Ce que l’expert contrôle lors de la réception
Une réception efficace commence par les documents. Le contrat CCMI, la notice descriptive, les plans, les avenants signés et les éventuelles modifications convenues permettent de comparer ce qui devait être réalisé avec ce qui est effectivement présenté.
L’expert ne se limite pas aux finitions. Il procède à un examen méthodique des éléments visibles et accessibles, sans prétendre certifier des ouvrages devenus invisibles après leur exécution.
L’enveloppe extérieure de la maison
Le contrôle peut porter sur les façades, les enduits, les soubassements accessibles, les menuiseries extérieures, les seuils, les appuis et les éléments de toiture observables dans des conditions normales de sécurité.
La présence d’une fissure n’autorise pas, à elle seule, à conclure à un problème structurel ou à un mouvement actif. Son emplacement, son ouverture, sa forme et son contexte doivent d’abord être décrits. Lorsqu’un désordre mérite une investigation spécifique après la réception, une
expertise fissures peut permettre d’en approfondir les causes.
Les pièces et les finitions intérieures
L’inspection porte notamment sur l’état des murs et plafonds, les revêtements de sol, le carrelage, les faïences, les joints, les portes intérieures et les menuiseries.
Une réserve utile doit être localisée et compréhensible. « Peinture à reprendre » est moins exploitable que la désignation précise de la pièce, de la paroi et du défaut observé. Le procès-verbal doit permettre d’identifier sans ambiguïté le point à corriger.
Les équipements et essais de fonctionnement
Lorsque les installations sont alimentées et accessibles, il est pertinent de contrôler le fonctionnement apparent des ouvrants, prises, interrupteurs, points d’eau, évacuations, appareils sanitaires, chauffage et ventilation.
Un essai de fonctionnement n’équivaut toutefois pas à une certification réglementaire complète de l’installation. De même, une réception réalisée alors que l’eau, l’électricité ou certains équipements ne peuvent pas être testés doit mentionner cette limite.
La conformité aux documents contractuels
Les dimensions générales accessibles, l’implantation des pièces, certains équipements, les références prévues ou les prestations manquantes peuvent être confrontés aux plans, à la notice descriptive et aux avenants.
Il faut distinguer un écart au contrat d’une véritable non-conformité réglementaire. Le premier se constate par comparaison avec les engagements signés. La seconde nécessite d’identifier précisément la règle applicable et les conditions techniques de sa mise en œuvre.
Réserves, procès-verbal et solde de 5 %
La réception est définie par le Code civil comme l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Le document central est donc le procès-verbal de réception.
Les réserves doivent décrire les défauts visibles, prestations inachevées ou écarts constatés. Elles peuvent concerner aussi bien un équipement qui ne fonctionne pas qu’une menuiserie mal réglée, une finition défectueuse ou un élément contractuellement prévu mais absent.
Le stade de l’appel de fonds de 95 %
Dans un CCMI avec fourniture de plan, l’échelonnement réglementaire prévoit notamment un maximum de 95 % lorsque sont achevés les travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
Atteindre ce stade financier ne constitue pas en soi la réception de la maison. La réception reste un acte distinct.
Que devient le solde de 5 % ?
Lorsqu’il existe des réserves, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à leur levée, dans les conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation.
Le calendrier de paiement dépend également de la présence ou non, lors de la réception, d’un professionnel répondant aux conditions prévues par l’article L231-8.
Si le maître d’ouvrage est assisté à la réception par l’un des professionnels visés par ce texte, le solde est payable à l’issue de la réception lorsqu’aucune réserve n’a été formulée. S’il existe des réserves, il est payable à leur levée, le montant concerné pouvant être consigné dans les conditions légales.
Lorsque le maître d’ouvrage réceptionne sans cette assistance professionnelle, le régime prévoit notamment un délai de huit jours après la remise des clés avant le paiement du solde en l’absence de réserves.
Cette différence mérite d’être connue avant de choisir entre une assistance le jour de la réception et une inspection organisée immédiatement après.
Pré-réception et réception ne produisent pas les mêmes effets
Une pré-réception est une visite préparatoire. Elle peut être organisée lorsque la construction est suffisamment avancée pour contrôler les finitions, les équipements et les écarts encore susceptibles d’être corrigés avant la réception.
