Le rapport de valeur vénale constitue l’aboutissement de la mission d’évaluation immobilière. Il ne doit pas se limiter à annoncer un montant.

Il doit permettre au lecteur de comprendre :

• Quel bien ou quel droit a été évalué.
• Pour quelle finalité.
• À quelle date.
• Dans quel état matériel, juridique et locatif.
• À partir de quels documents.
• Selon quelles méthodes.
• Au moyen de quelles références.
• Avec quelles hypothèses.
• Sous quelles réserves.
• Comment l’expert est parvenu à sa conclusion.

Le rapport doit présenter un raisonnement :

• Structuré.
• Compréhensible.
• Vérifiable.
• Reproductible dans ses grandes étapes.
• Proportionné à l’enjeu de la mission.
• Indépendant du résultat souhaité par le donneur d’ordre.

Les Notaires de France indiquent qu’un rapport d’expertise immobilière doit notamment exposer la mission, la désignation du bien, ses situations géographique, urbanistique, juridique et locative, sa description, ses surfaces, l’analyse du marché, les méthodes et les références utilisées. Les annexes peuvent comprendre le cadastre, les documents d’urbanisme, les références de marché et les photographies. Toute information figurant dans le rapport doit pouvoir être justifiée.

Sommaire

• Quelle différence entre un rapport de valeur vénale et un simple avis de valeur ?
• Quel doit être l’objet du rapport ?
• Comment identifier le donneur d’ordre ?
• Comment présenter l’identité et la qualité de l’expert ?
• Faut-il rappeler la lettre de mission ?
• Quelles dates doivent apparaître dans le rapport ?
• Comment présenter la date de valeur ?
• Comment présenter les documents examinés ?
• Comment traiter les documents manquants ?
• Comment décrire le bien ?
• Comment présenter les surfaces ?
• Comment présenter la situation géographique ?
• Comment présenter la situation juridique ?
• Comment présenter la situation urbanistique ?
• Comment présenter la situation locative ?
• Comment présenter l’analyse technique ?
• Comment présenter l’analyse du marché ?
• Comment présenter les références comparables ?
• Faut-il anonymiser les références ?
• Comment présenter les méthodes utilisées ?
• Comment présenter les calculs ?
• Comment présenter les corrections appliquées ?
• Comment présenter les hypothèses ?
• Comment présenter les réserves ?
• Faut-il retenir une valeur unique ou une fourchette ?
• Comment choisir la valeur retenue ?
• Faut-il arrondir la valeur ?
• Quel rôle jouent les photographies ?
• Quelles annexes peuvent être jointes ?
• Pourquoi le rapport doit-il être signé ?
• Comment gérer les différentes versions ?
• Quelle assurance professionnelle doit posséder l’expert ?
• L’assurance garantit-elle la valeur retenue ?
• Quelle est la durée de validité d’un rapport ?
• Quand faut-il actualiser le rapport ?
• Comment encadrer la confidentialité ?
• Un rapport peut-il être transmis à un tiers ?
• Un rapport privé peut-il être utilisé en justice ?
• Le juge est-il obligé de suivre le rapport ?
• Le juge peut-il se fonder uniquement sur un rapport privé ?
• Rapport amiable et expertise judiciaire sont-ils équivalents ?
• Comment renforcer un rapport destiné à la justice ?
• Le rapport peut-il être utilisé par l’administration fiscale ?
• L’administration doit-elle accepter l’expertise ?
• Patrim ou les données de valeurs foncières suffisent-ils pour l’administration ?
• Le rapport peut-il être utilisé par une banque ?
• Comment traiter les conclusions destinées à plusieurs usages ?
• Quelle clause d’utilisation peut être insérée ?
• Quelle clause relative aux limites techniques peut être insérée ?
• Quelle clause relative au marché peut être insérée ?
• Quelles erreurs faut-il éviter ?
• Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?
• Quelle peut être l’intervention de Check my House ?
• Checklist du rapport de valeur vénale
• À retenir
• Sources principales

Quelle différence entre un rapport de valeur vénale et un simple avis de valeur ?

Un avis de valeur présente généralement :

• Les principales caractéristiques du bien.
• Quelques éléments de marché.
• Une estimation synthétique.
• Une conclusion peu développée.

Un rapport de valeur vénale détaillé expose :

• La mission.
• Les diligences accomplies.
• Les documents examinés.
• Les constatations.
• L’analyse juridique et technique.
• Le marché.
• Les comparables.
• Les méthodes.
• Les calculs.
• Les hypothèses.
• Les réserves.
• La conclusion motivée.

Le rapport détaillé implique normalement une visite du bien et comporte des clauses encadrant sa publication et son utilisation.

Pourquoi cette différence est-elle importante ?

Un rapport détaillé est généralement plus adapté lorsque la valeur doit être utilisée pour :

• Une succession.
• Une donation.
• Un partage.
• Un divorce.
• Un rachat de soulte.
• Une déclaration fiscale.
• Une garantie bancaire.
• Un apport en société.
• Un contentieux.
• Une perte de valeur après sinistre.

Il permet au destinataire de vérifier les données et de discuter le raisonnement, ce qu’un montant isolé ne permet pas.

Quel doit être l’objet du rapport ?

L’objet précise la question exacte à laquelle l’expert répond.

Exemples

• Déterminer la valeur vénale en pleine propriété de la maison située à telle adresse, libre de toute occupation, au 28 juillet 2026.
• Déterminer la valeur vénale d’un appartement occupé, compte tenu du bail en cours, au 1er janvier 2026.
• Déterminer la valeur du bien immédiatement avant le sinistre du 12 août 2024, sa valeur dans son état endommagé et sa valeur théorique après réalisation complète des travaux de reprise.

L’objet doit préciser

• La nature de la valeur recherchée.
• Le bien ou le droit évalué.
• L’état d’occupation.
• La date de valeur.
• La finalité.
• Les éventuels scénarios.

Pourquoi éviter une formulation générale ?

La formulation suivante est insuffisante : estimation de la maison.

Elle ne précise pas :

• Si la valeur est libre ou occupée.
• Si les dépendances sont comprises.
• Si les travaux projetés sont retenus.
• Si la date est actuelle ou rétrospective.
• Si le rapport est destiné à une vente ou à un contentieux.

Comment identifier le donneur d’ordre ?

Le rapport doit mentionner :

• Le nom ou la dénomination du donneur d’ordre.
• Ses coordonnées.
• Sa qualité.
• Son lien avec le bien.
• La date de la lettre de mission.
• Les autres mandants éventuels.
• Les destinataires autorisés.

Le donneur d’ordre peut être :

• Le propriétaire.
• Un indivisaire.
• Un héritier.
• Une société.
• Un avocat.
• Un notaire.
• Une banque.
• Un assureur.
• Un syndic.
• Une collectivité.

