La gestion des eaux autour d’un bâtiment ne concerne pas seulement le confort ou la présence d’humidité dans les murs.

Une mauvaise circulation des eaux pluviales ou de ruissellement peut également provoquer ou aggraver :

• des infiltrations dans les sous-sols ;
• des remontées d’humidité ;
• la dégradation des enduits ;
• l’affouillement d’une fondation ;
• le tassement d’un remblai ;
• la variation de portance du sol ;
• le retrait ou le gonflement d’un terrain argileux ;
• des fissures dans les maçonneries ;
• la déformation des terrasses et ouvrages accolés.

L’eau peut être la cause directe du désordre, un facteur aggravant ou la conséquence d’une rupture déjà existante. Une canalisation peut, par exemple, se rompre à la suite d’un mouvement de fondation, puis la fuite peut amplifier le mouvement du sol.

Le Cerema rappelle que la gestion du ruissellement doit être envisagée de manière globale et transversale, en tenant compte de la topographie, des surfaces aménagées, de la capacité d’infiltration du terrain et des ouvrages de collecte.

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Sommaire

• Pourquoi examiner les eaux autour du bâtiment (1)
• Pente du terrain et niveau extérieur (4)
• Gouttières et descentes d’eaux pluviales (5)
• Regards et réseaux pluviaux enterrés (4)
• Rejet des eaux et distance aux fondations (2)
• Drainage périphérique : principe et nécessité (3)
• Défauts et risques du drainage (6)
• Murs enterrés, étanchéité et cuvelage (4)
• Trottoirs périphériques et terrasses accolées (6)
• Arrosage, végétation et équilibre hydrique (3)
• Piscines et ouvrages enterrés (4)
• Eaux et parcelles voisines : aspects juridiques (4)
• Diagnostic global et observation (2)
• Réparations, ordre des travaux et contrôle (5)
• Tableau récapitulatif
• Comment Check my House peut intervenir ?
• À retenir
• Sources techniques et juridiques principales

Pourquoi examiner les eaux autour du bâtiment

L’eau peut être la cause, un facteur aggravant ou la conséquence d’un désordre : l’inspection doit porter sur tout le cheminement.

(1 question)

Pourquoi faut-il examiner les eaux autour d’un bâtiment fissuré ou humide ?

Une inspection limitée à la fissure ou à la tache intérieure peut conduire à traiter la conséquence sans identifier l’origine.

Il faut simultanément examiner :

• la pente générale du terrain ;
• les points bas ;
• les gouttières ;
• les descentes d’eaux pluviales ;
• les regards ;
• les canalisations enterrées ;
• les terrasses ;
• les murs enterrés ;
• les dispositifs de drainage ;
• les aménagements des parcelles voisines ;
• les arbres et zones d’arrosage.

L’AQC identifie notamment le défaut de nivellement du terrain, l’accumulation des eaux contre la maison et les fuites de réseaux parmi les mécanismes pouvant modifier localement le sol en pied de mur et provoquer des mouvements des fondations.

Pente du terrain et niveau extérieur

L’organisation des pentes et le niveau du terrain conditionnent l’éloignement des eaux des façades et des fondations.

(4 questions)

Quelle pente le terrain doit-il présenter autour de la maison ?

Le terrain doit être aménagé de manière à ne pas conduire naturellement les eaux vers les façades, les soubassements ou les fondations.

Il faut rechercher une organisation cohérente des pentes permettant :

• d’éloigner les ruissellements ;
• d’éviter les stagnations ;
• de protéger les seuils ;
• de guider l’eau vers un exutoire ou un dispositif adapté ;
• de ne pas reporter le problème vers une parcelle voisine.

Une contre-pente orientée vers le bâtiment peut créer une accumulation contre :

• les murs enterrés ;
• les soubassements ;
• les seuils ;
• les fondations ;
• les terrasses accolées.

L’AQC décrit précisément le cas de terrains talutés en contre-pente, de remblais ou d’aménagements périphériques qui ramènent les eaux contre les murs de soubassement et sous les fondations.

Une pente faible suffit-elle toujours à éloigner l’eau ?

Non.

L’efficacité dépend également :

• de la nature du sol ;
• de sa perméabilité ;
• de la présence de végétation ;
• des revêtements ;
• de l’intensité des pluies ;
• de la présence de points bas ;
• de l’entretien ;
• des obstacles.

Une pente apparemment correcte peut devenir inefficace lorsque :

• le sol s’est tassé ;
• une bordure bloque l’écoulement ;
• une terrasse forme une cuvette ;
• une grille est obstruée ;
• le terrain voisin déverse davantage d’eau ;
• le rejet final est saturé.

Le contrôle doit être réalisé sur l’ensemble du cheminement de l’eau et non sur quelques mètres devant la façade.

Comment repérer un ruissellement dirigé vers les façades ?

Les principaux signes sont :

• flaques persistantes contre le mur ;
• traces de terre ou de projection ;
• dépôts de limon ;
• verdissures ;
• érosion localisée ;
• taches d’humidité en pied de façade ;
• infiltration après les fortes pluies ;
• terrain plus haut que le soubassement ;
• regard se mettant en charge ;
• fissure ou joint laissant entrer l’eau.

Des traces de rejaillissement sur la façade peuvent également entretenir l’humidité des matériaux situés en partie basse. L’AQC associe notamment certaines remontées et dégradations de façade à un sol humide, au rejaillissement de la pluie et à l’absence de gestion des eaux provenant d’un talus.

Pourquoi le niveau extérieur par rapport au bâtiment est-il important ?

Une modification du niveau du terrain peut recouvrir une partie du soubassement qui n’était pas destinée à être enterrée.