Son intérêt est pratique : identifier des points à reprendre suffisamment tôt pour éviter de les découvrir tous le jour de la remise des clés.
Le document établi à cette occasion est un relevé ou un compte rendu de visite. Il ne doit pas être confondu avec le procès-verbal de réception.
La réception, elle, produit des effets juridiques précis. Le maître d’ouvrage accepte la maison avec ou sans réserves et le procès-verbal matérialise cette décision.
Cette distinction est importante lorsque le constructeur emploie indistinctement les termes « pré-réception », « livraison » ou « remise des clés ». Pour une maison sous CCMI, il convient d’identifier précisément le rendez-vous qui constitue juridiquement la réception.
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expert en construction avant votre rendez-vous de réception.
À Fresnes-sur-Escaut, le contexte local doit être vérifié à la bonne échelle
Fresnes-sur-Escaut, dans le Nord, est une commune couverte par le Plan de prévention du risque inondation Aunelle-Hogneau.
Cette information communale ne signifie pas que toutes les maisons de Fresnes-sur-Escaut sont situées dans une zone réglementée. Pour connaître la situation réelle d’une construction, il faut vérifier l’adresse ou la parcelle dans le zonage applicable.
Lorsque le projet se trouve effectivement dans un secteur soumis à des prescriptions particulières, les documents d’autorisation et les prescriptions applicables au projet prennent une importance supplémentaire. Au moment de la réception, l’examen doit alors rester concret : comparer les ouvrages accessibles aux plans approuvés, à la notice, aux éventuels documents techniques du projet et signaler les écarts observables.
L’expert ne peut pas déduire la conformité d’une parcelle à un plan de prévention des risques à partir de la seule apparence de la maison. Cette vérification nécessite les documents et le positionnement exact du terrain.
Cette approche évite deux erreurs : ignorer une contrainte réellement applicable au projet ou, à l’inverse, attribuer à une maison un risque ou une obligation uniquement parce que la commune est concernée.
Après la réception, les réserves et les garanties doivent être suivies
La signature du procès-verbal ne clôt pas nécessairement tous les sujets techniques. Elle fixe au contraire une date de référence majeure.
Garantie de parfait achèvement
Pendant un an à compter de la réception, la garantie de parfait achèvement concerne les désordres signalés au moyen des réserves du procès-verbal ainsi que ceux révélés après la réception et notifiés dans cette période.
Il est donc utile de conserver le procès-verbal, les photographies, les courriers, le compte rendu technique et les éléments permettant de suivre la levée de chaque réserve.
Garantie de bon fonctionnement
Les éléments d’équipement concernés par la garantie de bon fonctionnement bénéficient d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
Cette garantie ne doit pas être confondue avec la décennale : son objet et les dommages concernés sont différents.
Responsabilité décennale
La responsabilité prévue par l’article 1792 du Code civil vise notamment les dommages présentant la gravité requise, c’est-à-dire ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, dans les conditions prévues par le texte, le rendent impropre à sa destination.
Le délai correspondant court pendant dix ans à compter de la réception.
La simple existence d’un défaut ne suffit donc pas à le qualifier de décennal. Sa nature, ses conséquences et sa gravité doivent être caractérisées.
Si la levée des réserves entraîne un désaccord technique persistant avec le constructeur, une
expertise contradictoire amiable peut permettre de confronter les positions avant d’envisager d’autres démarches.
Réception et DAACT : deux documents différents
La Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) relève de l’urbanisme. Elle sert à déclarer à l’administration l’achèvement des travaux et leur conformité à l’autorisation accordée.
Elle ne remplace pas la réception prévue par le Code civil.
Une maison peut donc avoir une DAACT à gérer sur le plan administratif tout en nécessitant, séparément, un procès-verbal de réception entre le maître d’ouvrage et le constructeur.
Qui sommes-nous ?
Check my House est un cabinet spécialisé dans l’expertise en bâtiment et construction auprès des particuliers. Pour une maison en fin de chantier, la mission consiste à apporter un regard technique indépendant sur les ouvrages accessibles, les documents contractuels et les désordres éventuellement constatés.