Donneur d’ordre, propriétaire et destinataire sont-ils toujours identiques ?

Non. Une avocate peut par exemple solliciter une expertise pour le compte de sa cliente, propriétaire du bien, le rapport étant également destiné au notaire chargé de la liquidation.

Le rapport doit distinguer :

• La personne qui contracte.
• Le propriétaire.
• La personne qui paie.
• Les destinataires.
• Les personnes autorisées à recevoir les annexes.

Comment présenter l’identité et la qualité de l’expert ?

Le rapport doit permettre d’identifier clairement son auteur.

Il peut notamment indiquer :

• Le nom.
• La dénomination professionnelle.
• L’adresse.
• Les coordonnées.
• Les qualifications.
• L’expérience pertinente.
• L’appartenance professionnelle.
• Le numéro du contrat d’assurance, lorsque sa communication est prévue.
• L’absence ou la déclaration de conflit d’intérêts.

Pourquoi préciser les compétences ?

La mission peut nécessiter des compétences différentes selon qu’elle porte sur :

• Un logement standard.
• Un immeuble locatif.
• Un commerce.
• Un terrain.
• Un bien sinistré.
• Une propriété atypique.
• Une perte de valeur structurelle.

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière définit des exigences de compétence, d’intégrité, d’objectivité, d’impartialité et d’indépendance. Seuls les experts appartenant à une organisation signataire peuvent se prévaloir formellement de la conformité de leur rapport à cette Charte.

Faut-il rappeler la lettre de mission ?

Oui. Le rapport doit rappeler au minimum :

• La date de la commande.
• L’objet.
• La nature du bien.
• La date de valeur.
• La finalité.
• Les diligences convenues.
• Les limites.
• Les hypothèses particulières.
• Les destinataires.
• Les éventuels compléments demandés en cours de mission.

Pourquoi la mission doit-elle être reproduite ou résumée ?

Elle permet de vérifier que l’expert :

• A répondu à la question posée.
• N’a pas modifié seul le périmètre.
• N’a pas évalué un droit différent.
• N’a pas retenu une date inadaptée.
• N’a pas utilisé le rapport pour une finalité non prévue.

Le contrat de mission doit définir le type d’évaluation, l’identification du bien, les hypothèses, la finalité, les délais et les documents à communiquer.

Quelles dates doivent apparaître dans le rapport ?

Le rapport doit distinguer plusieurs dates.

Date de visite

Elle correspond au jour où le bien a été inspecté.

Date de valeur

Elle correspond à la date à laquelle la valeur est recherchée.

Date du rapport

Elle correspond à la date de finalisation et de signature du document.

Dates complémentaires

Selon la mission :

• La date du sinistre.
• La date du décès.
• La date de séparation.
• La date des travaux.
• La date du bail.
• La date de réception.
• La date des références comparables.
• La date d’actualisation.

Exemple de chronologie

• Visite : 16 juillet 2026.
• Date de valeur : 1er janvier 2026.
• Rapport : 28 juillet 2026.

Dans ce cas, le rapport doit expliquer qu’il s’agit d’une évaluation rétrospective au 1er janvier 2026.

Comment présenter la date de valeur ?

La date de valeur doit être inscrite de façon visible :

• Dans l’objet.
• Dans les hypothèses.
• Dans la conclusion.
• Éventuellement sur la page de garde.

Formulation adaptée

La valeur vénale est déterminée au 28 juillet 2026, dans l’état juridique, matériel et locatif décrit au présent rapport.

Formulation insuffisante

La mention valeur actuelle est insuffisante, car le mot actuelle devient rapidement ambigu.

Pourquoi cette date est-elle déterminante ?

Elle fixe :

• Le marché à analyser.
• Les références temporellement pertinentes.
• L’état du bien à retenir.
• L’occupation.
• Les travaux réalisés ou non.
• Les règles fiscales ou administratives utiles.
• Les informations disponibles à cette date.

Pour l’impôt sur la fortune immobilière, par exemple, la valeur est appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition.

Comment présenter les documents examinés ?

Le rapport doit comporter une liste précise des pièces communiquées.

Présentation recommandée

Document	Date	Auteur ou origine	Observations
Titre de propriété	12/05/2018	Notaire	Copie communiquée
Plan du rez-de-chaussée	Non daté	Non précisé	État réel partiellement différent
Diagnostic de performance énergétique	04/03/2025	Diagnostiqueur	Classe F
Procès-verbaux d’assemblée générale	2023 à 2025	Syndic	Travaux de toiture évoqués
Bail	01/09/2022	Bailleur et locataire	Location vide
Rapport fissures	18/06/2026	Bureau d’études	Investigations complémentaires recommandées

Il faut distinguer

• Les originaux.
• Les copies.
• Les documents signés.
• Les projets.
• Les informations déclaratives.
• Les données consultées directement.
• Les documents non transmis.

Comment traiter les documents manquants ?

Le rapport doit indiquer :

• Les documents demandés.
• Ceux qui n’ont pas été remis.
• L’information qui n’a pas pu être vérifiée.
• L’hypothèse retenue.
• L’incidence possible sur la conclusion.

Exemple

Aucun permis de construire ni aucune déclaration préalable n’a été communiqué pour l’extension arrière. La valeur est établie sous l’hypothèse de sa régularité administrative. Une vérification auprès du service d’urbanisme demeure nécessaire.

Pourquoi éviter une réserve générale ?

La formule sous toutes réserves administratives est trop vague.

Le lecteur doit savoir :

• Ce qui manque.
• Pourquoi cela est important.
• Quelle hypothèse a été prise.
• Comment la valeur pourrait évoluer.

Comment décrire le bien ?

La description doit permettre à un lecteur qui n’a pas participé à la visite de comprendre la consistance du bien.

Identification

• L’adresse.
• Les références cadastrales.
• Les lots de copropriété.
• La nature des droits.
• Les annexes.
• Le terrain.

Construction

• L’époque.
• Le type constructif apparent.
• Le nombre de niveaux.
• Les matériaux.
• La couverture.
• Les façades.
• Les menuiseries.

Distribution

• L’entrée.
• Le séjour.
• La cuisine.
• Les chambres.
• Les sanitaires.
• Les circulations.
• Les locaux secondaires.
• Les dépendances.

Extérieurs

• Le terrain.
• Les terrasses.
• Le jardin.
• Le stationnement.
• La piscine.
• Les clôtures.
• Les accès.

Équipements

• Le chauffage.
• L’eau chaude.
• La ventilation.
• L’électricité.
• L’assainissement.
• Les équipements particuliers.

Comment présenter les surfaces ?

