Comment se déroule l’expertise des fissures ?
La largeur d’une fissure constitue une information parmi d’autres. Elle ne permet pas, isolément, d’identifier sa cause ou de déterminer ses conséquences sur la construction.
Reconstituer l’historique du désordre
Les photographies anciennes, plans, factures de travaux, procès-verbaux de réception, déclarations d’assurance et documents concernant une extension peuvent aider à dater les premières manifestations.
Lorsque plusieurs photographies comparables existent, elles permettent parfois de documenter une modification de la fissure.
Sans historique, l’expert peut mesurer et décrire son état lors de la visite, mais il ne doit pas la qualifier d’évolutive sur sa seule apparence.
Examiner la répartition des fissures
L’analyse porte sur les zones accessibles utiles à la mission : façades, murs intérieurs, ouvertures, jonctions entre différents volumes et, lorsqu’ils sont accessibles, sous-sol ou vide sanitaire.
Une séparation entre une extension et le bâtiment initial, des fissures présentes sur plusieurs faces ou une modification du fonctionnement des portes et fenêtres peuvent compléter l’analyse.
Ces observations sont des indices. Elles ne démontrent pas, à elles seules, un mouvement du terrain ou des fondations.
Examiner l’environnement du bâtiment
Les réseaux enterrés, les évacuations d’eaux pluviales, les terrassements, les transformations du bâtiment et les modifications des niveaux de terrain peuvent intervenir dans certains mécanismes.
Cette étape permet notamment d’éviter d’attribuer trop rapidement les fissures au passé minier de Lens.
Déterminer les investigations complémentaires
Une inspection de fissures ne remplace ni une étude géotechnique ni une étude structurelle complète.
Lorsque les observations orientent vers le terrain, les fondations ou le sous-sol, une investigation spécialisée peut être nécessaire avant de conclure.
Micropieux, injection de résine et autres reprises en sous-œuvre répondent à des situations différentes. Leur choix suppose donc une caractérisation suffisante du mécanisme.
Lorsque plusieurs désordres doivent être étudiés ensemble, une mission d’expert en bâtiment peut élargir le périmètre d’analyse.
Ce que le contexte minier change réellement à Lens
Lens appartient au secteur minier du Lensois et des aléas résiduels ont été cartographiés sur la commune. Cette information peut être utile dans un dossier de fissuration, mais elle doit être utilisée à l’échelle appropriée.
Lens est concernée par des aléas miniers
Les études réalisées dans le cadre de l’après-mine ont identifié et cartographié des secteurs d’aléas dans plusieurs communes du Lensois, dont Lens.
Pour un propriétaire, cette donnée devient réellement utile lorsque la localisation du bien correspond à un secteur identifié.
La présence d’un historique minier dans la commune ne permet donc pas d’affirmer qu’une maison est affectée par un ancien ouvrage souterrain.
Lens n’est pas couverte par le PPRM du Lensois
Cette distinction est importante.
Le Plan de prévention des risques miniers (PPRM) du Lensois concerne Hénin-Beaumont, Liévin et Loos-en-Gohelle. Lens est bien concernée par des aléas miniers, mais elle n’est pas l’une des communes couvertes par ce plan.
Il ne faut donc pas appliquer à une maison lensoise le zonage réglementaire de Liévin ou d’une autre commune voisine.
L’adresse doit être confrontée aux informations propres à Lens.
Un aléa minier n’est pas une conclusion sur l’origine des fissures
Une maison peut se fissurer pour d’autres raisons : comportement différent entre deux parties de construction, défaut d’exécution, mouvement superficiel du terrain, problème d’eau ou transformation de l’ouvrage.
Le contexte minier est une hypothèse à examiner lorsqu’il est géographiquement pertinent, pas une cause à présumer.
Sols argileux et eau : des mécanismes distincts à vérifier
Les fissures constatées à Lens ne doivent pas être analysées uniquement au regard de l’ancienne activité minière.
Une reconnaissance liée à la sécheresse existe pour 2019
Lens a fait l’objet d’une reconnaissance de catastrophe naturelle pour des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols entre le 6 juillet et le 6 septembre 2019.
Cette information peut avoir un intérêt pour une fissuration ancienne lorsqu’un propriétaire dispose de photographies, déclarations ou autres documents permettant de dater les premiers désordres à cette période.
Elle ne prouve pas que toutes les fissures apparues à Lens en 2019 ont cette origine.
Le retrait-gonflement des argiles diffère du risque minier
Certains sols argileux changent de volume en fonction de leur teneur en eau. Lorsqu’ils se rétractent ou se réhydratent de manière différente sous une construction, ils peuvent provoquer des mouvements différentiels.
Ce mécanisme n’est pas lié aux anciens travaux miniers.
La cartographie réglementaire fournit un contexte, mais elle ne décrit pas avec certitude le terrain situé directement sous les fondations. Une étude géotechnique peut devenir nécessaire lorsque cette hypothèse doit être confirmée.
L’eau autour du bâtiment doit aussi être examinée
Une fuite, un mauvais rejet des eaux pluviales ou une infiltration peuvent modifier localement les conditions du terrain ou dégrader certains matériaux.
Lorsque les fissures s’accompagnent d’auréoles, de décollements, de moisissures ou d’autres signes humides, une expertise humidité peut compléter l’analyse.
