Ce que l’expert examine avant la signature du procès-verbal
Une réception sérieuse commence avant d’entrer dans la première pièce. La maison doit être replacée dans son contexte contractuel. Un défaut de peinture, une menuiserie mal réglée et un écart de dimension n’ont ni la même origine ni la même portée.
Les documents contractuels
L’expert peut comparer les ouvrages accessibles avec les documents disponibles : plans signés, notice descriptive, avenants, éventuelles modifications convenues pendant le chantier et pièces utiles du permis de construire.
Cette comparaison est importante. Une réalisation peut être techniquement fonctionnelle tout en ne correspondant pas à la prestation contractuellement prévue. À l’inverse, une différence visuelle n’est pas automatiquement une non-conformité : elle doit être rapprochée du document applicable.
Le gros œuvre et l’enveloppe accessible
L’examen porte notamment sur les façades, les maçonneries visibles, les sols, les menuiseries extérieures, les seuils, les éléments de toiture observables dans les conditions de sécurité de la visite, les combles lorsqu’ils sont accessibles et le vide sanitaire lorsqu’un accès adapté existe.
L’expert recherche des anomalies observables : fissures, déformations, défauts apparents de mise en œuvre, infiltrations visibles, éléments manquants ou incohérences avec les documents communiqués.
Une fissure n’est pas qualifiée d’évolutive sans historique ou dispositif de suivi. De même, une observation visuelle ne suffit pas toujours à conclure sur la structure. Une étude structurelle ou géotechnique peut être recommandée lorsque la caractérisation du désordre l’exige.
Les pièces, finitions et équipements
À l’intérieur, le contrôle peut concerner les cloisons, revêtements, carrelages, peintures, portes, fenêtres, sanitaires et équipements prévus au contrat.
Lorsque les installations sont alimentées et accessibles, des essais de fonctionnement peuvent être effectués : ouvertures et fermetures, points d’eau, évacuations, prises ou équipements, chauffage et ventilation selon la mission et les conditions de la visite.
Une installation inaccessible ou non alimentée constitue une limite de contrôle. Elle ne doit pas être considérée comme conforme uniquement parce qu’aucun défaut n’a pu être observé.
Réserves, solde de 5 % et délai de huit jours
Le choix d’être accompagné ou non par un professionnel le jour de la réception a une conséquence particulière en CCMI. Cette question mérite d’être anticipée avant le rendez-vous.
Si vous êtes assisté par un professionnel lors de la réception
Lorsque le maître d’ouvrage se fait assister le jour de la réception par un professionnel répondant aux conditions prévues pour cette mission, le délai spécifique de huit jours prévu pour dénoncer certains vices apparents non signalés lors de la réception ne s’applique pas.
Le contrôle réalisé ce jour-là doit donc être particulièrement méthodique. Les anomalies apparentes identifiées doivent être décrites de manière suffisamment précise dans le procès-verbal.
Si des réserves sont formulées, une somme pouvant aller jusqu’à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à leur levée, selon les modalités prévues par le Code de la construction et de l’habitation.
Si vous réceptionnez sans professionnel
Lorsque vous réceptionnez sans l’assistance professionnelle visée par le régime du CCMI, vous disposez de huit jours après la remise des clés consécutive à la réception pour dénoncer, par lettre recommandée avec accusé de réception, les vices apparents qui n’avaient pas été signalés lors du rendez-vous.
Ce délai ne doit pas être confondu avec la garantie de parfait achèvement. Il s’agit d’un mécanisme spécifique relatif aux défauts apparents dans le cadre du CCMI.
L’appel des 95 % n’est pas la réception
Le régime du CCMI prévoit qu’un maximum de 95 % du prix peut être exigé lorsque sont achevés les travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
Ce stade de paiement n’est pas l’acte de réception. Une maison peut avoir atteint un stade contractuel de facturation tout en présentant encore des réserves à formuler.
Ce qui commence à la réception
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception. Elle concerne notamment les désordres mentionnés dans les réserves et ceux révélés après réception puis notifiés dans l’année.
La garantie de bon fonctionnement est d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception pour les éléments d’équipement concernés.
La responsabilité décennale répond à des critères de gravité précis, notamment lorsque le dommage compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination. Le délai applicable est de dix ans à compter de la réception.
À Fontaine, un contrôle local fondé sur le dossier réel de la maison
Une construction située à Fontaine, en Isère, ne doit pas être évaluée à partir d’une généralité appliquée à toute la commune. Les caractéristiques du terrain, les prescriptions du permis, les études réalisées et les choix constructifs sont propres au projet.
Lors de la réception, la première vérification locale utile consiste donc à rapprocher la maison réellement construite des plans autorisés et des documents contractuels. Implantation, aspect extérieur, ouvertures, dimensions ou aménagements doivent être examinés à partir des pièces du dossier, pas d’hypothèses géographiques générales.
La Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) doit également être distinguée de la réception. La DAACT concerne l’achèvement et la conformité des travaux par rapport à l’autorisation d’urbanisme. La réception concerne l’acceptation de l’ouvrage par le maître d’ouvrage. L’une ne remplace donc pas l’autre.
Si une fissuration, un mouvement de sol ou une déformation est observé, la démarche consiste d’abord à caractériser les faits. Une
expertise fissures peut ensuite conduire, selon le contexte, à recommander une étude géotechnique et/ou structurelle avant d’envisager une technique de reprise.
Pré-réception, réception et après-réception : choisir le bon moment
Ces trois moments répondent à des objectifs différents et ne produisent pas les mêmes effets.
