Ce que l’expert contrôle lors de la réception
Comparer la maison au contrat
Le premier contrôle consiste à revenir aux documents qui définissent ce qui devait être construit. Le CCMI, les plans signés, la notice descriptive et les avenants éventuels constituent le cadre de comparaison.
Une modification visible n’est pas automatiquement une malfaçon. Il faut d’abord vérifier si elle a été prévue contractuellement, acceptée par écrit ou rendue nécessaire par une modification du projet. À l’inverse, un ouvrage correctement exécuté peut rester non conforme au contrat s’il ne correspond pas à la prestation convenue.
L’examen peut notamment porter sur les dimensions accessibles, l’implantation des cloisons, le nombre et la position des équipements, les menuiseries, les revêtements ou certains aménagements extérieurs prévus au contrat.
Pour comprendre plus largement le rôle technique du professionnel lors d’une construction, consultez notre page consacrée à l’
expert en construction.
Examiner les ouvrages visibles et accessibles
La visite concerne les parties pouvant être contrôlées sans démontage destructif et dans des conditions normales de sécurité. Selon la configuration de la maison, l’attention peut notamment porter sur les façades, les menuiseries extérieures, les sols, les murs et plafonds, les portes, les équipements sanitaires, la plomberie visible, le tableau et les appareillages électriques accessibles, la ventilation, le chauffage, les combles accessibles ou les abords immédiats.
Les essais de fonctionnement dépendent aussi des installations réellement mises en service le jour de la visite. Une absence d’eau, d’électricité ou de chauffage limite nécessairement les vérifications.
Une toiture inaccessible ne doit pas être déclarée conforme simplement parce qu’aucune anomalie n’est visible depuis le sol. La limite de contrôle doit au contraire être notée.
Transformer les constats en réserves utiles
Une réserve efficace décrit un fait identifiable. « Finition à revoir » est trop vague. Il est préférable d’indiquer l’emplacement, l’ouvrage concerné et le défaut réellement observé : porte de chambre qui frotte au sol, joint absent autour d’une menuiserie, carreau fissuré, différence de cote par rapport au plan, équipement prévu mais non installé.
Le procès-verbal de réception est le document central. Une photographie peut faciliter le suivi, mais elle ne remplace pas une formulation compréhensible dans le procès-verbal.
L’objectif n’est pas d’accumuler les réserves. Il est de distinguer ce qui est constaté, ce qui nécessite une vérification complémentaire et ce qui ne peut pas être conclu pendant la visite.
Réception CCMI, procès-verbal et solde de 5 %
La réception est un acte juridique
La réception correspond à l’acceptation de l’ouvrage par le maître d’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est contradictoire : le constructeur et le maître d’ouvrage participent à cette étape et le procès-verbal matérialise les observations retenues.
Une visite de pré-réception, lorsqu’elle est organisée, n’a pas le même rôle. Elle permet d’établir un relevé ou une liste de corrections avant l’acte officiel. Elle ne doit pas être confondue avec le procès-verbal de réception.
Cette distinction est importante parce que plusieurs garanties légales prennent comme point de départ la date de réception.
Que devient le solde de 5 % en présence de réserves ?
Le calendrier d’un CCMI peut conduire les règlements jusqu’à 95 % du prix convenu avant la réception. Le solde représente donc au maximum 5 %.
Lorsque des réserves sont formulées, ce solde peut être consigné jusqu’à leur levée. Il ne s’agit pas simplement de conserver l’argent sur son propre compte sans formalité. La consignation intervient auprès d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut d’accord, désigné dans les conditions prévues par les textes.
Le constructeur ne peut pas neutraliser ce mécanisme en conditionnant contractuellement la remise des clés au paiement intégral alors que des réserves permettent la consignation du solde.
Être assisté le jour même change la procédure
Le droit distingue le maître d’ouvrage qui réceptionne seul et celui qui se fait assister par un professionnel de la construction répondant aux conditions prévues pour cette mission.
Lorsque le maître d’ouvrage réceptionne sans professionnel, il dispose après la remise des clés d’un délai de huit jours calendaires pour notifier au constructeur les désordres apparents qu’il n’avait pas signalés le jour de la réception.
