Comment se déroule une expertise des fissures ?
Une mesure d’ouverture constitue une information utile à un instant donné. Elle ne suffit toutefois pas à identifier la cause d’une fissure ni à apprécier ses conséquences sur l’ensemble du bâtiment.
Reconstituer l’historique
Les photographies anciennes, plans, factures de travaux, procès-verbaux de réception, déclarations d’assurance ou documents relatifs à une extension peuvent aider à dater les premières manifestations.
Lorsque plusieurs photographies comparables existent à des dates différentes, elles peuvent documenter une modification.
Sans historique, l’expert peut décrire et mesurer l’état constaté lors de la visite, mais il ne doit pas qualifier une fissure d’évolutive sur sa seule apparence.
Examiner la répartition des désordres
L’analyse porte sur les parties accessibles utiles à la compréhension du phénomène : façades, murs intérieurs, ouvertures, jonctions entre plusieurs volumes et, lorsqu’ils sont accessibles, sous-sol ou vide sanitaire.
Une séparation entre une extension et le bâtiment initial, plusieurs fissures réparties sur différentes parois ou une modification du fonctionnement d’une porte ou d’une fenêtre constituent des indices complémentaires.
Pris isolément, ces éléments ne démontrent ni un mouvement des fondations ni un problème de cavité.
Observer l’environnement de la construction
Les évacuations d’eaux pluviales, les réseaux enterrés, les plantations, les terrassements et les transformations de la maison peuvent participer à certains mécanismes.
Cette étape évite de retenir trop rapidement une origine géotechnique ou liée au sous-sol alors qu’un phénomène propre à la construction ou à ses abords peut être présent.
Déterminer les investigations encore nécessaires
Une inspection des fissures ne remplace ni une étude géotechnique ni une étude structurelle complète.
Lorsque les observations orientent sérieusement vers le terrain, les fondations ou une problématique de cavité, une investigation spécialisée peut devenir nécessaire avant de conclure.
Injection, micropieux et autres reprises en sous-œuvre correspondent à des techniques différentes. Leur pertinence ne doit pas être déterminée sur la seule apparence d’une fissure.
Lorsque plusieurs familles de désordres doivent être examinées ensemble, une mission plus large d’expert en bâtiment peut compléter l’analyse.
À Nogent-sur-Marne, deux mécanismes doivent être distingués
Le contexte local réunit deux sujets différents : le retrait-gonflement des argiles et les anciennes carrières souterraines.
Ils peuvent tous deux intéresser une expertise de fissures, mais ils ne doivent jamais être confondus.
Le PPR relatif aux sols argileux est approuvé
Nogent-sur-Marne est couverte par un Plan de prévention des risques naturels relatif aux mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Ce plan est approuvé depuis 2018.
Pour une maison fissurée, la première étape consiste à vérifier la situation réelle du terrain dans le zonage. Cette donnée peut modifier les points de vigilance lorsqu’un mouvement du sol est envisagé.
Elle ne permet toutefois pas de connaître précisément la composition et les caractéristiques mécaniques du terrain sous les fondations. Une étude géotechnique peut rester nécessaire.
Les anciennes carrières relèvent d’un autre cadre
Nogent-sur-Marne fait également partie des communes étudiées pour les affaissements et effondrements liés aux anciennes carrières souterraines.
Des cartes d’aléas spécifiques existent.
En revanche, le plan de prévention correspondant est prescrit sur la commune mais n’est pas présenté comme approuvé.
Cette différence de statut est importante : une carte d’aléa et une procédure de prévention apportent des informations utiles, mais elles ne signifient pas qu’une cavité se trouve sous une propriété particulière.
L’adresse doit être confrontée aux données disponibles avant de retenir cette hypothèse.
Une fissure ne permet pas de départager les deux causes
Une fissure en escalier, une ouverture diagonale ou une déformation près d’une baie peuvent apparaître dans plusieurs configurations.
La forme visible ne permet donc pas, à elle seule, de distinguer un retrait-gonflement d’argile, un mouvement associé au sous-sol, un défaut constructif ou un comportement différent entre deux parties du bâtiment.
Sécheresse, eau et chronologie des désordres
Les arrêtés de catastrophe naturelle peuvent apporter des repères utiles, mais seulement lorsque leur période correspond réellement à l’historique du dommage.
Nogent-sur-Marne possède plusieurs reconnaissances liées à la sécheresse
La commune a notamment été reconnue pour des mouvements de terrain différentiels liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols en 2009, puis pour une période de l’été 2020.
Ces événements peuvent présenter un intérêt pour un dossier ancien si le propriétaire dispose de photographies, déclarations ou autres éléments permettant de dater les premières fissures.
Ils ne permettent pas d’expliquer des désordres apparus à une autre époque sans éléments complémentaires.
Toutes les périodes sèches ne donnent pas lieu à reconnaissance
Les demandes de reconnaissance concernant certaines périodes de 2021 et 2022 ont été rejetées.
La présence d’un plan de prévention relatif aux argiles ne signifie donc pas qu’une commune est automatiquement reconnue en catastrophe naturelle chaque fois qu’une sécheresse survient.
Pour un dossier assurantiel, la période exacte et l’arrêté applicable doivent être vérifiés.
L’eau autour du bâtiment reste une hypothèse distincte
Une fuite enterrée, un rejet d’eaux pluviales mal maîtrisé ou une infiltration peuvent modifier localement l’humidité du terrain ou dégrader certains matériaux.
Lorsque les fissures s’accompagnent d’auréoles, de moisissures, de décollements ou d’autres traces persistantes, une expertise humidité peut permettre d’étudier cette problématique séparément.
Quels recours lorsque des fissures apparaissent ?
