Une valeur vénale peut être contestée lorsqu’elle repose sur :

• Une date de valeur inadaptée.
• Une surface erronée.
• Des références insuffisamment comparables.
• Une mauvaise qualification de l’occupation.
• Des travaux sous-évalués.
• Une analyse juridique incomplète.
• Une méthode inadaptée.
• Des corrections arbitraires.
• Des données de marché anciennes.
• Des hypothèses non vérifiées.

Un écart entre deux rapports ne démontre toutefois pas, à lui seul, que l’un des experts s’est trompé.

Deux évaluations peuvent différer parce qu’elles ne répondent pas exactement à la même question :

• Valeur libre ou occupée.
• Date actuelle ou rétrospective.
• Valeur avant ou après travaux.
• Pleine propriété ou quote-part.
• Valeur fiscale ou valeur de partage.
• Bien vendu isolément ou dans un ensemble.
• Marché observé sur des périodes différentes.

La contestation doit donc porter sur le raisonnement expertal, et non uniquement sur le montant final.

Elle doit permettre de répondre à cinq questions :

• Les deux rapports évaluent-ils le même bien ?
• Évaluent-ils les mêmes droits ?
• Utilisent-ils la même date ?
• Reposent-ils sur des données comparables ?
• Expliquent-ils correctement leurs écarts ?

La valeur vénale correspond à un prix probable dans un marché réel, à une date donnée, compte tenu des caractéristiques physiques, juridiques et économiques du bien. Elle constitue une opinion motivée, non une mesure scientifique produisant nécessairement un résultat unique.

Sommaire

• Pourquoi deux experts peuvent-ils retenir des valeurs différentes ?
• Quelle différence entre désaccord et erreur ?
• Comment commencer l’analyse de deux rapports ?
• Faut-il contester uniquement le chiffre final ?
• Comment analyser l’écart entre deux rapports ?
• Comment contrôler l’objet de chaque rapport ?
• Pourquoi la date de valeur est-elle souvent déterminante ?
• Comment contester une date de valeur différente ?
• Comment neutraliser une différence de date ?
• Comment contester des comparables différents ?
• Un rapport comportant davantage de comparables est-il meilleur ?
• Comment répondre à un comparable adverse ?
• Comment contrôler la surface ?
• Comment mesurer l’incidence d’une surface erronée ?
• Comment contester des travaux sous-évalués ?
• Comment répondre à un coût de travaux excessif ?
• Comment vérifier la prise en compte de l’occupation ?
• Comment chiffrer l’incidence d’un bail ?
• Comment contester une méthode inadaptée ?
• Comment contester un taux de capitalisation ?
• Comment analyser les corrections appliquées ?
• Comment répondre à une estimation adverse ?
• Quel ton adopter dans une contre-analyse ?
• Qu’est-ce qu’une expertise amiable unilatérale ?
• Une réunion contradictoire transforme-t-elle le rapport en expertise judiciaire ?
• Qu’est-ce qu’une expertise amiable contradictoire ?
• Qu’est-ce qu’une expertise commune ?
• L’expertise commune lie-t-elle toujours les parties ?
• Quand demander une expertise judiciaire ?
• Quel est le rôle de l’expert judiciaire ?
• Peut-on contester le rapport d’un expert judiciaire ?
• Quel est le rôle du contradictoire ?
• Quels éléments peuvent corroborer un rapport privé ?
• Comment contester une valeur fiscale ?
• Comment répondre aux comparables de l’administration ?
• Comment contester une valeur lors d’une succession ?
• Comment résoudre un désaccord entre héritiers ?
• Un héritier peut-il produire son propre rapport ?
• Comment traiter une sous-évaluation découverte après un partage ?
• Comment contester une valeur dans un divorce ?
• Le crédit immobilier réduit-il la valeur vénale ?
• Quelle date retenir dans un divorce ?
• Une expertise ancienne reste-t-elle utilisable ?
• Comment choisir entre contre-expertise et expertise commune ?
• Deux experts peuvent-ils travailler ensemble ?
• Qu’est-ce qu’une bonne réponse technique à une estimation adverse ?
• Quelle structure donner à une note critique ?
• Comment présenter les points d’accord et de désaccord ?
• Existe-t-il une valeur incontestable unique ?
• Une fourchette signifie-t-elle que l’expertise est imprécise ?
• Le prix de vente réel prouve-t-il que l’expertise était fausse ?
• Comment apprécier la responsabilité d’un évaluateur ?
• Quelles erreurs faut-il éviter lors d’une contestation ?
• Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?
• Quelle peut être l’intervention de Check my House ?
• Checklist de comparaison de deux rapports
• Checklist des comparables adverses
• Checklist de la réponse technique
• Checklist d’une contestation fiscale
• Checklist d’une contestation successorale ou matrimoniale
• À retenir
• Sources principales

Pourquoi deux experts peuvent-ils retenir des valeurs différentes ?

Un écart peut provenir de différences portant sur :

• La mission.
• La date de valeur.
• L’état d’occupation.
• La surface.
• La consistance.
• L’état technique.
• Les références.
• Les méthodes.
• Les corrections.
• Les hypothèses.

Premier rapport

• Bien considéré libre.
• Date de valeur : juillet 2026.
• Surface retenue : 150 m².
• Extension considérée comme régulière.
• Toiture supposée en état.

Deuxième rapport

• Bien occupé par un locataire.
• Date de valeur : janvier 2025.
• Surface habitable retenue : 132 m².
• Extension non régularisée.
• Réfection de toiture estimée nécessaire.

L’écart entre les conclusions ne résulte pas nécessairement d’une mauvaise méthode. Les experts n’ont pas évalué la même situation.

Quelle différence entre désaccord et erreur ?

Désaccord d’appréciation

Il peut porter sur :

• La pondération d’un comparable.
• L’importance d’une vue.
• La qualité architecturale.
• La liquidité.
• Le taux de capitalisation.
• Le niveau raisonnable d’une fourchette.

Plusieurs opinions peuvent alors rester professionnellement défendables.

Erreur identifiable

Elle peut porter sur :

• Une mauvaise surface.
• Une transaction qui concerne plusieurs immeubles.
• Une date erronée.
• Un bail ignoré.
• Un calcul faux.
• Une correction appliquée dans le mauvais sens.
• Des travaux déjà réalisés mais encore déduits.
• Une dépendance comptée deux fois.
• Un terrain non compris dans le titre.
• Une valeur libre retenue pour un droit démembré.