L’objectif n’est pas de déclarer qu’une maison est « parfaite » ou de certifier des éléments cachés. Il s’agit de vous permettre de disposer de constats organisés, compréhensibles et adaptés au moment de la réception.
Vous pouvez également découvrir les autres missions de notre
expert en bâtiment.
Tarifs
La visite de réception, ou de post-réception, est proposée à 720 € TTC (jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² supplémentaire). La visite de pré-réception, menée juste avant la remise des clés, est au même tarif de 720 € TTC.
Pour un accompagnement sur l’ensemble du chantier, chaque étape a son tarif : fondations 510 €, gros œuvre 590 €, cloisons 550 €, chape 510 €, pré-réception 720 €, réception 720 € (TTC, jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² au-delà). La gestion et le suivi du dossier sur toute la construction reviennent à 450 €, le déplacement de l’expert à 60 € jusqu’à 100 km, rapport et procès-verbal compris.
Le périmètre exact de la prestation doit être défini avant l’intervention en fonction de la mission demandée et du bien à examiner.
Vous approchez de votre réception et souhaitez d’abord identifier la mission adaptée à votre situation ? Consultez notre présentation de l’expert en construction ci-dessus et préparez vos plans, votre notice descriptive et vos avenants.
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Contact en indiquant la date du rendez-vous, la surface de la maison et les difficultés déjà repérées.
Questions fréquentes sur la réception d’une maison CCMI
Est-il obligatoire de faire venir un expert lors de la réception ?
Non. Le maître d’ouvrage peut réceptionner lui-même sa maison. L’assistance d’un professionnel est un choix. Elle modifie toutefois certains effets prévus par le régime du CCMI, notamment concernant le délai de huit jours : il faut donc connaître les conséquences de ce choix avant la réception.
Ai-je toujours huit jours après la remise des clés pour ajouter des réserves ?
Non. Le délai prévu par l’article L231-8 ne s’applique pas lorsque le maître d’ouvrage s’est fait assister lors de la réception par l’un des professionnels visés par cet article. Il ne faut donc pas présenter le délai de huit jours comme automatique dans tous les CCMI.
Qui décide d’accepter la maison ?
La réception demeure la décision du maître d’ouvrage. Le professionnel présent apporte son analyse technique et peut l’aider à identifier et à formuler les réserves. Il ne se substitue pas automatiquement au propriétaire pour accepter l’ouvrage ou signer à sa place.
Quels documents faut-il préparer avant la réception ?
Prévoyez au minimum le CCMI, les plans contractuels, la notice descriptive, les avenants signés et les documents relatifs aux modifications décidées pendant le chantier. Les anciens comptes rendus de visite et les échanges portant sur des anomalies déjà signalées peuvent également être utiles.
L’expert peut-il vérifier les fondations le jour de la réception ?
Il peut examiner ce qui reste accessible et visible, ainsi que les documents disponibles, mais des fondations déjà coulées et recouvertes ne peuvent pas être inspectées comme elles l’auraient été pendant les travaux. Une réception ne remplace donc pas les contrôles réalisés aux étapes antérieures du chantier.
Que faire si l’eau ou l’électricité ne permet pas de tester les équipements ?
Il faut identifier clairement les essais qui n’ont pas pu être réalisés. Un équipement non testé ne doit pas être présenté comme contrôlé et fonctionnel. Selon la situation, cette impossibilité peut justifier une observation ou une réserve suffisamment précise.
La DAACT prouve-t-elle que la maison peut être réceptionnée sans réserve ?
Non. La DAACT relève du contrôle de l’achèvement et de la conformité à l’autorisation d’urbanisme. Le procès-verbal de réception concerne l’acceptation de l’ouvrage par le maître d’ouvrage. Les deux démarches répondent à des objets différents.
Peut-on réceptionner une maison qui présente encore des défauts ?
La réception peut être prononcée avec des réserves. La présence d’un défaut ne conduit donc pas automatiquement à refuser la réception. Si l’état d’achèvement de la maison ou la gravité de la situation fait réellement douter de l’opportunité de réceptionner, une analyse technique et, lorsque la question devient juridique ou contentieuse, un conseil juridique adapté sont préférables avant de prendre une décision.