Elle peut également :

• rapprocher l’eau des enduits ;
• masquer l’arase étanche ;
• réduire la hauteur sous un seuil ;
• créer un point d’entrée d’eau ;
• augmenter les poussées contre un mur ;
• obstruer des ventilations ;
• recouvrir les dispositifs d’évacuation.

Il faut rechercher le niveau initial du terrain lorsque des travaux ont été réalisés :

• création d’une terrasse ;
• apport de terre ;
• aménagement paysager ;
• construction voisine ;
• création d’une allée ;
• pose de pavés.

Gouttières et descentes d’eaux pluviales

La collecte des eaux de toiture et son évacuation vers un exutoire fiable sont essentielles pour éviter la concentration d’eau au pied du bâtiment.

(5 questions)

Quel est le rôle des gouttières ?

Les gouttières recueillent l’eau provenant des versants de toiture et la dirigent vers les descentes d’eaux pluviales.

Leur bon fonctionnement dépend notamment :

• de leur continuité ;
• de leur pente ;
• de leur section ;
• de leurs assemblages ;
• de leurs crochets ;
• de l’absence d’obstruction ;
• du bon positionnement des naissances ;
• de la capacité des descentes et du réseau aval.

Une gouttière peut sembler intacte et pourtant déborder lorsque :

• elle est encombrée ;
• sa pente est insuffisante ;
• la naissance est trop petite ;
• la descente est obstruée ;
• le réseau enterré est saturé ;
• son extrémité est plus basse que son évacuation.

Quels désordres peut provoquer une gouttière défectueuse ?

Une fuite ou un débordement répété peut provoquer :

• ruissellement sur la façade ;
• humidification des enduits ;
• infiltration dans les murs ;
• développement de micro-organismes ;
• dégradation des bois de rive ;
• concentration d’eau au pied du bâtiment ;
• modification locale de l’humidité du sol.

Le désordre peut apparaître uniquement pendant :

• une pluie intense ;
• une pluie accompagnée de vent ;
• la chute de feuilles ;
• une mise en charge prolongée.

Une inspection par temps sec ne permet donc pas toujours de révéler le défaut.

Que faut-il vérifier sur une descente d’eaux pluviales ?

Le contrôle doit porter sur :

• la continuité de la descente ;
• les emboîtements ;
• les colliers ;
• les coudes ;
• les chocs ;
• les fissures ;
• le raccordement inférieur ;
• l’état du regard ;
• la destination finale de l’eau.

Une descente peut évacuer correctement en apparence tout en déversant l’eau :

• directement au pied du mur ;
• dans un regard fissuré ;
• dans une canalisation déboîtée ;
• dans un réseau obstrué ;
• dans un dispositif d’infiltration trop proche.

L’AQC documente notamment les défauts de raccordement entre une descente d’eaux pluviales et son réseau aval comme un point de vigilance.

Qu’est-ce qu’un dauphin de descente d’eau ?

Le dauphin désigne généralement la partie inférieure renforcée d’une descente d’eau pluviale.

Il protège la descente contre :

• les chocs ;
• les déformations ;
• les dégradations en pied de façade.

Son raccordement doit toutefois rester étanche et correctement relié :

• au regard ;
• à la canalisation ;
• au dispositif d’évacuation prévu.

Un dauphin robuste ne garantit pas que le réseau enterré situé en dessous soit étanche.

Quels défauts peuvent affecter le raccordement d’une descente ?

Les principaux défauts comprennent :

• tube non emboîté ;
• raccord cassé ;
• manchon inadapté ;
• décalage entre les conduites ;
• chute d’eau directement dans le remblai ;
• regard trop éloigné ;
• raccordement non étanche ;
• canalisation écrasée ;
• contre-pente ;
• absence d’exutoire fonctionnel.

Une fuite à cet endroit peut être particulièrement dommageable, car elle concentre l’eau dans une zone réduite, souvent près d’un angle du bâtiment.

Regards et réseaux pluviaux enterrés

Les regards et canalisations enterrées doivent rester accessibles et étanches pour éviter refoulements, fuites et affouillements.

(4 questions)

Pourquoi les regards doivent-ils rester accessibles ?

Les regards permettent notamment :

• de contrôler le réseau ;
• de vérifier les raccordements ;
• de curer les canalisations ;
• d’identifier une mise en charge ;
• de réaliser une inspection vidéo ;
• d’effectuer certains essais.

Un regard enterré sous :

• une terrasse ;
• une extension ;
• une couche de terre ;
• un revêtement ;

devient difficile à entretenir et à diagnostiquer.

Son couvercle doit également rester adapté aux charges auxquelles il est exposé.

Quels désordres peut provoquer un regard obstrué ?

Un regard obstrué peut provoquer :

• débordement ;
• refoulement ;
• mise en charge de la descente ;
• fuite par les joints ;
• infiltration dans le remblai ;
• ruissellement vers la maison ;
• stagnation contre un mur enterré.

Les principales causes d’obstruction comprennent :

• feuilles ;
• boues ;
• racines ;
• gravats ;
• mortier ;
• déformation de la canalisation ;
• mauvais raccordement ;
• défaut de pente.

Le nettoyage du regard peut rétablir temporairement l’écoulement sans traiter une conduite :

• écrasée ;
• déboîtée ;
• fuyarde ;
• insuffisamment dimensionnée.

Comment vérifier un réseau pluvial enterré ?

Les investigations peuvent comprendre :

• nettoyage préalable ;
• inspection des regards ;
• essai d’écoulement ;
• mise en eau contrôlée ;
• inspection vidéo ;
• essai d’étanchéité ;
• localisation du tracé ;
• ouverture ponctuelle ;
• contrôle de l’exutoire.