Quels recours lorsque des fissures apparaissent ?
Le recours dépend notamment de la date de réception, de l’âge du bâtiment, de la gravité du dommage et de la cause retenue. L’expertise technique documente le désordre ; elle ne transforme pas automatiquement une fissure en sinistre décennal ou en vice caché.
Dans l’année suivant la réception
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception.
Elle concerne les désordres inscrits comme réserves au procès-verbal de réception ainsi que ceux révélés après celle-ci puis notifiés par écrit pendant cette première année.
Les photographies datées, le procès-verbal, les courriers et les réponses des entreprises doivent être conservés.
Pour une construction de moins de dix ans
Une fissure apparue au cours des dix années suivant la réception n’est pas automatiquement de nature décennale.
Le dommage doit notamment compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination pour atteindre le degré de gravité prévu par le Code civil.
L’analyse doit donc décrire les conséquences réelles du désordre plutôt que lui attribuer une qualification juridique sur le seul critère de l’âge du bâtiment.
Après l’achat d’une maison
Une fissure découverte après la vente n’est pas automatiquement un vice caché.
Il faut notamment étudier si le défaut existait lors de l’achat, s’il était caché pour l’acquéreur et s’il présente une importance suffisante.
Photographies anciennes, rebouchages antérieurs, factures ou travaux précédents peuvent contribuer à documenter l’antériorité.
Une expertise des vices cachés immobiliers peut aider à constituer cette analyse technique.
L’action résultant des vices cachés doit notamment être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice, sous réserve des autres prescriptions applicables.
Après une reconnaissance de catastrophe naturelle
Il faut vérifier que l’arrêté concerne Lens, le phénomène invoqué et la période correspondant aux dommages.
La reconnaissance de la commune n’entraîne pas automatiquement la prise en charge de toutes les fissures.
Le sinistre doit être déclaré à l’assureur dès qu’il est connu et au plus tard dans les trente jours suivant la publication de l’arrêté de reconnaissance.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers qui souhaitent faire analyser des fissures et d’autres désordres affectant leur logement.
La mission consiste à partir des éléments observables et documentés. Le rapport distingue ce qui est constaté, les hypothèses compatibles avec ces constats, les conclusions qui peuvent être suffisamment étayées et les points qui nécessitent encore une investigation.
À Lens, cette méthode permet notamment d’éviter deux raccourcis : attribuer toute fissure à l’ancien bassin minier ou, à l’inverse, écarter le sous-sol sans vérifier si le bien est effectivement situé dans un secteur d’aléa.
Une inspection ne certifie pas l’ensemble du bâtiment et ne remplace pas les études spécialisées lorsqu’elles sont nécessaires.
Quel est le prix d’une expertise fissures ?
Les tarifs de départ sont :
Appartement : à partir de 590 €.
Maison : à partir de 720 €.
Le montant applicable à votre situation dépend du périmètre de la mission et est précisé dans le devis.
Questions fréquentes sur les fissures à Lens
Lens est-elle couverte par le PPRM du Lensois ?
Non. Lens est concernée par des aléas miniers, mais le PPRM du Lensois couvre Hénin-Beaumont, Liévin et Loos-en-Gohelle. Cette différence réglementaire doit être respectée lorsqu’on analyse la situation d’un bien.
Toutes les maisons de Lens sont-elles concernées par un aléa minier ?
Non. Les aléas sont cartographiés et ne doivent pas être généralisés à toute la commune. La localisation du bien doit être vérifiée avant d’intégrer cette hypothèse au dossier.
Une fissure en escalier prouve-t-elle un problème minier ?
Non. Sa forme renseigne sur la manière dont la maçonnerie s’est ouverte, mais plusieurs mécanismes peuvent produire ce tracé. La géométrie seule ne donne pas la cause.
Peut-on savoir visuellement si une fissure vient des argiles ou de l’après-mine ?
Pas avec certitude. La localisation du bien, la chronologie, les caractéristiques de la construction, le terrain et parfois des investigations spécialisées sont nécessaires pour départager les hypothèses.
La reconnaissance de 2019 peut-elle servir pour des fissures actuelles ?
Elle présente surtout un intérêt si les désordres ont été constatés ou documentés pendant ou autour de la période reconnue. Elle ne permet pas d’expliquer une fissuration apparue plusieurs années plus tard sans autres éléments.
Comment savoir si une fissure évolue ?
Un historique est nécessaire. Des photographies datées prises dans des conditions comparables, des mesures répétées ou un suivi instrumenté peuvent documenter une modification. Une seule visite ne permet pas de reconstituer avec certitude l’évolution antérieure.
Une étude de sol est-elle systématique ?
Non. Elle devient pertinente lorsque les observations orientent sérieusement vers le terrain ou les fondations et qu’il reste nécessaire de caractériser le sol pour comprendre le mécanisme.
Peut-on faire injecter de la résine ou poser des micropieux immédiatement ?
Non. Une injection et des micropieux correspondent à des techniques différentes. Leur pertinence ne peut être appréciée correctement qu’après caractérisation suffisante du terrain, des fondations et du comportement de la construction.
Pour présenter votre situation, transmettre des photographies et obtenir un devis adapté à votre bien, utilisez notre formulaire de contact.