Ce que l’expert VEFA contrôle dans votre logement neuf
Une visite VEFA ne consiste pas à chercher mécaniquement des imperfections. Le contrôle part de ce qui a été vendu : plans cotés, notice descriptive, éventuels avenants et travaux modificatifs acquéreur (TMA).
L’expert observe notamment la disposition des pièces, les dimensions accessibles, les menuiseries, les revêtements, les équipements sanitaires, les points électriques visibles, les portes, les fenêtres, les raccords, les finitions et les éléments de ventilation accessibles. Il peut également repérer une impossibilité de contrôle : équipement non alimenté, local fermé, élément masqué ou ouvrage encore inachevé.
La différence est importante. Une prise électrique non testée faute d’alimentation n’est pas déclarée conforme ; elle est simplement non vérifiable dans les conditions de la visite. De même, une fissure visible est décrite et localisée, mais elle ne devient pas automatiquement une fissure structurelle sans éléments permettant de la caractériser.
Le contrôle reste visuel et non destructif. Il ne remplace ni une étude de structure, ni une étude géotechnique, ni des essais spécialisés lorsque ceux-ci sont nécessaires.
Vous souhaitez comprendre précisément le périmètre de la mission ? Découvrez notre accompagnement VEFA.
Les documents utiles à préparer
Quelques pièces font gagner beaucoup de temps le jour de la visite : le plan coté définitif, la notice descriptive annexée à l’acte, les plans modificatifs signés, les TMA validés et, en cas de seconde visite, le relevé des anomalies déjà signalées.
Ces documents donnent une référence concrète. Un revêtement différent, une cloison déplacée ou un équipement manquant ne peuvent être appréciés correctement qu’en les comparant à un engagement contractuel identifiable.
Pré-livraison et livraison : deux contrôles qui n’ont pas le même rôle
La visite de pré-livraison
La pré-livraison est un rendez-vous préparatoire organisé avant la remise des clés. Elle permet de parcourir le logement à un stade suffisamment avancé pour relever des défauts de finition, des écarts visibles ou des équipements restant à reprendre.
Cette visite intermédiaire ne doit pas être confondue avec la livraison. Son accès et son organisation dépendent du programme et du promoteur : elle ne peut donc pas être présentée comme un rendez-vous systématiquement ouvert à tous les acquéreurs.
À l’issue du contrôle, les constatations peuvent être consignées dans un relevé, une liste ou un compte rendu de pré-livraison. L’objectif est simple : identifier suffisamment tôt les points qui peuvent être repris avant la remise des clés.
La livraison et la remise des clés
En VEFA, les mots « réception » et « livraison » désignent juridiquement deux opérations différentes. La réception des travaux intervient entre le promoteur, qui est maître de l’ouvrage, et les entreprises. La livraison se déroule ensuite entre le vendeur et l’acquéreur et correspond à la prise de possession du logement. L’ANIL recommande d’ailleurs à l’acquéreur de demander la date et, lorsque possible, les procès-verbaux de réception établis en amont. Service Public+1
Le jour de la livraison, l’examen porte à nouveau sur le logement et sur les corrections attendues. Les défauts ou écarts encore présents sont décrits dans le procès-verbal de livraison. Le contrôle peut aussi révéler un nouveau point qui n’était pas visible lors de la pré-livraison.
Un expert en construction aide surtout à transformer un ressenti, comme « la fenêtre ferme mal », en une constatation localisée et compréhensible qui pourra être suivie lors de la correction.
Des réserves précises jusqu’à leur levée
Une réserve utile doit pouvoir être retrouvée. « Peinture à refaire » est trop vague si plusieurs murs ou pièces sont concernés. Une formulation comme « chambre 2, mur côté fenêtre, reprise localisée de peinture au-dessus de la plinthe » permet de mieux identifier l’ouvrage concerné.
Le même principe vaut pour un équipement : on décrit le défaut observé sans inventer sa cause. Une porte qui frotte n’est pas automatiquement la conséquence d’un défaut de cloison. Un écoulement lent ne prouve pas, à lui seul, une mauvaise pente du réseau.
Peut-on encore signaler un défaut après la remise des clés ?
Oui. L’article 1642-1 du Code civil prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité alors apparents avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession. L’ANIL précise que les défauts apparents non inscrits lors de la livraison peuvent être notifiés au vendeur dans ce délai. Légifrance+1
Il ne faut donc pas présenter la livraison comme l’unique instant où tout serait définitivement joué.