La contestation est plus solide lorsqu’elle identifie une erreur précise et son incidence chiffrée.

Comment commencer l’analyse de deux rapports ?

Il faut établir un tableau de concordance.

Élément	Rapport A	Rapport B	Incidence possible
Objet	Valeur libre	Valeur occupée	Droits différents
Date de valeur	1er janvier 2025	28 juillet 2026	Marchés différents
Surface	148 m²	132 m²	Calcul unitaire modifié
Terrain	900 m²	650 m²	Consistance différente
État	Bon	Travaux importants	Positionnement différent
Occupation	Non analysée	Bail jusqu’en 2028	Liquidité différente
Méthode	Prix au m²	Comparaison et revenu	Logiques différentes
Conclusion	600 000 euros	490 000 euros	Écart à expliquer

Cette étape permet de distinguer :

• L’écart justifié par le périmètre.
• L’écart méthodologique.
• L’erreur documentaire.
• La divergence professionnelle.

Faut-il contester uniquement le chiffre final ?

Non. Une contestation limitée à la formule selon laquelle l’estimation serait trop basse est insuffisante.

Il faut examiner :

• L’objet de la mission.
• Les documents utilisés.
• La visite.
• La description.
• Les comparables.
• Les calculs.
• Les corrections.
• Les hypothèses.
• Les réserves.
• La conclusion.

Une valeur finale peut sembler plausible tout en résultant d’un raisonnement fragile. Inversement, une valeur différente de celle attendue peut être correctement justifiée.

Comment analyser l’écart entre deux rapports ?

L’écart doit être exprimé :

• En montant.
• En pourcentage.
• En prix unitaire.
• Par rapport à la fourchette retenue.
• Par rapport au coût des différences identifiées.

Exemple de calcul d’écart

Rapport A : 520 000 euros. Rapport B : 460 000 euros. Écart : 60 000 euros.

Écart relatif par rapport à la valeur du rapport A : 60 000 euros divisés par 520 000 euros, soit 11,54 %.

Cet écart peut être rapproché :

• Des travaux.
• De la différence de surface.
• De l’occupation.
• De l’évolution du marché.
• Des annexes.

L’objectif n’est pas de considérer qu’un écart supérieur à un pourcentage déterminé serait automatiquement anormal. Il faut en rechercher les causes.

Comment contrôler l’objet de chaque rapport ?

L’objet doit indiquer :

• Le bien.
• Les parcelles.
• Les lots.
• Les dépendances.
• Les droits évalués.
• L’occupation.
• La date.
• La finalité.

Objets pouvant produire des valeurs différentes

• La valeur de la pleine propriété.
• La valeur de la nue-propriété.
• La valeur d’une quote-part indivise.
• La valeur libre.
• La valeur occupée.
• La valeur avant sinistre.
• La valeur après travaux.
• La valeur de liquidation.
• La valeur fiscale.
• La valeur d’un terrain avec ou sans projet.

Il faut refuser de comparer directement deux montants lorsque les objets sont différents.

Pourquoi la date de valeur est-elle souvent déterminante ?

Une valeur immobilière est toujours rattachée à une date.

Entre deux dates, peuvent évoluer :

• Les prix.
• Les taux d’intérêt.
• Le nombre de transactions.
• La demande.
• L’état du bien.
• L’occupation.
• L’urbanisme.
• Les travaux de copropriété.
• Les risques.
• Les règles applicables.

Une estimation réalisée au 1er janvier 2023 ne peut pas être comparée sans correction à une estimation établie en juillet 2026.

L’écart peut résulter :

• Du marché.
• De travaux réalisés.
• D’un nouveau bail.
• D’une modification du terrain.
• D’une évolution du quartier.

Comment contester une date de valeur différente ?

Il faut d’abord déterminer la date juridiquement ou contractuellement pertinente.

Vente ou négociation actuelle

La date retenue est généralement une date proche de l’évaluation.

Succession fiscale

L’article 761 du Code général des impôts prévoit que, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, ce qui correspond généralement à la date du décès pour une succession.

Partage

Pour la répartition des biens, l’article 829 du Code civil prévoit une estimation à la date de la jouissance divise fixée dans l’acte de partage, cette date devant être la plus proche possible du partage, sous réserve de la faculté du juge de retenir une date antérieure dans les conditions légales.

Divorce

La date pertinente dépend de la question évaluée :

• La valeur d’un bien à partager.
• La liquidation du régime matrimonial.
• L’indemnité d’occupation.
• La déclaration patrimoniale.
• La vente envisagée.

Il ne faut donc pas retenir automatiquement :

• La date de séparation.
• La date de l’ordonnance.
• La date du divorce.
• La date de visite.

Comment neutraliser une différence de date ?

Plusieurs méthodes sont possibles.

Utiliser des références contemporaines à chaque date

Cette méthode est préférable lorsque les données sont suffisantes.

Corriger temporellement les comparables

Formule indicative : prix actualisé = prix du comparable multiplié par l’indice à la date de valeur, divisé par l’indice à la date de transaction.

Reconstituer deux valeurs distinctes

• La valeur à la date ancienne.
• La valeur à la date actuelle.

Il faut utiliser un indice aussi proche que possible :

• Du territoire.
• Du segment.
• De la typologie.
• De la période.

Un indice national ne reflète pas nécessairement l’évolution d’un micro-marché.

Comment contester des comparables différents ?

Deux experts peuvent sélectionner des transactions distinctes sans que l’un d’eux ait nécessairement tort.

Il faut contrôler chaque comparable selon :

• La localisation.
• La date.
• La typologie.
• La surface.
• Le terrain.
• L’état.
• L’occupation.
• Les annexes.
• Les conditions de vente.
• La source.

Comparable pertinent

Il appartient au même marché et nécessite peu de corrections.

Comparable faible

Il nécessite de nombreuses hypothèses ou présente des caractéristiques éloignées.

Comparable à écarter

• Marché différent.
• Mutation en bloc.
• Prix comprenant plusieurs biens.
• Surface incohérente.
• Vente entre parties liées.
• Usage différent.
• État totalement inconnu.
• Date trop ancienne.

La méthode comparative doit partir de transactions portant sur des biens similaires ou suffisamment approchants, situés sur un marché comparable.

