Une mission qui évolue avec l’avancement du programme
L’achat sur plan est encadré par les articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. L’acquéreur devient propriétaire de l’ouvrage au fur et à mesure de son exécution, tandis que le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
Pour l’acquéreur, le contrôle technique gagne donc à être préparé à partir du contrat et non d’une impression générale du logement.
Avant la première visite : rassembler les documents utiles
Le dossier à préparer comprend en priorité le plan coté annexé à l’acte, la notice descriptive, les avenants signés, les choix de matériaux ou d’équipements et, s’il y en a, les travaux modificatifs acquéreur (TMA) acceptés par le vendeur. Les échanges écrits concernant un changement de prestation, une modification de plan ou un équipement particulier sont également utiles.
Ces pièces donnent un référentiel à la visite. Une brochure commerciale ou un plan de vente simplifié peut aider à se repérer, mais il ne remplace pas les documents contractuels sur lesquels repose la comparaison.
Si une pré-livraison a déjà eu lieu, la liste des anomalies relevées doit également être conservée. Elle servira de point de départ lorsque vient le moment de vérifier les corrections.
Visite des cloisons : contrôler ce qui deviendra difficile à apprécier plus tard
La visite des cloisons intervient en cours de chantier, lorsque le promoteur la prévoit et autorise l’accès. Elle n’est pas assimilable à une livraison et son organisation dépend du programme : l’acquéreur doit donc vérifier préalablement les modalités de présence et la possibilité de venir accompagné.
À ce stade, le regard se porte surtout sur la géométrie du logement. L’expert peut comparer la position des cloisons et des ouvertures au plan, contrôler des dimensions utiles et vérifier la cohérence apparente de l’agencement. Une différence doit toujours être replacée dans son usage réel. Quelques centimètres peuvent être sans conséquence dans une circulation tout en devenant gênants devant une cuisine, un placard ou un équipement prévu sur mesure.
Les TMA prennent ici une importance particulière. Déplacement d’une prise, modification de cloison, changement d’implantation d’un sanitaire ou autre adaptation acceptée doivent être comparés aux plans modificatifs effectivement signés.
Les ouvrages cachés derrière les parois, les armatures, les fondations ou l’intégralité des réseaux encastrés ne peuvent pas être certifiés par une visite visuelle. Le livrable adapté à cette étape est un relevé ou un compte rendu des observations accessibles.
Un expert en bâtiment apporte ici une lecture technique des écarts, sans transformer cette visite intermédiaire en contrôle exhaustif de la construction.
Pré-livraison : préparer des corrections avant la remise des clés
La pré-livraison est un rendez-vous préparatoire lorsqu’elle est organisée par le promoteur. Elle n’a pas la portée juridique de la réception des travaux et ne remplace pas la livraison à l’acquéreur.
Le logement est alors généralement suffisamment avancé pour examiner davantage de finitions et d’équipements. Le contrôle porte, dans les limites de ce qui est accessible et mis en service, sur les revêtements de sol, peintures, faïences, menuiseries, portes, sanitaires, prises, interrupteurs, chauffage et ventilation apparente. Les ouvrants peuvent être manipulés afin de rechercher un frottement, un défaut de fermeture ou un réglage manifestement insatisfaisant. Les alimentations et évacuations disponibles peuvent faire l’objet d’essais simples, sans que ceux-ci constituent un diagnostic complet des réseaux.
L’objectif n’est pas d’accumuler des remarques vagues comme « finition à revoir ». Une observation devient plus exploitable lorsqu’elle indique une pièce, un élément, son emplacement et le défaut réellement constaté.
Le livrable peut prendre la forme d’un relevé, d’une liste ou d’un compte rendu destiné à préparer les échanges avec le promoteur.
Livraison : passer de la préparation au procès-verbal
La livraison correspond à la remise des clés par le promoteur-vendeur à l’acquéreur. Elle doit être distinguée de la réception des travaux, intervenue auparavant entre le promoteur et les entreprises. Service-Public recommande d’ailleurs à l’acquéreur de demander la copie du procès-verbal de réception et d’en connaître la date exacte.
