Découvrir notre assistance CCMI
Ce que l’expert contrôle lors de la réception de votre maison
Une réception efficace commence avant l’arrivée sur le chantier. Les plans contractuels, la notice descriptive, les avenants et, lorsqu’ils existent, les comptes rendus de visites antérieures permettent de comparer ce qui était prévu avec ce qui est réellement accessible le jour de la réception.
Les documents et la conformité contractuelle
L’expert peut vérifier les écarts visibles entre l’ouvrage et les documents remis : implantation des pièces, dimensions contrôlables, nature apparente des équipements, menuiseries, revêtements ou prestations expressément prévues au contrat.
Les travaux modificatifs ou avenants acceptés en cours de chantier doivent également être pris en compte. Une observation doit rester factuelle : on distingue un élément absent, un ouvrage inachevé, un défaut d’exécution visible et une éventuelle non-conformité qui nécessite une vérification documentaire plus poussée.
Les extérieurs et les ouvrages accessibles
Le contrôle peut porter sur les façades, enduits, seuils, menuiseries extérieures, éléments de toiture visibles depuis les zones accessibles, évacuations d’eaux pluviales, terrasses prévues au contrat et abords directement concernés par la construction.
Une fissure, une trace d’humidité ou une déformation est décrite telle qu’elle apparaît. Sa seule présence ne permet pas d’en déduire automatiquement l’origine ou la gravité structurelle.
L’intérieur et les équipements
À l’intérieur, l’examen porte notamment sur les murs et cloisons, plafonds, revêtements de sols, menuiseries, sanitaires et équipements accessibles. L’ouverture des portes et fenêtres, l’écoulement des points d’eau ou le fonctionnement apparent de certains équipements peuvent être contrôlés lorsque les installations sont en service et que les conditions de visite le permettent.
L’
expert en construction organise ces vérifications afin de différencier les défauts à réserver immédiatement des points nécessitant une investigation complémentaire.
Réserves, procès-verbal et solde de 5 % : les points à maîtriser
La réception est formalisée dans un procès-verbal. Les réserves doivent être suffisamment précises pour identifier le défaut concerné et sa localisation. Une formulation telle que « finitions à revoir » apporte peu d’information. Il est préférable de décrire concrètement ce qui est observé.
Si vous êtes accompagné le jour de la réception
Le professionnel qui vous assiste doit disposer d’une assurance couvrant ce type de mission. Sa présence vous aide à inspecter la maison et à préparer des réserves techniques précises.
Lorsque des réserves sont formulées, une somme pouvant aller jusqu’à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à leur levée. En l’absence de réserve, le solde est payable à l’issue de la réception.
Il faut également connaître une conséquence importante : le délai particulier de huit jours permettant de dénoncer certains vices apparents après la remise des clés n’est pas applicable lorsque le maître d’ouvrage s’est fait assister lors de la réception par l’un des professionnels prévus par le Code de la construction et de l’habitation. La qualité du contrôle le jour J prend donc une importance particulière.
Si vous réceptionnez sans professionnel
Lorsque vous effectuez seul la réception avec le constructeur, vous disposez de huit jours suivant la remise des clés pour dénoncer par écrit les vices apparents que vous n’aviez pas signalés.
En présence de réserves, le solde pouvant représenter jusqu’à 5 % du prix convenu est consigné dans les conditions prévues par le CCMI jusqu’à leur levée.
Ce qui commence après la réception
La réception constitue également le point de départ de plusieurs garanties légales. La garantie de parfait achèvement court pendant un an. Elle concerne les désordres réservés ainsi que ceux qui se révèlent après la réception et sont notifiés dans cette année.
La garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement concernés est d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
La responsabilité décennale répond à un seuil de gravité différent : elle vise notamment les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination et s’inscrit dans un délai de dix ans à compter de la réception. Une simple imperfection de finition ne devient donc pas « décennale » du seul fait qu’elle existe.
En cas de désaccord durable sur les travaux restant à exécuter ou sur la levée des réserves, une
expertise amiable contradictoire peut constituer une étape technique distincte avant un éventuel contentieux.
Aux Sables-d’Olonne, tenir compte de la parcelle sans généraliser les risques
Une page locale utile ne consiste pas à attribuer automatiquement les mêmes contraintes à toutes les maisons du 85100. Les informations communales doivent être rapprochées de l’adresse exacte et des documents du projet.
Un plan de prévention des risques littoraux existe sur la commune
Les Sables-d’Olonne sont concernées par le Plan de prévention des risques littoraux du Pays d’Olonne. Selon la localisation de la parcelle, le projet peut donc être situé dans un secteur assorti de prescriptions particulières.
Lors d’une réception, cette information ne permet pas à elle seule de conclure qu’une maison présente un défaut. Elle peut en revanche justifier de vérifier les prescriptions figurant au permis de construire et dans les documents associés lorsque la parcelle est effectivement concernée.
Le retrait-gonflement des argiles doit être interprété à la bonne échelle
Géorisques recense également le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux sur le territoire communal. Il serait incorrect d’en déduire que toute maison des Sables-d’Olonne se trouve sur une parcelle présentant le même niveau d’exposition.
Si des fissures sont découvertes à la réception, le bon réflexe consiste d’abord à les localiser, les décrire et les documenter. L’exposition du terrain, la conception des fondations et l’historique du chantier doivent ensuite être examinés avant d’attribuer une cause.
Un
expert en bâtiment intervient ici comme technicien : il constate ce qui est accessible, confronte ses observations aux documents disponibles et précise lorsque des investigations spécialisées restent nécessaires.
Pré-réception, réception et contrôle après remise des clés
La pré-réception et la réception ne produisent pas les mêmes effets.
