À quel moment faire appel à un expert VEFA ?
L’expert peut intervenir à plusieurs moments du projet. Le choix de la visite dépend du stade du chantier, des rendez-vous proposés par le promoteur et des points que vous souhaitez faire contrôler.
Il est préférable de le contacter dès que vous recevez une convocation. Cette anticipation permet de rassembler les plans, la notice descriptive et les éventuels avenants avant l’inspection.
Avant la visite cloisons
La visite cloisons intervient lorsque l’agencement intérieur devient visible, mais avant la réalisation complète des finitions. Elle permet notamment de contrôler l’implantation générale des pièces et de repérer un écart qui deviendrait difficile à corriger une fois les revêtements posés.
Cette visite n’est pas systématiquement prévue. Son accès, la présence d’un accompagnant et les conditions de circulation sur le chantier doivent être confirmés auprès du promoteur.
Avant la pré-livraison
La pré-livraison est un rendez-vous préparatoire. Elle se déroule lorsque le logement est suffisamment avancé pour examiner les finitions et une partie des équipements.
L’objectif est de relever les corrections souhaitables avant la remise des clés. Les observations sont consignées dans un relevé, une liste ou un compte rendu. Ce document facilite les échanges, mais il ne remplace pas le procès-verbal établi lors de la livraison.
Pour la livraison
La livraison correspond à la remise du logement par le vendeur à l’acquéreur. C’est à ce moment que les clés sont généralement remises et que les défauts apparents ou écarts contractuels doivent être décrits avec précision dans le procès-verbal.
L’acquéreur reste décisionnaire. L’expert formule des observations techniques, explique leur portée et aide à les rédiger de manière factuelle.
Un expert en bâtiment peut également être sollicité après la remise des clés lorsqu’un désordre apparaît ou lorsqu’une anomalie déjà signalée n’a pas été corrigée.
Visite cloisons, pré-livraison et livraison : trois étapes distinctes
Chaque visite répond à un objectif particulier. Les regrouper sous une même expression peut créer de la confusion et conduire à attendre d’une visite un contrôle qu’elle ne permet pas encore de réaliser.
La visite cloisons
La visite cloisons sert principalement à observer les volumes et l’organisation intérieure.
L’expert peut notamment examiner :
- l’emplacement des cloisons ;
- la forme et les dimensions accessibles des pièces ;
- le positionnement visible des portes ;
- la cohérence des circulations ;
- l’emplacement apparent de certaines attentes techniques ;
- les modifications prévues dans les travaux modificatifs acquéreur (TMA).
À ce stade, de nombreux équipements ne sont pas posés ou ne peuvent pas être testés. L’inspection porte donc sur ce qui est visible et accessible le jour du rendez-vous.
La visite peut également être utile pour préparer une cuisine ou un aménagement sur mesure. Les mesures relevées sur un chantier doivent toutefois être confirmées après l’achèvement des revêtements.
La pré-livraison
La pré-livraison permet d’examiner un logement presque achevé avant la visite officielle de remise des clés.
Les contrôles portent généralement sur :
- l’état des murs et des plafonds ;
- les revêtements de sol ;
- les menuiseries intérieures et extérieures ;
- les équipements sanitaires ;
- les appareillages électriques visibles ;
- le chauffage et la ventilation, lorsque leur fonctionnement peut être vérifié ;
- les finitions prévues dans la notice descriptive ;
- la réalisation apparente des travaux modificatifs acquéreur.
Les anomalies relevées sont décrites sans exagération. Une rayure, un défaut d’alignement, un équipement absent et une non-conformité au plan ne sont pas formulés de la même manière.
La livraison et le procès-verbal
Lors de la livraison, les observations qui subsistent doivent être inscrites dans le procès-verbal avec une localisation et une description suffisamment précises.
Il vaut mieux écrire « éclat visible sur le carreau situé à droite de la porte de la salle d’eau » qu’une formule générale telle que « carrelage mal posé ». Une réserve exploitable doit permettre d’identifier le point concerné sans ambiguïté.
L’expert peut aussi distinguer :
- une prestation inachevée ;
- un matériau différent de celui prévu ;
- un défaut de fonctionnement constaté ;
- une dégradation visible ;
- un point nécessitant une vérification complémentaire.
Un examen pièce par pièce, appuyé sur les documents contractuels
Une inspection VEFA ne consiste pas à appliquer une liste identique à tous les logements. Le contrôle doit tenir compte du contrat, du plan, de la notice descriptive, des options choisies et de l’état réel du bien.