Il faut éviter de déverser une quantité importante d’eau dans un réseau dont l’état est inconnu lorsque la fuite pourrait atteindre :

• les fondations ;
• le sous-sol ;
• une cavité ;
• un remblai instable.

Quels signes peuvent révéler un réseau pluvial fuyard ?

Les indices possibles comprennent :

• affaissement près d’une descente ;
• terre humide en permanence ;
• tassement d’une terrasse ;
• verdure localisée ;
• fissures proches d’un regard ;
• odeur d’humidité ;
• infiltration après la pluie ;
• consommation anormale si le réseau est associé à une récupération d’eau ;
• eau visible dans un vide sanitaire.

Une absence de débordement extérieur ne permet pas d’exclure une fuite dans le remblai.

Rejet des eaux et distance aux fondations

Le rejet des eaux pluviales doit être éloigné des fondations et adapté au sol, sans reporter le problème vers le voisin.

(2 questions)

Pourquoi ne faut-il pas rejeter l’eau au pied du bâtiment ?

Un rejet concentré près des fondations peut modifier brutalement la teneur en eau du sol.

Il peut notamment provoquer :

• gonflement d’un sol argileux ;
• ramollissement d’un remblai ;
• érosion interne ;
• affouillement ;
• perte locale de portance ;
• humidification des murs enterrés ;
• remontées capillaires.

La gestion des eaux autour des maisons exposées aux variations hydriques doit notamment rechercher les fuites, éloigner les rejets et maintenir une répartition cohérente de l’humidité autour des fondations.

À quelle distance faut-il rejeter les eaux pluviales ?

Il n’existe pas une distance unique applicable à toutes les parcelles.

La solution dépend :

• de la nature du sol ;
• des fondations ;
• de la pente ;
• du volume d’eau ;
• du dispositif d’infiltration ;
• des réseaux ;
• des ouvrages voisins ;
• des règles locales.

Un dispositif d’infiltration doit être implanté de manière à ne pas :

• réhumidifier localement les fondations ;
• déstabiliser un talus ;
• saturer un mur enterré ;
• aggraver la situation du voisin ;
• provoquer un retour d’eau vers la maison.

La gestion à la parcelle doit être conçue dès l’origine en tenant compte du contexte global et des risques de sinistre.

Drainage périphérique : principe et nécessité

Le drainage recueille l’eau présente autour de l’ouvrage ; il n’est pas systématiquement nécessaire et ne remplace pas l’étanchéité.

(3 questions)

Qu’est-ce qu’un drainage périphérique ?

Un drainage périphérique est un dispositif destiné à recueillir et à évacuer certaines eaux présentes dans le sol à proximité des parties enterrées.

Il peut comprendre :

• un drain ;
• une couche filtrante ;
• un géotextile ;
• un remblai drainant ;
• des regards de contrôle ;
• une pente ;
• un exutoire.

Le drainage ne constitue pas à lui seul une étanchéité du mur.

Il agit sur l’eau présente autour de l’ouvrage, tandis que le revêtement d’étanchéité ou le cuvelage agit sur la protection de la paroi ou du volume intérieur.

Tous les bâtiments ont-ils besoin d’un drain périphérique ?

Non.

L’absence de drain ne constitue pas automatiquement une malfaçon.

La nécessité dépend notamment :

• du terrain ;
• de la pente ;
• de la présence d’eau ;
• de la perméabilité du sol ;
• du niveau d’utilisation du sous-sol ;
• de la nature des murs ;
• de l’étanchéité prévue ;
• du niveau de la nappe ;
• de la disponibilité d’un exutoire.

L’AQC relève que l’absence de drainage devient problématique lorsque des eaux souterraines ou de ruissellement sont susceptibles de s’accumuler contre les murs enterrés.

Comment fonctionne correctement un drain ?

Un drain doit être intégré dans un dispositif cohérent comprenant :

• un positionnement adapté par rapport aux fondations ;
• une pente fonctionnelle ;
• un matériau filtrant ;
• un géotextile lorsque le système le prévoit ;
• des regards accessibles ;
• un exutoire ;
• une protection contre le colmatage.

Les recommandations de l’AQC relatives aux ouvrages enterrés et aux soutènements soulignent notamment l’importance du positionnement, de la pente, du géotextile, du remblaiement et de l’entretien du dispositif.

Défauts et risques du drainage

Un drain mal conçu, mal positionné ou sans exutoire peut être inefficace, voire aggraver un désordre existant.

(6 questions)

Quels défauts peuvent rendre un drain inefficace ?

Un drain peut ne pas fonctionner en raison :

• d’une absence de pente ;
• d’une contre-pente ;
• d’un exutoire plus haut ;
• d’un colmatage ;
• d’un géotextile absent ou mal posé ;
• d’un remblai trop fin ;
• d’un écrasement ;
• d’un raccordement interrompu ;
• de regards inaccessibles ;
• d’un rejet saturé.

Il peut également être trop haut pour capter l’eau qui s’accumule au niveau critique ou être implanté de manière à compromettre l’assise de la fondation.

Un drain peut-il être mal positionné par rapport aux fondations ?

Oui.

Une excavation trop profonde ou trop proche peut :

• déchausser la semelle ;
• entraîner les fines ;
• diminuer le confinement du sol ;
• créer un chemin préférentiel pour l’eau ;
• provoquer un affouillement ;
• fragiliser le soubassement.

À l’inverse, un drain trop haut peut ne pas réduire la présence d’eau dans la zone réellement concernée.

Le positionnement doit être défini en fonction :

• du niveau des fondations ;
• du type de mur ;
• de la topographie ;
• de la nature du sol ;
• de l’exutoire ;
• de la fonction recherchée.