Le jour de la livraison, les anomalies visibles ou les défauts de conformité pertinents sont décrits dans le procès-verbal de livraison. L’acquéreur doit pouvoir retrouver précisément le point lors de la reprise : pièce, support ou équipement concerné, localisation et nature du constat.
L’expert ne se substitue pas à l’acquéreur pour accepter juridiquement le logement. Il apporte un regard technique, aide à qualifier ce qui est observable et à formuler des réserves suffisamment précises.
Levée des réserves : vérifier la correction, pas seulement la présence d’une intervention
Une réserve n’est pas réellement soldée parce qu’une entreprise indique être intervenue. Le contrôle consiste à reprendre la liste initiale point par point et à examiner le résultat accessible.
Une retouche de peinture doit être appréciée sur la zone concernée. Une porte précédemment difficile à fermer doit être manipulée. Un équipement manquant doit être présent et, lorsqu’un essai simple est possible, fonctionner. Une modification contractuelle doit être comparée aux documents qui la définissaient.
Si une correction crée un nouveau défaut ou reste incomplète, il faut le constater avant d’accepter la levée du point. Cette visite ne vaut toutefois pas certification de toutes les parties de l’immeuble : elle porte sur les réserves inscrites et sur le périmètre convenu.
Les défauts à regarder sans transformer la visite en certification globale
Dans un logement neuf, beaucoup d’anomalies sont visibles, mais elles n’ont ni la même cause ni la même portée. Le rôle de l’expert est d’abord de décrire les faits avant d’en tirer une hypothèse technique.
Plans, dimensions et TMA
Un déplacement de cloison, une largeur de passage, l’implantation d’une porte ou la position d’un sanitaire peuvent être comparés au plan contractuel. La vérification doit tenir compte du document réellement opposable et de l’incidence de l’écart.
Une modification voulue par l’acquéreur n’est prise en compte comme TMA que si elle a été formalisée. Une demande orale ou une intention évoquée pendant la commercialisation ne doit pas être confondue avec une modification contractuellement acceptée.
Sols, murs et finitions
Le contrôle visuel permet de relever un carrelage ébréché, un joint incomplet, une plinthe manquante, une reprise d’enduit visible, une peinture présentant une coulure ou un défaut localisé, ou encore un revêtement détérioré.
L’éclairage, la distance d’observation et l’état réel d’achèvement doivent être pris en compte. Une visite technique n’a pas pour objet de qualifier arbitrairement toute différence d’aspect de malfaçon.
Fenêtres, portes et occultations
Les menuiseries sont des points de contrôle concrets parce qu’elles peuvent être manipulées. On vérifie notamment l’ouverture, la fermeture, l’accrochage des vantaux, les réglages apparents et l’état visible des vitrages, joints et cadres.
Un courant d’air ressenti ou une difficulté de fermeture constitue un constat. En revanche, conclure à une performance acoustique, thermique ou d’étanchéité globale suppose des mesures ou une mission différente.
Eau, sanitaires et évacuations accessibles
Lorsqu’elles sont alimentées, les robinetteries peuvent être essayées et les évacuations observées. L’expert peut relever une fuite visible, une mauvaise fixation, un raccord accessible défectueux ou un écoulement manifestement anormal.
Il ne valide pas pour autant l’intégralité d’un réseau encastré qu’il ne peut pas voir.
Électricité, chauffage et ventilation
Une visite de livraison permet d’effectuer des vérifications fonctionnelles simples sur les équipements accessibles et alimentés : prises ou commandes prévues, éclairages, thermostat, bouches et grilles de ventilation, volets électriques ou autres équipements décrits dans la notice.
Ces essais ne remplacent pas un contrôle réglementaire complet de l’installation électrique, une mesure de débit de ventilation ou une étude de performance énergétique.