Les documents à préparer
Avant la visite, il est utile de réunir :
- le plan du logement et de ses annexes ;
- la notice descriptive annexée à l’acte ;
- les plans électriques disponibles ;
- les avenants et choix de matériaux ;
- les demandes de travaux modificatifs acquéreur ;
- les échanges écrits ayant modifié une prestation ;
- les comptes rendus des visites précédentes ;
- la convocation remise par le promoteur.
Ces documents servent de référence. Une différence avec une image commerciale n’est pas nécessairement une non-conformité. La comparaison doit porter en priorité sur les engagements contractuels.
Entrée et circulations
L’examen porte sur le fonctionnement de la porte, l’état des parements, les plinthes, les revêtements et la circulation entre les différentes pièces.
L’expert observe également les défauts d’alignement, les chocs visibles et les équipements annoncés dans la notice.
Séjour et cuisine
Dans la pièce de vie, les contrôles peuvent concerner :
- l’état des sols, murs et plafonds ;
- l’ouverture des fenêtres et portes-fenêtres ;
- la présence des prises et sorties prévues ;
- l’emplacement des attentes de cuisine ;
- la cohérence de l’aménagement avec le plan ;
- les traces d’humidité ou dégradations visibles.
Une fissure est décrite selon son emplacement et son aspect au jour de la visite. Sa seule présence ne suffit pas à conclure sur sa cause, sa gravité ou son évolution. Une expertise fissures distincte peut être nécessaire lorsqu’une analyse approfondie est justifiée.
Chambres
L’expert vérifie l’état des finitions, le fonctionnement des menuiseries, les équipements visibles et les dimensions accessibles.
Dans les logements compacts, quelques centimètres d’écart peuvent modifier l’installation d’un lit, d’un bureau ou d’un placard. Toute comparaison doit néanmoins tenir compte des tolérances applicables et des documents contractuels.
Salle de bains et toilettes
Les contrôles portent notamment sur :
- l’état des appareils sanitaires ;
- les joints visibles ;
- l’écoulement de l’eau lorsque les installations sont actives ;
- l’absence de fuite apparente ;
- le fonctionnement des portes et équipements ;
- la ventilation accessible ;
- la conformité apparente des matériaux et implantations prévus.
Un essai ponctuel ne garantit pas l’absence de fuite cachée dans un réseau inaccessible.
Menuiseries, chauffage et ventilation
Les fenêtres, portes, volets et systèmes de fermeture sont manipulés lorsque les conditions le permettent.
Le contrôle de la ventilation reste limité aux bouches accessibles et à des observations réalisables sans démontage. Il ne vaut pas mesure complète des débits ni certification de l’installation.
De la même manière, l’expert peut vérifier le démarrage apparent d’un équipement de chauffage sans garantir son comportement sur une saison entière.
Balcon, terrasse, cave et stationnement
Lorsque ces espaces font partie du bien et sont accessibles, ils doivent être inclus dans la visite.
L’expert peut observer :
- l’état visible du revêtement ;
- les garde-corps accessibles ;
- les évacuations apparentes ;
- la porte et le système de fermeture d’une cave ;
- l’identification et les dimensions accessibles d’une place de stationnement.
L’inspection visuelle d’un balcon ou d’une terrasse ne permet pas de certifier l’étanchéité des ouvrages cachés.
Réserves, levée des réserves et limites des garanties
Une réserve doit être descriptive, localisée et compréhensible. Elle ne doit pas anticiper une cause qui n’a pas été démontrée.
Comment formuler une réserve utile ?
Une formulation précise indique :
- la pièce ou la zone concernée ;
- l’élément observé ;
- le défaut constaté ;
- sa localisation exacte ;
- l’action attendue lorsqu’elle peut être formulée simplement.
Les photographies complètent utilement le procès-verbal, mais elles ne remplacent pas une description écrite.
La levée des réserves
La levée des réserves consiste à vérifier que les corrections annoncées ont réellement été effectuées.
Lors de cette visite, l’expert reprend le procès-verbal point par point. Il distingue :
- les réserves correctement levées ;
- les reprises incomplètes ;
- les défauts toujours présents ;
- les dégradations apparues pendant les travaux correctifs ;
- les points impossibles à contrôler dans les conditions de la visite.