Un drain sans exutoire est-il utile ?

Non, s’il ne peut pas évacuer l’eau collectée.

L’eau peut alors :

• stagner ;
• remonter dans le dispositif ;
• saturer le remblai ;
• revenir vers le mur ;
• déborder dans un regard ;
• être rejetée dans une zone défavorable.

L’exutoire peut être :

• gravitaire ;
• raccordé à un réseau autorisé ;
• associé à un poste de relevage ;
• intégré dans un système d’infiltration étudié.

Le choix doit respecter les règles locales et ne pas reporter l’eau vers la parcelle voisine.

Peut-on raccorder un drain au réseau d’eaux pluviales ?

Cela dépend :

• de la réglementation locale ;
• du type de réseau ;
• de son niveau ;
• de sa capacité ;
• du risque de refoulement ;
• du fonctionnement du drain.

Un raccordement direct sans dispositif adapté peut permettre au réseau pluvial en charge de renvoyer de l’eau vers le drain et les fondations.

Il faut donc vérifier :

• le niveau des conduites ;
• les clapets éventuels ;
• les regards ;
• le risque de surcharge ;
• les autorisations.

Pourquoi un drainage ne doit-il pas être prescrit sans diagnostic global ?

Un drain modifie les conditions hydriques autour du bâtiment.

Cette modification peut être défavorable lorsque :

• le bâtiment repose sur un sol argileux sensible ;
• une seule façade est drainée ;
• les fondations sont superficielles ;
• le terrain est en pente ;
• l’eau provient d’une nappe ou d’une source ;
• aucun exutoire fiable n’existe ;
• le voisin est situé en contrebas ;
• une fuite reste active.

Un drainage trop localisé peut accentuer une différence de teneur en eau entre deux côtés du bâtiment. Sur un sol sensible, cette hétérogénéité peut contribuer à des mouvements différentiels.

Les guides relatifs au retrait-gonflement des argiles insistent sur une démarche globale combinant le sol, les fondations, les réseaux, les eaux pluviales, la végétation et les aménagements extérieurs.

Un drainage peut-il aggraver un désordre existant ?

Oui, dans certaines configurations.

Il peut notamment :

• assécher excessivement une zone ;
• créer un point dur hydrique ;
• entraîner des particules fines ;
• provoquer un rabattement local ;
• déstabiliser un sol de pente ;
• rejeter l’eau près d’un autre ouvrage ;
• déchausser une fondation lors de sa pose.

La décision doit être fondée sur :

• l’origine de l’eau ;
• le sol ;
• les fondations ;
• les niveaux ;
• l’étanchéité existante ;
• la destination du local enterré ;
• les contraintes des parcelles voisines.

Murs enterrés, étanchéité et cuvelage

La protection des murs enterrés dépend de la destination des locaux ; étanchéité, cuvelage et peintures intérieures ne sont pas équivalents.

(4 questions)

Quelle différence existe-t-il entre drainage et étanchéité d’un mur enterré ?

Le drainage limite ou évacue l’eau présente contre le mur. L’étanchéité vise à empêcher l’eau de traverser la paroi.

Les deux dispositifs peuvent être complémentaires, mais ils ne sont pas interchangeables.

Un drain ne corrige pas :

• une fissure traversante ;
• un revêtement d’étanchéité discontinu ;
• une traversée de canalisation non étanche ;
• un joint défectueux ;
• un défaut de cuvelage.

Inversement, une membrane extérieure peut être soumise à une pression ou à une présence d’eau excessive si la gestion périphérique reste insuffisante.

Tous les murs enterrés doivent-ils être parfaitement étanches ?

La protection dépend de la destination des locaux et de l’exposition à l’eau.

Les exigences ne sont pas identiques pour :

• une cave ;
• un garage ;
• une chaufferie ;
• un local de stockage ;
• une pièce habitable ;
• un sous-sol soumis à une nappe.

L’AQC souligne que les dispositifs doivent être définis selon l’utilisation du sous-sol, les eaux souterraines, les ruissellements et les caractéristiques du terrain.

Qu’est-ce qu’un cuvelage ?

Le cuvelage constitue une barrière continue destinée à s’opposer à la pénétration de l’eau dans certaines parties enterrées ou immergées.

Le NF DTU 14.1 traite des travaux de cuvelage des parties immergées des bâtiments, lorsque la structure résistante et les ouvrages solidarisés sont réalisés en béton armé ou précontraint.

Le cuvelage ne doit pas être confondu avec :

• une peinture intérieure ;
• un enduit hydrofuge ponctuel ;
• une membrane de protection extérieure ;
• un simple drainage.

Sa conception doit tenir compte :

• de la pression d’eau ;
• de la continuité ;
• des joints ;
• des traversées ;
• de la structure ;
• des remontées ;
• du support.

Une peinture étanche intérieure peut-elle traiter une infiltration de mur enterré ?

Elle peut réduire temporairement les manifestations visibles, mais elle ne traite pas nécessairement :

• la pression d’eau ;
• l’arrivée extérieure ;
• la fissure ;
• le joint ;
• le défaut de drainage ;
• le ruissellement.

L’eau peut alors :

• déplacer son point de sortie ;
• provoquer un décollement ;
• dégrader les joints ;
• rester enfermée dans le mur ;
• ressortir plus haut ou plus loin.

La solution doit être adaptée à l’origine de l’eau et au fonctionnement de la paroi.

Trottoirs périphériques et terrasses accolées

Trottoirs et terrasses accolées peuvent protéger le bâtiment ou, mal conçus, conduire l’eau vers les fondations.

