, il conserve la possibilité d’engager la responsabilité contractuelle de droit commun du promoteur notamment pour des cas de vices ou dommages résultant d’une faute.

Des conditions doivent toutefois être respectées. En effet, il devra prouver, au titre du contrat initialement conclu, le dommage subi, la faute du promoteur et le lien de causalité entre le dommage et la faute.

L’article 1792-4-3 du Code civil prévoit que le délai de prescription de la responsabilité contractuelle de droit commun est de dix ans à compter de la réception de travaux. Tandis que pour les désordres apparus avant la réception le délai de prescription est de cinq ans (pour des cas de dol).

La Cour de cassation a d’ailleurs précisé que lorsqu’un dommage relève d’une des trois garanties légales, l’acquéreur ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur ou promoteur. Il devra agir sur le fondement de la garantie légale concernée (C.cass., Civ. 3ème, n°86-17.824, 13 avril 1988).

Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), la livraison des parties communes est une étape essentielle. Il est donc fortement conseillé de débuter la visite de réception par les parties communes de l’immeuble neuf, afin de vérifier que les éléments essentiels (boîte aux lettres, interphone, escaliers, portes de garage, pompe de relevage, VMC à double flux, etc.) sont bien conformes à ce qui était prévu dans le contrat. Si elle est très importante, cette étape est pourtant souvent perçue comme une simple formalité par les acheteurs immobiliers, qui préfèrent généralement se concentrer sur les parties privatives, c’est-à-dire sur leur appartement neuf en lui-même. Cela s’explique notamment par le fait que les parties communes des logements construits de nos jours intègrent des éléments de plus en plus nombreux et complexes, qui nécessitent des connaissances techniques et juridiques assez pointues pour en vérifier le bon fonctionnement.

C’est le syndic élu par la première assemblée générale des copropriétaires qui devra procéder à l’état des lieux des parties communes de l’immeuble.

Téléchargez le guide suivant :

Copropriete_ neuve_Comment_prendre_livraison_des_parties_communes _11.06.13

Lors de la livraison de l’immeuble neuf, il n’appartient pas à l’acheteur d’émettre des réserves sur les parties communes, même en cas d’anomalies détectées : la signature de l’acte de livraison des parties communes est le rôle du syndicat de copropriété provisoire. Cependant, pour éviter que le syndic ne commette des oublis, qui pourraient ensuite vous coûter très cher, il est indispensable que l’assistance technique d’un expert en bâtiment ou d’un bureau d’études spécialisé dans la livraison des parties communes, soit votée au cours de la première assemblée générale, organisée par le promoteur immobilier. L’assistance de ces experts est essentielle puisque ce sont les seuls qui pourront effectuer de manière précise les vérifications essentielles dans les parties communes. En présence de points litigieux (réserves) constatés par les experts, le syndic pourra les transmettre au promoteur immobilier et exiger qu’ils soient retranscrits sur le procès-verbal de livraison. Cela permettra de prévenir d’éventuels contentieux en faisant jouer la garantie de parfait achèvement.

Le procès-verbal (PV) de réception comprend des dates limites de levée des réserves, obligeant le promoteur à régler les points litigieux dans un délai maximum d’un an. Si rien n’a été fait à l’expiration de ce délai, il convient que le syndic de copropriété mette en demeure le promoteur immobilier de lever ces réserves. Le syndic doit fixer plusieurs propositions de rendez-vous au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Sans réponse de sa part sous un délai d’un mois, il devra mettre le promoteur en demeure, en lui signifiant qu’en l’absence de réponse, il l’assignera devant la justice en demandant la levée des réserves sous astreinte financière. Néanmoins, pour que le syndic puisse assigner en justice le promoteur, il faut qu’une résolution soit votée lors de la 1re assemblée générale : celle-ci devra autoriser le syndic à engager une procédure judiciaire contre le promoteur pour la levée des réserves des parties communes, si celles-ci n’ont pas été levées aux dates d’échéances fixées dans le PV de réception. À défaut, le rapport de l’expert en bâtiment ou du bureau d’études spécialisé, pourra être utilisé pour appuyer un recours judiciaire.

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