Ce que l’expert cherche à établir face à une malfaçon
Le mot « malfaçon » recouvre des situations très différentes. Certaines concernent les finitions et restent localisées. D’autres touchent l’étanchéité, la structure ou le fonctionnement d’un équipement. La première mission consiste donc à ne pas confondre l’apparence du désordre avec sa cause.
Fissures et déformations
Une fissure peut être liée à une mauvaise mise en œuvre, mais aussi à un mouvement du support, à un tassement du sol, à une liaison constructive insuffisante ou à un phénomène indépendant des travaux examinés.
Sa largeur et sa forme apportent des informations, mais ne permettent pas à elles seules de conclure. L’expert observe notamment son emplacement, son orientation, les matériaux concernés, les éventuelles déformations associées et l’historique disponible. Une fissure ne doit pas être qualifiée d’évolutive sans observations comparatives ou dispositif de suivi.
Lorsqu’une maison présente une fissuration préoccupante, une expertise fissures peut permettre de recentrer l’analyse sur l’origine du phénomène et les investigations à envisager.
Infiltrations et défauts d’étanchéité
Une trace d’eau peut avoir plusieurs origines : toiture, façade, terrasse, menuiserie, réseau de plomberie ou condensation. Avant d’attribuer le désordre à l’entreprise, il faut rechercher le cheminement de l’eau et vérifier les ouvrages concernés.
La même prudence s’impose devant un défaut d’étanchéité récent : un constat d’humidité indique un symptôme, pas automatiquement sa cause.
Menuiseries, revêtements et équipements
Une fenêtre qui ferme mal, un carrelage qui sonne creux, des joints qui fissurent ou un équipement qui fonctionne de manière irrégulière peuvent justifier un contrôle lorsque le défaut est répété, important ou incompatible avec les prescriptions prévues.
L’analyse peut alors porter sur les plans, devis, notices, fiches techniques, Documents techniques unifiés (DTU) applicables lorsqu’ils sont contractuellement ou techniquement pertinents, ainsi que sur les règles de mise en œuvre correspondant à l’ouvrage.
Structure et fondations
Lorsqu’un désordre semble concerner les fondations, un plancher, un mur porteur ou un autre élément structurel, une inspection visuelle constitue parfois seulement la première étape.
Des investigations géotechniques ou structurelles peuvent être nécessaires avant de définir une réparation. Une injection, des micropieux ou une reprise en sous-œuvre ne doivent donc pas être proposés par principe : la technique de reprise dépend de la cause réellement caractérisée.
Comment se déroule une expertise de malfaçons
La mission commence par le contexte. La date des travaux, la date de réception, le type de contrat, les entreprises intervenantes et l’historique du désordre peuvent modifier entièrement l’analyse.
L’expert peut demander les plans, devis, factures, marchés de travaux, notices descriptives, photographies du chantier, échanges avec les entreprises et procès-verbal de réception. Ces pièces permettent de comparer l’ouvrage exécuté avec ce qui était prévu.
Sur place, l’inspection porte sur les zones concernées et sur les éléments accessibles utiles à la compréhension du problème. Des mesures peuvent compléter les observations lorsque la situation le justifie. Une caméra thermique ou un appareil de mesure d’humidité, par exemple, fournit des indices dans certaines configurations, mais aucun outil ne remplace l’interprétation du contexte constructif.
Le compte rendu ou rapport doit ensuite distinguer clairement :
le constat matériel ;
l’hypothèse technique lorsqu’elle n’est pas encore confirmée ;
les éventuelles investigations complémentaires ;
la conclusion pouvant être raisonnablement retenue ;
les recommandations et démarches envisageables.
Une expertise privée n’est pas une expertise judiciaire et ne garantit pas qu’une partie adverse acceptera les conclusions. Elle peut en revanche fournir une base technique structurée pour tenter de résoudre le différend.
Pour préparer une discussion avec une entreprise ou organiser un échange contradictoire, vous pouvez découvrir notre expertise amiable contradictoire.
À Marseille, le contexte du sol doit parfois entrer dans l’analyse
À Marseille, une fissure apparue après la construction ne doit pas être attribuée automatiquement à une mauvaise exécution. Le territoire communal est également concerné par le phénomène de retrait-gonflement des argiles, dont les effets peuvent provoquer des mouvements différentiels du sol et affecter certaines maisons.
