Ce que l’expert analyse sur une maison fissurée
La forme et le support
Une fissure est d’abord localisée : façade, pignon, soubassement, mur intérieur, plafond, angle d’une ouverture ou liaison entre deux parties de construction.
L’expert observe son orientation, son ouverture et les matériaux concernés. Une fissure limitée à un enduit ne s’interprète pas nécessairement comme une ouverture qui se poursuit dans la maçonnerie.
Une fissuration oblique près d’une fenêtre, une séparation entre deux volumes ou une ouverture qui suit les joints d’une maçonnerie correspondent également à des configurations différentes.
La largeur reste donc un élément descriptif parmi d’autres. Il n’existe pas de seuil universel permettant de conclure automatiquement qu’une fissure est superficielle ou structurelle.
Les signes associés
Une menuiserie devenue difficile à fermer, un désaffleurement, une déformation localisée ou des fissures qui se correspondent de part et d’autre d’un mur peuvent apporter des informations supplémentaires.
Pris isolément, ces signes ne prouvent pas un mouvement des fondations. L’expert recherche une cohérence entre plusieurs observations.
La chronologie
Des photographies anciennes, un rebouchage précédent, une date approximative d’apparition ou des relevés effectués à différentes périodes permettent de mieux comprendre le comportement du désordre.
Sans historique, une fissure constatée lors d’une visite ponctuelle ne doit pas être qualifiée d’évolutive.
Pour connaître le périmètre de cette intervention, consultez notre expertise fissures.
Au Pré-Saint-Gervais, le sol et les anciennes carrières changent les vérifications
Deux mécanismes locaux méritent une attention particulière lorsqu’une fissuration semble dépasser un simple défaut de revêtement.
Le retrait-gonflement des argiles
Certains sols argileux changent de volume lorsque leur teneur en eau varie. Ils se rétractent pendant des périodes sèches et peuvent gonfler lorsqu’ils se réhumidifient.
Lorsque ces variations ne sont pas homogènes sous la construction, elles peuvent participer à des mouvements différentiels et à l’apparition de fissures.
Le point actuellement renvoyé par la recherche communale Géorisques au Pré-Saint-Gervais est classé au niveau réglementaire 3 sur 3. Cette information ne doit pas être généralisée à toutes les maisons : le classement pertinent reste celui de l’adresse ou de la parcelle.
La commune a également fait l’objet d’une reconnaissance de catastrophe naturelle pour une sécheresse débutant en juillet 2020. Cette date peut constituer un repère si elle correspond à l’apparition des désordres, sans prouver pour autant leur origine.
Le PPRN lié aux anciennes carrières
Le Pré-Saint-Gervais est concerné par un Plan de prévention des risques naturels de mouvements de terrain lié aux anciennes carrières, approuvé en 2023 avec Pantin et Les Lilas.
Le risque pris en compte concerne notamment des affaissements ou effondrements associés à d’anciennes exploitations souterraines.
Le plan comporte différents zonages. Certains secteurs sont soumis à des prescriptions, d’autres à des interdictions. Cela ne signifie donc pas que chaque maison de la commune se trouve au-dessus d’une carrière ou présente le même niveau d’exposition.
Pour une maison fissurée, vérifier la parcelle dans ce plan peut être déterminant. Selon le résultat, l’analyse peut nécessiter de consulter des documents relatifs au sous-sol ou de recommander des investigations spécialisées avant toute reprise lourde.
Lorsque les fissures sont découvertes dans le cadre d’une acquisition, une inspection immobilière avant achat permet de les replacer dans l’état général du bien.
Comment se déroule une expertise fissures
Avant la visite
Les plans, une éventuelle étude géotechnique, le procès-verbal de réception, les photographies anciennes, les factures de travaux et les dossiers d’assurance peuvent aider à reconstituer l’histoire du désordre.
Au Pré-Saint-Gervais, la localisation du bien par rapport au zonage du PPRN lié aux anciennes carrières constitue également une information utile.