Le rapport doit identifier la nature de chaque surface.

Élément	Surface	Nature	Source
Appartement	86,40 m²	Superficie privative	Attestation Carrez
Logement	89 m²	Surface habitable déclarée	Bail
Cave	7 m²	Surface au sol indicative	Relevé
Balcon	12 m²	Surface extérieure	Plan
Terrain	640 m²	Contenance cadastrale	Cadastre

Il ne faut pas confondre

• La superficie privative.
• La surface habitable.
• La surface utile.
• La surface pondérée.
• La surface de plancher.
• L’emprise au sol.
• La surface cadastrale.
• La surface réelle bâtie des bases de transactions.

Si aucune mesure complète n’a été réalisée

Le rapport doit l’indiquer : les surfaces ont été reprises des documents communiqués et n’ont pas fait l’objet d’un mesurage certifiant dans le cadre de la présente mission.

Comment présenter la situation géographique ?

Le rapport doit analyser :

• La commune.
• Le quartier.
• La rue.
• Les transports.
• Les commerces.
• Les écoles.
• Les services.
• Les nuisances.
• Les risques.
• La micro-localisation.

La description doit rester objective

Formulation précise : le bien se situe dans une rue résidentielle à circulation locale, à environ 700 mètres de la gare et à proximité immédiate des commerces.

Formulation insuffisante : quartier exceptionnel et très recherché.

Une appréciation qualitative doit être soutenue par :

• Le marché.
• Les transactions.
• La demande.
• Les caractéristiques observables.

Comment présenter la situation juridique ?

Le rapport doit identifier, dans les limites des documents communiqués :

• Le propriétaire.
• La pleine propriété.
• L’indivision.
• L’usufruit.
• La nue-propriété.
• Le droit d’usage.
• Les servitudes.
• L’occupation.
• Le bail.
• Les restrictions particulières.

Quelle limite faut-il rappeler ?

L’expert en valeur vénale peut analyser l’incidence économique d’une situation juridique.

Il ne doit pas se substituer au notaire, au juge, à l’avocat, au géomètre-expert ni au service de publicité foncière.

Le rapport peut indiquer : la présente analyse est fondée sur les actes communiqués. Elle ne constitue pas une certification du titre de propriété ni une consultation juridique sur l’opposabilité des droits mentionnés.

Comment présenter la situation urbanistique ?

Le rapport peut préciser :

• Le document d’urbanisme.
• Le zonage.
• La destination.
• Les principales règles.
• Les servitudes d’utilité publique.
• Les risques.
• Les autorisations communiquées.
• Les extensions.
• Les possibilités de division.
• Les limites de la vérification.

Attention au potentiel

Un potentiel de construction ou de division ne doit pas être présenté comme acquis sans :

• Autorisation.
• Étude de faisabilité.
• Vérification de l’accès.
• Analyse des réseaux.
• Examen des servitudes.
• Prise en compte des coûts.

Formulation adaptée : une possibilité de division paraît envisageable selon le zonage consulté, mais elle demeure subordonnée à l’obtention des autorisations, à la vérification des accès, des réseaux et des servitudes.

Comment présenter la situation locative ?

Pour un bien occupé, le rapport doit exposer :

• La nature du bail.
• Sa date.
• Sa durée.
• Son échéance.
• Le loyer.
• Les charges.
• L’indexation.
• Les impayés éventuels.
• Le droit au maintien.
• Les conditions de libération.

Le rapport doit distinguer

• La valeur libre.
• La valeur occupée.
• La valeur sous hypothèse de libération.
• La valeur investisseur.
• Le revenu contractuel.
• Le loyer de marché.

Exemple : la valeur retenue correspond à celle du bien occupé selon le bail communiqué. Une valeur libre est présentée séparément à titre de scénario, sans préjuger de la validité ni de la date effective d’un congé.

Comment présenter l’analyse technique ?

L’analyse doit exposer les caractéristiques ayant une incidence sur la valeur.

État d’entretien

• Bon.
• Correct.
• Moyen.
• Dégradé.
• À rénover.

Ces termes doivent être expliqués.

Travaux

• L’entretien différé.
• La rénovation.
• La sécurité.
• La structure.
• L’étanchéité.
• La performance énergétique.
• La mise en conformité.

Pathologies

• Les fissures.
• L’humidité.
• Les infiltrations.
• L’attaque biologique.
• La déformation.
• Le défaut structurel.

Limites de l’analyse technique

• Visite visuelle.
• Absence de sondage.
• Zones inaccessibles.
• Réseaux non testés.
• Fondations non visibles.
• Absence d’étude spécialisée.

Comment présenter l’analyse du marché ?

Le rapport doit expliquer :

• Le périmètre géographique.
• Le segment étudié.
• La période.
• Le volume de transactions.
• L’offre.
• La demande.
• Les délais.
• Les tendances.
• La liquidité.
• Les particularités locales.

Il ne suffit pas d’indiquer un prix moyen

Indiquer que le prix moyen est de 4 000 euros par mètre carré ne suffit pas.

Il faut préciser :

• La source.
• La période.
• Les biens compris.
• La différence entre maisons et appartements.
• La pertinence du chiffre pour le bien expertisé.

Comment présenter les références comparables ?

Chaque référence doit être suffisamment identifiable.

Informations utiles

• L’adresse ou une localisation suffisamment précise.
• La date de transaction.
• La source.
• Le type de bien.
• La surface.
• Le terrain.
• Le prix.
• Le prix unitaire.
• L’occupation.
• Les principales caractéristiques.
• Les différences.
• La correction éventuelle.

Exemple de tableau de comparables

Référence	Date	Surface	Terrain	Prix	Prix unitaire	Observations
Vente A	02/2026	125 m²	520 m²	410 000 euros	3 280 euros par m²	Rénovée, terrain plus petit
Vente B	11/2025	138 m²	740 m²	425 000 euros	3 080 euros par m²	État proche, rue plus passante
Vente C	06/2025	145 m²	680 m²	460 000 euros	3 172 euros par m²	Meilleur diagnostic énergétique, garage double

Pour une utilisation fiscale, les termes de comparaison doivent être suffisamment similaires et décrits pour permettre de comprendre la nature, la situation, la surface, la date et les principales particularités de chaque vente.

Faut-il anonymiser les références ?

Le rapport doit trouver un équilibre entre :

• La vérifiabilité.
• La confidentialité.
• La protection des données personnelles.
• Les droits d’accès aux bases utilisées.

Il peut, selon la mission et la source, indiquer :

• L’adresse.
• La rue.
• La section cadastrale.
• Un numéro de mutation.
• Une localisation partiellement anonymisée.
• Une annexe réservée au destinataire.

