Chaque rendez-vous répond à une question différente
Un accompagnement VEFA n’a pas le même objectif selon le moment du chantier. La visite cloisons sert surtout à comprendre les volumes et l’implantation. La pré-livraison permet d’examiner un logement proche de son état final. La livraison oblige à décider, dans un temps souvent limité, quels défauts ou écarts doivent être décrits dans le procès-verbal. Une visite ultérieure peut enfin porter sur la levée des réserves.
Les documents utiles doivent accompagner cette progression : plan coté annexé à l’acte, notice descriptive, avenants, choix de prestations, plans modificatifs et TMA acceptés. Une brochure commerciale ou une image de synthèse peut aider à se repérer, mais elle ne remplace pas une pièce contractuelle.
Visite cloisons : contrôler l’implantation avant les finitions
Lorsque les cloisons rendent enfin les pièces lisibles, l’attention porte d’abord sur leur position. Une chambre, un séjour ou une cuisine peuvent sembler correctement dessinés à l’œil alors qu’une modification de quelques centimètres réduit un passage, complique l’installation d’un meuble ou déplace un équipement.
L’expert peut relever les dimensions accessibles et les comparer au plan. Il examine également la position visible des portes, fenêtres, gaines, arrivées d’eau, évacuations, commandes ou prises déjà installées. Si des TMA ont été acceptés, leur plan et leur descriptif doivent être disponibles pendant la visite.
Le résultat de cette intervention est un relevé ou un compte rendu des observations. Cette étape n’est pas une réception de travaux et ne certifie pas les ouvrages cachés derrière une paroi, la composition structurelle de la dalle ou les réseaux qui ne sont plus accessibles.
L’accès à une visite intermédiaire dépend de l’organisation du programme : il doit être confirmé avec le promoteur. L’accompagnement d’un expert ne crée pas, à lui seul, un droit d’entrer sur un chantier encore placé sous la responsabilité de ses intervenants.
Pré-livraison : donner une adresse précise à chaque défaut
La pré-livraison est une visite préparatoire lorsqu’elle est organisée par le vendeur. Le logement est alors suffisamment avancé pour examiner davantage de finitions et d’équipements, mais il ne s’agit toujours pas de la livraison juridique.
Le contrôle peut porter sur les parements, peintures, revêtements de sol, carrelages et faïences, joints, appareils sanitaires, portes, fenêtres, volets, commandes, prises accessibles, ventilation, chauffage, robinetterie et évacuations lorsque les installations sont utilisables. Une porte qui frotte, une fenêtre qui ne verrouille pas ou un équipement absent gagne à être décrit avec sa localisation exacte plutôt que par une remarque générale.
La comparaison avec la notice est tout aussi importante que l’examen visuel. Une prestation peut être proprement exécutée mais différente de celle contractualisée. À l’inverse, une finition qui paraît inhabituelle n’est pas nécessairement une non-conformité si elle correspond aux documents signés.
À l’issue de cette visite, l’acquéreur dispose selon la mission d’un relevé, d’une liste ou d’un compte rendu destiné à préparer les échanges avec le promoteur. Les corrections réalisées avant la remise des clés pourront être contrôlées de nouveau.
Livraison : décider ce qui entre au procès-verbal
La livraison est le moment où le vendeur remet le logement à l’acquéreur, habituellement avec les clés. Elle ne doit pas être confondue avec la réception des travaux réalisée auparavant entre le promoteur et les entreprises. Service-Public recommande d’ailleurs à l’acquéreur de demander une copie du procès-verbal de réception afin de connaître notamment la date de départ des garanties de construction.
Pendant la visite, les observations antérieures sont reprises une par une. Une correction annoncée comme réalisée doit être examinée. Les nouveaux défauts visibles sont localisés, décrits et, lorsqu’un document le permet, reliés au plan, à la notice ou au TMA concerné.
Les réserves qui subsistent sont destinées au procès-verbal de livraison. L’expert apporte un regard technique et aide à formuler les constats ; il ne se substitue ni à l’acquéreur ni au vendeur dans la signature de l’acte.
