Ce que l’expert contrôle lors de la réception CCMI
Le contrôle commence par les documents. Plans, notice descriptive, avenants, éventuelles modifications convenues et pièces utiles doivent permettre de comparer ce qui était prévu avec ce qui a réellement été exécuté.
Gros œuvre et enveloppe visibles
L’examen peut porter sur les façades, les ouvrages visibles du soubassement, les accès au vide sanitaire lorsqu’ils sont praticables, la toiture depuis les points d’observation accessibles, les menuiseries extérieures et les différents raccords visibles.
Une fissure est décrite selon sa position, sa forme et son contexte. Sa seule présence ne permet pas d’affirmer qu’elle est structurelle ou évolutive. Lorsqu’un désordre demande une caractérisation spécifique, une
expertise fissures distincte peut être nécessaire.
Aménagements intérieurs et finitions
La visite permet également d’examiner notamment les murs et cloisons, plafonds, revêtements de sol, carrelages, peintures, portes, fenêtres et équipements accessibles.
L’expert recherche des écarts observables : défaut de pose, choc, fissuration, jeu excessif, mauvais alignement, finition incomplète ou différence avec les documents contractuels.
Équipements accessibles
Les équipements présents peuvent faire l’objet de vérifications fonctionnelles compatibles avec la mission : ouverture des menuiseries, écoulement aux points d’eau disponibles, fonctionnement apparent d’équipements, commandes, prises ou dispositifs de ventilation accessibles.
Il ne s’agit pas d’un contrôle destructif et une visite de réception ne remplace ni les essais spécialisés, ni une étude structurelle, ni les contrôles réglementaires confiés à des organismes compétents.
Des réserves précises plutôt que des formulations vagues
Une réserve utile décrit un fait observable. Elle doit autant que possible préciser la pièce, l’ouvrage concerné, la localisation et la nature du défaut.
« Peinture à reprendre » est peu précis. « Mur nord de la chambre 2 : manque de finition visible au droit de l’angle avec la fenêtre » permet beaucoup mieux d’identifier le point concerné.
Réserves, solde de 5 % et garanties après la réception
La réception constitue un acte juridique. Le procès-verbal doit donc être distingué du compte rendu technique éventuellement préparé par l’expert.
Que devient le solde de 5 % ?
Dans un CCMI, les appels de fonds peuvent atteindre 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
Lorsqu’il existe des réserves à la réception, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à leur levée. Il ne s’agit pas simplement de conserver cette somme sur son compte : le régime du CCMI prévoit une consignation auprès d’un consignataire accepté par les parties ou, à défaut d’accord, désigné dans les conditions prévues par les textes.
Lorsqu’aucune réserve n’est formulée et que le maître d’ouvrage est assisté lors de la réception par un professionnel répondant aux conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation, le solde est payable à l’issue de la réception.
Attention au délai supplémentaire de huit jours
Lorsque le maître d’ouvrage réceptionne sans être assisté par l’un des professionnels visés par le Code de la construction et de l’habitation, il peut dénoncer par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les huit jours suivant la remise des clés, certains vices apparents qui n’avaient pas été signalés lors de la réception.
Cette faculté particulière ne s’applique pas lorsque le maître d’ouvrage est assisté à la réception par le professionnel prévu par le texte. Dans cette situation, la recherche et la formulation des défauts apparents le jour de la réception demandent donc une attention particulière.
En cas de désaccord persistant sur des désordres ou leur reprise, une
expertise amiable contradictoire peut constituer une étape technique distincte.
Les garanties partent de la réception
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception. Elle concerne les désordres mentionnés dans les réserves ainsi que ceux révélés après la réception puis notifiés par écrit pendant cette période, dans les conditions légales.
La garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement concernés a une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
La responsabilité décennale répond à un seuil de gravité différent : elle concerne notamment les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Les responsabilités et garanties correspondantes s’inscrivent dans un délai de dix ans à compter de la réception.
À Lavancia-Epercy, vérifiez aussi la cohérence de votre dossier
Lavancia-Epercy présente une particularité administrative facile à manquer : la commune appartient au département du Jura, alors que son code postal est 01590.
Pour une réception dans la commune, il est donc préférable de vérifier soigneusement l’identification du chantier sur le contrat, les plans, les attestations, les courriers et le procès-verbal. Le département ne doit pas être déduit du seul début du code postal.
Cette vérification paraît simple, mais un dossier technique gagne à conserver une désignation identique du bien dans tous les documents : adresse exacte, commune, références du contrat et, lorsque cela est utile, références cadastrales ou de permis.
La localisation ne permet en revanche pas, à elle seule, de conclure à un risque de sol, à une exposition particulière ou à la présence d’un désordre. Une appréciation de ce type nécessite des informations propres au terrain ou à la parcelle.
Pour comprendre plus largement le rôle de l’expert dans une construction neuve, consultez notre page dédiée à l’
expert en construction.
Préparer la réception avant le rendez-vous avec le constructeur
Une bonne réception commence avant l’arrivée sur le chantier.
Rassembler les pièces contractuelles
Prévoyez notamment le CCMI, les plans signés, la notice descriptive, les avenants, les modifications acceptées et les échanges susceptibles d’établir un engagement particulier du constructeur.
