Assistance et accompagnement VEFA à Vichy – 03200

Les visites qui structurent un accompagnement VEFA

La visite des cloisons

La visite des cloisons intervient lorsque l’organisation intérieure du logement devient lisible, mais avant la pose de nombreux revêtements et équipements. Elle n’est pas systématiquement prévue par la loi ou proposée par tous les promoteurs. Son accès, la présence possible d’un accompagnant et les conditions de visite doivent donc être confirmés en amont.

L’expert peut notamment comparer :

• l’emplacement des cloisons avec le plan contractuel ;
• les dimensions accessibles des pièces et des circulations ;
• le sens d’ouverture des portes ;
• la position visible des baies et des réservations ;
• les passages de réseaux encore observables ;
• la réalisation des travaux modificatifs acquéreur (TMA).

Cette mission donne lieu à un relevé ou à un compte rendu. Il ne s’agit pas du procès-verbal de livraison. Un écart constaté à ce stade peut être signalé au promoteur afin qu’il soit examiné avant la fermeture des ouvrages ou l’exécution des finitions.

La pré-livraison

La pré-livraison est une visite préparatoire organisée, lorsqu’elle est prévue, avant la remise officielle des clés. Elle permet d’examiner le logement lorsqu’une grande partie des finitions et équipements est en place.

Le contrôle peut porter sur les revêtements, les menuiseries, les appareils sanitaires, les commandes électriques, la ventilation, le chauffage et les évacuations accessibles. Les essais dépendent toutefois de la mise en eau, de la mise sous tension et de la possibilité d’utiliser les équipements.

L’expert établit un relevé, une liste d’observations ou un compte rendu. Ce document aide l’acquéreur à transmettre des demandes précises au promoteur. Les observations de pré-livraison ne remplacent pas les réserves à inscrire au procès-verbal si les défauts sont encore présents lors de la remise des clés.

La livraison et la remise des clés

La livraison se déroule entre le vendeur ou promoteur et l’acquéreur. Elle correspond à la prise de possession du logement et à la remise des clés. Elle ne doit pas être confondue avec la réception des travaux, qui intervient entre le promoteur et les entreprises ayant réalisé l’ouvrage.

Pendant la livraison, l’expert compare l’état visible du bien avec les documents contractuels disponibles. Il vérifie également si les observations précédemment émises ont été traitées. Les défauts, travaux inachevés ou écarts apparents doivent être décrits clairement dans le procès-verbal de livraison.

Une formulation factuelle est préférable à une appréciation vague. Il est par exemple plus utile d’indiquer l’emplacement d’une rayure, la porte concernée ou la dimension relevée que d’écrire simplement « finition à revoir ».

Le contrôle des parties communes

Les halls, circulations, escaliers, locaux techniques, parkings ou espaces extérieurs ne relèvent pas du seul logement privatif. Leur examen doit être organisé avec la personne ou l’entité habilitée, par exemple le syndic, un représentant de la copropriété ou le maître d’ouvrage concerné.

La mission et le périmètre doivent être définis avant l’intervention. Un acquéreur ne peut pas déduire de la seule visite de son appartement qu’un expert a contrôlé l’ensemble des parties communes ou la totalité de l’immeuble.

Ce que l’expert peut réellement contrôler

Les documents à préparer

Pour travailler utilement, l’expert doit disposer, selon la mission, des pièces suivantes :

• plan de vente coté ;
• notice descriptive ;
• plans modificatifs signés ;
• liste des travaux modificatifs acquéreur ;
• avenants et échanges validant des changements ;
• choix de matériaux et d’équipements ;
• précédents relevés ou comptes rendus ;
• convocations et documents transmis par le promoteur.

La comparaison porte d’abord sur les engagements contractuels. Une perspective commerciale, une image de synthèse ou une photographie de brochure n’a pas nécessairement la même portée qu’un plan ou qu’une notice annexée à l’acte.

Les ouvrages et équipements accessibles

Le contrôle peut concerner les dimensions, les aplombs visibles, les revêtements, les joints, les portes, les fenêtres, les volets, les garde-corps, les équipements sanitaires, les commandes électriques ou encore les bouches de ventilation.

Les essais restent liés aux conditions de la visite. Un équipement non alimenté, un local fermé ou un élément dissimulé ne peut pas être vérifié de la même manière qu’un ouvrage directement accessible.

Le recours à un expert en bâtiment permet surtout de hiérarchiser les observations : écart documentaire, défaut de finition, dysfonctionnement, suspicion nécessitant une investigation complémentaire ou simple point à surveiller.