La pré-réception
La pré-réception est une visite préparatoire. Elle ne constitue pas la réception juridique. Elle permet d’examiner les ouvrages avant le rendez-vous officiel et de transmettre au constructeur un relevé, une liste ou un compte rendu des points à reprendre.
La présence d’un expert lors d’une visite intermédiaire doit être organisée avec le constructeur : l’expert ne dispose pas d’un droit autonome d’entrée sur le chantier.
Cette visite peut être particulièrement utile lorsque plusieurs finitions restent à reprendre ou lorsque le maître d’ouvrage souhaite disposer de temps pour comparer la construction à ses documents.
La réception
La réception donne lieu à un procès-verbal. Les réserves doivent être descriptives et localisées : pièce concernée, élément observé, nature du défaut ou prestation manquante.
L’expert apporte un avis technique. Il ne se substitue pas au maître d’ouvrage dans sa décision d’accepter l’ouvrage avec ou sans réserves et ne certifie pas, par une simple inspection, toutes les parties cachées de la construction.
Après la réception
Lorsque le maître d’ouvrage a réceptionné sans l’assistance professionnelle visée par le CCMI, une inspection rapidement après la remise des clés peut aider à identifier des défauts apparents pendant le délai légal de huit jours.
Plus tard, un désaccord persistant sur des réserves, une reprise mal exécutée ou un désordre technique peut nécessiter une
expertise amiable contradictoire. Si la question devient juridique ou contentieuse, un avocat détermine la stratégie et assure la défense des intérêts de son client.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers dans différentes situations liées au bâtiment et à la construction : contrôle de maisons neuves, CCMI, fissures, humidité, achat immobilier ou litiges techniques.
Dans le cadre d’une réception de maison, la mission reste technique : examiner les éléments accessibles, comparer les ouvrages aux documents remis, distinguer les constats des hypothèses et aider le maître d’ouvrage à décrire précisément les anomalies.
L’intervention ne remplace ni le constructeur, ni un bureau d’études lorsqu’un calcul ou une investigation spécialisée est nécessaire, ni l’avocat lorsqu’une stratégie juridique doit être définie.
Pour découvrir plus largement le rôle d’un
expert en bâtiment, vous pouvez consulter notre présentation des différentes missions.
Tarifs pour préparer ou contrôler votre réception
Les tarifs de référence sont :
La visite de réception, ou de post-réception, est proposée à 720 € TTC (jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² supplémentaire). La visite de pré-réception, menée juste avant la remise des clés, est au même tarif de 720 € TTC.
Pour un accompagnement sur l’ensemble du chantier, chaque étape a son tarif : fondations 510 €, gros œuvre 590 €, cloisons 550 €, chape 510 €, pré-réception 720 €, réception 720 € (TTC, jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² au-delà). La gestion et le suivi du dossier sur toute la construction reviennent à 450 €, le déplacement de l’expert à 60 € jusqu’à 100 km, rapport et procès-verbal compris.
Une réception sous CCMI concerne une maison individuelle. Le devis permet de préciser la mission en fonction notamment de la surface, des documents disponibles, du stade du chantier et des contrôles demandés.
Vous souhaitez comprendre les différentes visites possibles pendant la construction, de la phase chantier jusqu’à la remise des clés ?
Découvrir notre assistance CCMI.
Questions fréquentes sur la réception CCMI à Fontaine
L’expert peut-il signer le procès-verbal à ma place ?
Pas automatiquement. L’expert intervient pour vous assister techniquement. La réception reste la décision du maître d’ouvrage. Une éventuelle représentation supposerait un mandat adapté dont la portée doit être vérifiée.
Faut-il que l’eau et l’électricité fonctionnent le jour de la réception ?
C’est fortement utile pour tester les équipements concernés. Si une installation ne peut pas être mise en fonctionnement, l’expert doit tenir compte de cette limite et ne pas conclure à son bon fonctionnement sans essai.
Que se passe-t-il si les combles ou le vide sanitaire sont inaccessibles ?
La zone ne peut pas être contrôlée dans des conditions normales. Cette limite doit être indiquée. Une partie non accessible ne peut pas être considérée comme vérifiée par défaut.
Une fissure constatée le jour de la réception est-elle forcément structurelle ?
Non. Sa localisation, son tracé, son ouverture, son contexte constructif et éventuellement son historique doivent être étudiés. Une observation isolée ne permet pas de conclure automatiquement à un désordre structurel ou à une évolution.
Puis-je encore signaler un désordre après une réception assistée par un professionnel ?
L’assistance professionnelle le jour de la réception fait disparaître le délai spécifique de huit jours prévu pour les vices apparents non signalés. En revanche, les désordres révélés après la réception peuvent relever de la garantie de parfait achèvement lorsqu’ils sont notifiés dans l’année, selon les conditions applicables.
J’ai réceptionné seul et je découvre un défaut trois jours après. Que faire ?
Dans le régime du CCMI, le maître d’ouvrage non assisté dispose de huit jours suivant la remise des clés consécutive à la réception pour dénoncer par lettre recommandée avec accusé de réception les vices apparents qu’il n’avait pas signalés.
La DAACT prouve-t-elle que toute la maison est techniquement conforme ?
Non. La DAACT porte sur l’achèvement et la conformité par rapport à l’autorisation d’urbanisme. Elle ne remplace ni la réception contractuelle ni une inspection technique complète de l’ouvrage.
Que faire si le constructeur conteste une réserve ?
Conservez le procès-verbal, les photographies, les plans, la notice et les échanges écrits. Il faut ensuite distinguer le désaccord technique du désaccord juridique. Une expertise contradictoire peut aider à établir les faits ; une protection juridique peut apporter l’assistance prévue par votre contrat et un avocat intervient pour la stratégie et la défense si le conflit l’exige.
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