Pré-réception et réception ne produisent pas les mêmes effets
Une visite de pré-réception peut être organisée avant la date officielle. Elle permet de relever les finitions inachevées, écarts apparents ou points à reprendre afin d’en discuter avec le constructeur. Cette étape préparatoire ne doit cependant pas être confondue avec la réception.
Un relevé, une liste ou un compte rendu peut être établi à l’issue d’une pré-réception. Le jour de la réception, en revanche, les réserves sont inscrites dans le procès-verbal de réception.
Cette distinction est importante : ce n’est pas la pré-réception qui marque le départ des garanties attachées à la réception.
Les documents à préparer avant la visite
Pour comparer le réalisé avec ce qui a été contractuellement prévu, il est utile de réunir avant le rendez-vous :
- le CCMI et ses annexes ;
- les plans contractuels ;
- la notice descriptive ;
- les avenants signés en cours de chantier ;
- les choix et références d’équipements prévus au contrat ;
- les comptes rendus ou relevés des précédentes visites ;
- les documents relatifs aux réserves ou demandes de correction déjà transmises ;
- les documents d’urbanisme disponibles lorsque leur vérification entre dans le périmètre de la mission.
L’examen gagne en précision lorsque les documents sont transmis avant la visite plutôt que découverts au moment de la remise des clés.
Ce que contrôle l’expert le jour de la réception
L’assistance à réception repose d’abord sur des constats. L’expert examine les ouvrages accessibles, rapproche ce qu’il observe des documents disponibles et aide à décrire les écarts sans conclure au-delà de ce que les éléments permettent d’établir.
Une inspection de réception n’est ni une étude géotechnique, ni une étude structurelle complète, ni un contrôle destructif. Certaines zones peuvent également rester impossibles à examiner lorsqu’elles ne sont pas accessibles en sécurité.
Enveloppe extérieure et gros œuvre visible
Lorsque les zones sont accessibles, l’examen peut notamment porter sur les façades, enduits, éléments visibles de toiture, menuiseries extérieures, seuils, raccordements apparents et ouvrages extérieurs prévus au contrat.
Une fissure constatée est décrite par sa localisation, sa forme et, lorsque cela est possible, son ouverture mesurable. Sa présence ne suffit pas à conclure qu’elle est structurelle ou évolutive. Lorsque le désordre justifie des investigations spécifiques, une
expertise fissures peut être envisagée séparément.
Menuiseries, revêtements et finitions intérieures
L’expert vérifie visuellement la pose et le fonctionnement accessible des portes et fenêtres, l’état des revêtements, les raccords, les finitions, les alignements et les éléments prévus dans la notice descriptive.
Le but n’est pas de relever chaque variation purement esthétique sans incidence, mais de distinguer une finition acceptable d’un défaut, d’un ouvrage incomplet ou d’un écart au contrat.
Plomberie, chauffage, ventilation et équipements
Lorsque les installations sont alimentées et utilisables, des vérifications fonctionnelles simples peuvent être réalisées : écoulements, absence de fuite immédiatement visible, fonctionnement d’équipements accessibles, ouvrants, commandes ou points de ventilation.
Ces essais ne remplacent pas une vérification réglementaire spécialisée ni les attestations requises pour certaines installations. Lorsqu’une mesure ou un essai particulier est nécessaire pour conclure, cette limite doit être indiquée au maître d’ouvrage.
Dimensions et conformité aux documents contractuels
Des cotes peuvent être contrôlées lorsque la mission le prévoit et que les plans permettent une comparaison pertinente.
L’expert recherche surtout les écarts susceptibles d’avoir une incidence pratique ou contractuelle : implantation différente, équipement manquant, prestation prévue mais non exécutée, matériau différent ou ouvrage restant manifestement inachevé.
Procès-verbal, réserves et solde de 5 % : ce qu’il faut distinguer
Une bonne réserve décrit un fait. Elle évite les diagnostics non démontrés et les formulations vagues comme « travaux mal faits ».
Il est préférable d’identifier le lieu, l’élément concerné et l’anomalie visible : par exemple une porte qui frotte sur son bâti, un revêtement absent à un emplacement prévu ou un équipement qui ne fonctionne pas lors de l’essai.
Lorsque le maître d’ouvrage est assisté à la réception
Le régime du CCMI prévoit une règle particulière lorsque le maître d’ouvrage est assisté lors de la réception par l’un des professionnels répondant aux conditions légales applicables à cette mission.