Fissures : décrire avant d’expliquer
Une fissure observée dans un logement neuf doit être localisée et caractérisée autant que le permet la visite : support concerné, orientation, longueur et ouverture lorsqu’une mesure est pertinente. Une photographie datée facilite ensuite la comparaison.
Sans historique, il n’est pas possible d’affirmer qu’une fissure est évolutive. Sa présence ne permet pas davantage de conclure automatiquement à un défaut de fondations ou à un mouvement de sol. Si sa morphologie, son emplacement ou d’autres indices justifient des investigations supplémentaires, une expertise fissures peut permettre de passer du simple constat à une analyse adaptée.
Cave, balcon, parking et annexes
Une annexe prévue à l’acte mérite le même rapprochement avec les documents contractuels que l’appartement lui-même, à condition d’être incluse dans la mission et accessible lors du rendez-vous.
Pour une cave ou un stationnement en sous-sol, la vérification peut porter sur l’emplacement, l’accès, les dimensions utiles, l’état visible et les équipements expressément prévus. Sur un balcon ou une terrasse, l’observation se limite là encore aux ouvrages accessibles et aux prestations contractuelles.
À Juvisy-sur-Orge, certains risques modifient les vérifications utiles
Juvisy-sur-Orge se trouve dans un environnement où la Seine, l’Orge, les secteurs bas et le coteau créent des situations différentes à quelques rues de distance. Une donnée communale n’est donc pas une preuve de l’exposition d’un programme neuf. L’adresse ou la parcelle doit être vérifiée avant de tirer une conclusion.
Seine et Orge : commencer par le zonage réel du programme
Le document communal recense le risque d’inondation de la Seine et de l’Orge. Le PPRI de la vallée de la Seine a été approuvé le 20 octobre 2003 et celui des vallées de l’Orge et de la Sallemouille le 16 juin 2017. Ces plans comportent des zonages et des prescriptions qui ne s’appliquent pas uniformément à toute la commune.
Pour un acquéreur, la démarche utile consiste donc à consulter l’état des risques et à identifier la situation de l’adresse ou de la parcelle, plutôt qu’à conclure que tout logement neuf de Juvisy est inondable.
Lorsqu’un programme est effectivement concerné et comprend un sous-sol, une cave, un stationnement bas ou un local privatif exposé, la visite peut accorder davantage d’attention aux traces d’eau visibles, aux seuils, aux points bas et aux dispositifs particuliers explicitement prévus dans la notice. Un équipement de pompage ou de protection n’est contrôlé que s’il fait partie des prestations et reste accessible.
Remontée de nappe et ruissellement : une information à manier secteur par secteur
Le document communal mentionne des remontées par les nappes alluviales ou les réseaux d’assainissement dans certains secteurs, ainsi que le ruissellement lié à l’imperméabilisation urbaine.
Cette information ne permet pas d’attribuer de l’humidité à un bâtiment neuf. En revanche, si l’adresse et le niveau du lot rendent le sujet pertinent, une trace humide en sous-sol, un ruissellement anormal ou une entrée d’eau visible mérite d’être documenté avec davantage de précision avant toute interprétation.
Argiles et coteau : ne pas attribuer une fissure au terrain sans analyse
Le contexte géologique communal comporte des terrains argileux ou marneux et le retrait-gonflement des argiles fait l’objet d’une cartographie nationale révisée en 2026. La catégorie exacte d’un programme doit néanmoins être vérifiée à l’échelle de son terrain.
Même lorsqu’un terrain se trouve dans une zone d’exposition, une fissure n’est pas la démonstration d’un mouvement dû aux argiles. Sa cause doit être caractérisée à partir de sa morphologie, du système constructif, de l’historique et, si le cas l’exige, d’une étude structurelle, géotechnique ou des deux.
SIS et passé industriel : vérifier la parcelle plutôt que la commune
Géorisques indique qu’un secteur d’information sur les sols (SIS) existe dans la commune et recense également des activités industrielles ou de service historiques. Une inscription à CASIAS retrace une activité passée ; elle ne prouve pas, à elle seule, que le sol est pollué.