(6 questions)

Qu’est-ce qu’un trottoir périphérique ?

Le trottoir périphérique est une bande aménagée autour du bâtiment.

Selon sa conception, il peut :

• limiter l’infiltration immédiate près des fondations ;
• réduire le rejaillissement ;
• faciliter l’entretien ;
• éloigner les eaux par sa pente ;
• participer à la protection hydrique des sols sensibles.

Il peut être réalisé à partir de :

• béton ;
• pavés ;
• revêtement étanche ;
• géomembrane protégée ;
• autre procédé étudié.

Dans le contexte des sols argileux, les recommandations publiques citent notamment les protections périphériques comme un moyen de limiter les variations rapides de teneur en eau près des fondations.

Un trottoir périphérique peut-il provoquer des désordres ?

Oui, lorsqu’il est mal conçu.

Il peut notamment présenter :

• une contre-pente ;
• une fissure ;
• un joint défectueux ;
• un affaissement ;
• une liaison trop rigide avec la maison ;
• une stagnation au droit d’un seuil ;
• un rejet localisé à son extrémité.

L’eau peut alors être conduite sous le trottoir et rester masquée jusqu’à proximité des fondations.

La jonction avec la façade doit préserver :

• l’étanchéité ;
• le mouvement différentiel ;
• l’entretien ;
• la visibilité des désordres.

Faut-il solidariser un trottoir ou une terrasse avec la maison ?

Pas automatiquement.

Un dallage extérieur repose souvent sur une assise différente de celle des fondations du bâtiment.

Il peut subir :

• tassement ;
• retrait ;
• dilatation ;
• gel ;
• mouvement du remblai.

Une liaison rigide peut transmettre ces mouvements à la façade ou au seuil.

Une désolidarisation adaptée peut être nécessaire, mais elle doit rester compatible avec :

• l’étanchéité ;
• les niveaux ;
• l’accessibilité ;
• le passage des réseaux ;
• le fonctionnement du joint.

Pourquoi les terrasses accolées nécessitent-elles une attention particulière ?

Une terrasse peut modifier simultanément :

• les pentes ;
• l’infiltration ;
• l’évaporation ;
• le niveau extérieur ;
• la circulation des eaux ;
• l’accès aux regards ;
• la relation entre la maison et le terrain.

Elle peut également masquer :

• une descente non raccordée ;
• une canalisation fuyarde ;
• un drain ;
• une fissure du soubassement ;
• un regard.

L’AQC rappelle qu’une terrasse de plain-pied peut subir des fissures ou des tassements et avoir des conséquences sur les canalisations et les fondations de la maison.

Quels défauts de terrasse peuvent conduire l’eau vers la maison ?

Les principaux défauts comprennent :

• pente orientée vers la façade ;
• point bas devant une porte-fenêtre ;
• seuil insuffisamment protégé ;
• caniveau trop petit ;
• grille obstruée ;
• joint périphérique ouvert ;
• terrasse affaissée ;
• raccordement pluvial absent ;
• niveau extérieur trop élevé ;
• revêtement perméable sans gestion de l’eau sous-jacente.

Une surface dite drainante ne garantit pas que l’eau soit éloignée du bâtiment. Il faut vérifier le devenir de l’eau après son passage à travers le revêtement. L’AQC recommande d’intégrer les revêtements drainants dans une conception globale adaptée aux contraintes du site.

Une terrasse peut-elle diriger l’eau sous les fondations ?

Oui.

L’eau peut circuler :

• dans la couche de pose ;
• dans les joints ;
• sous les dalles ;
• dans le remblai ;
• le long d’une canalisation ;
• vers une ancienne fouille.

Une terrasse imperméable en surface peut également concentrer tout le ruissellement à son extrémité ou contre un angle du bâtiment.

Arrosage, végétation et équilibre hydrique

Arrosage et végétation modifient la teneur en eau du sol ; leur gestion doit rester cohérente et surveillée.

(3 questions)

Comment l’arrosage peut-il affecter les fondations ?

Un arrosage fréquent et localisé près d’une façade peut modifier la teneur en eau du sol.

Il peut notamment provoquer :

• gonflement local d’un sol argileux ;
• humidification d’un remblai ;
• stagnation ;
• développement racinaire ;
• différence hydrique entre les façades.

Les systèmes automatiques doivent être examinés lorsqu’ils comportent :

• fuite ;
• tuyère mal orientée ;
• arrosage contre le mur ;
• canalisation enterrée ;
• programmation excessive.

Quel rôle joue la végétation ?

La végétation influence simultanément :

• l’infiltration ;
• l’évaporation ;
• l’évapotranspiration ;
• la stabilité superficielle du terrain ;
• la teneur en eau du sol.

Les arbres et les haies peuvent accentuer le dessèchement local de certains sols argileux. À l’inverse, une zone fortement arrosée peut rester beaucoup plus humide que le reste de la parcelle.

L’objectif n’est donc pas d’interdire toute végétation, mais de maintenir une gestion cohérente et surveillée de l’eau autour du bâtiment.

Faut-il supprimer une haie proche d’une maison humide ou fissurée ?

Pas sans analyse.

Une suppression brutale peut modifier l’équilibre hydrique du sol.

Il faut notamment examiner :

• l’espèce ;
• la hauteur ;
• l’âge ;
• la distance ;
• le système racinaire ;
• le sol ;
• les fissures ;
• les canalisations ;
• l’arrosage.

La végétation peut être un facteur aggravant sans constituer la cause principale.

Piscines et ouvrages enterrés

Piscines, cuves et autres ouvrages enterrés peuvent fuir, se soulever ou modifier les écoulements autour du bâtiment.