La méthode retenue ne doit pas empêcher le lecteur de comprendre pourquoi la référence est comparable.

Comment présenter les méthodes utilisées ?

Pour chaque méthode, le rapport doit indiquer :

• Son nom.
• Sa pertinence.
• Les données utilisées.
• Les calculs.
• Les hypothèses.
• Les taux.
• Les limites.
• Le résultat.

Exemples de méthodes

• La comparaison directe.
• Le prix au mètre carré.
• La comparaison par unité.
• La capitalisation du revenu.
• L’actualisation des flux.
• La méthode terrain plus construction.
• Le coût de remplacement.
• Le bilan promoteur.
• La méthode résiduelle.

Méthode principale et méthode de contrôle

Le rapport doit préciser :

• La méthode principale.
• Les méthodes de recoupement.
• Les méthodes envisagées mais écartées.
• La raison de leur exclusion.

Exemple : la méthode par comparaison directe a été retenue comme méthode principale en raison du nombre de transactions récentes. La capitalisation du revenu a été utilisée comme contrôle. La méthode par le coût a été écartée, car elle conduisait à un résultat déconnecté du marché observé.

Comment présenter les calculs ?

Les calculs doivent être suffisamment détaillés pour être contrôlés.

Comparaison

• Le prix des références.
• Les surfaces.
• Les prix unitaires.
• Les corrections.
• La pondération.
• La plage retenue.

Capitalisation

• Le revenu brut.
• Les charges.
• Le revenu net.
• Le taux.
• La valeur.

Exemple : revenu net annuel de 30 000 euros, taux de capitalisation de 5 %, soit 30 000 euros divisés par 5 % qui donnent 600 000 euros.

Méthode résiduelle

• La valeur après travaux.
• Le coût des travaux.
• Les honoraires.
• Les études.
• Les aléas.
• L’immobilisation.
• La marge éventuelle.
• La valeur résiduelle.

Comment présenter les corrections appliquées ?

Chaque correction doit préciser :

• La différence observée.
• Son influence probable.
• Sa source.
• Son sens.
• Son montant ou son caractère qualitatif.
• Le risque de double comptabilisation.

Exemple de tableau de corrections

Critère	Comparable	Bien évalué	Correction
Garage	Box fermé	Aucun	−25 000 euros
État	Rénové	À rénover	−45 000 euros
Localisation	Axe passant	Rue calme	+15 000 euros
Date	Juin 2024	Juillet 2026	+10 000 euros

Le rapport doit préciser si les corrections sont appliquées au comparable pour le rapprocher du bien, ou au bien à partir du comparable.

Correction argumentée

Elle repose sur :

• Des ventes.
• Une valeur séparée.
• Des devis.
• Une tendance locale.
• Un raisonnement explicite.

Coefficient arbitraire

Il est appliqué :

• Sans source.
• Sans explication.
• Avec une précision artificielle.
• Uniquement pour atteindre la conclusion souhaitée.

Comment présenter les hypothèses ?

Une hypothèse définit une situation retenue pour les besoins de l’évaluation.

Exemples d’hypothèses

• Bien considéré libre.
• Extension supposée régulière.
• Travaux supposés achevés.
• Permis supposé obtenu.
• Bail supposé valable.
• Absence supposée de pollution.
• Surface déclarée supposée exacte.
• Absence de désordre caché majeur.

Présentation recommandée

Les hypothèses importantes doivent être regroupées dans une section visible.

Exemple : la valeur après travaux repose sur l’hypothèse de la réalisation complète du programme, de la suppression de la cause des fissures, de la réception sans réserve majeure et de la régularité administrative des surfaces créées.

Hypothèse ou fait ?

Le rapport doit éviter de présenter comme acquis :

• Un projet.
• Une autorisation attendue.
• Une libération future.
• Une indemnisation.
• Une réparation non réalisée.

Comment présenter les réserves ?

Une réserve signale une limite affectant les constatations ou les conclusions.

Réserves documentaires

• Titre incomplet.
• Plan absent.
• Surface non mesurée.
• Bail non transmis.
• Autorisation manquante.

Réserves techniques

• Toiture inaccessible.
• Combles non visités.
• Fondations non reconnues.
• Réseaux non testés.
• Absence de sondage.
• Cause d’un désordre non établie.

Réserves de marché

• Faible nombre de transactions.
• Références anciennes.
• Bien atypique.
• Marché en évolution.
• Forte dispersion.

Réserve précise

Les fondations n’ont pas été reconnues. En présence de fissures traversantes, la valeur est établie sous réserve de l’absence de nécessité d’une reprise en sous-oeuvre non encore chiffrée.

Réserve insuffisante

La mention sous toutes réserves ne renseigne le lecteur sur aucune limite précise.

Faut-il retenir une valeur unique ou une fourchette ?

Les deux peuvent apparaître dans le rapport.

La fourchette

Elle traduit :

• La dispersion raisonnable des résultats.
• Les limites des données.
• L’incertitude.
• La variabilité du marché.

La valeur retenue

Elle correspond à l’opinion centrale de l’expert à l’intérieur de la fourchette.

Exemple : fourchette de valeur de 470 000 euros à 500 000 euros, valeur vénale retenue à 485 000 euros.

Pourquoi ne pas conclure uniquement par une fourchette très large ?

Une fourchette de 400 000 euros à 600 000 euros peut être difficilement exploitable.

L’expert doit expliquer :

• Pourquoi elle est large.
• Quelles informations permettraient de la réduire.
• Quel scénario correspond à chaque extrémité.
• Quelle valeur centrale paraît la plus probable.

Comment choisir la valeur retenue ?

La valeur retenue ne doit pas résulter automatiquement :

• De la moyenne des comparables.
• De la moyenne des méthodes.
• Du prix souhaité par le propriétaire.
• Du montant d’un prêt.
• Du coût d’acquisition historique.
• D’un montant fiscal recherché.

Elle doit résulter :

• De la qualité des références.
• De la méthode la plus pertinente.
• De la situation du bien.
• De ses qualités.
• De ses défauts.
• De sa liquidité.
• Des hypothèses.
• De la date de valeur.

Formulation possible

Au regard des références les plus proches, de l’état technique, des travaux à prévoir, de la localisation et du résultat de la méthode de capitalisation utilisée en contrôle, la valeur vénale est retenue à 485 000 euros, avec une plage raisonnable comprise entre 470 000 euros et 500 000 euros.

Faut-il arrondir la valeur ?

Oui, dans la plupart des situations. Une conclusion à l’euro près peut créer une fausse impression de précision.

Une conclusion à 485 000 euros est préférable à une conclusion à 484 763 euros, généralement excessive.

Quand une précision supérieure est-elle utile ?