Si la parcelle d’un programme correspond effectivement à un SIS ou à un terrain faisant l’objet d’une information environnementale particulière, les pièces relatives au terrain, aux études réalisées et aux éventuelles mesures de gestion deviennent des documents à examiner. À l’inverse, aucune conclusion de ce type ne peut être tirée de la seule adresse « Juvisy-sur-Orge ».
Cette distinction entre contexte communal et situation réelle du terrain fait partie du travail d’un expert en construction : une information publique sert à orienter une vérification, pas à fabriquer un diagnostic.
Autour de la gare : contrôler le contrat avant de parler de nuisances
Juvisy est structurée par un important pôle ferroviaire. Pour un programme situé immédiatement au contact d’infrastructures de transport, le sujet utile pendant une visite n’est pas de présumer un niveau de bruit à partir du nom du quartier. Il consiste à comparer les menuiseries, entrées d’air ou prestations acoustiques visibles aux caractéristiques expressément annoncées dans la notice lorsqu’elles font partie des engagements contractuels.
Sans adresse précise, aucune exposition sonore d’un programme particulier n’est affirmée.
Livraison, réserves et garanties : garder les bons repères juridiques
Le droit de la VEFA distingue plusieurs dates qui sont souvent rapprochées à tort. Pour agir au bon moment, il faut surtout identifier qui intervient et quel document est signé.
La réception appartient d’abord au rapport entre le promoteur et les entreprises
L’article 1792-6 du Code civil définit la réception comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte l’ouvrage avec ou sans réserves. En VEFA, le promoteur est le maître d’ouvrage : la réception a donc lieu entre lui et les entreprises, avant la livraison à l’acquéreur.
L’acquéreur a intérêt à demander la date exacte et la copie du ou des procès-verbaux correspondants. Cette date est importante parce que les garanties des constructeurs sont rattachées à la réception, et non à la simple remise des clés.
La livraison concerne le promoteur-vendeur et l’acquéreur
La livraison est le moment où le vendeur remet le logement à l’acquéreur. C’est à cette occasion que celui-ci examine le bien, le compare aux plans, à la notice et aux équipements convenus, et inscrit les réserves nécessaires dans le procès-verbal de livraison.
La formulation d’une réserve gagne à rester factuelle. Elle décrit ce qui est absent, détérioré, non fonctionnel ou différent du contrat. Elle ne doit pas imposer une technique de réparation dont la pertinence n’aurait pas été caractérisée.
Le solde de 5 % et la consignation
Le calendrier légal permet d’atteindre au maximum 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble. En l’absence de réserve sur la conformité du logement, les 5 % restants sont versés à la livraison ; en cas de réserves permettant la consignation, ce solde peut être déposé à titre de garantie. Service-Public prévoit notamment la consignation lorsque sont constatées des non-conformités substantielles ou certaines malfaçons.
La retenue de 5 % n’est donc pas à présenter comme un moyen automatique de bloquer le solde pour n’importe quelle imperfection esthétique. Lorsque la situation est discutée, un avis juridique adapté peut être utile.
Un mois pour signaler les défauts apparents concernés
L’article 1642-1 du Code civil prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité alors apparents avant l’expiration d’un mois après la prise de possession.
Ce délai ne dispense pas d’inscrire immédiatement au procès-verbal ce qui est déjà visible. Après la remise des clés, l’usage du logement peut toutefois révéler des anomalies complémentaires. Elles doivent être signalées rapidement par un écrit permettant d’en conserver la preuve.
Parfait achèvement : un an après la réception
La garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 court pendant un an à compter de la réception des travaux. Elle concerne les désordres signalés par réserves au procès-verbal de réception ainsi que ceux révélés après la réception et notifiés pendant cette année.
Dans une VEFA, l’article 1646-1 rattache également le vendeur d’immeuble à construire aux obligations légales applicables à compter de la réception.