Un rapport comportant davantage de comparables est-il meilleur ?

Pas nécessairement. Dix références médiocres ne sont pas automatiquement plus probantes que quatre ventes très proches.

Il faut apprécier :

• La qualité.
• La proximité.
• La date.
• La fiabilité.
• La consistance connue.
• Le nombre de corrections.

Échantillon trop réduit

Une seule transaction peut être atypique.

Échantillon trop large

Il peut mélanger :

• Plusieurs quartiers.
• Plusieurs états.
• Plusieurs segments.
• Plusieurs périodes de marché.

La contestation doit donc porter sur la représentativité, et non seulement sur le nombre.

Comment répondre à un comparable adverse ?

Pour chaque référence, il faut rédiger une fiche critique.

Exemple de fiche critique

• Vente située dans une autre commune.
• Desserte ferroviaire supérieure.
• Maison entièrement rénovée.
• Absence de fissures.
• Terrain divisible.
• Date de vente antérieure de deux ans.
• Dépendances non comparables.

Conclusion technique

Cette mutation peut fournir une indication générale, mais elle ne peut être considérée comme un comparable principal sans correction importante de localisation, d’état, de terrain et de date.

Comment contrôler la surface ?

Il faut identifier la surface réellement utilisée dans chaque rapport :

• La surface habitable.
• La superficie privative.
• La surface utile.
• La surface pondérée.
• La surface de plancher.
• La surface réelle bâtie.
• La surface déclarée.
• La surface mesurée.

Sources possibles

• L’attestation Carrez.
• Le mesurage.
• Les plans.
• Le bail.
• Le diagnostic de performance énergétique.
• Le titre.
• Le permis.
• Le relevé expertal.

Erreurs fréquentes sur les surfaces

• Garage intégré à la surface habitable.
• Combles non aménageables comptés intégralement.
• Sous-sol valorisé comme surface principale.
• Véranda irrégulière intégrée sans réserve.
• Surface issue des demandes de valeurs foncières assimilée à la surface habitable.
• Dépendance comptée deux fois.

Comment mesurer l’incidence d’une surface erronée ?

Il ne suffit pas toujours de multiplier l’écart de surface par le prix moyen au mètre carré.

La correction dépend :

• De la nature de la surface.
• De son utilité.
• De la distribution.
• Du segment.
• De l’effet de taille.
• Des annexes.

Exemple simplifié

Surface retenue dans le rapport : 150 m². Surface habitable vérifiée : 135 m². Écart : 15 m². Prix unitaire retenu : 3 500 euros par m². Incidence arithmétique maximale : 15 m² multipliés par 3 500 euros, soit 52 500 euros.

Cette incidence doit être ajustée si les 15 m² correspondent :

• À une véranda.
• À un espace sous pente.
• À un local non chauffé.
• À une surface pondérée.

Comment contester des travaux sous-évalués ?

Il faut vérifier si l’évaluation comprend :

• Les études.
• Les investigations.
• Les déposes.
• Le traitement de la cause.
• Les réparations.
• Les travaux induits.
• Les finitions.
• La maîtrise d’oeuvre.
• Les contrôles.
• Les aléas.

Devis insuffisant

Un devis de peinture ne permet pas de chiffrer une infiltration lorsque l’étanchéité n’est pas réparée. Un devis de rebouchage ne permet pas de chiffrer une fissuration liée aux fondations.

Réponse technique attendue

La contestation doit préciser :

• Les postes omis.
• Leur nécessité.
• Leur ordre de grandeur.
• Leur effet sur la valeur.
• Les investigations encore manquantes.

Comment répondre à un coût de travaux excessif ?

La contestation peut également viser une surestimation.

Il faut examiner :

• Si tous les travaux sont nécessaires.
• Si le programme comporte des améliorations.
• Si la taxe sur la valeur ajoutée est cohérente.
• Si les quantités sont justifiées.
• Si plusieurs postes se recoupent.
• Si le devis correspond au standing du bien.
• Si une solution proportionnée existe.

Réparation et amélioration

La valeur vénale ne doit pas toujours supporter l’intégralité d’un programme permettant :

• Une extension.
• Une montée en gamme.
• Une rénovation complète.
• Le remplacement anticipé d’équipements encore utilisables.

Comment vérifier la prise en compte de l’occupation ?

Il faut identifier :

• L’occupant.
• Son titre.
• Le bail.
• Sa durée.
• Le loyer.
• Les charges.
• Le droit au maintien.
• La date de libération possible.
• Les impayés.
• Les procédures.

Erreurs fréquentes sur l’occupation

• Valeur libre retenue alors qu’un bail se poursuit.
• Décote appliquée alors que le propriétaire libère le bien.
• Loyer de marché utilisé à la place du loyer réglementé.
• Occupation gratuite ignorée.
• Droit d’usage non valorisé.
• Bail commercial supposé résiliable à volonté.

L’administration fiscale tient notamment compte des conditions de location pour évaluer un immeuble loué, tandis que l’article 761 du Code général des impôts prévoit, pour les immeubles dont le propriétaire a l’usage à la date de la transmission, une valeur vénale réelle réputée égale à celle du bien libre d’occupation.

Comment chiffrer l’incidence d’un bail ?

Plusieurs approches peuvent être utilisées :

• La comparaison de ventes occupées.
• La capitalisation du revenu.
• L’actualisation de l’écart de loyer.
• L’actualisation des flux futurs.
• La valeur libre diminuée de l’effet économique temporaire.

Éléments déterminants

• Le loyer contractuel.
• Le loyer de marché.
• La durée résiduelle.
• La révision possible.
• La solvabilité.
• Le risque de vacance.
• Les conditions de libération.
• Le marché investisseur.

Un abattement uniforme pour occupation ne constitue pas une justification suffisante.

Comment contester une méthode inadaptée ?

La critique doit démontrer pourquoi la méthode ne correspond pas au bien.

Prix au mètre carré seul pour une propriété atypique

Le terrain, les dépendances et l’architecture peuvent être insuffisamment pris en compte.

Capitalisation d’un logement destiné principalement à des occupants

Le marché utilisateur peut être plus représentatif que le rendement locatif.

Bilan promoteur sans projet suffisamment défini

Les droits à construire et les coûts peuvent être trop incertains.