Une précision supérieure peut être nécessaire pour certains calculs :

• La répartition entre droits.
• L’actualisation.
• La comptabilité.
• La valeur de parts.
• L’application d’un taux.

La conclusion immobilière peut ensuite être arrondie.

Quel rôle jouent les photographies ?

Les photographies permettent de documenter :

• La façade.
• L’environnement.
• La distribution.
• Les volumes.
• L’état.
• Les équipements.
• Les dépendances.
• Le terrain.
• Les qualités.
• Les désordres.

Les photographies doivent être

• Datées ou rattachables à la visite.
• Légendées.
• Localisées.
• Lisibles.
• Sélectionnées selon leur utilité.

Elles ne doivent pas montrer uniquement les défauts

Le rapport doit également documenter :

• Les vues.
• Les volumes.
• Les rénovations.
• Les prestations.
• Les extérieurs.
• Les éléments architecturaux.

Limite des photographies

Une photographie ne démontre pas :

• L’absence de vice caché.
• L’état d’une fondation.
• La conformité d’un réseau.
• La cause exacte d’une fissure.
• L’étendue d’une humidité derrière un doublage.

Quelles annexes peuvent être jointes ?

• La lettre de mission.
• Le plan de situation.
• Le cadastre.
• Le titre ou un extrait utile.
• Les plans.
• Le tableau des surfaces.
• Les diagnostics.
• Le bail.
• L’état locatif.
• Les procès-verbaux de copropriété.
• Les données d’urbanisme.
• L’état des risques.
• Le tableau des comparables.
• Les calculs.
• Les photographies.
• Les devis.
• Les rapports techniques.
• Les attestations d’assurance.

Faut-il reproduire tous les documents ?

Non. Il faut tenir compte :

• De leur volume.
• De leur confidentialité.
• De leur utilité.
• Des droits de reproduction.
• De la finalité du rapport.

Une liste des pièces examinées peut suffire, certains documents restant conservés au dossier de l’expert.

Pourquoi le rapport doit-il être signé ?

La signature permet d’identifier :

• L’auteur.
• La date de validation.
• La version définitive.
• La personne qui assume la conclusion.

Le rapport doit comprendre :

• Le nom de l’expert.
• Sa qualité.
• La date.
• Sa signature.
• Éventuellement le cachet de la structure.

Signature du rapport ou des annexes ?

La signature principale porte sur le rapport définitif.

Les annexes doivent être :

• Numérotées.
• Référencées.
• Reliées au rapport.
• Protégées contre une substitution évidente.

Comment gérer les différentes versions ?

Le rapport doit porter un numéro ou une date de version.

Exemple de versions

• Version provisoire du 20 juillet 2026.
• Version définitive du 28 juillet 2026.
• Rapport actualisé du 15 décembre 2026.

Pourquoi identifier les versions ?

Cela évite la circulation simultanée :

• D’un projet.
• D’un rapport corrigé.
• D’une version ancienne.
• D’une conclusion devenue obsolète.

Correction matérielle

• Faute.
• Erreur de référence.
• Mise en page.
• Calcul sans incidence sur le fond.

Modification substantielle

• Nouvelle valeur.
• Nouvelle méthode.
• Nouveau document.
• Modification d’hypothèse.
• Nouvelle visite.

Une modification substantielle doit être identifiable et expliquée.

Quelle assurance professionnelle doit posséder l’expert ?

L’assurance de responsabilité civile professionnelle couvre, selon les conditions du contrat :

• Les fautes.
• Les erreurs.
• Les omissions.
• Les conséquences financières de manquements professionnels.

Dans le référentiel de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, l’expert doit disposer d’une assurance de responsabilité civile professionnelle adaptée à son activité et pouvoir en communiquer les conditions au client sur demande.

Attention à la portée de cette obligation

Les obligations légales ou réglementaires peuvent varier selon le statut de l’auteur :

• Notaire.
• Géomètre-expert.
• Agent immobilier.
• Expert judiciaire.
• Évaluateur bancaire.
• Expert privé indépendant.

Le rapport ne doit pas prétendre que toute personne utilisant le mot expert relève automatiquement du même régime légal.

Mentions utiles

• L’assureur.
• Le numéro de police.
• La période de validité.
• L’activité garantie.
• Le territoire couvert.
• Le montant de garantie, lorsqu’il est communiqué.

L’assurance garantit-elle la valeur retenue ?

Non. L’assurance professionnelle ne garantit pas que :

• Le bien sera vendu au montant expertisé.
• L’administration acceptera la valeur.
• Le juge adoptera la conclusion.
• Le marché restera stable.
• Aucun document caché n’existe.

Elle couvre, dans les limites du contrat, les conséquences d’une faute professionnelle démontrée.

Une différence entre la valeur expertisée et le prix réellement obtenu ne prouve pas automatiquement une erreur.

Le prix de vente peut être influencé par

• L’urgence.
• La négociation.
• La stratégie commerciale.
• Les conditions de financement.
• L’évolution du marché.
• Une convenance particulière.

Quelle est la durée de validité d’un rapport ?

Un rapport de valeur vénale est rattaché à une date de valeur. Il ne doit pas être présenté comme valable indéfiniment.

Sa pertinence peut diminuer en raison :

• De l’évolution du marché.
• De travaux.
• D’un sinistre.
• D’un changement d’occupation.
• D’un nouveau bail.
• D’une modification d’urbanisme.
• De travaux de copropriété.
• D’une procédure.
• D’une nouvelle réglementation.
• D’une modification du bien.

Existe-t-il une durée universelle ?

Il est préférable de ne pas annoncer une durée légale unique applicable à tous les rapports privés.

Certaines activités réglementées possèdent leurs propres rythmes d’expertise et d’actualisation. Pour les sociétés civiles de placement immobilier, par exemple, la réglementation prévoit désormais des expertises périodiques et des actualisations annuelles ou semestrielles selon la catégorie de société.

Pour un rapport privé, la nécessité d’actualiser dépend surtout :

• De l’usage.
• De l’évolution du marché.
• Des changements affectant le bien.
• Du délai écoulé.
• Des exigences du destinataire.

Formulation adaptée : la conclusion est établie à la date de valeur indiquée. Toute utilisation ultérieure nécessite de vérifier que le marché, l’état, l’occupation, les documents et les hypothèses n’ont pas connu de modification significative.

Quand faut-il actualiser le rapport ?

Une actualisation est recommandée lorsque :

• Plusieurs mois se sont écoulés dans un marché évolutif.
• Des travaux ont été réalisés.
• Un sinistre est apparu.
• Le bien a été libéré ou loué.
• Un permis a été obtenu ou refusé.
• Une servitude a été découverte.
• Des travaux de copropriété ont été votés.
• Une procédure a évolué.
• Le rapport change de finalité.
• Un destinataire exige une valeur récente.