Une reprise visuellement réalisée n’est pas automatiquement satisfaisante. Elle doit aussi répondre à l’observation initiale et ne pas créer un nouveau défaut apparent.
En cas de désaccord durable avec le promoteur, une expertise contradictoire amiable peut permettre d’organiser des constats techniques en présence des parties.
Livraison et réception ne désignent pas le même acte
En VEFA, la livraison correspond à la remise du logement par le vendeur à l’acquéreur. La réception des travaux intervient entre le maître d’ouvrage de l’opération, généralement le promoteur, et les entreprises.
Cette distinction est importante, car les garanties de construction prennent en principe leur point de départ à la réception des travaux, laquelle peut être antérieure à la remise de vos clés.
Ce que couvrent les garanties, et leurs limites
La garantie de parfait achèvement s’étend pendant un an après la réception. Elle concerne les désordres réservés lors de la réception des travaux ainsi que ceux révélés après celle-ci puis notifiés pendant cette période.
La garantie de bon fonctionnement concerne pendant au moins deux ans après la réception certains équipements dissociables du bâtiment. Elle se superpose à la garantie de parfait achèvement durant la première année.
La garantie décennale s’étend pendant dix ans après la réception pour les dommages présentant un niveau de gravité suffisant, notamment lorsqu’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
L’existence d’un défaut ne détermine pas à elle seule la garantie applicable. Sa nature, sa date d’apparition, sa gravité et les éléments concernés doivent être examinés. L’expert apporte un éclairage technique, mais ne remplace pas un conseil juridique.
Un accompagnement adapté à Saint-Martin-d’Hères et à l’Isère
Saint-Martin-d’Hères, dans l’Isère, s’inscrit directement dans le tissu urbain de Grenoble-Alpes Métropole. La commune accueille le campus de l’Université Grenoble Alpes et bénéficie d’une desserte importante par le tramway.
Ce contexte universitaire et métropolitain soutient notamment la réalisation de logements collectifs, de studios et d’appartements adaptés à des ménages, des étudiants ou des investisseurs.
Les points d’attention dans un programme collectif
Dans un immeuble neuf, le contrôle ne se limite pas aux murs et aux sols de l’appartement. Il faut également identifier les limites de la mission et les éléments qui relèvent des parties communes.
Une ventilation insuffisante dans le logement, une porte palière difficile à manœuvrer ou une place de stationnement différente du plan peuvent être examinées lors de la livraison. À l’inverse, un défaut concernant le hall, l’ascenseur, la toiture ou un réseau collectif nécessite une démarche organisée à l’échelle de la copropriété.
Les accès aux locaux techniques et aux parties communes ne sont pas toujours autorisés lors de la livraison individuelle.
Des logements compacts à contrôler avec précision
Dans un studio ou un appartement de surface contenue, un décalage de cloison, une ouverture de porte gênante ou une attente de cuisine mal positionnée peut avoir une conséquence directe sur l’aménagement.
L’expert vérifie donc la cohérence entre les dimensions accessibles, les circulations, les équipements et le plan contractuel. Il ne se limite pas à rechercher des défauts esthétiques.
Confort acoustique, ventilation et menuiseries
La proximité de Grenoble, du campus et des axes de transport rend le confort d’usage particulièrement important.
Pendant la visite, il est possible de contrôler le fonctionnement apparent des fenêtres, des entrées d’air et des bouches de ventilation. En revanche, une visite ponctuelle ne permet pas de mesurer toutes les performances acoustiques ou thermiques du logement.
Notre réseau d’experts en construction accompagne les particuliers pour examiner leur logement neuf avec une méthode adaptée à la mission et aux conditions de visite.
Qui sommes-nous ?
Check my House est un cabinet d’expertise en bâtiment et construction qui accompagne les particuliers dans leurs projets immobiliers.
Dans le cadre d’une acquisition en VEFA, notre rôle est de vous apporter un regard technique indépendant lors des principales étapes accessibles :
- visite cloisons ;
- pré-livraison ;
- livraison ;
- contrôle de la levée des réserves ;
- analyse d’un désordre découvert après la remise des clés.
L’expert observe, mesure lorsque cela est pertinent, compare le logement aux documents fournis et explique ses constatations dans un langage accessible. Il ne se substitue ni au promoteur, ni au notaire, ni à l’avocat.
Les limites de notre intervention
L’inspection porte sur les éléments visibles, accessibles et contrôlables dans les conditions du rendez-vous.