Levée des réserves : regarder le résultat, pas seulement l’intervention
Une mention « repris » ou « terminé » ne suffit pas toujours pour considérer un point réglé. Il faut regarder si le résultat répond au constat initial. Pour une porte, cela peut passer par plusieurs cycles d’ouverture et de fermeture. Pour une robinetterie, par un essai lorsqu’elle est alimentée. Pour un défaut de revêtement, par l’observation de la zone réparée dans les conditions normales de visite.
Une réserve portant sur une dimension ou un équipement manquant appelle une comparaison avec la pièce contractuelle qui avait fondé l’observation. Si la correction masque seulement le symptôme sans répondre au défaut décrit, la situation mérite d’être documentée avant de considérer le point clos.
Pour découvrir le périmètre des différentes visites, consultez notre accompagnement VEFA.
Les désordres du neuf se lisent par usage, pas seulement par apparence
Dans un logement neuf, la finition attire naturellement le regard. Pourtant, une visite utile ne s’arrête pas aux surfaces. L’expert cherche également à comprendre comment les éléments accessibles fonctionnent ensemble et si leur implantation correspond au projet vendu.
Agencement, dimensions et TMA
Un écart d’implantation doit être interprété par ses conséquences. Deux centimètres n’ont pas la même importance au milieu d’un grand dégagement et devant l’emplacement prévu pour un réfrigérateur ou un meuble de cuisine. L’objectif n’est donc pas de relever des nombres isolés, mais d’identifier les écarts qui modifient réellement l’usage ou la concordance avec les documents.
Les travaux modificatifs acquéreur doivent être contrôlés avec leur version acceptée. Une prise déplacée, une cloison supprimée, une arrivée d’eau ajoutée ou un sens d’ouverture modifié n’est vérifiable sérieusement que si la commande correspondante est disponible.
Menuiseries, revêtements et finitions
Une menuiserie se contrôle en la manipulant : fermeture, verrouillage, frottement, état apparent du vitrage, joints visibles et fonctionnement des occultations lorsqu’elles sont disponibles. Une inspection de livraison ne démontre toutefois pas l’étanchéité complète d’une façade ou d’une fenêtre à toutes les sollicitations climatiques.
Sur les revêtements, l’observation cherche des défauts localisés : choc, éclat, décollement perceptible, joint incomplet, différence de niveau gênante ou finition inachevée. Leur qualification dépend ensuite de l’ouvrage, de son emplacement et du document contractuel.
Eau, ventilation, chauffage et électricité accessibles
Une installation ne peut être testée que dans l’état où elle est remise. Lorsque l’eau est disponible, des essais de robinetterie et d’évacuation peuvent révéler une fuite visible, un écoulement insuffisant ou un appareil qui ne fonctionne pas normalement. Lorsque l’électricité est alimentée, des commandes et prises accessibles peuvent être essayées dans les limites de la mission.
La ventilation mérite une attention particulière dans les pièces humides. L’expert peut contrôler la présence et l’état apparent des bouches ainsi que certains fonctionnements accessibles. Il ne transforme pas pour autant une visite ponctuelle en mesure complète des performances du système.
Une fissure doit être décrite avant d’être interprétée
Une fissure dans un logement neuf ne permet pas, à elle seule, de conclure à un problème de fondation ou de structure. Sa localisation, son tracé, le support concerné, son ouverture apparente et le contexte doivent être relevés. Sans historique, elle ne doit pas être qualifiée d’évolutive.
Lorsque l’aspect ou la localisation justifie une analyse dépassant la livraison, une expertise fissures peut être envisagée. Une étude structurelle, géotechnique ou les deux peuvent être nécessaires selon la question posée ; aucune technique de réparation ne doit être choisie avant cette caractérisation.