Actualisation possible

• Bien inchangé.
• Documents toujours valables.
• Visite récente.
• Seul le marché a évolué.

Nouvelle expertise préférable

• Travaux importants.
• Sinistre.
• Changement d’usage.
• Division.
• Occupation nouvelle.
• Modification du périmètre.
• Nouvelle date rétrospective complexe.

Comment encadrer la confidentialité ?

Le rapport doit préciser :

• Son caractère confidentiel.
• Ses destinataires.
• Les conditions de diffusion.
• Les éventuelles interdictions de publication.
• La possibilité ou non de transmettre des extraits.
• L’usage autorisé.

Les référentiels notariaux prévoient des clauses de non-publication et d’utilisation dans les rapports détaillés. Certains services d’expertise notariale indiquent également que le rapport final est communiqué uniquement au client ayant signé le devis.

Exemple de clause de confidentialité

Le présent rapport est établi pour l’usage et les destinataires définis dans la lettre de mission. Il ne peut être reproduit partiellement, publié ou utilisé pour une autre finalité sans l’accord écrit de son auteur, sous réserve des obligations légales ou procédurales de communication.

Pourquoi interdire les extraits isolés ?

Un extrait peut dissocier la valeur :

• De sa date.
• De ses hypothèses.
• De ses réserves.
• Du périmètre.
• Des travaux.
• De l’occupation.

La conclusion ne doit pas être utilisée sans son contexte.

Un rapport peut-il être transmis à un tiers ?

Oui, lorsque :

• La lettre de mission le prévoit.
• Le donneur d’ordre l’autorise.
• Une obligation légale l’impose.
• Il doit être produit dans une procédure.
• L’expert accepte cette extension d’usage.

Risques liés à la transmission

Un tiers peut croire que le rapport a été établi :

• Pour lui.
• Selon ses besoins.
• À une date toujours pertinente.
• Avec une obligation de conseil à son égard.

Le rapport peut préciser qu’aucun tiers non désigné ne peut se prévaloir du rapport sans vérification préalable de son adéquation à son propre usage.

Un rapport privé peut-il être utilisé en justice ?

Oui. Un rapport privé peut être produit comme pièce dans une procédure.

Il doit alors être :

• Communiqué aux autres parties.
• Soumis à leur discussion.
• Accompagné, autant que possible, des documents et références qui le corroborent.

Le principe de la contradiction interdit au juge de retenir un document sans que les parties aient pu en débattre. L’article 16 du Code de procédure civile prévoit que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

La Cour de cassation admet qu’un rapport amiable peut constituer un élément de preuve lorsqu’il est régulièrement communiqué et discuté.

Le juge est-il obligé de suivre le rapport ?

Non. Le juge apprécie la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis.

Même dans le cadre d’une expertise judiciaire, l’article 246 du Code de procédure civile prévoit que le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

Un rapport privé ne :

• Fixe pas définitivement la valeur.
• Tranche pas le litige.
• Impose pas ses conclusions.
• Remplace pas une décision judiciaire.

Le juge peut-il se fonder uniquement sur un rapport privé ?

La jurisprudence distingue la possibilité d’examiner le rapport de la possibilité d’en faire l’unique fondement de la décision.

Un rapport établi à la demande d’une seule partie doit être examiné lorsqu’il est régulièrement versé aux débats. Cependant, le juge ne peut généralement pas fonder exclusivement sa décision sur cette expertise non judiciaire unilatérale, des éléments de corroboration étant nécessaires.

Éléments de corroboration possibles

• Des transactions comparables.
• Des actes.
• Des photographies.
• Des devis.
• Des diagnostics.
• Un autre rapport.
• Des données notariales.
• Des témoignages.
• Des documents d’urbanisme.
• Des offres d’achat.

Conséquence pratique

Le rapport doit être conçu comme une démonstration documentée, et non comme une affirmation d’autorité.

Rapport amiable et expertise judiciaire sont-ils équivalents ?

Non.

Rapport amiable ou privé

• Expert choisi par une ou plusieurs parties.
• Mission contractuelle.
• Rémunération privée.
• Valeur probatoire appréciée par le juge.
• Absence de pouvoir juridictionnel.

Expertise judiciaire

• Expert désigné par le juge.
• Mission définie par la décision.
• Opérations soumises aux règles procédurales.
• Respect du contradictoire pendant les opérations.
• Dépôt du rapport au tribunal.

Même l’expert judiciaire ne tranche pas les questions juridiques. L’article 238 du Code de procédure civile prévoit que le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis, qu’il ne peut répondre à d’autres questions sauf accord écrit des parties et qu’il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Comment renforcer un rapport destiné à la justice ?

Il est recommandé de prévoir :

• Une mission précise.
• Une visite documentée.
• Des pièces numérotées.
• Une chronologie.
• Une date de valeur clairement définie.
• Des comparables vérifiables.
• Des calculs détaillés.
• Des scénarios.
• Des réserves.
• Une conclusion répondant exactement à la mission.

En cas de mission contradictoire

Le rapport peut également préciser :

• Les personnes convoquées.
• Les modalités de convocation.
• Les personnes présentes.
• Les documents communiqués.
• Les observations reçues.
• Les réponses apportées.

Une expertise amiable contradictoire reste une expertise privée. Elle ne devient pas judiciaire du seul fait que toutes les parties ont participé.

Le rapport peut-il être utilisé par l’administration fiscale ?

Oui. Il peut soutenir une valeur déclarée dans le cadre :

• D’une succession.
• D’une donation.
• De l’impôt sur la fortune immobilière.
• D’un apport.
• D’un partage.
• D’un contrôle fiscal.

Il ne lie toutefois pas l’administration.

Pour l’impôt sur la fortune immobilière, les immeubles sont évalués à leur valeur vénale réelle au jour du fait générateur. Cette valeur doit tenir compte des données du marché ainsi que des caractéristiques physiques, juridiques et économiques du bien.

Que doit contenir un rapport fiscalement défendable ?

• La date fiscale exacte.
• Une description détaillée.
• La situation d’occupation.
• Les contraintes juridiques.
• Des références antérieures ou contemporaines à la date.
• Les caractéristiques des références.
• Les corrections.
• La méthode.
• Les calculs.
• Les pièces justificatives.

L’administration doit-elle accepter l’expertise ?

Non. L’administration peut :

• Demander des explications.
• Contester les comparables.
• Retenir d’autres transactions.
• Remettre en cause une correction.
• Proposer une nouvelle valeur.