S’il n’existe aucune réserve, le solde peut devenir payable à l’issue de la réception. Lorsque des réserves sont inscrites, une somme pouvant aller jusqu’à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à leur levée.
La consignation ne consiste pas à conserver librement cette somme sur son propre compte. Elle obéit à un mécanisme spécifique avec un consignataire accepté par les parties ou, à défaut d’accord, désigné dans les conditions prévues par les textes.
Il est donc utile de vérifier avant la réception le statut du professionnel choisi et que son assurance couvre bien ce type de mission.
Lorsque le maître d’ouvrage réceptionne sans professionnel
Lorsqu’il réceptionne seul avec le constructeur, le maître d’ouvrage dispose du régime particulier permettant de signaler, dans les huit jours suivant la remise des clés, certains vices apparents non mentionnés lors de la réception.
Cette faculté des huit jours ne doit pas être présentée comme une période supplémentaire automatique dans tous les dossiers : le Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’elle ne s’applique pas lorsque la réception se déroule avec un professionnel répondant aux conditions prévues par le texte.
En cas de désaccord sur les réserves
L’expert aide à objectiver les points techniques. Il ne remplace toutefois ni un avocat pour la stratégie contentieuse, ni le juge en cas de désaccord persistant.
Lorsque le différend nécessite une discussion technique avec plusieurs parties, une
expertise amiable contradictoire peut constituer une étape distincte de la simple assistance à réception.
Les garanties qui commencent à la réception
La réception est une date de référence. Elle ne signifie pas pour autant que tous les désordres découverts ultérieurement relèvent automatiquement de la garantie décennale.
Garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement s’applique pendant un an à compter de la réception.
Elle concerne les désordres signalés dans les réserves du procès-verbal ainsi que ceux révélés après la réception et notifiés pendant cette période. Elle ne doit donc pas être réduite aux seules réserves rédigées le jour de la remise des clés.
Garantie de bon fonctionnement
Les éléments d’équipement concernés par la garantie de bon fonctionnement bénéficient d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
La qualification de l’élément et le régime applicable doivent être appréciés en fonction du désordre réel. Une durée de deux ans ne signifie pas que tous les équipements du logement relèvent nécessairement de la même garantie.
Responsabilité décennale
La responsabilité décennale répond à des critères de gravité : sont notamment concernés les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination dans les conditions prévues par le Code civil.
Le délai est de dix ans à compter de la réception. Une fissure, une infiltration ou un défaut d’équipement ne devient donc pas « décennal » du seul fait de sa présence. Il faut examiner sa nature et ses conséquences.
Bois-Colombes : quels documents locaux garder dans le dossier
Bois-Colombes, commune des Hauts-de-Seine, est couverte par le Plan Local d’Urbanisme intercommunal de Boucle Nord de Seine, en vigueur depuis juillet 2025. Cette donnée locale peut être utile, mais elle ne doit pas être utilisée pour déclarer conforme ou non conforme une maison sans examiner son autorisation d’urbanisme réelle.
Pour une maison située à Bois-Colombes, le dossier technique gagne à conserver le permis de construire délivré, ses éventuels modificatifs et les pièces déposées lorsque celles-ci sont disponibles.
L’
expert en construction peut comparer les ouvrages visibles aux documents intégrés dans sa mission. Il ne se substitue cependant pas au service d’urbanisme pour constater administrativement la conformité du projet.
La DAACT n’est pas le procès-verbal de réception
La Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, ou DAACT, concerne la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme accordée.
Le procès-verbal de réception concerne pour sa part l’acceptation de l’ouvrage entre le maître d’ouvrage et le constructeur.
Les deux démarches peuvent se situer à une période proche, mais elles n’ont ni le même objet ni les mêmes effets.
Le PLUi actuel ne suffit pas pour juger un chantier particulier
Le fait que le PLUi de Boucle Nord de Seine soit aujourd’hui applicable à Bois-Colombes ne permet pas, à lui seul, de déterminer les règles effectivement attachées à une construction précise.
Il faut notamment connaître l’adresse, l’autorisation délivrée, la date du projet et ses éventuelles modifications. En l’absence de ces documents, aucune conclusion parcellaire sérieuse ne doit être formulée.
Qui sommes-nous ?
Check my House est un cabinet spécialisé dans l’expertise en bâtiment et construction auprès des particuliers. Dans le cadre d’une réception CCMI, la mission est centrée sur l’observation technique, la comparaison aux documents disponibles et l’aide à la formulation de constats et réserves.
