Une maison est vendue et les acheteurs constatent, après expertise, la présence d’amiante dans les plaques de fibrociment constituant la couverture du bien. Ils assignent les vendeurs en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés. Les vendeurs opposent la clause exonératoire de responsabilité contenue dans l’acte de vente et font valoir que la présence d’amiante ne constitue pas, à elle seule, un vice caché dès lors qu’elle n’empêche pas l’usage de la chose et ne présente pas un danger. Ils s’appuient sur le rapport d’expertise selon lequel le vice invoqué ne rend pas le bien impropre à son usage dans la mesure où l’amiante est confinée notamment à l’intérieur par l’isolation.

Les juges font droit à la demande des acheteurs. Ils jugent que les vendeurs avaient connaissance de la présence d’amiante au moment de la vente et que, par conséquent, la clause exonératoire de responsabilité est inopposable aux acheteurs. Pour eux, si le vice ne rend pas la maison impropre à son usage, dans la mesure où l’amiante est confinée par l’isolation, il en diminue l’usage de manière importante dès lors que des travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou sur la toiture ne pourront pas être entrepris sans que des travaux de désamiantage ne soient engagés. Ils en déduisent que la maison était affectée d’un vice caché lors de la vente diminuant tellement son usage que, s’ils l’avaient connu, les acheteurs n’en auraient donné qu’un moindre prix.

À noter : L’article 1641 du Code civil n’admet la mise en œuvre de la garantie des vices cachés que si le défaut invoqué rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminue tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas procédé à l’achat ou l’aurait fait à moindre prix. L’appréciation du défaut dont est atteint le bien s’effectue au regard de l’utilisation à laquelle celui-ci est normalement destiné. A été qualifié de vice caché la présence d’amiante dans des calorifugeages et des flocages (Cass. 3e civ. 7-10-2009 n° 08-12.920). Jugé, au contraire, que la présence d’amiante dans des plaques de fibrociment en bon état, inaccessible et ne présentant aucun danger ne constitue pas un vice caché (Cass. 3e civ. 16-12-2014 n° 13-17.469). Dans l’arrêt commenté, les juges retiennent l’existence d’un vice caché au motif que la présence d’amiante, bien que confinée par l’isolation, diminue l’usage du bien en raison des travaux futurs programmés et de ceux nécessaires. 

*Source Editions Francis Lefebvre

Quelles sont les étapes ?

• Identifier le vice caché : il est nécessaire de déterminer où se situe le désordre.

• Confirmer qu’il s’agit bien d’un vice : faire expertiser le vice caché par notre expert en bâtiment certifié. Notre expertise vices cachés immobilier vous confirmera ou non si celui-ci en est un.

• Prendre des mesures conservatoires : Il s’agit bien d’un vice et nécessite d’activer la garantie en vice caché immobilier à l’encontre du vendeur. Ces mesures vous permettent d’éviter des dommages supplémentaires (ex : protection de la toiture ). Attention, nous ne parlons pas de réparations car vous ne pourrez plus prouver le vice et activer la garantie des vices cachés.

• Informer le vendeur : nous identifions tous les acteurs pouvant être responsables.  Notre expert va dans un premier temps entamer une négociation à l’amiable. Notre  rapport d’expertise nous servira lors de cette médiation. L’expert en charge du  dossier vous accompagnera et mènera cette médiation.

• L’assignation : Si aucun accord n’a été trouvé, une assignation en justice s’imposera,  notre rapport d’expertise sera versé au dossier pour étayer votre demande.  (contactez un avocat en droit de la construction).