Ce que l’expert vérifie avant de signer le procès-verbal
Une réception efficace commence par les documents. Examiner uniquement l’aspect visuel de la maison expose à passer à côté d’une différence entre l’ouvrage construit et ce qui était prévu au contrat.
Plans, notice descriptive et modifications convenues
L’expert peut confronter les ouvrages visibles aux plans contractuels, à la notice descriptive et aux éventuelles modifications acceptées en cours de chantier.
Le contrôle porte notamment sur l’implantation des pièces, certaines dimensions accessibles, la présence des équipements prévus, les menuiseries, les revêtements ou encore les prestations identifiables dans les documents remis au maître d’ouvrage.
Un écart n’est pas automatiquement une malfaçon. Il faut déterminer s’il s’agit d’une différence contractuelle, d’un défaut d’exécution, d’un ouvrage restant à terminer ou d’une modification qui a été régulièrement acceptée.
Enveloppe du bâtiment et éléments visibles du gros œuvre
Lorsque les parties sont accessibles dans des conditions normales de visite, l’examen peut porter sur les façades, les soubassements visibles, les enduits, les ouvertures, la couverture observable, les évacuations d’eaux pluviales, le vide sanitaire accessible ou encore les combles.
Une fissure, une déformation, une trace d’humidité ou un défaut apparent doit d’abord être décrit : emplacement, orientation, longueur visible, largeur mesurable et environnement immédiat.
La présence d’une fissure ne permet pas, à elle seule, d’affirmer qu’il existe un mouvement des fondations ou un problème structurel. De la même manière, une fissure observée une seule fois ne doit pas être qualifiée d’évolutive sans historique, mesures comparatives ou dispositif de suivi.
Menuiseries, équipements et second œuvre
La réception permet également de tester le fonctionnement courant de nombreux éléments : ouvertures et fermetures des portes et fenêtres, volets, équipements sanitaires, évacuations, points d’eau, chauffage ou ventilation lorsque les installations sont opérationnelles.
Les sols, peintures, faïences, joints, plinthes et autres finitions sont observés en recherchant les défauts visibles ou les travaux incomplets.
Pour que certains contrôles fonctionnels aient un sens, il est utile que l’eau, l’électricité et les équipements concernés puissent être mis en service le jour de la visite.
Un simple essai de fonctionnement ne remplace cependant ni une mesure réglementaire spécifique ni un contrôle approfondi d’une installation lorsque celui-ci nécessite un matériel, un protocole ou une qualification particulière.
Des réserves décrites plutôt que des conclusions hâtives
Une réserve utile doit permettre d’identifier précisément l’élément concerné et le défaut constaté. « Mauvaise fenêtre » apporte peu d’information. Une formulation indiquant la pièce, l’ouvrant concerné et le dysfonctionnement observé est beaucoup plus exploitable.
L’expert distingue autant que possible le constat de son interprétation. Si l’origine d’un désordre ne peut pas être établie pendant la visite, elle ne doit pas être présentée comme certaine.
Pour préparer cette étape et découvrir les contrôles possibles en cours de construction comme à la réception, consultez notre
assistance CCMI.
Réception, réserves et solde de 5 % : ce que le maître d’ouvrage doit savoir
La réception possède des conséquences juridiques qui justifient de distinguer soigneusement la visite préparatoire, le procès-verbal et la remise des clés.
Pré-réception et réception ne sont pas la même étape
Une pré-réception peut être organisée avant la réception afin d’identifier les finitions ou corrections encore nécessaires. Elle constitue une préparation technique. Les constatations peuvent être regroupées dans un relevé, une liste ou un compte rendu.
La réception est différente. C’est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage avec ou sans réserves. Les réserves formulées ce jour-là sont inscrites au procès-verbal de réception.
Une pré-réception satisfaisante ne dispense donc pas d’un contrôle attentif lors de la réception elle-même.
Le délai de huit jours dépend de votre situation
Dans un CCMI, le délai de huit jours suivant la remise des clés ne doit pas être présenté comme une seconde réception offerte dans tous les cas.
Lorsque le maître d’ouvrage réceptionne sans être assisté par un professionnel entrant dans les conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation, il peut signaler par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les huit jours suivant la remise des clés, certains vices apparents qui n’avaient pas été signalés lors de la réception.
En revanche, cette faculté particulière ne s’applique pas lorsque le maître d’ouvrage est assisté à la réception par un professionnel de la construction titulaire d’une assurance couvrant les responsabilités correspondant à cette mission.