Ces documents permettent de distinguer un simple défaut esthétique d’un véritable écart à ce qui avait été convenu.
Ne pas confondre pré-réception et réception
Une pré-réception peut être organisée avant la réception officielle afin de relever les points restant à corriger. Elle constitue une visite préparatoire. Les observations peuvent être consignées dans un relevé, une liste ou un compte rendu.
La réception est différente : elle correspond à l’acceptation juridique de l’ouvrage, avec ou sans réserves, et donne lieu au procès-verbal de réception.
Prévoir un contrôle méthodique
La visite doit être organisée pour ne pas se limiter aux finitions les plus visibles. Il faut pouvoir confronter les pièces aux plans, examiner les menuiseries, regarder les façades et les ouvrages accessibles, tester ce qui peut raisonnablement l’être et revenir sur les points déjà signalés pendant le chantier.
Un défaut doit être constaté avant d’en rechercher l’explication. L’expert distingue ainsi le constat, l’hypothèse technique éventuelle et la conclusion qui peut réellement être soutenue.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers confrontés aux questions techniques du bâtiment et de la construction, notamment lors des étapes d’un CCMI.
Lors d’une réception, notre rôle consiste à apporter au maître d’ouvrage un regard technique indépendant : observer la construction, confronter les éléments accessibles aux documents disponibles et aider à formaliser les anomalies constatées.
Cette intervention n’a pas pour objet de déclarer qu’une maison est exempte de tout défaut. Certains éléments sont cachés, inaccessibles ou nécessitent des investigations complémentaires. Lorsque le constat dépasse le périmètre d’une réception visuelle, l’orientation vers une investigation plus ciblée peut être nécessaire.
Découvrez également les missions de notre
expert en bâtiment.
Tarifs pour une expertise de réception
La visite de réception, ou de post-réception, est proposée à 720 € TTC (jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² supplémentaire). La visite de pré-réception, menée juste avant la remise des clés, est au même tarif de 720 € TTC.
Pour un accompagnement sur l’ensemble du chantier, chaque étape a son tarif : fondations 510 €, gros œuvre 590 €, cloisons 550 €, chape 510 €, pré-réception 720 €, réception 720 € (TTC, jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² au-delà). La gestion et le suivi du dossier sur toute la construction reviennent à 450 €, le déplacement de l’expert à 60 € jusqu’à 100 km, rapport et procès-verbal compris.
Le périmètre exact de la mission doit être défini en fonction du bien, de la surface, des documents disponibles et de la nature de l’accompagnement demandé.
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Questions fréquentes sur la réception CCMI
L’expert en construction est-il obligatoire pour réceptionner une maison CCMI ?
Non. Le maître d’ouvrage peut réceptionner avec le constructeur sans expert. Le Code de la construction et de l’habitation lui permet néanmoins de se faire assister par un professionnel répondant aux conditions prévues pour cette mission.
Le rapport de l’expert remplace-t-il le procès-verbal de réception ?
Non. Le procès-verbal matérialise la réception de l’ouvrage et les réserves qui y sont formulées. Un rapport ou relevé technique de l’expert peut compléter le dossier, mais il ne doit pas être confondu avec cet acte.
Peut-on écrire simplement « finitions à reprendre » dans une réserve ?
C’est préférable de décrire précisément le défaut et sa localisation. Une réserve factuelle et identifiable facilite ensuite les échanges sur la correction à réaliser et sur sa levée.
L’expert peut-il affirmer qu’une maison ne présente aucun vice caché ?
Non. Une réception porte principalement sur ce qui peut être examiné dans les conditions de la visite. Un ouvrage dissimulé, inaccessible ou nécessitant un sondage ne peut pas être déclaré conforme uniquement parce qu’aucune anomalie n’est visible.
Une fissure découverte le jour de la réception relève-t-elle automatiquement de la décennale ?
Non. Le régime décennal dépend notamment de la nature et de la gravité du dommage. Une fissure doit d’abord être constatée et caractérisée. Sa seule apparence ne permet pas de conclure qu’elle compromet la solidité de la maison ou la rend impropre à sa destination.
Le constructeur peut-il conditionner les clés au paiement intégral lorsqu’il existe des réserves ?
Le CCMI encadre le paiement du solde et permet sa consignation lorsque des réserves sont formulées. Une clause qui subordonnerait la remise des clés au paiement total malgré des réserves est interdite dans ce cadre.
Que faire si un désordre nécessite une étude structurelle ou géotechnique ?
Le constat de réception doit rester prudent. Lorsqu’une cause ne peut pas être déterminée par l’examen disponible, une étude géotechnique, une étude structurelle ou une autre investigation spécialisée peut être recommandée avant de définir une technique de réparation.
Quels documents transmettre à l’expert avant la réception ?
Le CCMI, les plans contractuels, la notice descriptive, les avenants, les éventuelles modifications convenues, les courriers importants et les comptes rendus des visites précédentes constituent une base utile. Les documents disponibles permettent de préparer les contrôles et de comparer l’ouvrage réalisé avec les engagements contractuels.