(4 questions)

Comment une piscine peut-elle influencer le terrain autour d’une maison ?

Une piscine constitue à la fois :

• une structure enterrée ;
• une masse d’eau importante ;
• un ensemble de canalisations ;
• un dispositif de filtration ;
• une modification du terrain.

Une fuite peut provoquer :

• réhumidification locale ;
• gonflement d’un sol argileux ;
• lavage de fines ;
• tassement d’un remblai ;
• affouillement ;
• mouvement d’une terrasse ;
• atteinte des fondations voisines.

La piscine peut elle-même subir des désordres lorsque son ouvrage est mal adapté au sol ou lorsque l’eau extérieure exerce une poussée. L’AQC identifie l’absence d’étude géotechnique adaptée parmi les causes importantes des désordres structurels de piscines et documente également le soulèvement de bassins sous l’effet de l’eau du terrain.

Quels signes peuvent révéler une fuite de piscine ?

Il faut notamment rechercher :

• baisse anormale du niveau ;
• remplissages fréquents ;
• humidité persistante ;
• affaissement de plage ;
• décollement de revêtement ;
• fissure du bassin ;
• tassement localisé ;
• fonctionnement anormal de la filtration ;
• présence d’eau dans un regard technique.

L’évaporation naturelle doit être distinguée d’une fuite par des essais adaptés.

Une vidange de piscine peut-elle présenter un risque ?

Oui, selon le terrain et le niveau d’eau extérieur.

Lorsque la pression exercée par l’eau du terrain devient supérieure au poids du bassin vide, un soulèvement ou une déformation peut se produire.

La vidange d’un bassin enterré ne doit donc pas être décidée sans tenir compte :

• du sol ;
• de la nappe ;
• du drainage ;
• des pluies ;
• de la conception du bassin ;
• des dispositifs de décompression.

Quels autres ouvrages enterrés faut-il examiner ?

Il peut notamment s’agir :

• d’une cuve de récupération d’eau ;
• d’une fosse septique ;
• d’un dispositif d’assainissement ;
• d’un bassin d’infiltration ;
• d’un puits perdu ;
• d’une citerne ;
• d’un mur de soutènement ;
• d’une cave enterrée ;
• d’une canalisation ancienne.

Ces ouvrages peuvent :

• fuir ;
• déborder ;
• modifier les écoulements ;
• créer des vides ;
• concentrer l’eau ;
• empêcher l’évaporation ;
• se déformer.

Eaux et parcelles voisines : aspects juridiques

L’écoulement des eaux entre fonds voisins est encadré par le Code civil ; l’aggravation du ruissellement doit être démontrée.

(4 questions)

Un voisin peut-il modifier la pente de son terrain ?

Des travaux sur une parcelle voisine peuvent modifier :

• la topographie ;
• les volumes ruisselés ;
• la vitesse de l’eau ;
• les points de rejet ;
• les niveaux de terrain ;
• la pression contre un mur ;
• le fonctionnement d’un fossé.

Le Code civil prévoit que le fonds inférieur doit recevoir les eaux qui s’écoulent naturellement depuis le fonds supérieur, sans intervention humaine. Il précise également que le propriétaire supérieur ne doit pas aggraver cette servitude naturelle par des aménagements ou une direction artificielle donnée aux eaux (Code civil, articles 640 et 641).

Un voisin peut-il rejeter ses eaux de toiture sur la parcelle voisine ?

L’article 681 du Code civil impose que les eaux de toiture s’écoulent sur le terrain du propriétaire ou sur la voie publique, et non directement sur le fonds voisin (Code civil, article 681).

L’analyse d’un litige doit toutefois distinguer :

• les eaux de toiture ;
• le ruissellement naturel ;
• l’aggravation par des travaux ;
• les prescriptions locales ;
• les réseaux publics ;
• les preuves du cheminement réel de l’eau.

Comment prouver qu’un aménagement voisin a aggravé le ruissellement ?

Il faut rechercher :

• photographies avant et après travaux ;
• plans topographiques ;
• niveaux ;
• permis ou déclarations ;
• date des travaux ;
• traces de ruissellement ;
• vidéos pendant la pluie ;
• témoins ;
• constats ;
• données météorologiques ;
• études hydrauliques éventuelles.

Il peut être nécessaire de réaliser :

• un relevé topographique ;
• une analyse hydraulique ;
• une expertise contradictoire ;
• un constat de commissaire de justice.

La simultanéité entre les travaux et l’apparition du désordre constitue un indice, mais elle ne suffit pas toujours à démontrer le lien de causalité.

Une clôture ou un mur peut-il modifier les écoulements ?

Oui.

Un mur, une bordure ou une clôture pleine peut :

• bloquer un écoulement ;
• créer une retenue ;
• dévier l’eau ;
• concentrer le ruissellement vers un point bas ;
• augmenter la pression contre un ouvrage.

Un mur de soutènement doit en outre gérer l’eau présente derrière lui. Une accumulation non évacuée peut accroître les poussées et favoriser fissures, bombement, déversement ou effondrement.

Diagnostic global et observation

Un diagnostic complet combine analyse documentaire, inspection, essais, mesures et observation pendant la pluie.

(2 questions)

Comment établir un diagnostic global de gestion des eaux ?

La démarche doit comprendre plusieurs niveaux.

Analyse documentaire

Il faut rechercher :

• plans de masse ;
• plans des réseaux ;
• étude de sol ;
• autorisations d’urbanisme ;
• photographies anciennes ;
• travaux d’aménagement ;
• historique des fuites ;
• plans de piscine ;
• documents des parcelles voisines lorsqu’ils sont disponibles.

