Qu'est ce qu'un vice caché immobilier ?

Vous avez acquis un bien immobilier qui présente un défaut ? La garantie contre les vices cachés pourrait être votre alliée. Qu’entend-on par vice caché ? Dans quelles circonstances cette garantie est-elle applicable ? Quels sont vos droits si un vice caché est avéré ? Laissez-nous vous éclairer.

Les vices cachés dans l’immobilier l’article 1641 du code civil: « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Qu'est-ce qui est considéré comme un vice caché ?

Expertise vices cachés immobilier

Pour être considéré comme un vice caché, le défaut doit être « grave » et être antérieur à la vente.

Le vice caché n’est pas forcement un vice dissimulé par le vendeur mais plutôt un défaut qui n’était pas apparent/visible lors des visites.

Un défaut peut donc être considéré comme un vice caché, même si le vendeur n’en avait pas connaissance.

Pour prouver qu’il s’agit bien d’un vice caché, il vous faudra faire réaliser une expertise sur ces défauts constatés. Nos experts en vices cachés vous confirmeront ou non si ces défauts peuvent être considérés comme tels.

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Vous avez acheté un bien immobilier et vous pensez être victime de vices cachés ?

Les étapes d’une expertise vices cachés immobilier

  1.  Identifier le vice caché : il est nécessaire de déterminer où se situe le désordre.
  2. Confirmer qu’il s’agit bien d’un vice : faire expertiser le vice caché par notre expert en bâtiment certifié. Notre expertise vices cachés immobilier vous confirmera ou non si celui-ci en est un.
  3. Prendre des mesures conservatoires : Il s’agit bien d’un vice et nécessite d’activer la garantie en vice caché immobilier à l’encontre du vendeur. Ces mesures vous permettent d’éviter des dommages supplémentaires (ex : protection de la toiture). Attention, nous ne parlons pas de réparations car vous ne pourrez plus prouver le vice et activer la garantie des vices cachés.
  4. Informer le vendeur : nous identifions tous les acteurs pouvant être responsables. Notre expert va dans un premier temps entamer une négociation à l’amiable. Notre rapport d’expertise nous servira lors de cette médiation. L’expert en charge du dossier vous accompagnera et mènera cette médiation.
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L’assignation en vices cachés :

Si aucun accord n’a été trouvé, une assignation en justice s’imposera, notre rapport d’expertise sera versé au dossier pour étayer votre demande. 

( Contactez un avocat en droit de la construction).

Faites appel à notre expert vices cachés

Le recours en vices cachés immobilier: la garantie des vices cachés

Les articles 1641 et suivants du Code civil permettent à l’acheteur d’un produit, sur le fondement de la garantie des vices cachés, de se faire rembourser totalement ou partiellement en cas de défaut caché plus communément appelé vice caché.

Vous pourrez donc, si notre expertise le confirme, avoir 2 possibilités:

  • Soit restituer le bien et demander son remboursement,
  • Soit garder le bien et exiger (toujours par lettre recommandée avec accusé de réception) une diminution du prix.

En plus des garanties légales, vous êtes en droit de réclamer des dommages et intérêts si le vice caché vous a porté préjudice.

Les vices cachés qui rendent le logement impropre à l'habitation

Dégâts provoqués par les termites.

Absence d’eau courante.

Dalle de béton fissurée.

Défaut d’homogénéité du carrelage.

Humidité et défaut d’étanchéité.

Caractère inondable d’une maison.

Fondations défectueuses.

Présence de mérules…

Les recours contre le vendeur

L’acheteur dispose d’un délai légal de : 

  • Vous avez 2 ans à partir de la découverte du défaut pour mettre en œuvre la garantie légale des vices cachés. Et ce, dans la limite de 20 ans après l’achat (c’est à dire à compter du jour de la vente).

Les solutions : 

  • Un accord amiable.
  • Une procédure devant le tribunal de grande instance (TGI).

Quels résultats ?

  • Annulation de la transaction immobilière ou indemnité.
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Expertise vices cachés immobilier

Clause d’exonération des vices cachés

Il est important de noter que les vendeurs de propriétés anciennes (âgées de plus de 10 ans) bénéficient souvent d’une clause les exonérant de garantie pour les vices cachés. Dans la plupart des transactions, le contrat stipule que le vendeur n’est pas responsable des défauts non apparents. L’achat est effectué en considérant l’état du bien tel qu’observé par l’acheteur lors des visites. De ce fait, l’acheteur ne peut réclamer de dédommagements. Cependant, ces clauses ne s’appliquent que si le vendeur est de bonne foi et n’est pas un professionnel de la vente. Ces dispositions visent à instaurer une relation de confiance entre les deux parties, minimisant les éventuels litiges post-vente. À préciser, un vice caché n’est pas un défaut intentionnellement dissimulé, mais plutôt un défaut non visible à l’achat. Et, avec le processus de vente durant généralement trois mois, cette période est jugée suffisante pour connaître l’état réel du bien.