Aux Ulis, la dalle et les sous-sols changent le périmètre du contrôle
Les Ulis possèdent un tissu urbain particulier issu notamment des aménagements sur dalle des années 1970. Les opérations récentes ne doivent pas être assimilées automatiquement à ces constructions historiques, mais certains projets peuvent se trouver au contact de dalles, parkings, circulations piétonnes ou ouvrages existants. Le programme de renouvellement du centre-ville illustre cette transformation progressive du tissu urbain.
Pour l’acquéreur, la première question est contractuelle : qu’est-ce qui est réellement vendu avec le logement ? Un emplacement de stationnement, une cave, un box ou un local privatif doit pouvoir être identifié sur les plans et, si l’accès est ouvert lors de la visite, être comparé aux documents.
Dans un programme lié à une dalle
La présence d’une dalle ne donne pas à l’expert accès à sa structure interne. Une visite non destructive ne permet pas de contrôler le ferraillage, la composition des complexes d’étanchéité ou tous les joints cachés.
En revanche, les interfaces accessibles méritent d’être observées : seuils, raccords entre zones privatives et communes, ressauts, fissures visibles, évacuations, joints apparents, traces d’eau, cheminement vers le logement et conformité des annexes prévues. Une anomalie observée doit être décrite sans attribuer trop vite sa cause à la dalle.
Si le désordre se situe dans une partie commune ou sur un ouvrage structurel, il peut être nécessaire d’obtenir des documents du programme ou d’élargir la mission. La livraison du logement privatif ne vaut pas inspection générale de l’ensemble immobilier.
Parking, cave et autres annexes en sous-sol
Un parking en sous-sol mérite plus qu’un simple contrôle du numéro de place. Lorsque les conditions d’accès le permettent, il est utile de vérifier sa position, ses dimensions utilisables, les obstacles fixes visibles, l’accès au véhicule, la présence d’équipements contractuels et, pour un box, le fonctionnement de la fermeture.
Dans une cave, l’examen porte notamment sur l’identification du lot, la porte, l’éclairage lorsqu’il est prévu et disponible, l’état apparent des parois et du sol. Une trace humide doit être constatée et localisée. Elle ne prouve ni une remontée de nappe ni un défaut général d’étanchéité sans investigation supplémentaire.
Pour un sous-sol commun, des grilles d’évacuation, caniveaux, pentes visibles, équipements de pompage accessibles ou traces d’écoulement peuvent apporter des informations, à condition que la visite autorise réellement leur examen. Les ouvrages techniques communs fermés restent hors du périmètre d’une visite privative ordinaire.
Si de l’humidité est observée dans une cave, un parking ou un logement, le contrôle de livraison permet de relever le symptôme, pas d’en certifier l’origine. Une expertise humidité distincte peut être nécessaire lorsqu’il faut départager infiltration, condensation, fuite ou autre mécanisme.
Les cartes de risques doivent rester attachées à l’adresse
La topographie générale des Ulis ne suffit pas pour conclure sur un immeuble. Retrait-gonflement des argiles, remontée de nappe, inondation, ancien usage industriel et secteur d’information sur les sols doivent être vérifiés à l’adresse ou à la parcelle du programme lorsque ces informations ont un effet sur le dossier. Sans cette localisation, on ne peut pas transformer un potentiel communal en situation réelle du terrain.
La prudence est particulièrement importante pour les cavités : Géorisques indique que ses données de cavités souterraines ne sont pas disponibles pour l’Essonne. L’absence de symbole sur ce portail ne constitue donc pas une preuve d’absence de cavité.
De même, la CASIAS, qui a intégré l’ancienne base BASIAS, recense des activités passées mais ne démontre pas à elle seule une pollution du sol. Une conclusion concernant un programme nécessite de confronter son adresse aux informations pertinentes du terrain.
Les dates juridiques à garder séparées
La vente d’immeuble à construire est encadrée par les articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Dans la VEFA, l’acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes lors de la vente, puis des ouvrages à mesure de leur exécution ; le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception.
Cette organisation explique pourquoi réception et livraison ne sont pas synonymes.