Inspection de la parcelle

Il convient d’examiner :

• pentes ;
• points hauts et bas ;
• façades ;
• seuils ;
• terrasses ;
• végétation ;
• regards ;
• caniveaux ;
• descentes ;
• exutoires ;
• murs enterrés ;
• ouvrages voisins.

Essais sur les réseaux

Ils peuvent comprendre :

• inspection vidéo ;
• essais d’écoulement ;
• essais d’étanchéité ;
• recherche de fuite ;
• nettoyage ;
• localisation.

Mesures

Selon la situation :

• relevé topographique ;
• mesure des pentes ;
• mesure d’humidité ;
• suivi des fissures ;
• piézométrie ;
• nivellement du bâtiment ;
• suivi après pluie.

Investigations complémentaires

Il peut être nécessaire de prévoir :

• fouilles ;
• sondages ;
• reconnaissance du drain ;
• ouverture d’un mur enterré ;
• étude géotechnique ;
• étude hydraulique ;
• étude de structure.

Faut-il observer le bâtiment pendant la pluie ?

Cette observation peut être très utile, sous réserve de ne pas s’exposer à un danger.

Elle peut révéler :

• débordement de gouttière ;
• refoulement de regard ;
• contre-pente ;
• ruissellement depuis une parcelle voisine ;
• accumulation devant un seuil ;
• fuite d’une descente ;
• point d’entrée d’eau.

Il est utile de photographier ou filmer :

• le début de l’épisode ;
• la mise en charge ;
• les points de stagnation ;
• les écoulements après la pluie.

Un seul épisode ne représente toutefois pas toutes les configurations météorologiques.

Réparations, ordre des travaux et contrôle

Les travaux doivent être coordonnés et contrôlés, en gérant l’eau depuis son arrivée jusqu’à son exutoire.

(5 questions)

Quelles réparations peuvent être envisagées ?

La solution dépend du mécanisme identifié.

Elle peut comprendre :

• correction des pentes ;
• nettoyage ou remplacement des gouttières ;
• reprise des descentes ;
• création ou réfection de regards ;
• remplacement d’un réseau fuyard ;
• éloignement des rejets ;
• création d’un caniveau ;
• reprise d’une terrasse ;
• réparation de l’étanchéité d’un mur enterré ;
• drainage étudié ;
• cuvelage ;
• gestion de la végétation ;
• réparation d’une piscine ;
• traitement d’un affouillement.

Les travaux doivent être coordonnés.

Réparer la membrane d’un mur sans corriger la contre-pente ou le réseau fuyard peut conduire à une nouvelle infiltration.

Dans quel ordre faut-il réaliser les travaux ?

Une séquence cohérente comprend généralement :

1. identifier les arrivées d’eau ;
2. réparer les fuites actives ;
3. sécuriser les ouvrages instables ;
4. rétablir la collecte des eaux de toiture ;
5. corriger les rejets et les points bas ;
6. traiter les murs enterrés ;
7. réaliser le drainage lorsqu’il est justifié ;
8. reprendre les terrasses et finitions ;
9. contrôler pendant plusieurs épisodes pluvieux ;
10. surveiller les fissures et les niveaux.

L’ordre peut être adapté lorsque la structure présente un risque immédiat.

Quels signes imposent une intervention rapide ?

Une intervention urgente est recommandée en présence :

• d’une arrivée d’eau importante dans un sous-sol ;
• d’eau au contact d’une installation électrique ;
• d’un affouillement sous une fondation ;
• d’un trou apparaissant près d’un mur ;
• d’un mur enterré qui bombe ;
• d’un soutènement qui se déverse ;
• d’un regard débordant vers l’habitation ;
• d’une canalisation rompue ;
• d’un affaissement brutal de terrasse ;
• de fissures s’ouvrant rapidement après une fuite ou une pluie.

Il faut alors :

1. limiter l’accès ;
2. couper l’eau lorsqu’une fuite est identifiée et que l’opération reste sûre ;
3. éloigner les personnes des murs instables ;
4. faire intervenir les professionnels compétents ;
5. éviter de creuser sous les fondations ;
6. appeler les secours en présence d’un danger immédiat.

Quelles erreurs faut-il éviter ?

Il faut notamment éviter :

• de poser un drain sans identifier l’origine de l’eau ;
• de creuser au pied d’une fondation sans précaution ;
• de raccorder un drain à un réseau susceptible de refouler ;
• de rejeter les descentes au pied des murs ;
• de recouvrir les regards par une terrasse ;
• de corriger une pente en reportant l’eau chez le voisin ;
• de confondre drainage et étanchéité ;
• de poser une peinture intérieure sur un mur soumis à une pression d’eau ;
• de solidariser rigidement une terrasse qui peut tasser ;
• d’arroser régulièrement les fondations sans diagnostic ;
• de vider une piscine enterrée sans vérifier les conditions du terrain ;
• de prescrire un drainage identique sur toutes les façades ;
• de reprendre les enduits avant d’avoir supprimé les arrivées d’eau.

Comment contrôler les travaux après leur réalisation ?

Le contrôle doit vérifier :

• la continuité des réseaux ;
• l’étanchéité des raccords ;
• les pentes ;
• l’accessibilité des regards ;
• le fonctionnement de l’exutoire ;
• l’absence de stagnation ;
• la continuité de l’étanchéité des murs ;
• l’état des joints de terrasse ;
• le comportement après pluie ;
• l’évolution des fissures ;
• le séchage progressif des matériaux.

Un mur enterré humide ne sèche pas nécessairement immédiatement après la réparation.

Il faut distinguer :

• l’arrêt des nouvelles arrivées d’eau ;
• l’eau encore présente dans les matériaux ;
• les sels ;
• les finitions dégradées ;
• une éventuelle condensation intérieure.