Coût de reconstruction sans comparaison de marché

Le coût peut excéder le prix accepté par les acquéreurs.

Réponse attendue

Il faut proposer :

• Une méthode principale plus adaptée.
• Une méthode de contrôle.
• Des données permettant de la mettre en oeuvre.

Comment contester un taux de capitalisation ?

Il faut vérifier :

• Si le revenu est brut ou net.
• Si le taux est brut ou net.
• Les transactions dont le taux est déduit.
• Le segment.
• L’état du bien.
• La durée des baux.
• La qualité des locataires.
• La liquidité.

Exemple d’incidence d’un taux

Revenu net annuel de 40 000 euros. À 4 %, la valeur ressort à 1 000 000 euros. À 5 %, elle ressort à 800 000 euros. Un seul point de taux produit un écart de 200 000 euros.

La contestation d’un taux doit donc être argumentée par des données de marché, et non par la seule préférence d’une partie.

Comment analyser les corrections appliquées ?

Pour chaque correction, il faut vérifier :

• Sa source.
• Son sens.
• Son montant.
• Sa proportion.
• Son éventuel doublon.
• Son effet cumulé.

Exemples de doubles corrections

• Travaux énergétiques déduits et décote énergétique intégrale ajoutée.
• Nuisance routière corrigée dans la localisation puis une seconde fois.
• Garage retiré du prix puis encore valorisé négativement.
• Occupation intégrée dans le taux puis corrigée séparément.

Coefficient arbitraire

Une correction consistant à retirer 15 % pour travaux est insuffisante si elle ne repose ni sur un chiffrage ni sur des comparables.

Comment répondre à une estimation adverse ?

La réponse doit être structurée et factuelle.

Première partie : éléments non contestés

• L’adresse.
• La consistance.
• L’état d’occupation.
• Certaines surfaces.
• Les caractéristiques communes.

Deuxième partie : divergences

• La date.
• La surface.
• Les comparables.
• Les travaux.
• L’occupation.
• La méthode.
• Les corrections.

Troisième partie : incidence chiffrée

Divergence	Estimation adverse	Analyse technique	Incidence
Surface	150 m²	135 m² habitables	−40 000 à −50 000 euros
Toiture	Entretien courant	Réfection nécessaire	−35 000 euros environ
Occupation	Bien libre	Bail jusqu’en 2029	À actualiser
Garage	Compris	N’appartient pas au lot	−20 000 euros

Quatrième partie : conclusion

• Les comparables corrigés.
• La nouvelle fourchette.
• La valeur retenue.
• Les réserves.

Quel ton adopter dans une contre-analyse ?

La réponse doit éviter :

• Les attaques personnelles.
• Les accusations d’incompétence.
• Les intentions supposées.
• Les formulations ironiques.
• Les affirmations non démontrées.

Formulation professionnelle

La référence n° 3 paraît insuffisamment comparable en raison de sa localisation, de son état rénové et de sa surface inférieure de 35 %. Aucune correction détaillée n’est exposée sur ces trois éléments.

Formulation à éviter

Affirmer que l’expert adverse a volontairement choisi une vente qui l’arrange relève du procès d’intention. La critique doit porter sur le rapport, non sur la personne.

Qu’est-ce qu’une expertise amiable unilatérale ?

Elle est commandée par une seule partie.

L’expert :

• Reçoit sa mission d’un seul donneur d’ordre.
• Examine les documents communiqués.
• Établit son rapport.
• Peut éventuellement inviter l’autre partie à la visite.

Un rapport privé peut être versé aux débats et discuté contradictoirement. Toutefois, lorsqu’il a été établi à la demande d’une seule partie, le juge ne peut en principe fonder exclusivement sa décision sur ce seul rapport s’il est contesté ; il doit être corroboré par d’autres éléments.

Une réunion contradictoire transforme-t-elle le rapport en expertise judiciaire ?

Non. Une expertise reste privée lorsque l’expert n’a pas été désigné par une juridiction.

Le caractère contradictoire signifie notamment que les parties ont pu :

• Être convoquées.
• Participer.
• Communiquer leurs pièces.
• Formuler des observations.
• Répondre aux arguments.
• Discuter le projet de conclusion.

Cette organisation renforce la qualité du débat, mais ne confère pas au rapport le statut d’une expertise judiciaire.

Qu’est-ce qu’une expertise amiable contradictoire ?

Il s’agit d’une expertise privée organisée avec la participation des parties concernées.

Conditions utiles

• Une convocation régulière.
• Une mission communiquée.
• Des documents échangés.
• Des personnes présentes identifiées.
• Des observations consignées.
• Un délai de réponse.
• Un rapport adressé aux parties.

Intérêt de la démarche

Elle peut permettre :

• De rapprocher les positions.
• D’identifier les désaccords réels.
• De sélectionner des comparables communs.
• D’éviter une procédure.
• De préparer une transaction.

Limite

Une partie peut participer sans accepter :

• La mission.
• La méthode.
• Les comparables.
• La conclusion.

Qu’est-ce qu’une expertise commune ?

Une expertise commune est confiée à un expert choisi d’un commun accord par les parties.

La lettre de mission doit préciser :

• L’identité de l’expert.
• La question posée.
• La date de valeur.
• Les documents.
• La répartition des honoraires.
• Les modalités contradictoires.
• La portée convenue du rapport.
• Le traitement d’un désaccord persistant.

Avantages

• Un expert unique.
• Des données communes.
• Des coûts limités.
• Des comparables discutés ensemble.
• La réduction du risque de rapports opposés.

Lorsqu’une expertise est prévue par le contrat des parties et confiée à un expert choisi d’un commun accord, la Cour de cassation reconnaît une portée particulière à cette démarche par rapport à un rapport commandé unilatéralement.

L’expertise commune lie-t-elle toujours les parties ?

Cela dépend de la convention.

La mission doit indiquer si l’expert intervient comme :

• Évaluateur consultatif.
• Tiers expert.
• Expert commun.
• Arbitre au sens contractuel.
• Technicien chargé de fixer définitivement un élément.

Il faut faire vérifier par un juriste :

• La force obligatoire de la clause.
• Les possibilités de contestation.
• Les conséquences d’une erreur.
• Les conditions de remplacement de l’expert.

Il ne faut pas qualifier automatiquement une expertise commune d’arbitrage.

Quand demander une expertise judiciaire ?