Bon fonctionnement : au moins deux ans après la réception
L’article 1792-3 fixe pour les autres éléments d’équipement une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
Cette période se superpose donc à la première année durant laquelle la garantie de parfait achèvement peut également être mobilisée lorsque ses conditions sont réunies.
Décennale : une question de gravité, pas simplement d’ancienneté
La responsabilité prévue par l’article 1792 concerne les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. L’article 1792-4-1 fixe à dix ans à compter de la réception la durée correspondante des responsabilités visées.
Une fissure, une infiltration ou un dysfonctionnement ne relève donc pas automatiquement de la décennale : sa nature et sa gravité doivent d’abord être appréciées.
Lorsqu’un désaccord technique persiste avec le promoteur, une expertise amiable contradictoire peut aider à objectiver les constats. Pour l’information juridique et l’orientation, l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) peut être consultée ; une protection juridique intervient selon les garanties du contrat d’assurance, tandis qu’un avocat détermine la stratégie et assure la défense lorsqu’elle devient nécessaire.
Tarifs de l’accompagnement VEFA
Les tarifs dépendent de l’étape concernée. La grille ci-dessous reprend les prestations communiquées. La dénomination commerciale « livraison/réception » est conservée dans l’intitulé tarifaire ; juridiquement, dans une VEFA, la livraison à l’acquéreur reste distincte de la réception des travaux entre le promoteur et les entreprises.
Visite cloisons
Tarifs sur devis selon la nature du bien et la complexité de la mission.
Forfait pré-livraison avec réserves
Appartement 450 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m² supplémentaire ;
Maison 490 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m² supplémentaire.
Forfait livraison/réception avec levée des réserves
Appartement 420 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m² supplémentaire ;
Maison 490 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m² supplémentaire.
Déplacement de l’expert : 60 € TTC par visite.
Devis personnalisé pour toute demande spécifique ou bilan complet avant achat.
Ces montants ne permettent pas de déduire une prestation supplémentaire qui ne serait pas expressément prévue dans le devis. Le périmètre du contrôle, les annexes concernées, le livrable attendu et une éventuelle mission ultérieure doivent être vérifiés avant l’intervention.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers qui souhaitent disposer d’un regard technique indépendant sur un projet immobilier, une construction ou un désordre du bâtiment. Pour une VEFA, la méthode consiste à revenir aux pièces contractuelles, observer méthodiquement les ouvrages accessibles, documenter les écarts et expliquer ce qui relève d’un constat, d’une hypothèse ou d’une investigation supplémentaire.
Cette démarche évite deux excès : considérer qu’un logement neuf est nécessairement exempt de défauts, ou, à l’inverse, transformer chaque imperfection en désordre grave. Une visite reste limitée par l’état d’avancement, l’accessibilité, la mise en service des équipements et le périmètre convenu avec l’acquéreur.
Zone d’intervention autour de Juvisy-sur-Orge
Les demandes peuvent également concerner les communes voisines et le secteur proche : Athis-Mons, Savigny-sur-Orge, Viry-Châtillon, Draveil, Ris-Orangis, Grigny, Morsang-sur-Orge, Épinay-sur-Orge, Paray-Vieille-Poste et Vigneux-sur-Seine.
Juvisy-sur-Orge reste bien une commune distincte de Savigny-sur-Orge et d’Athis-Mons : l’adresse exacte du programme doit être utilisée lorsqu’un document d’urbanisme, un état des risques ou un zonage environnemental est vérifié.
Demander un devis pour votre prochaine visite
Vous avez reçu une convocation pour une visite de cloisons, une pré-livraison ou la remise des clés ? Préparez le plan coté, la notice descriptive, vos éventuels TMA et les réserves déjà formulées. Vous pourrez ainsi définir précisément la mission souhaitée.
Demander un devis à Check my House.
FAQ sur l’expertise VEFA à Juvisy-sur-Orge
Le promoteur doit-il accepter mon expert pendant une visite des cloisons ?