Les limites de l’inspection

Une visite VEFA est généralement visuelle et non destructive. Elle ne comprend pas automatiquement :

• le démontage des équipements ;
• l’ouverture des doublages ou des cloisons ;
• une étude structurelle ;
• une étude géotechnique ;
• un contrôle exhaustif des réseaux encastrés ;
• une mesure complète des performances acoustiques ou thermiques ;
• la certification de tout l’immeuble.

Lorsqu’un constat laisse envisager un problème plus profond, une étude spécifique peut être recommandée. La technique de réparation ne doit pas être choisie avant d’avoir caractérisé la cause du désordre.

À Vichy, trois données locales à lire avec les documents du programme

Deux plans de prévention des inondations

Vichy est concernée par deux plans de prévention du risque d’inondation. Le premier porte sur l’Allier et les crues à débordement lent. Il a été approuvé le 17 octobre 2018. Le second concerne les ruisseaux affluents et les crues torrentielles ou à montée rapide. Il a été approuvé le 2 septembre 2021.

Cette information communale ne signifie pas que tous les programmes de Vichy sont situés en zone inondable. Pour un achat précis, il faut confronter l’adresse et la parcelle au plan de zonage ainsi qu’au règlement du plan applicable.

Lorsque le programme se trouve dans un secteur réglementé, les documents peuvent avoir des conséquences concrètes sur les sous-sols, les parkings, les accès, les locaux techniques, les niveaux de plancher ou certains équipements. La vérification doit porter sur les prescriptions réellement applicables au terrain, et non sur la seule proximité de l’Allier.

Une sismicité faible

Vichy se situe en zone de sismicité faible, ou zone 2. Le département de l’Allier est classé en zone faible, à l’exception de certaines communes et de l’ancien canton de Gannat classés en zone modérée. Vichy ne figure pas dans ces exceptions.

Cette classification ne constitue ni un constat de dommage ni une conclusion sur la structure d’un immeuble. Lors d’une visite VEFA, l’expert peut relever une anomalie visible ou demander un document, mais il ne recalcule pas la structure du bâtiment sans mission d’ingénierie distincte.

Le retrait-gonflement des argiles à vérifier à l’adresse

Le Bureau de recherches géologiques et minières a actualisé la carte nationale d’exposition au retrait-gonflement des argiles en 2026. Cette cartographie constitue un repère général, mais ne décrit pas à elle seule les caractéristiques exactes de chaque parcelle.

Pour un programme à Vichy, le niveau doit être vérifié à l’adresse exacte. Si des fissures apparaissent après la livraison, leur forme ou leur largeur ne suffit pas à prouver un mouvement de sol. Une expertise fissures doit replacer les constats dans l’historique du bâtiment, les documents techniques et, si nécessaire, une étude géotechnique ou structurelle.

Vos droits au moment de la remise des clés

Inscrire des réserves précises

Les défauts apparents et les écarts de conformité observés lors de la livraison doivent être consignés dans le procès-verbal. L’acquéreur peut se faire assister par un professionnel du bâtiment. La fiche officielle de Service-Public.fr sur la livraison VEFA détaille le déroulement de cette étape.

En présence de réserves ou d’une contestation portant sur la conformité, le solde de 5 % peut, dans les conditions prévues, être consigné auprès d’un tiers habilité. Il ne s’agit pas de conserver librement cette somme sur son compte sans respecter la procédure applicable.

Signaler les défauts apparents découverts après la livraison

Lorsque l’acquéreur n’était pas assisté par un professionnel lors de la livraison, il dispose d’un mois après la prise de possession pour notifier au vendeur les défauts de conformité et vices de construction apparents découverts après la remise des clés. La notification doit être formalisée, notamment par lettre recommandée avec avis de réception.

Ce délai d’un mois ne doit pas être présenté comme une prolongation permettant de négliger la visite de livraison. Les défauts déjà visibles doivent être inscrits immédiatement au procès-verbal.

Comprendre le point de départ des garanties

Les garanties de construction sont rattachées à la réception prononcée entre le promoteur et les entreprises, et non automatiquement à la date de remise des clés à l’acquéreur.

La garantie de parfait achèvement court pendant un an après la réception. Elle porte sur les désordres réservés à la réception ainsi que sur ceux révélés puis notifiés pendant cette année. La garantie de bon fonctionnement couvre pendant au moins deux ans les éléments d’équipement dissociables. Pendant la première année, ces régimes peuvent se superposer.

La responsabilité décennale concerne les dommages d’une gravité suffisante pour compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. L’action vise une période de dix ans à compter de la réception.

Lorsque le désaccord persiste, l’Agence départementale d’information sur le logement peut informer et orienter l’acquéreur. La protection juridique intervient selon les conditions du contrat d’assurance, tandis qu’un avocat définit la stratégie juridique. Une expertise amiable contradictoire peut apporter un débat technique organisé entre les parties, sans garantir qu’un accord sera trouvé.