Elle peut être envisagée lorsque :

• Les rapports privés sont inconciliables.
• Les parties refusent un expert commun.
• La valeur conditionne un partage important.
• Les documents sont contestés.
• Une pathologie modifie fortement la valeur.
• Les travaux doivent être chiffrés contradictoirement.
• Le litige est déjà judiciaire.
• Une preuve opposable doit être établie.

L’article 232 du Code de procédure civile permet au juge de commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, une consultation ou une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

L’article 145 du même code prévoit que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2025, cet article précise que, par dérogation, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

Quel est le rôle de l’expert judiciaire ?

L’expert judiciaire :

• Est désigné par le juge.
• Reçoit une mission précise.
• Convoque les parties.
• Examine les documents.
• Effectue les opérations nécessaires.
• Reçoit les observations.
• Établit un rapport.
• Répond aux questions techniques.

Il apporte un avis technique au juge sur les questions figurant dans sa mission.

Il ne décide pas

• De la propriété.
• Des responsabilités juridiques finales.
• Du partage.
• De la condamnation.
• De la solution du procès.

L’article 246 du Code de procédure civile prévoit que le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

Peut-on contester le rapport d’un expert judiciaire ?

Oui. La contestation peut intervenir :

• Pendant les opérations.
• Dans un dire.
• En réponse à une note de synthèse.
• Après le prérapport.
• Devant le juge après le dépôt.

Points pouvant être contestés

• Mission non respectée.
• Pièce ignorée.
• Date erronée.
• Comparable inadapté.
• Calcul incorrect.
• Absence de réponse à un dire.
• Hypothèse non discutée.
• Contradiction interne.
• Dépassement de la compétence technique.
• Insuffisance des investigations.

Moyens possibles

• Une demande d’explication.
• Un complément d’expertise.
• L’audition de l’expert.
• Une nouvelle expertise.
• La production d’un rapport de partie.
• Une contre-analyse technique.

La stratégie procédurale doit être déterminée avec l’avocat.

Quel est le rôle du contradictoire ?

L’article 16 du Code de procédure civile prévoit que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, et qu’il ne peut retenir dans sa décision les moyens, explications et documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Chaque partie doit ainsi pouvoir prendre connaissance et discuter :

• Les documents.
• Les moyens.
• Les explications.
• Les données techniques.
• Les conclusions utilisées dans le procès.

En matière de valeur

Les parties doivent pouvoir discuter :

• Les comparables.
• Les dates.
• Les surfaces.
• Les travaux.
• Les baux.
• Les taux.
• Les corrections.
• Les hypothèses.

Un tableau de comparables non communiqué avant la conclusion peut empêcher un débat technique utile.

Quels éléments peuvent corroborer un rapport privé ?

• Les actes de vente.
• Les données des demandes de valeurs foncières ou de Patrim.
• Les plans.
• Les mesurages.
• Les diagnostics.
• Les devis.
• Les factures.
• Les photographies.
• Les rapports techniques.
• Les offres d’achat.
• L’historique de commercialisation.
• Les avis d’autres professionnels.

La Cour de cassation admet qu’un rapport non judiciaire puisse être corroboré par des pièces objectives, y compris des documents annexés qui ne sont pas l’oeuvre de l’expert.

Comment contester une valeur fiscale ?

Il faut distinguer :

• La valeur déclarée par le contribuable.
• La valeur proposée par l’administration.
• La valeur retenue après procédure.
• La valeur éventuellement fixée par le juge.

Pour les droits d’enregistrement, l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales permet à l’administration de rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle. La rectification suit la procédure contradictoire et l’administration doit apporter la preuve de l’insuffisance de l’évaluation déclarée.

Réponse à préparer

• La date fiscale exacte.
• L’état du bien à cette date.
• L’occupation.
• Les surfaces.
• Les travaux.
• Les pathologies.
• Les comparables contemporains.
• L’analyse des références administratives.
• Les corrections.
• Le rapport expertal.

Comment répondre aux comparables de l’administration ?

Il faut les analyser un par un.

Questions à poser

• Même quartier ?
• Même type de bien ?
• Même usage ?
• Même occupation ?
• Surface comparable ?
• Même état ?
• Même terrain ?
• Même date ?
• Même qualité constructive ?
• Vente représentative du marché libre ?

Tableau recommandé

Référence administrative	Différence constatée	Conséquence
Appartement rénové	Bien déclaré à rénover	Correction pour travaux
Bien libre	Bien loué	Occupation à prendre en compte
Vente 2026	Date fiscale 2023	Correction temporelle
Terrain divisible	Terrain non divisible	Potentiel différent
Surface de 80 m²	Bien de 160 m²	Segment différent

La réponse doit proposer des références alternatives, et non uniquement critiquer celles de l’administration.

Comment contester une valeur lors d’une succession ?

Il faut distinguer deux questions.

Valeur fiscale de la transmission

Elle est appréciée à la date de la transmission pour la déclaration de succession.

Valeur utilisée pour le partage

Les biens sont normalement estimés en vue de leur répartition à la date de la jouissance divise, aussi proche que possible du partage.

Ces valeurs peuvent différer en raison :

• Du temps écoulé.
• De l’évolution du marché.
• De travaux.
• De l’occupation.
• D’une dégradation.
• D’une division.

Il est donc possible que la valeur déclarée au décès ne soit plus celle à retenir plusieurs années plus tard pour le partage.

Comment résoudre un désaccord entre héritiers ?

Plusieurs étapes sont possibles :

• L’échange des rapports.
• La vérification des dates et des surfaces.
• La désignation d’un expert commun.
• Une expertise amiable contradictoire.
• L’intervention du notaire.
• Une médiation ou une négociation.
• Un partage judiciaire.

L’article 826 du Code civil prévoit que l’égalité dans le partage est une égalité en valeur et que chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision, une soulte pouvant compenser l’inégalité des lots.

Lorsque l’un des indivisaires refuse le partage amiable ou lorsque des contestations empêchent de le réaliser ou de l’achever, le partage peut être demandé en justice. Dans sa version issue de la loi du 7 avril 2026, l’article 840 du Code civil vise également les demandes tendant à la liquidation, au partage et au règlement des indivisions ou des intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins.

Un héritier peut-il produire son propre rapport ?