Sauf mission particulière, elle ne comprend pas :
- de démontage ;
- de sondage destructif ;
- de contrôle des ouvrages entièrement cachés ;
- de certification réglementaire de l’ensemble du bâtiment ;
- de vérification exhaustive des parties communes ;
- d’analyse juridique du contrat ;
- de garantie sur l’absence future de désordres.
Lorsqu’un constat justifie des investigations complémentaires, l’expert peut recommander une étude spécialisée ou des essais adaptés.
Tarifs
Tarifs sur devis selon la nature du bien et la complexité de la mission.
Le devis tient notamment compte :
- du type de bien, appartement ou maison ;
- de sa surface ;
- de la visite demandée ;
- du déplacement nécessaire ;
- du livrable prévu ;
- d’un éventuel suivi ou contrôle de levée des réserves ;
- des exclusions et conditions particulières de la mission.
Vous approchez de la visite cloisons, de la pré-livraison ou de la remise des clés ? Demandez votre devis en transmettant la date du rendez-vous, la surface du logement et la commune du programme.
Questions fréquentes sur l’accompagnement VEFA
L’accompagnement par un expert VEFA est-il obligatoire ?
Non. L’acquéreur peut participer seul aux visites organisées par le promoteur. La présence d’un expert apporte toutefois un regard technique, une méthode de contrôle et une aide à la formulation des observations.
Combien de temps avant la visite faut-il contacter l’expert ?
Il est conseillé de le contacter dès la réception de la convocation. La disponibilité dépend de la date, de la localisation, de la mission demandée et des conditions d’accès imposées par le promoteur.
Le promoteur peut-il refuser l’accès de l’expert à la visite cloisons ?
Les visites intermédiaires ne sont pas toutes organisées dans les mêmes conditions. Il convient de demander au promoteur une confirmation écrite de la date, des personnes autorisées et des règles de sécurité applicables au chantier.
Peut-on récupérer les clés lorsqu’il reste des réserves ?
La présence de réserves ne signifie pas automatiquement que les clés ne peuvent pas être remises. La décision dépend de la nature des défauts, de l’état d’achèvement du logement et de la situation contractuelle. En cas de difficulté importante, un conseil juridique peut être nécessaire.
L’expert peut-il mesurer la future cuisine pendant la visite cloisons ?
Il peut relever des dimensions accessibles, mais celles-ci restent indicatives tant que les doublages, revêtements et finitions ne sont pas achevés. Les mesures définitives doivent être confirmées avant la fabrication du mobilier.
Les parties communes sont-elles contrôlées avec l’appartement ?
La livraison d’un lot privatif ne donne pas toujours accès à l’ensemble des parties communes. Leur contrôle relève généralement d’une mission distincte organisée avec le syndic, le conseil syndical ou les représentants de la copropriété.
Que faire si un défaut apparaît après l’emménagement ?
Il faut le photographier, noter sa date d’apparition et le signaler par écrit au bon interlocuteur. Selon la nature du problème, une nouvelle expertise peut être utile pour distinguer le constat, les causes possibles et les investigations nécessaires.
En présence de condensation, de moisissures ou de traces persistantes, une expertise humidité permet d’étudier plus précisément l’origine du phénomène.
L’expert peut-il tester les équipements si l’eau ou l’électricité ne fonctionne pas ?
Non, pas complètement. Il peut constater leur présence et leur état apparent, mais un équipement non alimenté ne peut pas faire l’objet d’un essai fonctionnel complet. Cette limite doit être mentionnée dans le relevé ou le compte rendu.
Une visite reste-t-elle utile sans la notice descriptive ?
Oui, mais la comparaison contractuelle sera plus limitée. L’expert pourra relever les défauts visibles et les dysfonctionnements testables, sans confirmer certains écarts de matériau, de gamme ou d’équipement.
L’expert peut-il obliger le promoteur à réaliser les travaux ?
Non. Il formule des constats techniques et aide l’acquéreur à présenter ses demandes. Si le promoteur conteste les travaux ou refuse d’intervenir, des démarches amiables, assurantielles ou juridiques peuvent devenir nécessaires.
Quelle est la différence entre livraison et réception des travaux ?
La livraison concerne la remise du logement par le vendeur à l’acquéreur. La réception des travaux concerne les relations entre le maître d’ouvrage de l’opération et les entreprises. Ces deux actes peuvent avoir lieu à des dates différentes.