Notre
expert en bâtiment n’a pas vocation à certifier l’intégralité de la maison à l’issue d’une visite ponctuelle. Il distingue ce qui est observé, ce qui peut être conclu sur place et ce qui nécessiterait une étude complémentaire.
Cette indépendance de raisonnement est particulièrement importante à la réception : une trace d’humidité n’indique pas automatiquement sa cause, une fissure ne prouve pas un mouvement de fondations et une différence avec un plan doit être replacée dans les pièces contractuelles avant d’être qualifiée de non-conformité.
La disponibilité pour une date précise de réception à Bois-Colombes doit être confirmée lors de la demande de devis.
Tarif d’une assistance à réception CCMI à Bois-Colombes
Les tarifs d’expertise communiqués sont les suivants :
La visite de réception, ou de post-réception, est proposée à 720 € TTC (jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² supplémentaire). La visite de pré-réception, menée juste avant la remise des clés, est au même tarif de 720 € TTC.
Pour un accompagnement sur l’ensemble du chantier, chaque étape a son tarif : fondations 510 €, gros œuvre 590 €, cloisons 550 €, chape 510 €, pré-réception 720 €, réception 720 € (TTC, jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² au-delà). La gestion et le suivi du dossier sur toute la construction reviennent à 450 €, le déplacement de l’expert à 60 € jusqu’à 100 km, rapport et procès-verbal compris.
Pour une réception sous CCMI, le tarif pertinent est celui applicable à la maison individuelle. Le devis permet de préciser le périmètre exact de la mission avant l’intervention.
Le prix d’une assistance doit également être apprécié au regard de ce qui sera réellement contrôlé : documents à analyser, superficie, accès aux différentes parties de la construction et objectifs de la visite. Une mission de réception ne doit pas être présentée comme une expertise structurelle complète lorsqu’aucune investigation de ce type n’est prévue.
Questions fréquentes sur la réception CCMI à Bois-Colombes
Faut-il mettre l’eau et l’électricité en service avant la réception ?
Lorsque cela est possible et compatible avec l’état du chantier, disposer des alimentations permet d’effectuer davantage de vérifications fonctionnelles : robinets, évacuations, prises ou équipements prévus au contrat. Si certains réseaux ne peuvent pas être testés, cette limite doit être clairement relevée.
L’expert peut-il inspecter le vide sanitaire, les combles ou la toiture ?
Uniquement lorsque ces parties sont accessibles dans des conditions compatibles avec la sécurité et le périmètre de la mission. Une assistance à réception n’implique pas automatiquement l’utilisation de moyens d’accès spéciaux ni des investigations destructives.
Que faire si des documents manquent le jour de la réception ?
Il faut identifier précisément les documents attendus au regard du contrat et signaler leur absence lorsqu’elle est pertinente. L’expert ne doit pas considérer un document comme juridiquement obligatoire sans en avoir vérifié le fondement.
Les photographies sont-elles utiles lors de la réception ?
Oui. Elles permettent de dater et de localiser l’état apparent d’un élément au moment du contrôle. Elles complètent un constat écrit, mais ne remplacent pas une formulation précise dans le procès-verbal lorsqu’une réserve doit y être portée.
Que se passe-t-il si un défaut ne peut pas être expliqué pendant la visite ?
L’expert doit rester au stade du constat et indiquer qu’une investigation complémentaire est nécessaire. Une étude géotechnique, structurelle, une recherche de fuite ou un contrôle spécialisé peut être recommandé selon le problème rencontré. La technique de réparation ne doit pas être décidée avant caractérisation suffisante.
L’expert en bâtiment donne-t-il des conseils juridiques ?
Son rôle principal est technique. Pour une information générale sur le droit du logement, l’Agence départementale d’information sur le logement peut renseigner le particulier. Une protection juridique intervient selon le contrat souscrit. Pour définir une stratégie contentieuse ou assurer une défense juridique, le professionnel compétent est l’avocat.
La DAACT remplace-t-elle la réception CCMI ?
Non. La DAACT relève de l’urbanisme et porte sur l’achèvement ainsi que la conformité à l’autorisation accordée. La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte la construction avec ou sans réserves.
Dispose-t-on toujours de huit jours pour ajouter des réserves après la remise des clés ?
Non. Le régime des huit jours prévu en CCMI vise le maître d’ouvrage qui réceptionne sans l’assistance du professionnel répondant aux conditions légales prévues pour cette mission. Lorsqu’un tel professionnel assiste à la réception, cette disposition ne s’applique pas.
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