Oui. Le rapport doit être communiqué aux autres parties afin qu’elles puissent le discuter.

Il est préférable qu’il comporte :

• Une visite.
• Une date de valeur correcte.
• Les pièces.
• Les comparables.
• Les calculs.
• Les réserves.
• Une réponse aux autres estimations.

Dans une affaire successorale jugée en 2025, la Cour de cassation a censuré une décision fondée exclusivement sur deux avis établis par le même expert à la demande d’une seule partie.

Comment traiter une sous-évaluation découverte après un partage ?

L’article 889 du Code civil prévoit que, lorsque l’un des copartageants établit avoir subi une lésion de plus du quart, le complément de sa part lui est fourni, au choix du défendeur, en numéraire ou en nature. Pour apprécier s’il y a eu lésion, les objets sont estimés suivant leur valeur à l’époque du partage et l’action se prescrit par deux ans à compter du partage.

Cette action répond à des conditions juridiques précises.

Il faut faire analyser :

• La nature du partage.
• La date.
• La valeur de chaque lot.
• Les dettes.
• Les soultes.
• Les éventuels accords.
• Le délai.
• L’existence d’une décision judiciaire.

Une simple différence entre une estimation ancienne et un prix actuel ne suffit pas à démontrer une lésion.

Comment contester une valeur dans un divorce ?

L’évaluation peut intervenir pour :

• Liquider le régime matrimonial.
• Partager un bien commun.
• Attribuer un bien à l’un des époux.
• Calculer une soulte.
• Vendre un bien indivis.
• Apprécier une indemnité d’occupation.

La liquidation consiste à chiffrer les actifs et les dettes afin de déterminer la part revenant à chacun. Lorsqu’un bien immobilier est concerné, le notaire intervient dans les opérations de partage, et le juge peut être saisi en cas de désaccord.

Sources fréquentes de contestation

• La date de valeur.
• L’occupation par un époux.
• Les travaux financés séparément.
• Le crédit restant dû.
• L’état du bien.
• La comparaison entre valeur libre et valeur occupée.
• Les travaux postérieurs à la séparation.
• La valeur d’une société détenant l’immeuble.

Le crédit immobilier réduit-il la valeur vénale ?

Non. Il faut distinguer :

• La valeur vénale brute du bien.
• Le capital restant dû.
• La valeur patrimoniale nette.
• Les comptes entre époux ou indivisaires.

Exemple chiffré

Valeur du bien : 500 000 euros. Capital restant dû : 180 000 euros. Actif net simplifié : 320 000 euros.

La dette ne réduit pas la valeur de marché du bâtiment. Elle réduit la valeur nette à partager.

Quelle date retenir dans un divorce ?

Pour les biens faisant l’objet d’un partage, l’article 829 du Code civil conduit en principe à rechercher une valeur proche du partage, à la date de jouissance divise retenue.

Cependant, d’autres dates peuvent être pertinentes pour :

• Les effets du divorce.
• Les récompenses.
• Les créances entre époux.
• L’indemnité d’occupation.
• La reconstitution d’un patrimoine antérieur.

Le rapport d’évaluation doit donc préciser la question juridique qui lui est posée.

Une expertise ancienne reste-t-elle utilisable ?

Elle peut fournir un élément historique.

Elle doit être actualisée lorsque :

• Le marché a évolué.
• Le bien a été rénové.
• Un sinistre est survenu.
• L’occupation a changé.
• Une extension a été créée.
• Des travaux de copropriété ont été votés.
• Le terrain a été divisé.
• L’urbanisme a changé.

Il faut distinguer :

• L’actualisation du marché.
• Une nouvelle inspection.
• Une nouvelle expertise complète.

Comment choisir entre contre-expertise et expertise commune ?

Contre-expertise

Elle est adaptée lorsque :

• Le premier rapport paraît incomplet.
• Les erreurs doivent être identifiées.
• La partie veut préserver son propre conseil technique.
• Le rapport adverse est déjà produit en justice.

Expertise commune

Elle est adaptée lorsque :

• Les parties souhaitent éviter deux rapports.
• Elles acceptent une mission identique.
• Les documents peuvent être partagés.
• Elles recherchent une solution amiable.

Expertise judiciaire

Elle devient utile lorsque :

• Aucun accord sur l’expert n’est possible.
• Les enjeux sont importants.
• Le contradictoire doit être organisé par le juge.
• Le litige nécessite une mesure opposable dans la procédure.

Deux experts peuvent-ils travailler ensemble ?

Oui. Plusieurs organisations sont possibles.

Collège amiable

Chaque partie conserve son expert et les experts recherchent :

• Une base documentaire commune.
• Des surfaces communes.
• Une liste de comparables.
• Les points d’accord.
• Les écarts résiduels.

Expert tiers

Les deux premiers experts soumettent leur désaccord à un troisième.

Expert commun désigné par toutes les parties

Un seul expert reçoit une mission signée par toutes les parties.

La convention doit indiquer si le troisième expert :

• Rend un avis.
• Tranche entre les deux valeurs.
• Recommence l’évaluation.
• Fixe une valeur contractuellement définitive.

Qu’est-ce qu’une bonne réponse technique à une estimation adverse ?

Elle doit comporter :

• Un résumé de la mission adverse.
• Les points acceptés.
• Les erreurs matérielles.
• Les divergences méthodologiques.
• L’analyse des comparables.
• L’analyse des travaux.
• L’analyse de l’occupation.
• Les calculs corrigés.
• Une nouvelle fourchette.
• Une conclusion.

Elle doit éviter

• Les critiques générales.
• Les affirmations sans pièce.
• Les comparables non vérifiables.
• Les corrections sans source.
• Le choix sélectif des seules données favorables.

Quelle structure donner à une note critique ?

Objet de la note

Identifier le rapport analysé et la question posée.

Documents examinés

Lister les pièces reçues.

Résumé de l’évaluation adverse

• La date.
• La méthode.
• Les références.
• La valeur.

Erreurs matérielles relevées

• La surface.
• La parcelle.
• L’occupation.
• Le calcul.

Divergences techniques

• L’état.
• Les travaux.
• Les pathologies.
• La régularité.

Analyse du marché

• Le périmètre.
• Le segment.
• Les dates.
• Les références alternatives.

Calcul corrigé

Présenter chaque étape.

Conclusion de la note

Retenir une fourchette et indiquer les réserves.