La levée des réserves
Une levée de réserve ne consiste pas simplement à constater qu’une entreprise est intervenue. Il faut revenir au défaut initial : la correction attendue a-t-elle réellement été effectuée ? L’équipement peut-il désormais être testé ? La finition est-elle reprise à l’endroit identifié ?
Lorsque les échanges deviennent conflictuels ou que l’origine d’un désordre doit être discutée entre plusieurs parties, une expertise contradictoire amiable peut relever d’une mission distincte.
En cas de réserves portant sur la conformité du logement, les règles de la VEFA permettent également, dans les conditions prévues, de consigner le solde de 5 % plutôt que de le remettre directement au vendeur. Service-Public.fr et l’ANIL détaillent ce mécanisme. Service Public+1
À Châteaudun, trois données locales à interpréter à la bonne échelle
Une page locale n’a d’intérêt que si elle évite les raccourcis. Le fait qu’un risque existe quelque part dans une commune ne signifie pas que chaque programme neuf y est exposé.
Le Loir et le risque d’inondation
Châteaudun est traversée par le Loir, et non par la Loire. Le document communal diffusé sur Géorisques identifie un risque d’inondation lié au débordement du Loir. Le PPRI actuellement en vigueur pour la vallée du Loir, approuvé en 2015, comprend Châteaudun parmi les communes concernées. Géorisques+2
Géorisques+2
Cela ne permet pas de déclarer qu’un appartement ou qu’un programme donné se trouve en zone inondable. Cette conclusion nécessite l’adresse ou la parcelle et la consultation du zonage réglementaire applicable.
Pour un acquéreur VEFA, la distinction est utile : l’expert qui inspecte le logement ne certifie pas, à partir de sa seule visite, la conformité du programme au PPRI. Lorsque le sujet est pertinent pour l’adresse, il s’agit d’abord d’une vérification documentaire et réglementaire.
Retrait-gonflement des argiles : une exposition communale, pas un diagnostic du bâtiment
La cartographie Géorisques actuellement disponible classe Châteaudun en exposition modérée au retrait-gonflement des argiles, niveau 2 sur 3. Ce phénomène correspond aux variations de volume de certains sols argileux en fonction de leur teneur en eau. Géorisques
Cette information mérite surtout d’être correctement interprétée. Elle ne prouve ni un mouvement du terrain sous un programme donné, ni l’existence d’une malfaçon, ni l’origine d’une fissure observée.
Lorsqu’une fissuration appelle des investigations dépassant la visite VEFA, une expertise fissures peut permettre de caractériser le désordre. Selon le cas, une étude structurelle, une étude géotechnique ou les deux peuvent ensuite être nécessaires avant d’envisager une technique de reprise.
Patrimoine et abords protégés
Les données actuelles du Géoportail de l’urbanisme font apparaître un site patrimonial remarquable à Châteaudun. La réglementation française prévoit par ailleurs des procédures spécifiques pour certains travaux situés dans un site patrimonial remarquable ou aux abords de monuments historiques. Géoportail Urbanisme+1
Dans une ville marquée par son patrimoine, dont le château constitue un élément majeur du paysage urbain, ce contexte peut intervenir en amont d’une opération immobilière. Il ne faut pourtant pas en déduire que chaque logement de Châteaudun relève du même périmètre ou du même avis.
Pour l’acquéreur, le contrôle VEFA reste centré sur le bien vendu : aspect des éléments privatifs, menuiseries, matériaux, équipements et conformité aux documents contractuels disponibles. L’expert VEFA ne se substitue ni au service instructeur ni à l’Architecte des Bâtiments de France.
Tarifs de l’accompagnement VEFA
Les tarifs ci-dessous correspondent à la grille communiquée pour les missions de pré-livraison et de livraison. Le détail du périmètre et du livrable prévu pour votre rendez-vous doit être repris dans la mission commandée.
Forfait pré-livraison avec réserves
Appartement : 450 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m² supplémentaire.
Maison : 490 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m².
Forfait livraison / réception avec levée des réserves
Appartement : 420 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m².
Maison : 490 € TTC jusqu’à 75 m², puis 3 € par m².
Déplacement de l’expert
60 € TTC par visite.
Devis personnalisé pour toute demande spécifique ou bilan complet avant achat.
Pour une prestation hors de cette grille ou pour préciser le périmètre de votre rendez-vous à Châteaudun, demandez votre devis via notre page Contact.
Qui sommes-nous ?
