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Ce que l’expert contrôle avant de signer le procès-verbal
Une maison neuve peut paraître terminée tout en présentant des écarts contractuels, des finitions incomplètes ou des dysfonctionnements. La visite doit donc suivre une méthode et ne pas se limiter à l’aspect général des pièces.
La conformité aux plans et à la notice descriptive
Le premier contrôle consiste à rapprocher ce qui a été construit de ce qui était prévu. L’expert examine notamment les plans contractuels, la notice descriptive, les avenants éventuels et les modifications acceptées en cours de chantier.
Les dimensions accessibles, l’agencement des pièces, les ouvertures, les équipements prévus, les matériaux apparents ou certains aménagements extérieurs peuvent ainsi être comparés aux documents disponibles. Un écart constaté est décrit comme tel. Son origine ou sa responsabilité ne doivent pas être affirmées sans éléments suffisants.
Le gros œuvre et l’enveloppe visibles
Selon l’accessibilité et les conditions de sécurité, le contrôle peut porter sur les façades, les fissurations visibles, les seuils, les menuiseries extérieures, la toiture observable, les combles ou le vide sanitaire.
L’objectif est de relever des anomalies visibles : fissure, défaut d’enduit, élément mal fixé, trace d’humidité, défaut de joint, problème de fermeture ou ouvrage incomplet. Une zone inaccessible doit être signalée comme une limite de la visite, et non considérée comme conforme par défaut.
Les équipements et les finitions
Lorsque les installations sont alimentées et utilisables, des essais simples peuvent être réalisés sur les équipements accessibles : ouvertures et fermetures des menuiseries, robinets, évacuations, prises ou commandes, chauffage et ventilation selon les possibilités du jour.
Sont également examinés les revêtements de sol, carrelages, faïences, peintures, plafonds, portes intérieures, plinthes, joints et autres finitions visibles.
Pour comprendre plus largement le rôle d’un
expert en bâtiment, il faut garder une distinction essentielle : l’expert constate et analyse dans le périmètre de sa mission, mais ne certifie pas à lui seul l’ensemble des ouvrages cachés ou inaccessibles.
Pré-réception, réception et solde du CCMI : trois sujets à ne pas confondre
La pré-réception prépare la remise des clés
La pré-réception est une visite préparatoire. Elle peut permettre de relever des défauts suffisamment tôt pour demander leur correction avant la réception officielle.
Les observations sont consignées dans un relevé, une liste ou un compte rendu. Il ne faut pas confondre ce document avec le procès-verbal de réception, qui correspond à l’acte juridique par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage avec ou sans réserves.
L’appel de fonds correspondant à 95 % du prix répond lui aussi à un stade d’avancement prévu par le CCMI. Il ne constitue pas, à lui seul, la réception de la maison.
La réception doit aboutir à un procès-verbal précis
Le jour de la réception, le maître d’ouvrage examine la construction contradictoirement avec le constructeur et décide de l’accepter avec ou sans réserves.
Chaque réserve utile doit être formulée de manière concrète. Il vaut mieux écrire « porte de la chambre 2 frottant sur le sol et ne fermant pas complètement » qu’une formule vague comme « problème de porte ».
La réception ne doit pas être confondue avec la simple remise matérielle des clés. Dans le CCMI, la remise des clés intervient à la suite de la réception.
Le solde de 5 % dépend des réserves et des conditions de la réception
Lorsque des réserves sont formulées, une somme pouvant aller jusqu’à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à leur levée, selon les modalités prévues par le Code de la construction et de l’habitation.
Lorsque le maître d’ouvrage est assisté lors de la réception par un professionnel répondant aux conditions légales et qu’aucune réserve n’est formulée, le solde est payable à l’issue de la réception. En présence de réserves, il l’est à leur levée.
Le mécanisme spécial permettant de signaler certains vices apparents dans les huit jours suivant la remise des clés concerne le maître d’ouvrage qui n’a pas été assisté, lors de la réception, par un professionnel entrant dans les catégories prévues par la loi. Ce point mérite donc d’être compris avant de choisir les modalités de l’accompagnement.
À Petit-Couronne, le contrôle local commence par les documents de votre projet
Une donnée communale ne suffit pas pour décrire les contraintes applicables à une maison précise. Sans adresse ni référence cadastrale, il serait imprudent d’attribuer à votre parcelle un risque, une prescription ou une servitude.
Pour une réception à Petit-Couronne, les documents les plus utiles sont donc ceux qui concernent réellement votre construction : permis de construire, plan masse, plans approuvés, éventuelles prescriptions figurant dans l’autorisation, notice descriptive, étude de sol lorsqu’elle fait partie du dossier, avenants et documents relatifs aux aménagements extérieurs.
Lorsque le permis impose une cote altimétrique, une disposition particulière des accès, une gestion spécifique des eaux ou toute autre prescription liée au terrain, la réception est le bon moment pour rapprocher ce qui est visible de ce qui avait été autorisé.
La Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) doit également être distinguée de la réception. Elle relève de la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme ; elle ne remplace pas le procès-verbal par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage.
Si une fissure est observée lors de la visite, elle doit être localisée et décrite. Elle ne doit pas être qualifiée d’évolutive sans historique ou suivi. Une
expertise fissures distincte peut être nécessaire lorsque le désordre demande une caractérisation plus poussée.
Après la réception : réserves et garanties ne se traitent pas de la même façon
La garantie de parfait achèvement pendant un an
Pendant l’année qui suit la réception, la garantie de parfait achèvement concerne les désordres réservés au procès-verbal ainsi que ceux révélés après la réception puis notifiés dans cette première année.