Réception des travaux et livraison du logement
La réception est l’acte intervenant entre le promoteur, maître d’ouvrage, et les entreprises qui ont construit l’immeuble. La livraison intervient ensuite entre le vendeur et l’acquéreur et correspond notamment à la remise des clés. Service-Public souligne expressément cette différence.
La date de réception est importante car elle sert de point de départ aux garanties de construction. Demander au vendeur une copie du procès-verbal de réception permet donc de disposer d’une information utile pour la suite du dossier.
Réserves et consignation du solde de 5 %
Le jour de la livraison, les défauts et écarts constatés doivent être décrits aussi concrètement que possible. Dans les situations prévues, notamment lorsqu’une malfaçon rend le logement impropre à son utilisation ou qu’une non-conformité substantielle justifie des réserves, le solde de 5 % peut être consigné auprès de la Caisse des Dépôts ou d’un notaire, puis libéré après la levée des réserves. Il serait inexact de présenter cette consignation comme automatique pour n’importe quelle retouche mineure.
Après la remise des clés, Service-Public indique que l’acquéreur dispose d’un mois pour dresser la liste des malfaçons qu’il constate et l’adresser au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception. Le Code de la construction et de l’habitation protège également l’acquéreur contre la décharge du vendeur pour les vices de construction et défauts de conformité apparents avant l’expiration de ce délai suivant la prise de possession.
Parfait achèvement : un an après la réception
L’article 1792-6 du Code civil prévoit la garantie de parfait achèvement pendant un an à compter de la réception. Elle concerne les désordres signalés au moyen de réserves au procès-verbal de réception et ceux révélés après la réception puis notifiés par écrit pendant cette année.
Pour l’acquéreur VEFA, il faut donc éviter de recalculer arbitrairement cette année à partir de la remise des clés. Les relations entre acquéreur et vendeur doivent être appréciées avec le contrat VEFA et les dispositions qui lui sont propres.
Bon fonctionnement : au moins deux ans après la réception
L’article 1792-3 prévoit une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception pour les éléments d’équipement concernés. Cette période commence elle aussi à la réception : pendant la première année, elle se superpose donc temporellement à la garantie de parfait achèvement au lieu de commencer après elle.
Décennale : la gravité compte autant que la durée
L’article 1792 du Code civil vise les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Toutes les fissures, rayures ou imperfections ne relèvent donc pas de cette responsabilité.
L’article 1792-4-1 fixe à dix ans après la réception le terme de la responsabilité relevant notamment de l’article 1792. Là encore, le point de départ est la réception et non la date d’emménagement.
Lorsque le différend ne se résume plus à une simple reprise de finition et que plusieurs parties contestent la nature, la cause ou la responsabilité d’un désordre, une expertise contradictoire amiable peut permettre de documenter techniquement le désaccord.
Tarifs de l’accompagnement VEFA aux Ulis
Les forfaits communiqués sont les suivants :
Forfait pré-livraison avec réserves : Appartement 450 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m² supplémentaire ; Maison 490 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m² supplémentaire.
Forfait livraison/réception avec levée des réserves : Appartement 420 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m² supplémentaire ; Maison 490 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m² supplémentaire.
Déplacement de l’expert : 60 € TTC par visite.
Devis personnalisé pour toute demande spécifique ou bilan complet avant achat.
L’intitulé commercial « livraison/réception » de ce forfait ne modifie pas la distinction juridique exposée plus haut : dans une VEFA, l’acquéreur prend livraison de son logement, tandis que la réception des travaux a lieu entre le promoteur et les entreprises.
Pour une visite cloisons seule ou une mission dont le contenu ne correspond pas aux forfaits ci-dessus, le prix est établi sur devis afin de tenir compte du bien et du périmètre demandé.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers qui ont besoin d’un regard technique sur leur logement ou leur projet de construction. Dans le cadre d’une VEFA, notre rôle consiste à aider l’acquéreur à préparer les documents utiles, examiner les ouvrages accessibles, comparer le logement aux engagements disponibles et formuler ses observations de manière précise.