Check my House est une société d’expertise indépendante qui accompagne les particuliers dans leurs projets immobiliers et dans l’analyse technique de leur logement. En VEFA, l’intervention est menée aux côtés de l’acquéreur, indépendamment du promoteur et des entreprises qui ont réalisé les travaux.
Cette indépendance ne signifie pas que l’expert décide à la place des parties. Il observe, documente, explique et aide à distinguer un constat objectif d’une hypothèse technique. Lorsqu’un contrôle nécessite une investigation qui dépasse la mission prévue, cette limite doit être signalée plutôt que masquée derrière une conclusion trop affirmative.
Pour découvrir plus largement le métier et ses limites, consultez la présentation de notre expert en bâtiment.
Zone d’intervention autour de Châteaudun
Les demandes peuvent également concerner des logements situés dans les communes proches du bassin de vie de Châteaudun, sous réserve de validation de la mission et de ses conditions d’intervention.
Ce secteur comprend notamment La Chapelle-du-Noyer, Donnemain-Saint-Mamès, Jallans, Marboué, Moléans, Saint-Christophe, Saint-Denis-Lanneray, Thiville, Varize, Villampuy, Villemaury, Conie-Molitard et Logron. L’Insee rattache ces communes au bassin de vie de Châteaudun. Insee
FAQ sur l’expertise VEFA à Châteaudun
Faut-il attendre la livraison pour faire contrôler un logement VEFA ?
Non. Lorsqu’une pré-livraison est organisée et que l’acquéreur peut y accéder, elle permet d’identifier des points avant la remise des clés. Elle ne remplace toutefois pas le contrôle du jour de la livraison.
La visite de pré-livraison est-elle obligatoire ?
Elle ne doit pas être présentée comme un rendez-vous légal systématique de la VEFA. Son organisation dépend du promoteur et du programme. Il convient donc de confirmer l’accès avant de prévoir l’intervention de l’expert.
Quels documents faut-il transmettre à l’expert ?
Le plan coté définitif, la notice descriptive, les avenants et les travaux modificatifs acquéreur (TMA) validés sont particulièrement utiles. Pour une levée de réserves, le relevé antérieur doit également être disponible.
Que faire si le promoteur ne prévoit aucune pré-livraison ?
Le contrôle peut être concentré sur la livraison. L’acquéreur prépare alors ses documents à l’avance afin que le rendez-vous permette de comparer efficacement le logement livré aux engagements contractuels.
Un défaut oublié le jour des clés peut-il encore être signalé ?
Pour les vices de construction et défauts de conformité apparents relevant du régime de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur ne peut être déchargé avant l’expiration d’un mois après la prise de possession. Il est préférable de formaliser les nouveaux constats par écrit et de conserver la preuve de leur notification. Légifrance+1
Quelle différence entre livraison et réception en VEFA ?
La réception concerne le promoteur, maître de l’ouvrage, et les entreprises. La livraison concerne le promoteur-vendeur et l’acquéreur ; elle correspond à la remise du logement et à la prise de possession. Les dates ne doivent donc pas être confondues. Service Public+1
À partir de quand courent les garanties de construction ?
Pour les garanties attachées à la réception des travaux, la date de réception est déterminante. L’article 1646-1 rattache les obligations du vendeur d’un immeuble à construire à cette réception ; la responsabilité décennale visée par l’article 1792 et son délai de dix ans sont également calculés à partir d’elle. Légifrance+1
Le risque argile de Châteaudun signifie-t-il que mon logement va fissurer ?
Non. Une exposition communale ne constitue ni un constat de mouvement du terrain sous votre bâtiment ni un diagnostic de fissuration. Toute fissure doit être observée dans son contexte avant d’en rechercher la cause. Géorisques
Peut-on contrôler un problème d’humidité lors d’une livraison VEFA ?
Des traces, condensations ou anomalies visibles peuvent être relevées si elles sont présentes le jour de la visite. Déterminer leur origine peut cependant nécessiter une mission différente et des mesures complémentaires. En présence d’un désordre persistant, une expertise humidité permet d’aller au-delà du simple constat de livraison.
L’expert VEFA certifie-t-il l’ensemble de la construction ?
Non. Une visite ponctuelle ne permet pas de certifier tous les ouvrages, notamment les éléments cachés, inaccessibles ou nécessitant des essais spécialisés. L’expert doit distinguer les éléments effectivement contrôlés de ceux qui n’ont pas pu l’être.