Droits de l’acheteur et démarches à suivre

L’acheteur n’est pas sans recours face à un vice caché, même en présence d’une clause d’exonération. Il peut se prévaloir de ses droits en engageant une action en justice dans les deux ans suivant la découverte du défaut. Pour ce faire, il doit prouver l’existence du vice et établir la mauvaise foi du vendeur avec des preuves et attestations pertinentes. Il est judicieux de consulter des experts avant d’entamer des réparations et de régler le différend. L’achat d’un bien immobilier ancien est désormais moins risqué grâce aux différents diagnostics requis par les vendeurs (énergie, amiante, plomb, etc.). Les réglementations récentes renforcent la protection des acheteurs, comme avec l’introduction du carnet d’information du logement en 2023, qui regroupe toutes les données utiles sur la maintenance éco-responsable du logement. Cependant, des imprévus peuvent survenir. Il est donc essentiel pour l’acheteur de scrupuleusement évaluer la propriété avant l’acquisition.

Droits de l'acheteur et démarches à suivre
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10 questions réponses sur les vices cachés en immobilier

1. Quelle est la définition d’un vice caché dans le domaine immobilier ?

Un vice caché est un défaut non visible au moment de l’achat d’une propriété immobilière, qui peut nuire à son utilisation ou diminuer sa valeur de manière significative. Ce défaut doit être indétectable lors d’une inspection standard avant l’achat pour être considéré comme « caché ».

2. Quelles sont les options de l’acheteur lorsqu’un vice caché est découvert ?

En cas de découverte d’un vice caché, l’acheteur a plusieurs recours : il peut soit annuler la vente et obtenir un remboursement complet, soit négocier une réduction du prix en fonction de la nature du défaut, soit demander une réparation ou un remplacement. Dans certains cas, il est également possible de réclamer des dommages-intérêts pour compenser les pertes subies.

3. Quel est le délai dont dispose l’acheteur pour intenter une action en garantie des vices cachés ?

L’acheteur doit agir dans les deux ans qui suivent la découverte du vice caché. En outre, il existe un délai butoir de 20 ans à partir de la date de la vente pour exercer ce droit, même si la découverte du vice intervient beaucoup plus tard.

4. Le vendeur peut-il inclure une clause d’exonération de garantie pour les vices cachés ?

Oui, le vendeur a la possibilité d’insérer une clause d’exonération dans le contrat de vente. Toutefois, cette clause ne s’applique pas en cas de défauts liés à la structure du bâtiment, où la responsabilité peut être imputée au constructeur et bénéficier d’une garantie décennale.

5. Quels moyens de défense le vendeur peut-il invoquer face à une réclamation pour vice caché ?

Le vendeur peut s’opposer à la demande en contestant l’existence du défaut, sa gravité, ou encore son antériorité par rapport à la vente. Il peut également arguer que l’acheteur, en tant que professionnel, aurait dû connaître le vice, ou invoquer un cas de force majeure.

6. L’acheteur a-t-il des obligations de vérification avant l’achat ?

Oui, il est essentiel que l’acheteur prenne toutes les mesures nécessaires pour inspecter le bien immobilier avant l’achat. S’il ne signale pas de réserves sur un défaut apparent, il sera considéré comme ayant accepté le bien en l’état, ce qui peut limiter ses recours ultérieurs.

7. Comment l’acheteur peut-il prouver l’existence d’un vice caché ?

La preuve du vice caché peut être apportée par divers moyens, tels que des correspondances entre les parties ou une expertise contradictoire, qui est souvent nécessaire, notamment dans les litiges liés à des aspects techniques du bien immobilier.

8. Quels frais le vendeur doit-il couvrir en cas de vice caché ?

Le vendeur doit généralement prendre en charge les coûts de remise en état du bien, le remboursement partiel ou total du prix de vente, et, le cas échéant, les dommages-intérêts. Ceux-ci peuvent inclure les frais de réparation, les pertes d’exploitation et les dommages causés par le vice.

9. Que se passe-t-il si un vice caché est découvert longtemps après l’achat ?

La loi impose un délai de prescription de 20 ans à compter de la date de vente pour exercer l’action en garantie des vices cachés. L’acheteur dispose ensuite de deux ans à partir du moment où le vice est effectivement découvert pour intenter une action en justice.

10. La garantie des vices cachés est-elle applicable aux biens immobiliers d’occasion ?

Oui, mais le vice doit présenter une gravité particulière pour déclencher la garantie dans le cas des biens d’occasion, car l’acheteur s’attend à un certain niveau d’usure. Cependant, même avec de la vétusté, le bien doit être capable de remplir les services attendus.

Notre accompagnement en recherche de vices cachés comprend :

Expertise vices cachés immobilier : Dans un premier temps

Phase 1
990€ Pour la recherche d'un vice caché *
  • Analyse des documents.
  • Mise en place d’une stratégie d’actions.
  • Expertise en vue d’une confirmation ou non de vices cachés.
  • Rapport d’expertise.
  • Déplacement inclus.
Je contacte un expert en vices cachés
* Au delà, nous contacter

Expertise pour vices cachés immobilier : Dans un second temps

Phase 2
990€ Pour un vice caché
  • Assistance pour courrier de mise en cause.
  • Accompagnement le jour de la réunion contradictoire.
  • Édition d’une note de synthèse.
  • Déplacement inclus.
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