Dans cette situation, la préparation de la visite et la précision des réserves inscrites le jour même prennent donc une importance particulière.
Que devient le solde de 5 % ?
Le dernier règlement obéit lui aussi à des règles précises.
Lorsque le maître d’ouvrage est assisté par un professionnel lors de la réception et qu’aucune réserve n’est formulée, le solde devient payable à l’issue de la réception.
Si des réserves sont formulées, le paiement du solde intervient à leur levée. Une somme pouvant atteindre 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à cette levée auprès d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut d’accord, désigné selon la procédure prévue par les textes.
Lorsque le maître d’ouvrage n’est pas assisté à la réception, le calendrier du règlement tient compte du délai de huit jours prévu pour les vices apparents.
Il est donc préférable de ne pas confondre consignation et simple décision unilatérale de conserver une somme sur son compte.
Les garanties commencent à la réception
La date portée au procès-verbal constitue un repère majeur.
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception. Elle concerne les désordres signalés dans les réserves ainsi que ceux révélés après la réception et notifiés dans cette période.
La garantie de bon fonctionnement applicable aux éléments d’équipement concernés est d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
La responsabilité décennale ne s’applique pas à n’importe quel défaut. Elle répond à des critères de gravité, notamment lorsque le dommage compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination. Le délai correspondant est de dix ans à compter de la réception.
En cas de désaccord persistant sur la nature d’un désordre ou sur les reprises à effectuer, une
expertise amiable contradictoire peut constituer une étape technique distincte de la réception.
La DAACT ne remplace pas le procès-verbal
La Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) concerne la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme et est adressée à l’administration compétente après achèvement.
Le procès-verbal de réception relève d’un autre sujet : l’acceptation de l’ouvrage par le maître d’ouvrage vis-à-vis du constructeur.
Une DAACT déposée ne signifie donc pas que la maison a été réceptionnée sans réserve, pas plus qu’un procès-verbal de réception ne remplace les démarches d’urbanisme applicables à l’achèvement des travaux.
À Sarlat-la-Canéda, un contrôle local qui commence par l’adresse
Pour une maison située à Sarlat-la-Canéda, le contexte du terrain mérite d’être regardé à l’échelle de l’adresse et de la parcelle, et non uniquement à celle de la commune.
Le retrait-gonflement des sols argileux constitue notamment un paramètre à vérifier. La cartographie réglementaire a été actualisée en janvier 2026 et le nouveau zonage est applicable aux Contrats de construction de maison individuelle conclus depuis le 1er juillet 2026. Lorsque la parcelle se situe dans une zone d’exposition concernée par les dispositions réglementaires, les documents géotechniques et les mesures constructives prévues pour le projet méritent une attention particulière.
Au moment de la réception, l’examen des abords peut ainsi compléter l’inspection du bâtiment : pente des terrains proches de la maison, gestion visible des eaux pluviales, état des soubassements accessibles, fissures, tassements localisés ou interfaces entre construction et aménagements extérieurs.
Ces observations ont toutefois des limites. Une cartographie de risque n’établit pas qu’un dommage est présent sur votre maison. Inversement, une fissure ne démontre pas que le retrait-gonflement des argiles en est la cause.
Lorsqu’un désordre nécessite une analyse spécifique, une
expertise fissures peut permettre de le caractériser. Une reprise en sous-œuvre, des micropieux ou une injection ne doivent pas être prescrits sur la seule apparence d’une fissure : une étude géotechnique et/ou structurelle peut être nécessaire avant de retenir une technique de réparation.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers confrontés aux étapes techniques d’une construction, notamment pendant le suivi d’un CCMI, la pré-réception et la réception.
Lors d’une réception, notre rôle est d’apporter au maître d’ouvrage un regard technique indépendant du constructeur : observer l’ouvrage accessible, comparer les éléments visibles aux documents disponibles, identifier les anomalies apparentes et aider à les décrire de manière suffisamment précise pour le procès-verbal.
Cette démarche repose sur une distinction essentielle entre quatre niveaux : le constat, l’hypothèse technique lorsqu’elle peut être formulée, la conclusion lorsque les éléments permettent de la soutenir et, enfin, la recommandation.
Une réception ne permet pas de certifier l’intégralité d’une maison. Certains ouvrages sont déjà recouverts ou inaccessibles et certaines investigations nécessitent une mission complémentaire.