Un rapport est plus convaincant lorsqu’il permet de comprendre précisément :

• Pourquoi les références sont similaires.
• Pourquoi certaines ont été écartées.
• Comment les différences ont été corrigées.
• Quelle était la situation réelle du bien.

La jurisprudence fiscale accorde une importance particulière à la description concrète des références, à leur proximité temporelle et géographique, et à leurs caractéristiques physiques et juridiques.

Patrim ou les données de valeurs foncières suffisent-ils pour l’administration ?

Non. Patrim et la base des demandes de valeurs foncières permettent de rechercher des transactions.

Ils ne remplacent pas :

• La visite.
• La sélection.
• La vérification.
• L’analyse des différences.
• L’explication des corrections.

L’administration fiscale précise elle-même que les résultats issus de son service de recherche doivent être adaptés aux caractéristiques propres du bien, sous la responsabilité du contribuable, qui peut se faire assister par un professionnel.

Le rapport peut-il être utilisé par une banque ?

Oui, sous réserve de l’acceptation du prêteur et de ses propres procédures.

La banque peut exiger :

• Un évaluateur répondant à des critères particuliers.
• Une indépendance à l’égard de la décision de crédit.
• Des compétences justifiées.
• Un format spécifique.
• Une date récente.
• Une visite.
• Une valeur prudente ou hypothécaire distincte de la valeur vénale.

Dans le cadre réglementé du crédit immobilier résidentiel, l’évaluation doit être indépendante du processus de décision de crédit et l’évaluateur doit justifier de compétences professionnelles et d’une formation continue.

Attention à la finalité initiale

Un rapport de valeur vénale établi pour une succession, un divorce ou un contentieux n’est pas automatiquement adapté à une garantie bancaire.

Comment traiter les conclusions destinées à plusieurs usages ?

Le rapport peut prévoir plusieurs valeurs lorsque la mission le justifie.

Exemples de valeurs multiples

• La valeur libre.
• La valeur occupée.
• La valeur avant travaux.
• La valeur après travaux.
• La valeur à une date rétrospective.
• La valeur actuelle.

Chaque conclusion doit préciser :

• Le scénario.
• La date.
• L’occupation.
• Les hypothèses.
• Les réserves.

Il ne faut pas présenter plusieurs montants sans indiquer lequel répond à la mission principale.

Quelle clause d’utilisation peut être insérée ?

Exemple : le présent rapport a été établi exclusivement pour la finalité définie dans la lettre de mission. Sa conclusion est indissociable de la date de valeur, des hypothèses, des réserves et des documents examinés. Toute utilisation pour une autre opération, par un autre destinataire ou à une autre date nécessite une vérification préalable et peut imposer une actualisation.

Quelle clause relative aux limites techniques peut être insérée ?

Exemple : la visite a été réalisée sans sondage destructif. Les ouvrages cachés, fondations, réseaux encastrés, étanchéités sous protection et zones inaccessibles n’ont pas été intégralement examinés. Le rapport ne constitue pas une garantie d’absence de vice caché, une étude structurelle, une étude géotechnique ou un diagnostic réglementaire.

Quelle clause relative au marché peut être insérée ?

Exemple : la valeur retenue correspond à l’état du marché observé à la date de valeur. Elle ne constitue ni une garantie de vente, ni une prévision certaine du prix qui sera obtenu. Le prix effectif pourra varier selon les conditions de commercialisation, le délai, la négociation, le financement et l’évolution du marché.

Quelles erreurs faut-il éviter ?

Ne pas définir l’objet

Le lecteur ignore la valeur réellement recherchée.

Omettre le donneur d’ordre

La mission et les destinataires deviennent incertains.

Ne pas distinguer les dates

La date de visite ne remplace pas la date de valeur.

Omettre les documents manquants

Le lecteur peut croire que toutes les vérifications ont été réalisées.

Reprendre une description commerciale

Le rapport doit rester objectif.

Ne pas identifier les surfaces

Les surfaces habitable, privative et utile ne sont pas interchangeables.

Omettre l’occupation

La valeur libre et la valeur occupée peuvent être différentes.

Présenter un potentiel comme acquis

Les autorisations et les coûts doivent être vérifiés.

Utiliser des comparables non décrits

Une liste de prix ne permet pas de contrôler la méthode.

Confondre annonce et transaction

Le prix demandé ne constitue pas un prix effectivement accepté.

Masquer les références défavorables

La sélection doit rester impartiale.

Ne pas expliquer les corrections

Un coefficient sans justification fragilise le rapport.

Présenter uniquement un chiffre

Le rapport doit montrer le raisonnement.

Calculer une moyenne mécanique des méthodes

Les méthodes doivent être pondérées selon leur pertinence.

Utiliser une précision excessive

Une valeur immobilière n’est généralement pas déterminable à l’euro près.

Utiliser une réserve générale

Chaque limite importante doit être expliquée.

Ne pas signer le rapport

L’auteur et la version ne sont pas clairement identifiés.

Présenter le rapport comme valable indéfiniment

La conclusion reste liée à une date de valeur.

Diffuser des extraits

La valeur peut être séparée de ses hypothèses et de ses réserves.

Affirmer que le rapport s’impose au juge ou à l’administration

Il constitue un élément technique dont la force est appréciée par son destinataire.

Quel est le rôle de l’expert en valeur vénale ?

L’expert peut notamment :

• Définir la mission.
• Identifier le donneur d’ordre.
• Fixer la date de valeur.
• Examiner les documents.
• Visiter le bien.
• Décrire sa consistance.
• Analyser les surfaces.
• Étudier la situation juridique.
• Examiner l’occupation.
• Analyser l’urbanisme.
• Relever l’état technique.
• Étudier le marché.
• Sélectionner les comparables.
• Choisir les méthodes.
• Effectuer les calculs.
• Argumenter les corrections.
• Formuler les hypothèses.
• Présenter les réserves.
• Déterminer une fourchette.
• Retenir une valeur.
• Établir les annexes.
• Signer et dater le rapport.
• Encadrer son utilisation.
• L’actualiser lorsque cela est nécessaire.

Il ne peut pas :

• Garantir le prix de vente.
• Imposer sa valeur aux parties.
• Imposer son avis à l’administration.
• Imposer sa conclusion au juge.
• Garantir l’absence de vice caché.
• Certifier seul tous les droits juridiques.
• Garantir l’obtention d’un permis.
• Garantir l’acceptation bancaire.
• Supprimer l’incertitude du marché.
• Modifier sa conclusion pour satisfaire le donneur d’ordre.

Quelle peut être l’intervention de Check my House ?