La visite des cloisons est une étape intermédiaire dont l’organisation dépend du programme et des modalités définies par le promoteur. Il ne faut donc pas présumer d’un droit général d’accès de l’expert. Demandez par écrit si la visite est prévue, combien de personnes peuvent être présentes et si un accompagnateur technique est accepté.
Que faire si l’accompagnement n’est pas autorisé lors d’une visite intermédiaire ?
Demandez les conditions d’accès par écrit et conservez la convocation. Si vous pouvez entrer personnellement, préparez vos plans, vos TMA et une liste de points à vérifier. Une intervention professionnelle pourra être organisée à une étape ultérieure autorisée. L’impossibilité d’assister à une visite intermédiaire ne doit pas être confondue avec la livraison du logement.
Faut-il également inspecter la cave, le parking ou le balcon ?
Oui, lorsque ces éléments font partie de votre acquisition, sont compris dans le périmètre de la mission et sont accessibles. Il faut alors les comparer aux documents contractuels : emplacement, dimensions utiles, équipements prévus et état visible. Un parking ou une cave en sous-sol peut aussi justifier des vérifications complémentaires lorsque l’adresse est effectivement concernée par un risque d’inondation.
L’expert peut-il certifier que l’installation électrique est entièrement conforme ?
Pas dans le cadre d’une visite VEFA généraliste. L’expert peut essayer des commandes ou des prises accessibles lorsque l’installation est alimentée, relever un équipement manquant ou un dysfonctionnement observable et comparer la prestation à la notice. Une certification ou un contrôle réglementaire complet de l’installation correspond à une mission spécifique.
Une fissure dans un logement neuf signifie-t-elle que le terrain bouge ?
Non. Une fissure peut avoir différentes origines et son aspect seul ne permet pas d’en attribuer la cause. Le contexte argileux d’un secteur de Juvisy-sur-Orge ne prouve pas davantage un mouvement de fondation. Il faut d’abord caractériser le désordre et son contexte ; selon le cas, des investigations structurelles, géotechniques ou les deux peuvent ensuite devenir nécessaires.
Pourquoi demander au promoteur son procès-verbal de réception ?
Parce que la réception des travaux précède la livraison à l’acquéreur et que sa date constitue le point de départ des garanties des constructeurs. Le document permet également de savoir si le promoteur a lui-même émis des réserves auprès des entreprises.
Peut-on signaler un défaut après avoir reçu les clés ?
Oui. L’article 1642-1 du Code civil maintient la responsabilité du vendeur pour les vices de construction et défauts de conformité apparents jusqu’à l’expiration d’un mois après la prise de possession. Les défauts déjà visibles doivent néanmoins être inscrits au procès-verbal le jour de la livraison lorsque c’est possible.
Peut-on consigner les 5 % pour n’importe quelle petite réserve ?
Il ne faut pas présenter la consignation comme automatique pour toute imperfection. Service-Public distingue notamment les défauts de conformité substantiels et certaines malfaçons, et le régime du solde est lié aux réserves concernant la conformité du logement. En cas de désaccord sur la possibilité de consigner, un conseil juridique adapté à votre dossier est préférable.
Quels documents faut-il apporter pour contrôler une levée de réserves ?
Apportez le procès-verbal ou la liste ayant créé les réserves, les photographies initiales lorsqu’elles existent et les échanges précisant les corrections annoncées. Pour une non-conformité contractuelle, gardez aussi le plan, la notice ou le TMA concerné. L’objectif est de comparer le point initial avec ce qui est réellement observable le jour de la nouvelle visite.
L’expert VEFA remplace-t-il l’ADIL, le notaire ou l’avocat ?
Non. L’expert intervient sur le terrain technique : observations, comparaison des ouvrages aux documents et caractérisation des désordres dans son périmètre. L’ADIL informe et oriente sur les questions juridiques liées au logement. Le notaire intervient dans son champ propre lié notamment à l’acte, tandis qu’un avocat conseille sur la stratégie et assure la défense lorsqu’un contentieux l’exige.