Ce que l’expert VEFA contrôle dans votre logement
La conformité avec les documents de votre achat
Le premier contrôle consiste à rapprocher le logement des documents qui définissent ce que le vendeur s’est engagé à livrer : plan de vente au bon indice, notice descriptive, acte authentique, choix de prestations et éventuels travaux modificatifs acquéreur (TMA).
Des écarts de dimensions, un équipement déplacé ou absent, une menuiserie différente, un revêtement non conforme au descriptif ou une modification demandée mais non exécutée peuvent ainsi être documentés. Le promoteur est le maître d’ouvrage de l’opération ; l’acquéreur ne doit donc pas être assimilé au maître d’ouvrage des travaux.
Un expert en bâtiment peut également replacer un défaut visible dans son contexte technique sans transformer une simple observation en conclusion structurelle non démontrée.
Les ouvrages accessibles et leur fonctionnement
Selon l’état d’avancement et les équipements effectivement mis en service, le contrôle peut porter sur les cloisons, dimensions utiles, portes et fenêtres, sols, faïences, peintures, sanitaires, évacuations, points électriques, chauffage, ventilation et équipements prévus au contrat.
L’objectif est de distinguer trois choses : ce qui est conforme, ce qui appelle une vérification complémentaire et ce qui peut être décrit comme un écart ou un désordre.
Les limites d’une inspection
Une visite ne permet pas de certifier l’ensemble de l’immeuble. Les ouvrages dissimulés, les parties inaccessibles et certaines performances nécessitent des documents, des essais spécifiques ou une mission distincte. Une fissure observée, par exemple, n’est pas qualifiée d’évolutive sans historique ou dispositif de suivi.
Choisir le bon moment pour faire intervenir l’expert
La visite cloisons
Lorsque le promoteur prévoit cette visite et autorise l’accès au chantier, elle permet de vérifier l’implantation intérieure avant les finitions : dimensions, position des cloisons, ouvertures, emplacements techniques et cohérence avec le plan.
Le document pertinent est alors un relevé ou un compte rendu, et non un procès-verbal de réception.
La pré-livraison
Si une pré-livraison est organisée, elle intervient généralement lorsque le logement est suffisamment avancé pour examiner les finitions et équipements accessibles. Elle est utile pour dresser une liste claire des corrections souhaitées avant la remise des clés.
Le livrable peut prendre la forme d’un relevé, d’une liste ou d’un compte rendu. Cette étape ne doit pas être confondue avec la livraison juridique du logement.
La livraison et le procès-verbal
La livraison est le moment où le vendeur remet les clés à l’acquéreur. Service-Public précise qu’elle est distincte de la réception des travaux et que l’acquéreur peut se faire assister par un professionnel du bâtiment. Les observations et réserves sont alors formalisées dans le procès-verbal de livraison.
Vous souhaitez voir précisément comment se déroule cet accompagnement ? Découvrir l’assistance VEFA.
Livraison, réception et garanties : trois notions à ne pas confondre
La réception des travaux intervient entre le promoteur, qui est maître d’ouvrage, et les entreprises ou professionnels ayant construit l’immeuble. La livraison intervient ensuite entre le vendeur et l’acquéreur. Cette distinction est importante car plusieurs garanties des constructeurs courent à compter de la réception et non de la remise des clés. Service-Public conseille d’ailleurs à l’acquéreur de demander au promoteur une copie du procès-verbal de réception afin d’en connaître la date exacte.
Pour les défauts apparents propres à la vente d’un immeuble à construire, l’article 1642-1 du Code civil prévoit que le vendeur ne peut être déchargé avant l’expiration d’un mois après la prise de possession. En pratique, Service-Public indique qu’un état des défauts complémentaires peut être adressé au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception dans le mois suivant la livraison.
Le solde représentant 5 % du prix n’est pas automatiquement retenu pour n’importe quel défaut. L’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation prévoit sa consignation en cas de contestation portant sur la conformité avec les prévisions du contrat.
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à partir de la réception et couvre les désordres réservés lors de cette réception ainsi que ceux révélés ensuite et notifiés durant cette année. La garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement concernés est d’au moins deux ans à compter de la réception. La responsabilité décennale vise, quant à elle, les dommages répondant au critère de gravité de l’article 1792 et s’éteint dix ans après la réception dans les conditions de l’article 1792-4-1.
Si un désaccord technique persiste avec le vendeur après des échanges documentés, une expertise amiable contradictoire peut constituer une étape distincte de l’assistance initiale à la livraison.
À Aubervilliers, quels éléments locaux peuvent réellement compter ?
Aubervilliers appartient à la Seine-Saint-Denis et relève du Plan local d’urbanisme intercommunal de Plaine Commune. Ce document fixe les règles de construction et d’aménagement applicables aux terrains de la commune.
Pour l’acquéreur d’un logement neuf, cette donnée devient utile surtout lorsqu’une anomalie concerne un élément lié à l’autorisation d’urbanisme : aspect extérieur, accès, stationnement, terrasse, annexe ou aménagement prévu par l’opération. Le contrôle principal de votre logement reste toutefois fondé sur votre acte de vente, vos plans et votre notice descriptive.