Lorsqu’un professionnel qualifié et assuré pour cette mission l’assiste pendant la réception, ce délai complémentaire de huit jours ne fonctionne pas de la même manière : les défauts apparents doivent donc être recherchés avec soin lors de la visite elle-même.
Cette conséquence doit être comprise avant de choisir le moment d’intervention de l’expert.
Préparer une réception à Sceaux avec les bons documents
Sceaux dans l’organisation administrative actuelle
Sceaux fait aujourd’hui partie de la commune nouvelle de Guillon-Terre-Plaine, dans le département de l’Yonne. Pour certaines recherches administratives ou territoriales actuelles, le nom de Guillon-Terre-Plaine et son code Insee peuvent donc apparaître, même si votre adresse reste localisée à Sceaux, 89420.
Cette particularité a surtout un intérêt pratique : lors de la préparation du dossier, utilisez toujours l’adresse exacte de la construction et, lorsque c’est nécessaire, ses références cadastrales. Une donnée portant sur l’ensemble de la commune ne permet pas de tirer automatiquement une conclusion sur votre terrain.
Prendre en compte le sol sans transformer un risque en désordre
Le retrait-gonflement des sols argileux est référencé sur le territoire de Guillon-Terre-Plaine, mais son niveau doit être vérifié à l’adresse réelle du projet. Une information communale ou un point cartographique ne prouve ni un défaut de fondations ni l’existence d’un mouvement du bâtiment.
Si le terrain concerné présente une exposition particulière, la préparation de la réception peut toutefois intégrer les documents géotechniques disponibles et une attention accrue aux manifestations visibles : fissures, désaffleurements, déformations, raccordements entre ouvrages ou gestion des eaux autour de la construction.
Une fissure ne doit jamais être qualifiée d’évolutive sans comparaison dans le temps. Si une fissuration est constatée, une
expertise fissures peut être envisagée lorsque la simple visite de réception ne suffit pas à en caractériser l’origine.
Les pièces à réunir avant le rendez-vous
Préparez le CCMI complet, la notice descriptive, les plans contractuels, les avenants signés et les échanges écrits concernant d’éventuelles modifications. Les documents relatifs au terrain, aux études techniques ou aux équipements peuvent également être utiles lorsqu’ils font partie du dossier de construction.
Il est préférable de classer ces éléments avant la visite plutôt que de les rechercher pendant la réception. Une réserve est beaucoup plus facile à argumenter lorsqu’il est possible de montrer immédiatement ce que prévoyait le contrat.
Après la réception : suivre les réserves et les garanties
La garantie de parfait achèvement
Pendant un an à compter de la réception, la garantie de parfait achèvement couvre les désordres signalés au moyen des réserves inscrites au procès-verbal ainsi que ceux qui se révèlent après la réception et sont notifiés pendant cette première année.
Le délai de réalisation des reprises n’est pas un délai identique imposé pour tous les désordres. Il doit être fixé en fonction de la situation et des échanges entre les parties.
Une levée de réserve ne doit pas être signée uniquement parce qu’une entreprise est intervenue. Il faut vérifier que le défaut constaté a effectivement été traité.
Garantie de bon fonctionnement et responsabilité décennale
Certains éléments d’équipement relèvent d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
La responsabilité décennale répond à un autre niveau de gravité. Elle concerne notamment les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. La simple présence d’une rayure, d’une peinture imparfaite ou d’un joint irrégulier ne suffit donc pas à parler de garantie décennale.
Le délai de dix ans se calcule à partir de la réception.
En cas de désaccord persistant
Lorsque le constructeur conteste la réalité d’un défaut, son origine ou la reprise demandée, il est utile de conserver le procès-verbal, les courriers, les photographies et les documents contractuels.
Selon le désaccord, une
expertise amiable contradictoire peut permettre de replacer les échanges sur des constatations techniques. Elle ne remplace pas une stratégie juridique lorsque le conflit nécessite l’intervention d’un avocat.
Qui sommes-nous ?