Comment présenter les points d’accord et de désaccord ?

Sujet	Accord	Désaccord	Action nécessaire
Localisation	Même quartier	Importance de la nuisance	Analyse de ventes sur rue calme et sur axe passant
Surface	Plan commun	Surface habitable discutée	Mesurage
Toiture	Ancienne	Réparation ou réfection	Inspection et devis
Occupation	Bail existant	Date de libération	Avis juridique
Valeur	Marché entre 400 000 et 550 000 euros	Position dans la fourchette	Correction des comparables

Cette présentation permet d’éviter de recommencer toute l’expertise lorsque seuls quelques paramètres restent litigieux.

Existe-t-il une valeur incontestable unique ?

Non. La valeur vénale est une estimation du prix probable qu’un bien pourrait obtenir dans des conditions normales de marché.

Elle dépend :

• De la date.
• Des informations disponibles.
• Des hypothèses.
• Du choix des comparables.
• Des corrections.
• De la méthode.
• Du jugement professionnel.

Les méthodes professionnelles imposent une démarche structurée, mais elles ne suppriment pas toute marge d’appréciation. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière rappelle la place centrale du discernement de l’expert, notamment dans la sélection des comparables, les ajustements et l’analyse du contexte.

Ce qui peut être incontestable

Certains faits peuvent être établis :

• Une surface mesurée.
• La date d’un acte.
• Le montant d’une vente.
• L’existence d’un bail.
• Le coût d’une facture.
• Le contenu d’un permis.

Ce qui reste une appréciation

• La qualité d’une vue.
• L’attractivité architecturale.
• Le niveau de risque.
• La liquidité.
• La correction globale.
• La valeur finale dans une fourchette.

Une fourchette signifie-t-elle que l’expertise est imprécise ?

Non. Une fourchette peut traduire honnêtement :

• La dispersion du marché.
• La rareté des références.
• L’incertitude technique.
• Les différents scénarios.
• La marge normale de négociation.

Fourchette pertinente

De 470 000 euros à 500 000 euros, avec une valeur centrale retenue de 485 000 euros.

Fourchette insuffisamment exploitable

De 350 000 euros à 650 000 euros, sans explication des scénarios.

L’expert doit identifier :

• La valeur la plus probable.
• Les conditions de la borne basse.
• Les conditions de la borne haute.

Le prix de vente réel prouve-t-il que l’expertise était fausse ?

Non. Le prix réel peut être influencé par :

• L’urgence.
• Une convenance particulière.
• Une négociation.
• Un financement.
• Une vente familiale.
• Une mauvaise commercialisation.
• L’évolution du marché.
• Des informations nouvelles.

Le prix de vente constitue néanmoins une donnée importante s’il résulte :

• D’une mise en vente normale.
• D’une publicité suffisante.
• D’un délai raisonnable.
• De parties indépendantes.
• De conditions connues.

Comment apprécier la responsabilité d’un évaluateur ?

Une différence de valeur ne suffit pas à établir une faute.

Il faut notamment examiner :

• La mission.
• Les documents fournis.
• La date.
• Les diligences.
• Les méthodes.
• Les erreurs.
• Le lien entre l’erreur et le préjudice.
• L’usage prévu du rapport.

Une responsabilité peut être recherchée lorsque le rapport comporte, par exemple :

• Une surface manifestement erronée.
• Une absence de visite annoncée comme réalisée.
• Des références inexistantes.
• Un calcul faux.
• Une occupation volontairement ignorée.
• Une absence de réserve malgré un document manquant déterminant.

Cette question relève d’une analyse juridique spécifique.

Quelles erreurs faut-il éviter lors d’une contestation ?

Comparer des valeurs établies à des dates différentes

L’évolution du marché doit être neutralisée.

Comparer valeur libre et valeur occupée

Les droits évalués diffèrent.

Se limiter au montant final

La méthode doit être analysée.

Produire uniquement des annonces

Les prix affichés ne remplacent pas les ventes réalisées.

Choisir uniquement les comparables favorables

La sélection doit rester équilibrée.

Contester une surface sans mesurage

Il faut produire une base fiable.

Utiliser un devis incomplet

Le traitement de la cause doit être inclus.

Appliquer une décote forfaitaire

L’occupation, les travaux ou les pathologies doivent être analysés concrètement.

Ignorer la date fiscale

La valeur de succession ne correspond pas automatiquement à la valeur actuelle.

Confondre valeur du bien et actif net

Le crédit restant dû n’abaisse pas la valeur vénale.

Présumer qu’un rapport privé s’impose au juge

Il constitue un élément de preuve soumis au débat.

Présumer que l’expertise judiciaire est incontestable

Ses méthodes et ses conclusions peuvent être discutées.

Attaquer l’expert personnellement

La réponse doit porter sur les données et le raisonnement.

Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?

L’expert peut notamment :

• Analyser les deux missions.
• Vérifier les dates de valeur.
• Contrôler les surfaces.
• Comparer les documents.
• Examiner les travaux.
• Analyser l’occupation.
• Étudier les comparables adverses.
• Rechercher des références alternatives.
• Contrôler les calculs.
• Identifier les doubles corrections.
• Corriger les taux.
• Établir une contre-évaluation.
• Participer à une expertise contradictoire.
• Intervenir comme expert commun.
• Assister une partie lors d’une expertise judiciaire.
• Rédiger une note technique.
• Répondre aux observations de l’administration.
• Assister un notaire ou un avocat.
• Présenter plusieurs scénarios.
• Établir une nouvelle fourchette.

Il ne peut pas :

• Imposer sa valeur aux parties.
• Décider de la valeur fiscale définitive.
• Trancher le partage.
• Décider de l’issue d’un divorce.
• Annuler un rapport adverse.
• Récuser seul un expert judiciaire.
• Garantir que le juge suivra son avis.
• Garantir l’acceptation de sa valeur par l’administration.
• Remplacer l’avocat ou le notaire.
• Transformer une appréciation en certitude absolue.

Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission, Check my House peut notamment intervenir pour :

• Analyser un rapport adverse.
• Vérifier son objet.
• Contrôler la date de valeur.
• Examiner les surfaces.
• Analyser les plans et les mesurages.
• Inspecter le bien.
• Relever les pathologies.
• Analyser les travaux.
• Contrôler les devis.
• Examiner l’occupation.
• Analyser les baux.
• Vérifier les références comparables.
• Rechercher des transactions alternatives.
• Contrôler les corrections.
• Vérifier les calculs.
• Établir une contre-expertise.
• Participer à une expertise amiable contradictoire.
• Intervenir comme expert commun sous réserve d’une mission acceptée par les parties.
• Assister techniquement une partie lors d’une expertise judiciaire.
• Rédiger une réponse technique destinée au notaire, à l’avocat, à l’administration ou au tribunal.

Cette intervention ne constitue pas :

• Une décision fiscale.
• Une décision judiciaire.
• Un acte de partage.
• Une liquidation de régime matrimonial.
• Une consultation juridique complète.
• Une garantie d’accord amiable.
• Une garantie que la valeur sera retenue par le juge.
• Une garantie de prix de vente.

Checklist de comparaison de deux rapports

• Même objet.
• Même bien.
• Mêmes parcelles.
• Mêmes lots.
• Mêmes droits.
• Même occupation.
• Même date.
• Mêmes surfaces.
• Mêmes travaux.
• Même état.
• Même segment.
• Mêmes méthodes.
• Mêmes hypothèses.
• Mêmes réserves.

Checklist des comparables adverses

• La source.
• La date.
• L’adresse.
• La typologie.
• La surface.
• Le terrain.
• L’état.
• L’occupation.
• Les annexes.
• Les nuisances.
• Le caractère simple ou complexe de la transaction.
• La correction.
• La pondération.
• La pertinence finale.

Checklist de la réponse technique

• Rapport identifié.
• Mission résumée.
• Points d’accord.
• Erreurs matérielles.
• Divergences.
• Documents justificatifs.
• Comparables analysés.
• Références alternatives.
• Travaux chiffrés.
• Occupation analysée.
• Calculs corrigés.
• Fourchette.
• Valeur retenue.
• Réserves.
• Signature.

Checklist d’une contestation fiscale

• La proposition de rectification.
• La date fiscale.
• La valeur déclarée.
• La valeur proposée.
• Les références administratives.
• Les surfaces.
• L’occupation.
• L’état.
• Les travaux.
• Les pathologies.
• Les comparables alternatifs.
• Les corrections.
• Le rapport expertal.
• La réponse dans le délai procédural applicable.

Checklist d’une contestation successorale ou matrimoniale

• La date du décès ou de la transmission.
• La date de partage.
• La date de jouissance divise.
• La propriété.
• Les quotes-parts.
• L’occupation.
• Les travaux.
• La dette bancaire.
• La valeur brute.
• L’actif net.
• La soulte.
• Les rapports existants.
• La possibilité d’un expert commun.
• La nécessité d’un partage judiciaire.

À retenir

Un écart entre deux rapports ne prouve pas automatiquement qu’un expert a commis une erreur.

Il faut d’abord vérifier que les rapports portent sur :

• Le même bien.
• Les mêmes droits.
• La même occupation.
• La même date.
• Le même état.
• La même finalité.

Les principales causes de divergence sont :

• Les comparables.
• La date de valeur.
• Les surfaces.
• Les travaux.
• L’occupation.
• Les méthodes.
• Les corrections.
• Les hypothèses.

Une surface erronée peut modifier :

• Le prix unitaire.
• Le segment.
• La valeur totale.
• La pondération des annexes.

Des travaux sous-évalués doivent être corrigés en intégrant :

• Les études.
• Le traitement de la cause.
• Les travaux induits.
• Les honoraires.
• Les contrôles.
• Les aléas.

L’occupation ne doit jamais être ignorée. Il faut distinguer :

• La valeur libre.
• La valeur occupée.
• La valeur investisseur.
• La valeur sous hypothèse de libération.

Une expertise privée peut être produite en justice, mais un rapport commandé unilatéralement ne constitue généralement pas, lorsqu’il est contesté, un fondement suffisant à lui seul.

Une expertise commune confiée à un expert choisi par toutes les parties peut réduire les coûts, rapprocher les méthodes et faciliter un accord.

L’expertise judiciaire est utile lorsque :

• Le désaccord est durable.
• Les enjeux sont importants.
• Les documents sont contestés.
• Une mesure organisée par le juge devient nécessaire.

Dans une succession, il faut distinguer :

• La valeur fiscale à la date de transmission.
• La valeur à retenir pour le partage.

Dans un divorce, il faut distinguer :

• La valeur du bien.
• La dette restante.
• L’actif net.
• Les comptes entre époux.
• La date de partage.

Une réponse technique efficace doit :

• Analyser le rapport adverse ligne par ligne.
• Produire des pièces.
• Critiquer les références.
• Proposer des comparables alternatifs.
• Chiffrer les incidences.
• Conclure par une fourchette argumentée.

Enfin, il n’existe pas nécessairement une valeur unique incontestable.

Il existe cependant des évaluations :

• Mieux documentées.
• Plus cohérentes.
• Plus transparentes.
• Plus proches du marché.
• Plus résistantes à la contradiction.

Sources principales

• BOFiP, notion de valeur vénale réelle : prix probable résultant du jeu de l’offre et de la demande, apprécié selon les données du marché et les caractéristiques physiques, juridiques et économiques du bien.
• Code de procédure civile, articles 16, 145, 232 et 246 : principe de contradiction, expertise avant procès, désignation d’un technicien et liberté du juge à l’égard de ses conclusions.
• Cour de cassation, 15 janvier et 13 février 2025 : interdiction de fonder exclusivement une décision sur une expertise privée commandée par une seule partie lorsqu’elle est contestée.
• Cour de cassation, 8 janvier 2026 : portée d’une expertise confiée à un expert choisi d’un commun accord en application du contrat des parties.
• Code général des impôts, article 761, et Livre des procédures fiscales, article L. 17 : date d’évaluation des immeubles transmis à titre gratuit et procédure contradictoire de rectification des valeurs fiscales.
• Code civil, articles 826, 829, 840 et 889 : égalité en valeur du partage, date d’estimation, partage judiciaire et action en complément de part pour lésion de plus du quart.
• Justice.fr : procédures de partage dans les successions et les divorces et rôle de l’expert judiciaire.
• Charte de l’expertise en évaluation immobilière, sixième édition 2025 : référentiel professionnel relatif aux missions, aux méthodes, à la transparence et au jugement expertal.

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