La pré-réception est une visite préparatoire organisée avant la réception officielle. Elle permet d’identifier les travaux restant à terminer ou les défauts visibles susceptibles d’être repris avant le jour de la réception. Elle peut donner lieu à un relevé, une liste d’observations ou un compte rendu. Elle ne doit pas être confondue avec le procès-verbal de réception.
La réception, elle, est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage avec ou sans réserves.
Il faut également distinguer l’appel de fonds de 95 % de la réception. Le stade de 95 % correspond à un niveau d’avancement défini par la réglementation du CCMI. Son atteinte ne constitue pas, à elle seule, une réception de la maison.
De même, la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) relève de l’urbanisme. Elle informe l’administration de l’achèvement des travaux et de leur conformité à l’autorisation délivrée. Elle ne remplace pas le procès-verbal de réception conclu avec le constructeur.
Enfin, si une fissuration découverte lors de la réception nécessite une analyse spécifique, une
expertise fissures peut être envisagée séparément. Aucune injection, reprise en sous-œuvre ou solution par micropieux ne doit être retenue sur la seule observation d’une fissure : une caractérisation technique, pouvant nécessiter une étude géotechnique et/ou structurelle, vient d’abord.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers confrontés aux étapes techniques d’un projet immobilier ou de construction.
Dans le cadre d’un CCMI, la mission de l’expert consiste à apporter un regard indépendant sur les ouvrages accessibles, les documents communiqués et les anomalies visibles. Il conseille le maître d’ouvrage sans se substituer à lui dans sa décision de réceptionner et sans prendre la direction du chantier à la place du constructeur.
Cette distinction est importante : l’expert décrit les constats, formule des hypothèses lorsqu’elles sont justifiées et indique les investigations complémentaires qui peuvent être nécessaires. Il ne présente pas une hypothèse comme une conclusion et ne certifie pas les parties de l’ouvrage qu’il n’a pas pu examiner.
Tarifs pour une assistance à la réception CCMI
La visite de réception, ou de post-réception, est proposée à 720 € TTC (jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² supplémentaire). La visite de pré-réception, menée juste avant la remise des clés, est au même tarif de 720 € TTC.
Pour un accompagnement sur l’ensemble du chantier, chaque étape a son tarif : fondations 510 €, gros œuvre 590 €, cloisons 550 €, chape 510 €, pré-réception 720 €, réception 720 € (TTC, jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² au-delà). La gestion et le suivi du dossier sur toute la construction reviennent à 450 €, le déplacement de l’expert à 60 € jusqu’à 100 km, rapport et procès-verbal compris.
Le prix final dépend de la mission confiée et doit être précisé avant l’intervention.
Vous préparez la réception de votre maison aux Sables-d’Olonne ?
Demander un devis permet de préciser la date prévue, la superficie de la maison et le stade actuel du chantier.
Questions fréquentes sur la réception CCMI aux Sables-d’Olonne
Le constructeur peut-il m’interdire de venir avec un expert à la réception ?
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit expressément la possibilité pour le maître d’ouvrage d’être assisté lors de la réception par certaines catégories de professionnels, notamment un professionnel de la construction disposant d’une assurance couvrant cette mission.
Est-ce que je dispose encore de huit jours si un expert m’accompagne le jour J ?
Non pour le dispositif particulier du CCMI concernant les vices apparents non signalés le jour de la réception. Ce délai de huit jours est prévu lorsque le maître d’ouvrage réceptionne sans l’assistance d’un professionnel entrant dans les catégories prévues par le Code.
Cela ne doit pas être confondu avec les désordres qui se révèlent réellement après la réception et peuvent relever, selon leur nature et les circonstances, des garanties applicables.
L’appel de fonds des 95 % signifie-t-il que je dois accepter la maison ?
Non. Le stade de 95 % correspond à un stade réglementaire d’avancement permettant un appel de fonds. La réception reste un acte distinct par lequel vous acceptez l’ouvrage avec ou sans réserves.
La DAACT remplace-t-elle le procès-verbal de réception ?
Non. La Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est une démarche d’urbanisme destinée à l’administration. Le procès-verbal de réception concerne l’acceptation de l’ouvrage entre le maître d’ouvrage et le constructeur.
Dois-je vérifier le PPRL avant de réceptionner une maison aux Sables-d’Olonne ?
Il peut être pertinent de vérifier si votre parcelle se trouve dans un secteur concerné par des prescriptions particulières et si celles-ci apparaissent dans votre autorisation d’urbanisme. L’existence du PPRL à l’échelle communale ne permet toutefois pas de conclure sur une maison précise sans localisation de la parcelle.
Que faire si je découvre une fissure le jour de la réception ?
Il convient d’abord de la décrire précisément : emplacement, orientation, longueur apparente et contexte. Elle peut être mentionnée parmi les réserves lorsqu’elle constitue un désordre apparent. Sa cause et sa gravité ne doivent pas être affirmées sans analyse suffisante.
Un expert de réception peut-il certifier que toute la maison est conforme ?
Non. Une inspection porte sur le périmètre de la mission et sur les éléments accessibles ou vérifiables dans les conditions de la visite. Les fondations déjà recouvertes, réseaux encastrés ou autres ouvrages cachés ne peuvent pas être contrôlés comme s’ils étaient encore visibles.
Peut-on refuser une levée de réserve si la réparation reste défectueuse ?
Une réserve ne devrait être considérée comme levée que lorsque le défaut qui la justifiait a effectivement été traité de manière satisfaisante. En cas de désaccord technique sur la reprise réalisée, un nouveau constat ou une expertise contradictoire peut être utile avant de signer un document constatant la levée.