Check my House est un cabinet spécialisé dans l’expertise en bâtiment et construction. Notre rôle auprès d’un particulier qui fait construire est d’apporter un regard technique indépendant du constructeur, d’examiner les ouvrages accessibles dans le cadre de la mission convenue et d’aider le maître d’ouvrage à exprimer ses constatations avec précision.
L’expert ne se substitue ni au constructeur, ni au contrôleur technique lorsqu’un contrôle réglementaire spécifique est requis, ni à un avocat pour déterminer une stratégie contentieuse. Une mission de réception n’autorise pas davantage à conclure sur des éléments invisibles, enterrés ou non accessibles sans investigation complémentaire.
Vous pouvez également consulter la présentation de notre activité d’
expert en bâtiment.
Tarifs pour une expertise de réception
La visite de réception, ou de post-réception, est proposée à 720 € TTC (jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² supplémentaire). La visite de pré-réception, menée juste avant la remise des clés, est au même tarif de 720 € TTC.
Pour un accompagnement sur l’ensemble du chantier, chaque étape a son tarif : fondations 510 €, gros œuvre 590 €, cloisons 550 €, chape 510 €, pré-réception 720 €, réception 720 € (TTC, jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² au-delà). La gestion et le suivi du dossier sur toute la construction reviennent à 450 €, le déplacement de l’expert à 60 € jusqu’à 100 km, rapport et procès-verbal compris.
Le devis précise le périmètre de la mission et les documents nécessaires avant l’intervention.
Devis : demander un devis pour votre réception CCMI.
Questions fréquentes sur la réception CCMI à Sceaux
L’assistance d’un expert est-elle obligatoire pour réceptionner une maison en CCMI ?
Non. Le maître d’ouvrage peut réceptionner sa maison avec le constructeur sans être accompagné. Le recours à un professionnel est un choix. Il est surtout pertinent lorsque vous souhaitez disposer d’un regard technique supplémentaire avant de signer le procès-verbal.
Le constructeur peut-il m’interdire de venir avec un professionnel ?
Le cadre du CCMI prévoit la possibilité pour le maître d’ouvrage de se faire assister lors de la réception. Le professionnel intervenant doit être compétent dans le domaine de la construction et disposer d’une assurance couvrant la responsabilité correspondant à cette mission.
Ai-je encore huit jours pour ajouter des défauts si un expert m’accompagne ?
L’assistance d’un professionnel lors de la réception modifie ce point. Le délai complémentaire de huit jours prévu pour le maître d’ouvrage qui réceptionne sans professionnel ne doit pas être considéré comme disponible de la même façon lorsque vous êtes assisté le jour de la réception. Les défauts apparents doivent donc être examinés et consignés avec attention pendant la visite.
Le constructeur peut-il exiger les 5 % avant de donner les clés malgré des réserves ?
En présence de réserves, le solde pouvant atteindre 5 % peut être consigné jusqu’à leur levée selon la procédure prévue. Le mécanisme de consignation ne doit pas être contourné par une exigence de paiement intégral conditionnant la remise des clés.
La DAACT prouve-t-elle que la maison est conforme et remplace-t-elle la réception ?
Non. La Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux concerne la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme. La réception est un acte distinct par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage avec ou sans réserves. Les deux démarches ne poursuivent donc pas le même objectif.
Une fissure constatée le jour de la réception est-elle forcément structurelle ?
Non. Son emplacement, sa géométrie, son ouverture, le support concerné et son contexte doivent être examinés. Une observation unique ne permet pas non plus d’affirmer qu’elle évolue. Si son origine ou sa portée reste incertaine, une investigation dédiée peut être nécessaire.
Que faire si une partie de la construction n’est pas accessible pendant la visite ?
La limite doit être identifiée. Un comble fermé, une toiture non accessible ou un équipement hors service ne doivent pas être considérés comme contrôlés. Selon l’importance de l’élément concerné, une vérification ultérieure peut être demandée.
L’expert peut-il certifier que toute la maison est sans défaut ?
Non. Une visite de réception porte sur les éléments accessibles et contrôlables dans le cadre convenu. Elle peut mettre en évidence des malfaçons, non-façons ou écarts contractuels, mais elle ne permet pas de garantir l’absence de tout défaut caché dans la construction.
