Que se passe-t-il en cas de faillite d’un promoteur immobilier ?

La défaillance d’un promoteur peut prendre plusieurs formes juridiques :

• Redressement judiciaire : l’entreprise continue son activité sous surveillance, avec une possibilité de restructuration.
• Liquidation judiciaire : l’entreprise cesse son activité et ses actifs sont vendus pour rembourser ses dettes.

Si vous avez acheté un bien en VEFA et que le promoteur fait faillite, cela ne signifie pas que votre logement ne sera pas terminé. La loi prévoit des garanties pour protéger les acquéreurs et assurer l’achèvement des chantiers.

Quels sont vos recours pour faire avancer votre chantier ?

1. Activer la garantie financière d’achèvement (GFA)

Lorsqu’un promoteur vend un bien en VEFA, il est obligé de souscrire une garantie financière d’achèvement (GFA) auprès d’un assureur ou d’une banque. Cette garantie protège l’acheteur en cas de défaillance du promoteur.

Que faire ?

• Vérifiez dans votre contrat de vente qui est l’assureur garant de votre chantier.
• Déclarez la faillite du promoteur auprès de cet assureur.
• L’assureur devra trouver un autre constructeur pour reprendre et terminer le chantier.

Point de vigilance : même si cette garantie est efficace, elle ne garantit pas une reprise immédiate des travaux. Trouver un constructeur acceptant de reprendre un chantier inachevé peut prendre plusieurs mois, voire un an.

2. Déclarer votre créance auprès du liquidateur

Si le promoteur est en liquidation judiciaire et que vous avez déjà versé des fonds pour votre logement, vous devez déclarer votre créance auprès du liquidateur judiciaire désigné par le tribunal.

Pourquoi ?

• Vous signalez officiellement l’argent que vous avez versé (par exemple, 90 000 euros déjà payés au promoteur).
• Cela vous donne une chance – même minime – de récupérer une partie des sommes avancées.

Attention : dans la majorité des cas, les acquéreurs ne sont pas prioritaires dans l’ordre des créanciers. Les chances de remboursement sont donc faibles.

3. Alerter votre banque pour suspendre les intérêts intercalaires

Lorsque vous achetez en VEFA, les paiements au promoteur sont progressifs et suivent l’avancement des travaux. Pendant la construction, vous payez chaque mois des intérêts intercalaires, correspondant aux sommes débloquées par la banque.

Si le chantier est interrompu en raison de la faillite du promoteur, vous devez :

• Prévenir votre banque de la situation.
• Demander la suspension du paiement des intérêts intercalaires jusqu’à la reprise des travaux.

Cette démarche permet de réduire l’impact financier d’un chantier bloqué.

Quels sont les risques et délais à prévoir ?

Bien que la garantie financière d’achèvement protège les acquéreurs, la faillite d’un promoteur entraîne généralement un allongement du délai de livraison. En moyenne, un chantier arrêté peut subir un retard d’un an, voire plus dans certains cas complexes.

Autre point d’attention : la qualité des finitions peut être inférieure à celle prévue initialement, en fonction du nouveau constructeur désigné par l’assureur. Il est donc essentiel d’être vigilant lors de la réception du logement.

Comment éviter ce type de situation avant d’acheter ?

Pour limiter les risques, il est recommandé de :

• Vérifier la solidité financière du promoteur avant d’acheter en VEFA. Un promoteur bien établi et ayant plusieurs projets réussis présente moins de risques.
• S’assurer que la garantie financière d’achèvement figure bien dans le contrat et qu’elle est souscrite auprès d’un organisme fiable.
• Se renseigner sur les antécédents du promoteur, en consultant les avis d’autres acquéreurs ou les éventuelles procédures judiciaires en cours.

En résumé

• La garantie financière d’achèvement (GFA) protège les acquéreurs et assure la reprise des travaux en cas de faillite du promoteur.
• La déclaration de créance auprès du liquidateur permet d’officialiser les fonds déjà versés, bien que le remboursement soit incertain.
• Alerter sa banque pour suspendre les intérêts intercalaires évite des frais inutiles.
• Le chantier peut prendre du retard, souvent d’un an ou plus, avant qu’un nouveau constructeur ne prenne le relais.
• Prendre des précautions avant d’acheter en s’informant sur la fiabilité du promoteur permet de minimiser les risques.