Tous ces documents ne sont pas indispensables. Leur intérêt dépend du dossier.
Pendant l’inspection
L’expert examine les fissures ainsi que les parties accessibles susceptibles d’éclairer leur origine.
Il recherche les correspondances entre intérieur et extérieur, observe les ouvertures, les raccords entre plusieurs volumes, les soubassements accessibles et les éventuelles déformations associées.
Les abords peuvent aussi fournir des indices : évacuation des eaux pluviales, terrassement, végétation, modification récente du terrain ou travaux à proximité.
Une visite ponctuelle ne constitue ni une surveillance dans le temps ni une certification de l’intégralité du bâtiment.
Après la visite
Le livrable prend la forme d’un compte rendu ou d’un rapport. Il distingue les constatations faites sur place, les hypothèses compatibles avec celles-ci et les investigations ou recommandations nécessaires.
Lorsque le comportement du sol ou du sous-sol doit être caractérisé, une étude géotechnique ou une investigation spécialisée peut être requise. Lorsqu’un calcul de structure est nécessaire, une étude structurelle peut compléter l’analyse.
Ne pas choisir une reprise de fondations trop tôt
Injection de sol, micropieux et reprise en sous-œuvre correspondent à des techniques différentes.
La présence d’un terrain argileux ou d’un zonage lié aux anciennes carrières ne permet pas de sélectionner automatiquement l’une de ces solutions. Le mécanisme, le sous-sol, les fondations et la structure doivent être suffisamment caractérisés avant dimensionnement.
Lorsqu’un différend existe déjà avec une entreprise, un constructeur ou une autre partie, une expertise contradictoire amiable constitue une démarche distincte.
Quels recours lorsque des fissures apparaissent ?
Dans l’année suivant la réception
La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte les travaux avec ou sans réserves.
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de cette réception. Elle concerne les désordres mentionnés dans les réserves ainsi que ceux révélés après réception puis notifiés par écrit pendant cette année.
Une fissure constatée dans cette période doit donc être photographiée, documentée et signalée lorsque ce régime est susceptible de s’appliquer.
Lorsque les travaux ont moins de dix ans
Une fissure affectant une construction récente ne relève pas automatiquement de la responsabilité décennale.
Le dommage doit notamment présenter la gravité prévue par le Code civil, par exemple compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.
La période concernée est de dix ans à compter de la réception des travaux. La forme ou la largeur d’une fissure ne permet pas, seule, de déterminer si ces conditions sont réunies.
Après une sécheresse ou un mouvement de terrain
Lorsqu’un phénomène naturel est envisagé, il faut commencer par reconstituer la chronologie.
Pour le régime catastrophe naturelle, un arrêté doit concerner la commune, la période et le phénomène invoqué.
Même en présence d’une reconnaissance officielle, celle-ci ne démontre pas que les fissures d’une maison ont été provoquées par l’événement. Les dommages, les fondations, le terrain ou le sous-sol et les effets effectivement constatés doivent encore être rapprochés.
Lorsqu’un arrêté applicable existe, la déclaration doit être adressée à l’assureur dans le délai légal.
En cas de désaccord sur l’origine ou la prise en charge des dommages, un expert d’assuré intervient dans un rôle différent de celui de l’expert mandaté par la compagnie.
Après l’achat d’une maison
Découvrir des fissures après une vente ne suffit pas à caractériser un vice caché.
Il faut notamment examiner si le défaut était non apparent lors de l’achat, s’il existait déjà à cette date et s’il présente les caractéristiques nécessaires à la garantie invoquée.
L’analyse technique peut documenter la nature du désordre et apporter des éléments sur son origine ou son ancienneté. La qualification juridique dépend ensuite de l’ensemble du dossier.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers confrontés à des fissures et à d’autres désordres du bâtiment.