Vous pouvez également consulter les missions de notre
expert en bâtiment pour les désordres constatés après réception ou dans d’autres contextes immobiliers.
Tarifs pour une assistance à réception
La visite de réception, ou de post-réception, est proposée à 720 € TTC (jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² supplémentaire). La visite de pré-réception, menée juste avant la remise des clés, est au même tarif de 720 € TTC.
Pour un accompagnement sur l’ensemble du chantier, chaque étape a son tarif : fondations 510 €, gros œuvre 590 €, cloisons 550 €, chape 510 €, pré-réception 720 €, réception 720 € (TTC, jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² au-delà). La gestion et le suivi du dossier sur toute la construction reviennent à 450 €, le déplacement de l’expert à 60 € jusqu’à 100 km, rapport et procès-verbal compris.
Le montant définitif dépend de la mission commandée et des caractéristiques du bien mentionnées dans le devis. Il est préférable de préciser dès la demande la date prévue de réception, la surface de la maison et les éventuels désordres ou difficultés déjà identifiés.
Vous préparez votre remise des clés à Sarlat-la-Canéda ?
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Questions fréquentes sur la réception CCMI à Sarlat-la-Canéda
L’assistance d’un expert est-elle obligatoire pour réceptionner une maison en CCMI ?
Non. Le maître d’ouvrage peut réceptionner seul sa maison. Faire intervenir un professionnel relève d’un choix d’accompagnement technique. Ce choix produit toutefois un effet important sur le régime des vices apparents : lorsque l’assistance répond aux conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation, le délai particulier de huit jours après la remise des clés ne s’applique pas.
Faut-il avoir l’eau et l’électricité le jour de la réception ?
C’est fortement utile pour les contrôles qui nécessitent de mettre les équipements en fonctionnement. Sans alimentation, certains essais sur les points d’eau, prises, éclairages, volets motorisés, chauffage ou ventilation peuvent être impossibles. Leur absence doit alors être prise en compte dans les limites de la visite.
Une expertise de réception permet-elle de contrôler les ouvrages cachés ?
Pas systématiquement. Une inspection de réception porte principalement sur les éléments visibles, accessibles et contrôlables dans le cadre de la mission. Les fondations enterrées, réseaux incorporés ou assemblages recouverts ne deviennent pas contrôlables simplement parce qu’un expert intervient le jour de la réception.
Une fissure visible doit-elle systématiquement être qualifiée de structurelle dans les réserves ?
Non. Il faut commencer par décrire ce qui est réellement observé. Sa localisation, sa forme et ses dimensions peuvent être relevées. La qualifier de structurelle suppose des éléments techniques suffisants. La qualifier d’évolutive nécessite également un historique ou un suivi permettant de démontrer une évolution.
La météo peut-elle limiter certains contrôles ?
Oui. Certains phénomènes ne sont observables que dans des conditions particulières. Une absence de trace d’infiltration par temps sec ne démontre pas automatiquement l’étanchéité de tous les ouvrages. L’expert doit tenir compte des conditions dans lesquelles le constat est réalisé.
La DAACT prouve-t-elle que le constructeur a livré une maison sans défaut ?
Non. La DAACT est une formalité liée à l’achèvement et à la conformité des travaux par rapport à l’autorisation d’urbanisme. Elle n’a ni le même objet ni les mêmes effets qu’un procès-verbal de réception comportant éventuellement des réserves.
Que faire si la parcelle est concernée par le retrait-gonflement des argiles ?
Il faut commencer par vérifier l’exposition à l’adresse exacte et examiner les documents du projet. Une exposition cartographique ne permet pas de conclure qu’une maison subit un mouvement de sol. En présence de fissures, tassements ou autres indices, l’origine doit être caractérisée avant de choisir une méthode de réparation.
Le compte rendu de l’expert remplace-t-il le procès-verbal de réception ?
Non. Le procès-verbal formalise la réception de l’ouvrage par le maître d’ouvrage. L’expert peut effectuer des constats et aider à préparer ou formuler les réserves, mais son document technique n’a pas vocation à transformer une simple inspection en réception juridique.
Que faire si le constructeur conteste une réserve pendant la visite ?
La priorité est de conserver une description factuelle de l’anomalie : ouvrage concerné, emplacement, mesure ou dysfonctionnement constaté et, si cela est utile, photographie. Le désaccord sur sa cause ou sur la responsabilité peut être traité séparément. Il est préférable de ne pas transformer une incertitude technique en conclusion définitive simplement pour parvenir à un accord le jour de la réception.