Le recours dépend de l’âge du bâtiment, de la réception des travaux, de l’origine du désordre, de sa gravité et du cadre contractuel.
Une expertise technique documente les faits sans transformer automatiquement une fissure en désordre décennal, vice caché ou sinistre indemnisable.
Dans l’année suivant la réception
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception.
Elle concerne les désordres inscrits comme réserves au procès-verbal ainsi que ceux révélés après la réception puis notifiés par écrit pendant cette première année.
Il est donc utile de conserver photographies datées, procès-verbal, courriers et réponses des entreprises.
Lorsque la construction a moins de dix ans
Une fissure apparue dans les dix années suivant la réception n’est pas automatiquement de nature décennale.
Le dommage doit notamment compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination pour atteindre le niveau de gravité prévu par le Code civil.
Un vice du sol peut entrer dans ce régime, mais sa présence, le lien de causalité et la gravité du dommage doivent encore être établis.
Lorsque les fissures sont découvertes après l’achat
Découvrir une fissure après la vente ne suffit pas à caractériser un vice caché.
Il faut notamment examiner si le défaut existait lors de l’acquisition, s’il était caché pour l’acheteur et s’il présente une importance suffisante.
Des photographies anciennes, traces de rebouchage, factures ou travaux antérieurs peuvent apporter des éléments sur l’antériorité.
Une expertise des vices cachés immobiliers peut contribuer à documenter techniquement ce type de dossier.
L’action résultant des vices cachés doit notamment être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice, sous réserve des autres prescriptions applicables.
Lorsqu’une catastrophe naturelle est envisagée
Il faut vérifier qu’un arrêté vise effectivement Nogent-sur-Marne, le phénomène concerné et la période correspondant au sinistre.
Une reconnaissance communale ne signifie pas que toutes les fissures d’une propriété sont automatiquement indemnisables.
La déclaration doit être adressée à l’assureur dès que le sinistre est connu et au plus tard dans les trente jours suivant la publication de l’arrêté.
En cas de désaccord technique sur l’origine ou l’évaluation des dommages, l’intervention d’un expert d’assuré peut être envisagée selon le contrat et la situation.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers confrontés à des fissures et à d’autres désordres du bâtiment.
Dans une expertise fissures, le rôle du technicien est de partir des éléments réellement observables et des documents disponibles. Le compte rendu ou le rapport distingue les constats, les hypothèses compatibles avec ces constats, les conclusions suffisamment étayées et les investigations qui restent éventuellement nécessaires.
À Nogent-sur-Marne, cette distinction est particulièrement importante : un PPR argiles approuvé, une carte d’aléas liée à d’anciennes carrières et un arrêté de catastrophe naturelle n’ont ni le même objet ni la même portée.
Une inspection ne certifie pas l’ensemble du bâtiment et ne doit pas conduire à prescrire une reprise lourde sans caractérisation suffisante.
Quel est le prix d’une expertise fissures ?
Les tarifs de départ sont :
Appartement : à partir de 590 €.
Maison : à partir de 720 €.
Le montant applicable au dossier dépend du périmètre exact de la mission et est précisé dans le devis.
Questions fréquentes sur les fissures à Nogent-sur-Marne
Nogent-sur-Marne est-elle couverte par un PPR argiles ?
Oui. Un plan de prévention relatif aux mouvements de terrain liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols est approuvé sur la commune depuis 2018. Sa portée doit toutefois être examinée selon la localisation réelle du bien.
Le plan concernant les anciennes carrières est-il également approuvé ?
Non. Les données actuellement publiées indiquent que le plan relatif aux anciennes carrières est prescrit sur Nogent-sur-Marne, mais pas approuvé. Des études et cartes d’aléas spécifiques existent néanmoins.
Une carte d’anciennes carrières signifie-t-elle qu’il existe une cavité sous ma maison ?
Non. Une carte d’aléa délimite des secteurs de connaissance du risque. Elle ne permet pas, à elle seule, d’affirmer la présence d’une cavité sous une parcelle précise.
Peut-on distinguer visuellement une fissure liée aux argiles d’une fissure liée au sous-sol ?
Pas avec certitude sur la seule apparence. La localisation, la chronologie, le comportement de la structure et parfois des investigations complémentaires sont nécessaires pour départager les hypothèses.
Une fissure en escalier prouve-t-elle un problème de fondations ?
Non. Ce tracé fournit une information sur la manière dont la maçonnerie s’est ouverte, mais plusieurs mécanismes peuvent l’expliquer.
Comment savoir si une fissure continue de s’ouvrir ?
Il faut disposer d’un historique. Des photographies comparables, des mesures datées ou un dispositif de suivi peuvent documenter une modification. Une visite unique décrit principalement l’état observé à cette date.
Une étude de sol suffit-elle pour rechercher une ancienne carrière ?
Pas nécessairement. Une étude géotechnique classique et une investigation visant une cavité souterraine ne répondent pas toujours aux mêmes objectifs. Le type d’étude doit être adapté à l’hypothèse réellement envisagée.
Pourquoi certaines périodes de sécheresse sont-elles reconnues et d’autres non ?
La reconnaissance CatNat répond à des critères appliqués à une période déterminée. L’existence d’un risque argileux ou d’un PPR ne conduit donc pas automatiquement à la reconnaissance de chaque épisode sec.
Peut-on choisir immédiatement une injection ou des micropieux ?
Non. Injection, micropieux et autres reprises en sous-œuvre correspondent à des techniques différentes. Leur pertinence doit être déterminée après caractérisation suffisante du terrain, du sous-sol, des fondations et du comportement de la construction.
Pour transmettre vos photographies, préciser l’historique des fissures et obtenir un devis adapté à votre situation, utilisez notre formulaire de contact.