Ce que l’expert contrôle lors de la réception
Une réception efficace repose d’abord sur une méthode. Il ne s’agit pas de rechercher des défauts au hasard, mais de comparer ce qui a été construit avec ce qui était prévu et d’examiner le fonctionnement des éléments accessibles.
Les plans, la notice et les modifications contractuelles
Avant la visite, les documents utiles sont regroupés : CCMI, plans contractuels, notice descriptive, éventuels avenants et documents de chantier disponibles. Les dimensions ou équipements contrôlables peuvent ainsi être rapprochés de ce qui a réellement été convenu.
Un écart n’est pas automatiquement une malfaçon. Il faut d’abord établir le constat, identifier le document de référence et déterminer si la réalisation diffère effectivement de l’engagement contractuel.
L’enveloppe extérieure et les ouvrages visibles
L’inspection peut porter sur les façades, enduits, seuils, menuiseries extérieures, évacuations d’eaux pluviales et parties de toiture visibles dans des conditions normales de sécurité. Une fissure, une trace d’humidité ou un défaut d’enduit est décrit par sa localisation et son aspect.
Une fissure constatée le jour de la réception n’est pas qualifiée d’évolutive faute d’historique. Si son aspect justifie des investigations complémentaires, une
expertise en bâtiment distincte peut être recommandée.
Les pièces, menuiseries et finitions
À l’intérieur, le contrôle porte notamment sur les sols, murs, plafonds, portes, fenêtres, revêtements et finitions. Les ouvrants sont manipulés lorsque cela est possible afin de repérer un frottement, un défaut de fermeture ou un problème apparent d’ajustement.
Les écarts de dimensions significatifs peuvent être confrontés aux plans. Là encore, le relevé doit rester factuel : une mesure, un emplacement et le document contractuel concerné sont plus utiles qu’une formulation générale telle que « pièce non conforme ».
Les équipements accessibles
Les équipements peuvent faire l’objet d’essais fonctionnels simples : alimentation et évacuation des appareils sanitaires, robinets, chasse d’eau, prises et éclairages utilisables, chauffage, production d’eau chaude ou ventilation lorsque leur mise en service le permet.
Ces essais ne remplacent ni une certification réglementaire ni une investigation spécialisée. Ils permettent surtout d’identifier un fonctionnement anormal ou un équipement qui ne répond pas lors de la visite.
Ce qu’une réception ne permet pas de vérifier
Une maison terminée comporte de nombreux ouvrages devenus invisibles : fondations, armatures, réseaux noyés, interfaces sous revêtement ou parties enfermées derrière les doublages. Un examen à la réception ne peut donc pas certifier l’ensemble de la construction.
Les zones non accessibles, les équipements non alimentés et les éléments qui nécessiteraient un démontage doivent être clairement distingués des ouvrages effectivement examinés. En cas de doute structurel, une étude géotechnique et/ou structurelle peut être nécessaire avant toute préconisation de reprise.
Réserves, solde de 5 % et délai de huit jours
La réception a des effets juridiques directs. Les constats techniques doivent donc être traduits en formulations suffisamment précises pour être exploitables dans le procès-verbal.
Comment rédiger une réserve utile
Une réserve gagne à indiquer l’ouvrage concerné, son emplacement et le défaut observé. Par exemple, « porte de la chambre 2 frottant sur le sol et ne permettant pas une fermeture normale » est plus précis que « problème de porte ».
Le procès-verbal de réception doit distinguer ce qui est constaté d’une éventuelle hypothèse sur la cause. L’objectif n’est pas d’improviser un diagnostic lorsqu’il manque des éléments, mais de conserver une trace claire du désordre apparent.
Que devient le solde de 5 % ?
Le calendrier réglementaire du CCMI peut conduire aux appels de fonds successifs jusqu’à 95 % du prix convenu. Le solde répond ensuite à des règles particulières.
Lorsque le maître d’ouvrage est assisté à la réception par un professionnel répondant aux conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation, le solde est payable à l’issue de la réception s’il n’existe aucune réserve. Lorsque des réserves sont formulées, son paiement intervient à leur levée.
Dans cette dernière situation, une somme pouvant aller jusqu’à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à la levée des réserves auprès d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné dans les conditions prévues par la réglementation.