Selon la lettre de mission, Check my House peut notamment intervenir pour :

• Définir précisément l’objet.
• Identifier les destinataires.
• Examiner les documents.
• Visiter le bien.
• Établir un reportage photographique.
• Analyser l’état technique.
• Relever les pathologies.
• Analyser la situation juridique et administrative sur la base des pièces communiquées.
• Étudier l’occupation.
• Analyser le marché local.
• Rechercher les transactions.
• Sélectionner les comparables.
• Appliquer les méthodes adaptées.
• Établir les calculs.
• Argumenter les corrections.
• Distinguer valeur libre et valeur occupée.
• Déterminer une valeur avant et après travaux.
• Analyser une perte de valeur.
• Établir une fourchette.
• Retenir une valeur centrale.
• Formuler les hypothèses et les réserves.
• Établir un rapport signé.
• Assister techniquement le client, le notaire, l’avocat, l’assureur ou la banque.
• Actualiser le rapport selon une nouvelle date de valeur.

Cette intervention ne constitue pas :

• Un acte notarié.
• Une décision fiscale.
• Une décision bancaire.
• Une expertise judiciaire sans désignation du tribunal.
• Une consultation juridique complète.
• Une étude géotechnique.
• Une note de calcul structurelle.
• Une garantie d’absence de vice caché.
• Une garantie de vente au prix retenu.
• Une acceptation automatique du rapport par un tiers.

Checklist du rapport de valeur vénale

Page de garde

• Le titre.
• L’adresse du bien.
• Le donneur d’ordre.
• La date de valeur.
• La date du rapport.
• L’auteur.
• La référence de mission.

Mission

• L’objet.
• La finalité.
• Les droits évalués.
• L’occupation.
• Les destinataires.
• Les hypothèses principales.

Dates

• La visite.
• La valeur.
• Le rapport.
• Le sinistre.
• Les travaux.
• Les références.

Documents

• La liste.
• Les dates.
• Les auteurs.
• Les documents manquants.
• Les informations déclaratives.
• Les contradictions.

Description

• La localisation.
• L’environnement.
• La consistance.
• Les surfaces.
• La distribution.
• Les équipements.
• Les dépendances.
• Le terrain.
• L’état.
• Les pathologies.

Situation juridique et administrative

• La propriété.
• L’indivision.
• Le démembrement.
• L’occupation.
• Le bail.
• Les servitudes.
• L’urbanisme.
• La copropriété.
• Les procédures.
• Les risques.

Marché

• Le périmètre.
• Le segment.
• La période.
• L’offre.
• La demande.
• Les volumes.
• Les tendances.
• Les délais.
• La concurrence.
• La liquidité.

Comparables

• La localisation.
• La date.
• Le type.
• La surface.
• Le terrain.
• Le prix.
• La source.
• Les différences.
• Les corrections.
• La pondération.

Méthodes

• La méthode principale.
• Les méthodes de contrôle.
• Les calculs.
• Les taux.
• Les coûts.
• Les résultats.
• Les méthodes écartées.

Conclusion

• Les hypothèses.
• Les réserves.
• La fourchette.
• La valeur retenue.
• La date de valeur.
• L’état d’occupation.
• L’arrondi.
• La clause d’utilisation.

Annexes du rapport

• Les plans.
• Le cadastre.
• Les photographies.
• Les comparables.
• Les calculs.
• Les documents techniques.
• L’urbanisme.
• Les diagnostics.

Validation

• Le nom.
• La qualité.
• La date.
• La signature.
• L’assurance.
• Le numéro de version.
• La confidentialité.
• Les destinataires.

À retenir

Un rapport de valeur vénale ne doit pas seulement annoncer un prix.

Il doit expliquer :

• Ce qui est évalué.
• Pour qui.
• Pour quelle finalité.
• À quelle date.
• Dans quel état.
• Selon quelles méthodes.
• À partir de quelles références.
• Avec quelles limites.

La date de valeur doit être distinguée de la date de visite, de la date de rédaction et de la date de signature.

Les documents examinés et les documents manquants doivent être listés.

La description doit comprendre :

• La consistance.
• Les surfaces.
• La distribution.
• L’état.
• Les équipements.
• Les dépendances.
• Le terrain.
• Les pathologies apparentes.

La situation juridique doit notamment préciser :

• Les droits évalués.
• L’occupation.
• Les baux.
• Les servitudes.
• L’urbanisme.
• La copropriété.
• Les procédures.

L’analyse du marché doit présenter :

• Le marché local.
• Le segment.
• La période.
• L’offre et la demande.
• Les tendances.
• Les délais.
• La liquidité.

Les références comparables doivent être :

• Datées.
• Localisées.
• Décrites.
• Corrigées.
• Hiérarchisées.

Les méthodes et les calculs doivent être suffisamment détaillés pour permettre leur contrôle.

La conclusion doit comprendre :

• Une fourchette raisonnable.
• Une valeur centrale.
• La date de valeur.
• L’état d’occupation.
• Les hypothèses.
• Les réserves.

Le rapport doit être :

• Daté.
• Signé.
• Rattaché à une version.
• Protégé par des clauses d’usage et de confidentialité.
• Couvert par une assurance professionnelle adaptée lorsque le statut ou le référentiel applicable l’exige.

Un rapport privé peut être produit en justice et soumis à la discussion des parties. Il ne s’impose toutefois pas au juge et ne doit pas constituer, lorsqu’il a été établi unilatéralement, l’unique élément sur lequel repose la décision sans corroboration.

Il peut également soutenir une déclaration auprès de l’administration fiscale. Celle-ci reste libre d’en discuter les références, les méthodes et les corrections.

Enfin, un rapport n’est pas valable indéfiniment. Sa conclusion reste attachée :

• À sa date de valeur.
• À l’état du bien.
• Au marché.
• À l’occupation.
• Aux documents disponibles.
• Aux hypothèses retenues.

Sources principales

• Notaires de France, contenu du rapport d’expertise : mission, description, situations juridique, locative et urbanistique, surfaces, marché, méthodes, références et annexes.
• Charte de l’expertise en évaluation immobilière, sixième édition 2025 : conditions d’exercice, missions, diligences, méthodologies, indépendance, transparence et assurance professionnelle dans le cadre du référentiel.
• Code de procédure civile, articles 16, 238 et 246 : principe de la contradiction, limites de la mission du technicien et liberté du juge à l’égard de ses conclusions.
• Cour de cassation : valeur probatoire des rapports amiables régulièrement communiqués et nécessité de corroboration lorsqu’une expertise non judiciaire a été établie unilatéralement.
• BOFiP et impots.gouv.fr : valeur vénale réelle, date du fait générateur, prise en compte des caractéristiques propres du bien et recours aux transactions comparables.
• Cour de cassation, contentieux fiscaux : nécessité de décrire et d’analyser les termes de comparaison selon leur date, leur situation, leur surface et leurs caractéristiques physiques et juridiques.

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