Une expertise fissures vise à apporter une lecture technique structurée : décrire ce qui est observable, rechercher les mécanismes compatibles avec les indices recueillis et déterminer les investigations complémentaires qui peuvent être nécessaires.
Au Pré-Saint-Gervais, cette méthode évite notamment deux raccourcis : attribuer automatiquement les fissures aux argiles ou considérer la présence historique de carrières comme la preuve qu’un vide existe sous la maison.
Lorsque le sol, le sous-sol ou la structure nécessitent une caractérisation spécialisée, cette investigation complète l’expertise initiale.
Vous pouvez également consulter notre activité d’expert en bâtiment.
Tarifs d’une expertise fissures au Pré-Saint-Gervais
Pour une maison, le tarif est proposé à partir de 720 €.
Pour un appartement, le tarif est proposé à partir de 590 €.
Le périmètre précis dépend du bâtiment, du nombre et de la localisation des fissures, des documents disponibles et du contexte : construction récente, achat immobilier, sécheresse, interrogation sur le sous-sol, travaux voisins ou dossier d’assurance.
Lors de votre demande, indiquez si possible l’âge approximatif de la construction, la période d’apparition des fissures, leur emplacement, l’existence d’anciennes photographies et les travaux réalisés à proximité avant leur apparition.
Pour définir la mission correspondant à votre situation au Pré-Saint-Gervais, demandez un devis.
Questions fréquentes sur les fissures au Pré-Saint-Gervais
Le PPRN des anciennes carrières concerne-t-il toutes les maisons ?
Le plan concerne la commune mais comporte un zonage. Les règles et le niveau de contrainte varient selon les secteurs. Il faut donc vérifier l’adresse ou la parcelle avant de tirer une conclusion sur une propriété.
Le niveau RGA 3 sur 3 signifie-t-il que toutes les maisons sont très exposées ?
Non. Le résultat correspond au point géographique renvoyé par la recherche communale. Une propriété doit être vérifiée à sa propre localisation, puis l’information cartographique doit être confrontée au bâtiment et au terrain.
Des travaux importants chez un voisin peuvent-ils intervenir dans une fissuration ?
Ils peuvent constituer un élément de chronologie à examiner, notamment s’ils comportent terrassement, démolition, reprise de structure ou intervention proche des fondations. Cela ne suffit toutefois pas à établir leur responsabilité sans analyse technique.
Une fissure sur un mur mitoyen doit-elle être analysée différemment ?
La mitoyenneté peut nécessiter de regarder les deux constructions, leurs liaisons et les éventuels travaux réalisés de part et d’autre. La seule présence d’une fissure sur un mur commun ne permet pas d’en attribuer la cause à l’un des voisins.
Faut-il rechercher les archives des anciennes carrières avant la visite ?
Lorsque le bien se situe dans ou près d’un secteur du PPRN, les cartes réglementaires et les informations disponibles sur le sous-sol peuvent être particulièrement utiles. Elles permettent de savoir si l’hypothèse d’une ancienne exploitation mérite d’être approfondie.
Une jauge permet-elle de savoir si le sous-sol bouge ?
Non. Elle mesure éventuellement une variation d’ouverture de la fissure à l’endroit où elle est installée. Elle ne détermine ni le mouvement du sous-sol ni sa cause.
Quand une étude géotechnique devient-elle nécessaire ?
Elle devient pertinente lorsque le comportement du sol ou du sous-sol doit être caractérisé pour comprendre les désordres ou avant de dimensionner certaines interventions sur les fondations. Elle n’est pas systématique pour toutes les fissures.
Que faire si les fissures semblent avoir été masquées avant l’achat ?
Conservez les photographies, annonces immobilières, documents de vente, échanges et traces d’anciennes réparations. Une expertise des vices cachés immobiliers peut contribuer à documenter techniquement la nature et l’ancienneté du désordre. L’action fondée sur les vices cachés doit être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice, sous réserve des autres prescriptions applicables.