Nous ne remplaçons ni le promoteur, ni le maître d’œuvre, ni les entreprises. Une inspection de logement ne vaut pas certification complète de l’immeuble. Lorsqu’un constat appelle des investigations structurelles, géotechniques ou des essais dépassant le périmètre de la visite, cette limite doit être clairement indiquée plutôt que compensée par une conclusion trop rapide.
Cette approche est celle d’un expert en bâtiment : constater ce qui peut réellement l’être, distinguer le symptôme de sa cause probable et indiquer lorsqu’un document ou une investigation complémentaire est nécessaire.
Zone d’intervention autour des Ulis
L’accompagnement VEFA est proposé aux Ulis, dans le 91940, ainsi que dans le secteur environnant de l’Essonne et du plateau de Saclay : Orsay, Bures-sur-Yvette, Villebon-sur-Yvette, Gometz-le-Châtel, Marcoussis, Villejust, Nozay, Palaiseau, Gif-sur-Yvette et Saint-Aubin.
Les Ulis restent une commune distincte : un programme situé aux Ulis ne doit pas être présenté comme étant à Orsay ou à Bures-sur-Yvette, même si l’histoire urbaine de la commune est liée à ces territoires.
FAQ sur l’accompagnement VEFA aux Ulis
Le promoteur doit-il accepter un expert pendant la visite cloisons ?
L’intervention d’un expert ne donne pas automatiquement accès à un chantier. La visite cloisons est une visite intermédiaire organisée selon les modalités du programme et les consignes de sécurité du promoteur. Avant de réserver l’accompagnement, il est donc préférable de vérifier la date, la durée du rendez-vous, les personnes admises et l’autorisation de venir avec un professionnel. Si le promoteur limite l’accès, les documents peuvent néanmoins être préparés en amont pour exploiter au mieux la visite accordée. Le même réflexe vaut pour une éventuelle pré-livraison : son existence et ses modalités doivent être confirmées.
Que peut-on contrôler si l’eau ou l’électricité ne sont pas encore disponibles ?
Il faut distinguer ce qui a été vu de ce qui a réellement été testé. Si l’eau n’est pas ouverte, la présence et l’état apparent d’une robinetterie peuvent être observés, mais son fonctionnement, l’étanchéité en service ou la qualité d’une évacuation ne peuvent pas être validés. Même principe pour une prise, un volet motorisé ou un chauffage sans alimentation électrique. Le compte rendu doit alors mentionner cette limite. Lors de la livraison, les équipements disponibles pourront être essayés et les anomalies éventuelles ajoutées au procès-verbal.
Faut-il mesurer toutes les pièces au centimètre près ?
Pas nécessairement. Un relevé efficace cible les dimensions qui peuvent modifier l’usage ou révéler un écart significatif avec les plans : largeur d’un passage, emplacement d’une cloison, espace réservé à une cuisine, profondeur d’un rangement ou position d’un équipement, par exemple. La mesure doit être replacée dans son contexte et comparée au document contractuel pertinent. Une petite différence sans conséquence n’a pas la même portée qu’un écart empêchant l’installation prévue. Si une discussion dépend d’une tolérance contractuelle ou technique particulière, celle-ci doit être vérifiée avant de conclure à une non-conformité.
Comment contrôler des travaux modificatifs acquéreur ?
Il faut apporter la version acceptée des travaux modificatifs acquéreur (TMA), avec les plans, devis ou avenants correspondants. L’expert peut alors comparer ce qui est visible avec ce qui a été commandé : déplacement d’une cloison, modification d’un sens d’ouverture, ajout ou déplacement d’une prise, changement d’un appareil sanitaire ou préparation particulière d’une cuisine. La vérification n’a de sens que par rapport à une demande formalisée. Une demande orale ou une version de plan non validée peut difficilement servir seule de référence pour caractériser un écart contractuel.
Une place de parking ou une cave peut-elle faire partie de la visite ?