Cela rend la qualité du procès-verbal particulièrement importante. Un défaut apparent mérite une description précise, avec sa localisation et, lorsque c’est utile, une photographie.
La garantie de bon fonctionnement
Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage bénéficient d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
La nature de l’équipement et le désordre rencontré doivent cependant être analysés avant de déterminer le fondement applicable.
La responsabilité décennale répond à un critère de gravité
La durée de dix ans ne signifie pas que n’importe quel défaut apparu pendant cette période relève automatiquement de la responsabilité décennale.
Le dommage doit notamment présenter la gravité prévue par l’article 1792 du Code civil, par exemple en compromettant la solidité de l’ouvrage ou en le rendant impropre à sa destination. Les responsabilités et garanties visées prennent fin, pour la décennale, dix ans après la réception.
Que faire lorsque les réserves restent contestées ?
Commencez par conserver le procès-verbal, les photographies, les échanges écrits et les réponses du constructeur. Lors de la levée, vérifiez concrètement chaque élément avant de le considérer comme corrigé.
Si le désaccord devient technique, une
expertise amiable contradictoire peut permettre d’établir les constats en présence des parties. L’expertise technique ne remplace toutefois ni le conseil juridique ni la décision d’un juge lorsqu’un litige persiste.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers confrontés aux questions techniques de construction, notamment lors des différentes étapes d’un CCMI.
Pour une réception, notre rôle est de vous aider à préparer les documents utiles, examiner les parties accessibles de la maison, comparer les ouvrages visibles aux éléments contractuels disponibles et formuler des observations compréhensibles. L’objectif n’est pas de multiplier artificiellement les réserves, mais de distinguer les défauts constatés, les écarts contractuels et les points qui nécessitent une investigation supplémentaire.
Vous pouvez également consulter notre page consacrée à l’
expert en construction pour mieux comprendre les différentes missions possibles pendant ou après un chantier.
Tarifs pour une expertise de construction
La visite de réception, ou de post-réception, est proposée à 720 € TTC (jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² supplémentaire). La visite de pré-réception, menée juste avant la remise des clés, est au même tarif de 720 € TTC.
Pour un accompagnement sur l’ensemble du chantier, chaque étape a son tarif : fondations 510 €, gros œuvre 590 €, cloisons 550 €, chape 510 €, pré-réception 720 €, réception 720 € (TTC, jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² au-delà). La gestion et le suivi du dossier sur toute la construction reviennent à 450 €, le déplacement de l’expert à 60 € jusqu’à 100 km, rapport et procès-verbal compris.
Le contenu exact de la mission doit être défini avant l’intervention afin que le devis corresponde au besoin réel : pré-réception, réception, contrôle d’un désordre particulier ou autre étape de construction.
FAQ sur la réception d’une maison sous CCMI à Petit-Couronne
Quels documents préparer pour l’expert avant la réception ?
Prévoyez au minimum le CCMI, les plans contractuels, la notice descriptive, les avenants éventuels, les modifications acceptées, les comptes rendus de visites précédentes et les documents utiles du permis de construire. Si vous disposez d’une étude géotechnique ou de prescriptions particulières concernant le terrain, joignez-les également.
Quelle différence entre pré-réception et réception ?
La pré-réception est une visite préparatoire qui aide à repérer les corrections à demander avant la remise officielle des clés. La réception est l’acte juridique par lequel le maître d’ouvrage accepte la construction avec ou sans réserves. C’est à la réception qu’est établi le procès-verbal.
Ai-je encore huit jours pour ajouter des défauts si un expert m’assiste le jour de la réception ?
Pas dans tous les cas. Le délai spécial de huit jours prévu par le CCMI ne s’applique pas lorsque le maître d’ouvrage est assisté à la réception par un professionnel répondant aux conditions prévues par la loi. Il faut donc préparer la visite avec soin et vérifier le statut de l’intervenant.
La DAACT prouve-t-elle que ma maison est correctement réceptionnée ?
Non. La Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux concerne l’achèvement et la conformité aux autorisations d’urbanisme. La réception relève d’un autre mécanisme : elle matérialise l’acceptation de l’ouvrage par le maître d’ouvrage, avec ou sans réserves.
Un expert peut-il certifier que toute la maison est conforme ?
Une visite de réception ne permet pas de certifier l’intégralité d’un bâtiment. Certains ouvrages sont cachés, incorporés ou inaccessibles. L’expert doit indiquer les limites de son contrôle et éviter toute conclusion qui dépasserait les constatations et documents réellement examinés.
Que se passe-t-il si le vide sanitaire, les combles ou une autre zone ne sont pas accessibles ?
L’inaccessibilité doit être mentionnée. Elle ne permet pas de conclure que la zone est exempte de défaut. Selon l’importance du point à vérifier, il peut être utile de demander un accès, des justificatifs ou une inspection complémentaire.
Comment rédiger une bonne réserve ?
Une réserve doit identifier l’emplacement, l’élément concerné et le défaut observé. Évitez les affirmations de cause si elle n’est pas démontrée. Une formulation descriptive et vérifiable est généralement plus utile qu’une conclusion technique trop rapide.
Comment vérifier qu’une réserve est réellement levée ?
La levée doit correspondre à une correction effective du point signalé. Reprenez le procès-verbal initial, contrôlez l’élément sur place et conservez une trace écrite de la vérification. Si la reprise reste incomplète ou crée un nouveau désordre, ne considérez pas automatiquement la réserve comme levée.
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