Si vous êtes confronté à cette situation, il est essentiel d’être réactif, méthodique et patient pour défendre vos intérêts et assurer l’achèvement de votre logement.

FAQ : 10 Questions/réponses

1. Que se passe-t-il si mon promoteur immobilier fait faillite ?

Si votre promoteur est en redressement judiciaire, il peut continuer son activité sous contrôle du tribunal, avec une chance de restructuration. En revanche, en cas de liquidation judiciaire, l’entreprise cesse son activité et les chantiers en cours sont arrêtés. Heureusement, des garanties existent pour protéger les acheteurs.

2. Existe-t-il une garantie pour assurer l’achèvement des travaux ?

Oui. La garantie financière d’achèvement (GFA) est obligatoire en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Elle est souscrite par le promoteur auprès d’un assureur ou d’une banque et permet d’assurer la fin des travaux en cas de faillite.

3. Comment activer la garantie financière d’achèvement ?

Vous devez identifier dans votre contrat de VEFA l’assureur garant de votre chantier. Ensuite :

1. Déclarez la faillite du promoteur à cet assureur.
2. L’assureur désigne un nouveau constructeur pour reprendre les travaux et terminer votre logement.

4. Mon chantier sera-t-il terminé dans les délais prévus ?

Probablement pas. Trouver un nouveau constructeur peut prendre plusieurs mois, et la reprise du chantier est souvent ralentie par des questions administratives et techniques. Un retard d’au moins un an est fréquent, bien que certaines reprises puissent être plus rapides.

5. Est-ce que je peux récupérer les sommes déjà versées ?

Vous devez déclarer votre créance auprès du liquidateur judiciaire en mentionnant les montants versés au promoteur. Toutefois, les chances de remboursement sont faibles, car les clients en VEFA ne sont pas prioritaires parmi les créanciers.

6. Dois-je continuer à payer mon prêt immobilier si le chantier est arrêté ?

Votre banque continue à vous prélever des intérêts intercalaires, même si la construction est stoppée. Vous devez donc :

• Informer votre banque de la faillite du promoteur.
• Demander la suspension du paiement des intérêts intercalaires en attendant la reprise des travaux.

7. Comment déclarer la faillite du promoteur aux autorités compétentes ?

Il est recommandé de :

• Contacter immédiatement l’assureur garant pour enclencher la garantie financière d’achèvement.
• Déclarer votre créance au liquidateur judiciaire dans les délais impartis.
• Prévenir votre banque pour ajuster le paiement de votre prêt.

8. Qui désigne le nouveau constructeur pour terminer mon logement ?

C’est l’assureur ou la banque garantissant la GFA qui se charge de trouver un nouvel entrepreneur. Cependant, cela peut prendre du temps, car tous les constructeurs ne souhaitent pas reprendre un chantier abandonné.

9. La qualité de construction sera-t-elle la même après la reprise du chantier ?

Pas forcément. Un nouveau constructeur peut travailler différemment du promoteur initial, et certains matériaux ou finitions peuvent être remplacés par d’autres. Il est donc essentiel de bien vérifier les finitions lors de la réception du logement.

10. Comment éviter ce type de situation avant d’acheter un logement en VEFA ?

Pour minimiser les risques :

• Renseignez-vous sur la solidité financière du promoteur avant d’acheter.
• Vérifiez que la garantie financière d’achèvement est bien mentionnée dans votre contrat de VEFA.
• Privilégiez les promoteurs reconnus et bien établis, avec un historique fiable de projets livrés.

Conclusion

Si votre promoteur fait faillite, des recours existent pour garantir l’achèvement de votre logement, mais il est crucial d’être réactif et méthodique. Contactez l’assureur garant, informez votre banque et déclarez votre créance au liquidateur pour sécuriser vos droits et limiter les conséquences financières.