Oui, lorsqu’elle appartient au bien vendu, que son identification est connue et que son accès est autorisé pendant le rendez-vous. Pour un stationnement, le contrôle peut porter sur la position, les dimensions utilisables, les obstacles fixes ou la fermeture d’un box. Pour une cave, il peut concerner l’identification, la porte, les équipements prévus et l’état apparent des parois et du sol. Dans un sous-sol, une trace d’humidité est décrite telle qu’elle se présente ; elle ne doit pas être attribuée à une nappe, une infiltration ou un autre mécanisme sans éléments suffisants.
L’expert peut-il aussi inspecter les parties communes ?
Uniquement si le périmètre de la mission et les conditions d’accès le permettent. La livraison de l’appartement privatif n’équivaut pas à la réception technique de toutes les parties communes de l’immeuble. Un hall, une circulation ou un accès visible peut naturellement fournir des observations utiles, mais des locaux techniques fermés, une toiture inaccessible ou un complexe d’étanchéité caché ne peuvent pas être déclarés conformes à partir d’une simple visite du logement. Une mission particulière doit être définie lorsqu’une copropriété ou son représentant souhaite examiner plus largement les parties communes.
Une pré-livraison réussie dispense-t-elle de contrôler de nouveau le logement ?
Non. Une pré-livraison produit une photographie technique à un moment donné. Entre cette visite et la remise des clés, des entreprises peuvent intervenir, reprendre des réserves, achever des équipements ou, parfois, créer un nouveau défaut pendant une correction. Le jour de la livraison, les points signalés précédemment doivent donc être revérifiés et le reste du logement parcouru de nouveau. Une anomalie censée être corrigée ne doit pas être considérée comme levée uniquement parce qu’elle a été annoncée comme telle. Le résultat accessible compte davantage que l’intitulé de l’intervention réalisée.
Peut-on consigner les 5 % pour n’importe quelle réserve ?
Il faut éviter cette généralisation. Service-Public indique que, dans les situations concernées par des malfaçons ou une non-conformité substantielle donnant lieu à des réserves, le solde de 5 % peut être consigné auprès de la Caisse des Dépôts ou d’un notaire jusqu’à la levée des réserves. Une petite imperfection esthétique ne doit donc pas être présentée automatiquement comme donnant le même droit qu’un logement inutilisable ou qu’une non-conformité importante. En cas de désaccord sur la possibilité de consigner le solde, l’enjeu devient juridique et mérite un conseil adapté au dossier.
Une réserve peut-elle être considérée comme levée à partir d’une photo ?
Une photo peut suffire à montrer une correction simple et parfaitement visible, mais elle ne permet pas toujours de vérifier le fonctionnement ou l’exécution réelle. Une photographie d’une porte repeinte ne prouve pas qu’elle ferme correctement ; celle d’un équipement remplacé ne confirme pas nécessairement qu’il fonctionne. Lorsque la réserve concernait un usage, une mesure, une fuite ou une interaction avec un autre ouvrage, un contrôle sur place est plus pertinent. La décision dépend donc du défaut initial et de ce qu’il fallait réellement démontrer pour considérer le point corrigé.
La présence d’un expert certifie-t-elle l’ensemble du logement neuf ?
Non. L’expert examine le logement dans les conditions de la visite et dans le périmètre convenu. Il peut relever des écarts, réaliser des mesures accessibles, manipuler certains équipements et comparer des ouvrages visibles avec les documents disponibles. Il ne voit pas à travers une dalle, une cloison terminée ou un complexe d’étanchéité fermé. Il ne peut pas non plus reconstituer en une seule visite tous les contrôles réalisés pendant le chantier. Lorsqu’une interrogation dépasse ce périmètre, il doit indiquer la limite et, si nécessaire, recommander la production de documents ou une investigation spécifique.
Vous avez reçu une convocation pour une visite cloisons, une pré-livraison ou la remise des clés aux Ulis ? Rassemblez votre plan, votre notice descriptive, vos éventuels TMA et les observations déjà échangées avec le promoteur. Demandez votre devis pour définir la mission correspondant à votre rendez-vous.