Tableau récapitulatif

Situation observée	Risques ou conséquences possibles	Vérifications recommandées
Terrain en contre-pente	Eau contre les façades et fondations	Relevé des niveaux et cheminement
Flaque contre un mur	Infiltration, humidification, sol modifié	Pente, exutoire, perméabilité
Gouttière débordante	Ruissellement de façade	Pente, obstruction, descente
Descente non raccordée	Rejet localisé au pied du mur	Regard et réseau enterré
Dauphin déboîté	Fuite concentrée	Raccordement et étanchéité
Regard obstrué	Refoulement et mise en charge	Curage et inspection
Réseau pluvial fuyard	Affouillement ou variation hydrique	Inspection vidéo et essai
Drain absent	Accumulation possible contre un mur	Sol, pente, exposition à l’eau
Drain colmaté	Stagnation et retour d’eau	Regards, exutoire et sondage
Drain trop proche ou profond	Déchaussement ou entraînement de fines	Reconnaissance des fondations
Mur enterré humide	Infiltration, condensation ou capillarité	Diagnostic différentiel
Trottoir en contre-pente	Eau conduite vers la maison	Pente et joint périphérique
Terrasse accolée affaissée	Infiltration au seuil et mouvement	Assise, pente, réseaux
Arrosage contre la façade	Hétérogénéité hydrique	Réseau d’arrosage et sol
Piscine fuyarde	Gonflement, affouillement, tassement	Essai d’étanchéité
Terrain voisin rehaussé	Aggravation du ruissellement	Relevé topographique
Mur de soutènement sans drainage	Pression d’eau et déversement	Drain, barbacanes et stabilité
Drainage prescrit sans étude	Modification hydrique défavorable	Diagnostic global préalable

Comment Check my House peut intervenir ?

Selon la mission confiée, Check my House peut notamment :

• relever les fissures et désordres d’humidité ;
• analyser les pentes visibles ;
• inspecter les gouttières et descentes accessibles ;
• examiner les regards ;
• rechercher les rejets au pied du bâtiment ;
• observer les terrasses et seuils ;
• examiner les murs enterrés accessibles ;
• identifier les indices d’un drainage ;
• rechercher les facteurs liés à la végétation ;
• analyser les réseaux et études disponibles ;
• recommander des essais ;
• orienter vers un géotechnicien ou un spécialiste des réseaux ;
• analyser une proposition de drainage ou d’étanchéité ;
• contrôler certaines phases visibles des travaux.

L’expert en bâtiment doit distinguer :

• l’origine probable de l’eau ;
• son cheminement ;
• les conséquences sur les matériaux ;
• les conséquences possibles sur le sol ;
• les hypothèses restant à confirmer ;
• les investigations nécessaires ;
• les mesures conservatoires.

Il ne doit pas :

• prescrire systématiquement un drainage ;
• garantir l’étanchéité d’un réseau enterré sans essai ;
• conclure à l’absence de fuite à partir d’une visite par temps sec ;
• affirmer la continuité d’une membrane sans sondage ;
• modifier la topographie sans analyser les parcelles voisines ;
• dimensionner un ouvrage hydraulique hors de sa compétence ;
• prononcer définitivement les responsabilités juridiques.

À retenir

La présence d’eau autour d’un bâtiment ne justifie pas automatiquement la pose d’un drain.

Le diagnostic doit d’abord identifier :

• l’origine de l’eau ;
• son cheminement ;
• la topographie ;
• l’état des réseaux ;
• les caractéristiques du sol ;
• les fondations ;
• la protection des murs enterrés ;
• les conséquences possibles sur les parcelles voisines.

Un drainage mal implanté, sans exutoire ou réalisé uniquement sur une partie du bâtiment peut déplacer le désordre ou accentuer une hétérogénéité hydrique. La réparation durable consiste à gérer l’eau depuis son point d’arrivée jusqu’à son exutoire, tout en préservant les fondations, les murs enterrés, les ouvrages accolés et les terrains voisins.

Check my House vous accompagne grâce à notre expertise fissures.

Sources techniques et juridiques principales

Sources techniques et juridiques principales

• Agence Qualité Construction, Humidité en sous-sol des bâtiments, diagnostic des arrivées d’eau, drainage, étanchéité et adaptation à la destination des locaux.
• Agence Qualité Construction, Mouvements des fondations des maisons individuelles, influence des contre-pentes, des eaux de ruissellement, des réseaux et des aménagements périphériques.
• Agence Qualité Construction, Remontées capillaires, influence du sol humide, du rejaillissement et de l’accumulation d’eau en pied de mur.
• Cerema, gestion des eaux de ruissellement pluvial, nécessité d’une approche intégrée tenant compte de la topographie, des surfaces, des écoulements et des dispositifs de gestion.
• CSTB, NF DTU 20.1, dispositions constructives relatives aux murs en maçonnerie et prise en compte de leur exposition à l’eau.
• CSTB, NF DTU 14.1, réalisation des ouvrages de cuvelage formant une barrière stable et continue contre l’eau.
• Agence Qualité Construction, murs de soutènement, positionnement et entretien du drainage, gestion de l’eau et prévention des poussées.
• Agence Qualité Construction, terrasse de plain-pied, risques de tassement, fissuration, atteinte des réseaux et interaction avec les fondations.
• Agence Qualité Construction, désordres des piscines privatives, adaptation de l’ouvrage au sol, fuites et influence des eaux du terrain.
• Code civil, articles 640, 641 et 681, écoulement naturel des eaux entre fonds voisins, interdiction d’aggraver cet écoulement et gestion des eaux de toiture.

Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.

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