Tarifs nationaux de l’assistance VEFA

La grille suivante est nationale. Elle s’applique de la même manière à Vichy et dans les autres zones d’intervention.

Au-delà de 50 m² : 3 € TTC par mètre carré supplémentaire et par prestation.
Frais de déplacement : 60 € TTC.

Chaque montant correspond à une visite déterminée. Le devis doit préciser le type de bien, sa surface, la mission retenue, le déplacement, le livrable prévu, les éventuelles exclusions et toute demande de suivi complémentaire.

Pour vérifier le montant correspondant à votre logement et à l’étape de votre programme, transmettez les informations du bien par le formulaire Contact.

Qui sommes-nous ?

Check my House est un cabinet d’expertise technique en bâtiment qui accompagne les particuliers lors d’achats sur plan, de constructions neuves et de désordres immobiliers.

Dans le cadre d’une VEFA, l’expert intervient comme conseil technique de l’acquéreur. Il ne représente ni le promoteur ni les entreprises. Il ne remplace pas non plus le bureau de contrôle, le maître d’œuvre, le notaire ou l’avocat. Son travail consiste à examiner les ouvrages accessibles, les comparer aux documents transmis et aider l’acquéreur à formuler des observations compréhensibles et localisées.

Zone d’intervention autour de Vichy

Les demandes peuvent concerner Vichy ainsi que les communes proches de l’agglomération, notamment Cusset, Bellerive-sur-Allier, Abrest, Hauterive, Charmeil, Creuzier-le-Vieux ou Saint-Yorre.

La réalisation de la mission reste soumise à la disponibilité d’un intervenant, aux conditions d’accès fixées par le promoteur et au devis accepté. Le réseau d’experts en construction permet d’étudier les demandes dans l’Allier comme dans les autres départements.

Questions fréquentes sur l’assistance VEFA à Vichy

L’accompagnement par un expert VEFA est-il obligatoire ?

Non. L’acquéreur peut effectuer seul la livraison de son logement. L’assistance permet toutefois de bénéficier d’un regard technique indépendant et d’une aide pour décrire les défauts ou écarts observés.

Quels documents faut-il transmettre avant la visite ?

Il est utile de fournir le plan coté, la notice descriptive, les avenants, les travaux modificatifs acquéreur, les choix de matériaux et les précédents relevés. Sans ces documents, certaines comparaisons contractuelles ne peuvent pas être réalisées.

Le promoteur doit-il obligatoirement organiser une visite des cloisons ?

Non, cette visite intermédiaire n’est pas systématiquement proposée. Son existence, ses conditions et la possibilité de venir avec un expert doivent être confirmées auprès du promoteur.

L’expert peut-il tester tous les équipements ?

Seulement lorsque les équipements sont posés, accessibles et alimentés. Une absence d’eau, d’électricité ou de mise en service limite les essais possibles. Une visite non destructive ne permet pas non plus de contrôler intégralement les réseaux encastrés.

Que faire si des travaux modificatifs acquéreur ne sont pas réalisés ?

L’écart doit être comparé avec le document signé qui décrit la modification. Il convient ensuite de le signaler précisément au promoteur et de le maintenir dans le procès-verbal de livraison s’il n’est pas corrigé.

Quelle différence existe-t-il entre livraison et réception ?

La réception est prononcée entre le promoteur et les entreprises. La livraison a lieu entre le promoteur et l’acquéreur et correspond généralement à la remise des clés. Les deux dates peuvent être différentes.

Peut-on ajouter des défauts après la remise des clés ?

Dans les conditions prévues par le régime de la VEFA, l’acquéreur non assisté par un professionnel lors de la livraison dispose d’un mois après la prise de possession pour notifier les défauts de conformité et vices apparents découverts après la visite.

Peut-on retenir les 5 % restants ?

En cas de contestation sur la conformité ou de réserves, les 5 % peuvent être consignés selon la procédure applicable. Une consignation n’est pas une simple retenue unilatérale.

Un PPRI signifie-t-il que tout logement neuf de Vichy est inondable ?

Non. Le plan de prévention concerne des zones délimitées. Seule la consultation de l’adresse, de la parcelle et du plan réglementaire permet de connaître la situation du programme et les prescriptions applicables.

Que faire lorsque les réserves ne sont pas levées ?

Il faut conserver le procès-verbal, les photographies, les courriers et les réponses du promoteur. Une mise en demeure peut être nécessaire. L’ADIL peut informer l’acquéreur, tandis qu’un expert, la protection juridique ou un avocat intervient selon la nature technique ou juridique du différend.