La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) relève du droit de l’urbanisme. Elle atteste l’achèvement déclaré et la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme ; elle n’est ni le procès-verbal de réception des entreprises, ni le procès-verbal de livraison de votre appartement.
Sans adresse précise ou référence cadastrale, il serait en revanche incorrect d’attribuer à tous les logements neufs d’Aubervilliers un zonage, une exposition ou une contrainte de parcelle particulière.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers qui souhaitent disposer d’un regard technique lors d’une acquisition, d’une construction ou face à un désordre du bâtiment.
Pour une VEFA, la mission est centrée sur votre situation : documents disponibles, stade de l’opération, accès autorisé au logement et éléments réellement contrôlables le jour de la visite. L’objectif n’est pas de promettre un bâtiment exempt de tout défaut, mais de vous aider à identifier, décrire et hiérarchiser les observations utiles.
Pour découvrir les autres missions techniques liées au neuf et à la construction, consultez notre page expert en construction.
Tarifs d’une assistance VEFA à Aubervilliers
Les tarifs d’une assistance VEFA à Aubervilliers dépendent du type de bien et de l’étape de la mission. La grille est nationale et identique partout, sans surprise à l’arrivée.
Pour un appartement : visite des cloisons à 480 €, visite de pré-livraison à 510 €, visite de livraison à 530 €. Chaque forfait couvre une surface jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire.
Pour une maison : visite des cloisons à 550 €, visite de pré-livraison à 580 €, visite de livraison à 610 €, dans les mêmes conditions (jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² au-delà).
À chaque mission s’ajoutent 50 € de frais de gestion de dossier et 60 € de frais de déplacement.
Avant toute intervention, le devis doit permettre d’identifier le type de bien, sa surface, l’étape concernée, les éventuels frais de déplacement, le livrable prévu, le suivi compris dans la mission et ses exclusions.
Vous avez déjà la date de votre visite cloisons, de votre pré-livraison ou de votre remise des clés ? Demander un devis pour votre logement à Aubervilliers.
Questions fréquentes sur l’expertise VEFA à Aubervilliers
Peut-on être accompagné par un expert le jour de la livraison ?
Oui. Service-Public précise qu’un acquéreur peut se faire assister d’un professionnel du bâtiment lors de la visite de livraison afin de constater la conformité du logement.
Ai-je automatiquement droit à une visite cloisons ou à une pré-livraison ?
Il est préférable de vérifier votre contrat, les courriers du promoteur et les conditions d’accès proposées pour l’opération. Ces visites intermédiaires ne doivent pas être présentées comme équivalentes à la livraison. Lorsqu’elles sont proposées, confirmez également que la personne qui vous accompagne est autorisée à entrer sur le chantier.
Quels documents faut-il préparer avant la visite ?
Prévoyez en priorité le plan contractuel au dernier indice, la notice descriptive, les éventuels travaux modificatifs acquéreur, les choix de prestations et, si une visite a déjà eu lieu, les relevés ou listes d’anomalies précédentes. À la livraison, la copie du procès-verbal de réception des travaux peut aussi permettre d’identifier la date de départ de plusieurs garanties.
Peut-on signaler un défaut après avoir récupéré les clés ?
Pour les défauts apparents relevant du régime de la VEFA, le mois suivant la prise de possession reste particulièrement important. Service-Public recommande de notifier les défauts complémentaires au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception. D’autres régimes peuvent ensuite s’appliquer selon la nature du désordre et la date de réception des travaux.
Peut-on toujours consigner les 5 % du prix en présence de réserves ?
Non. Le texte vise le cas d’une contestation sur la conformité du logement avec les prévisions du contrat. Il faut donc apprécier la situation et la nature du désaccord plutôt que considérer la consignation comme automatique.
La DAACT prouve-t-elle que mon appartement est conforme à mon contrat ?
Non. La DAACT concerne la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme. Elle ne remplace pas la comparaison entre votre appartement, votre plan de vente, votre notice descriptive et vos éventuels travaux modificatifs acquéreur. Elle ne remplace pas non plus la réception des travaux.
Que faire si une fissure apparaît après la livraison ?
Commencez par la photographier, dater le constat, repérer son emplacement et conserver les échanges avec le vendeur. Son aspect seul ne suffit pas à conclure qu’elle est structurelle ou évolutive. Si son origine ou sa portée doit être caractérisée, une expertise fissures peut faire l’objet d’une mission distincte.
L’expert de mon appartement contrôle-t-il aussi les parties communes ?
Pas automatiquement. Les parties privatives et les parties communes ne relèvent pas nécessairement du même rendez-vous ni des mêmes interlocuteurs. Si les parties communes font partie de votre préoccupation, leur contrôle doit être explicitement intégré au périmètre de mission et organisé avec les personnes habilitées à y participer.
À Aubervilliers comme ailleurs, l’intérêt d’une assistance VEFA tient surtout à la méthode : arriver avec les bons documents, distinguer les différentes étapes juridiques et techniques et formuler des observations suffisamment précises pour être comprises et traitées.