Pourquoi les huit jours doivent être compris avant la réception
Lorsque le maître d’ouvrage réceptionne sans être assisté par le professionnel visé par le Code de la construction et de l’habitation, il peut signaler par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les huit jours suivant la remise des clés, des vices apparents qu’il n’avait pas relevés lors de la réception.
Ce mécanisme ne s’applique pas de la même façon lorsqu’un professionnel répondant aux conditions légales assiste directement le maître d’ouvrage lors de la réception. Le choix entre assistance le jour J et contrôle technique immédiatement après la remise des clés doit donc être fait avant le rendez-vous, en comprenant les conséquences de chaque organisation.
Quelles garanties commencent à la réception ?
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception. Elle concerne les désordres réservés au procès-verbal ainsi que ceux révélés après la réception puis notifiés dans cette première année.
La garantie de bon fonctionnement applicable aux éléments concernés est d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
La responsabilité décennale concerne les dommages présentant le niveau de gravité prévu par l’article 1792 du Code civil, notamment lorsqu’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Le délai de référence est de dix ans après la réception.
La DAACT n’est pas le procès-verbal de réception
La Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) relève de l’urbanisme. Elle sert à déclarer à l’administration que les travaux sont achevés et conformes à l’autorisation obtenue.
Elle ne remplace pas la réception entre le maître d’ouvrage et le constructeur. Le procès-verbal de réception et la DAACT ont donc des fonctions différentes et ne doivent pas être confondus.
Les vérifications utiles à Saint-Jean-de-Monts
Saint-Jean-de-Monts est comprise dans le Plan de prévention des risques littoraux du Pays de Monts, approuvé le 30 mars 2016. Le document comporte un zonage et des règles pouvant imposer des prescriptions ou des interdictions selon les secteurs.
Cette donnée communale ne permet pas d’affirmer qu’une maison précise est située dans une zone exposée. Le classement doit être vérifié à l’adresse ou à la parcelle. Pour une construction récente, l’enjeu pratique à la réception consiste surtout à rapprocher les ouvrages visibles de l’autorisation d’urbanisme et des éventuelles prescriptions particulières figurant dans le dossier applicable au terrain.
La présence du PPRL ne constitue ni la preuve d’un sinistre ni celle d’une non-conformité. Elle invite simplement à ne pas traiter la situation locale comme celle d’un terrain quelconque sans consulter les documents du projet.
Si des fissures sont déjà visibles sur la construction, elles doivent être relevées sans conclure trop vite sur leur origine. Une
expertise fissures peut ensuite caractériser le désordre si la situation nécessite une analyse spécifique.
Pré-réception, réception ou contrôle après remise des clés
Le bon moment pour faire intervenir un expert dépend du stade réel du chantier et de la stratégie choisie par le maître d’ouvrage.
La pré-réception pour préparer les corrections
La pré-réception est une visite préparatoire lorsqu’elle est organisée avec le constructeur. Elle n’est pas l’acte juridique de réception.
Elle peut servir à établir un relevé ou un compte rendu des défauts visibles afin que des corrections soient effectuées avant le rendez-vous final. L’accès au chantier et les modalités de cette visite restent à organiser avec le constructeur.
L’assistance directement pendant la réception
L’expert accompagne alors le maître d’ouvrage pendant le rendez-vous avec le constructeur. Les ouvrages accessibles sont examinés et les défauts identifiés peuvent être formulés dans le procès-verbal de réception.
Cette organisation offre un appui technique immédiat, mais elle doit être choisie en tenant compte des règles relatives au délai complémentaire de huit jours lorsqu’un professionnel répondant aux conditions légales assiste à la réception.
Le contrôle technique après une réception réalisée sans professionnel
Une autre organisation consiste pour le maître d’ouvrage à réaliser lui-même la réception, puis à faire contrôler rapidement la maison pendant le délai légal qui lui reste applicable. Le compte rendu technique peut alors l’aider à identifier les vices apparents qu’il souhaite notifier dans le respect du délai.
Ce contrôle ne prolonge pas les huit jours. Il doit donc être programmé suffisamment tôt pour permettre au propriétaire d’agir dans les temps.
En cas de désaccord durable sur une malfaçon, une non-conformité ou la levée des réserves, une
expertise contradictoire amiable peut ensuite permettre d’organiser techniquement les échanges entre les parties.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers sur différentes problématiques de construction et de bâtiment, notamment lors des étapes du CCMI. L’intervention de l’expert a pour objectif d’apporter au maître d’ouvrage un regard technique distinct de celui du constructeur.
Avant la mission, le périmètre doit être défini : nature du rendez-vous, documents disponibles, ouvrages accessibles et livrable attendu. Cette préparation évite de confondre une assistance à la réception avec une expertise exhaustive d’éléments devenus invisibles.
Notre approche d’
expert de la construction repose sur une séparation claire entre constat, hypothèse technique, conclusion et recommandation. Lorsqu’un élément ne peut pas être vérifié sur place, il doit être signalé comme tel plutôt que présenté comme conforme par défaut.
Tarifs et demande de devis
La visite de réception, ou de post-réception, est proposée à 720 € TTC (jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² supplémentaire). La visite de pré-réception, menée juste avant la remise des clés, est au même tarif de 720 € TTC.
Pour un accompagnement sur l’ensemble du chantier, chaque étape a son tarif : fondations 510 €, gros œuvre 590 €, cloisons 550 €, chape 510 €, pré-réception 720 €, réception 720 € (TTC, jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² au-delà). La gestion et le suivi du dossier sur toute la construction reviennent à 450 €, le déplacement de l’expert à 60 € jusqu’à 100 km, rapport et procès-verbal compris.
Le devis précise la nature exacte de la visite et le périmètre de la prestation afin que vous sachiez avant le rendez-vous ce qui sera examiné.
Vous avez une réception de maison prévue à Saint-Jean-de-Monts ?
Demandez votre devis en indiquant la date de réception, la surface de la maison et le stade actuel du chantier.
Questions fréquentes
Qui prononce la réception d’une maison en CCMI ?
La réception relève du maître d’ouvrage. L’expert l’assiste techniquement mais ne se substitue pas à lui pour accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.
L’expert peut-il vérifier une fondation le jour de la réception ?
Pas si elle est devenue inaccessible. Il peut examiner les documents disponibles et les manifestations visibles éventuelles, mais une fondation enterrée ne peut pas être validée visuellement lors d’une simple visite finale.
Faut-il prévoir de l’électricité et de l’eau pour la visite ?
Lorsque les réseaux sont opérationnels, cela facilite les essais fonctionnels des prises, éclairages, équipements sanitaires, chauffage ou production d’eau chaude. Un équipement non alimenté ne peut pas être testé dans des conditions normales.
Que se passe-t-il si le vide sanitaire ou les combles sont inaccessibles ?
L’absence d’accès doit être mentionnée. L’expert ne doit pas présenter comme contrôlée une zone qu’il n’a pas pu examiner. Selon le contexte contractuel, la question de l’accès ou des documents correspondants pourra être soulevée avec le constructeur.
Une fissure visible à la réception signifie-t-elle que la structure est défaillante ?
Non. Son aspect, son emplacement et son ouverture doivent d’abord être constatés. Sans historique et sans investigations adaptées, il serait imprudent d’affirmer qu’elle est évolutive ou qu’elle résulte d’un problème de fondation.
Un expert à la réception certifie-t-il l’installation électrique ?
Non. Il peut effectuer des observations et des essais accessibles dans le périmètre de sa mission, mais cela ne remplace pas les attestations ou contrôles réglementaires requis pour l’installation.
Que faire si un désordre apparaît plusieurs mois après la réception ?
Il faut le documenter et le notifier sans attendre au constructeur. Pendant la première année suivant la réception, les désordres révélés après celle-ci peuvent notamment relever de la garantie de parfait achèvement lorsqu’ils sont notifiés dans les conditions applicables.
Que faire si le constructeur ne lève pas une réserve ?
Conservez le procès-verbal, les échanges, photographies et demandes écrites. Si le désaccord persiste, une démarche amiable structurée peut être engagée. Une protection juridique peut apporter l’assistance prévue au contrat ; l’Agence départementale d’information sur le logement peut informer sur les règles applicables et un avocat peut intervenir sur la stratégie et la défense juridique.