Ce contexte local est utile, mais il ne permet jamais de diagnostiquer une parcelle à partir du seul nom de la commune. La classe d’exposition doit être vérifiée à l’adresse du bien et mise en relation avec la nature du terrain, les fondations, la gestion des eaux, l’environnement de la maison et l’historique des fissures.
Depuis juillet 2026, une nouvelle cartographie réglementaire du retrait-gonflement des argiles s’applique notamment aux nouveaux contrats de construction de maison individuelle. Dans les secteurs classés en exposition moyenne ou forte, les dispositions constructives et données géotechniques deviennent donc particulièrement importantes lors de l’analyse d’un désordre.
Ce point est déterminant en expertise : un mouvement du sol et un défaut de construction peuvent produire des symptômes proches et parfois se combiner. Avant de conclure, il faut confronter la configuration de la maison aux données réellement applicables au terrain.
Lorsque les désordres s’accompagnent d’infiltrations ou de traces persistantes, une expertise humidité permet d’approfondir spécifiquement cette composante.
Quels recours après la découverte d’une malfaçon ?
Le recours dépend moins du mot utilisé pour décrire le défaut que de sa nature, de sa gravité, du contrat et surtout de la date de réception.
Avant la réception
Avant la réception, les désordres doivent être analysés au regard du contrat et de l’état d’avancement du chantier. Lorsqu’un défaut est encore accessible, son identification précoce peut permettre de demander une correction avant qu’il soit recouvert par les travaux suivants.
Dans un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), l’accompagnement technique doit rester distinct des prérogatives juridiques du maître d’ouvrage. La réception constitue une étape particulière et ne doit pas être confondue avec une simple visite de chantier.
Pour une maison construite sous ce contrat, notre page consacrée à l’assistance CCMI présente les principales étapes de contrôle.
Pendant l’année suivant la réception
La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves.
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de cette réception. Elle porte sur les désordres mentionnés dans les réserves du procès-verbal de réception ainsi que sur ceux qui se révèlent après la réception et sont notifiés par écrit pendant cette année.
La conservation des courriers, photographies, devis, rapports et dates de signalement est donc particulièrement importante.
Pendant au moins deux ans pour certains équipements
La garantie de bon fonctionnement concerne les autres éléments d’équipement de l’ouvrage pendant une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
L’application concrète de cette garantie dépend de la nature de l’élément concerné. Un dysfonctionnement doit donc être qualifié techniquement avant de choisir le fondement du recours.
Pendant dix ans pour les dommages d’une gravité décennale
La responsabilité décennale ne couvre pas automatiquement toute malfaçon apparue dans les dix ans.
Le dommage doit notamment atteindre le niveau de gravité prévu par le Code civil : compromettre la solidité de l’ouvrage ou, dans les conditions prévues par les textes, le rendre impropre à sa destination.
Le délai décennal est calculé à compter de la réception. Une fissure esthétique, un défaut de finition ou une non-conformité mineure n’entre donc pas automatiquement dans ce régime simplement parce que la maison a moins de dix ans.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers qui souhaitent comprendre un désordre de construction, préparer une réception, examiner des fissures ou disposer d’un avis technique indépendant dans le cadre d’un différend.
Le rôle de l’expert n’est pas de désigner un responsable avant l’examen des faits. Il consiste à observer, mesurer lorsque cela est utile, étudier les pièces disponibles et expliquer ce que les éléments techniques permettent réellement de conclure.
Pour une maison située à Marseille, la mission est définie en fonction du désordre signalé, de l’âge de la construction, du contrat, des documents disponibles et des parties de l’ouvrage qu’il est possible d’examiner. Une inspection ne constitue pas une certification générale de l’ensemble du bâtiment et certaines conclusions peuvent nécessiter une étude géotechnique, structurelle ou une investigation spécialisée.
Découvrez également le rôle de notre expert en bâtiment pour les autres pathologies et problématiques techniques d’un logement.
Tarifs d’une expertise bâtiment
Le coût dépend du type de bien et de la mission définie avant l’intervention.
Appartement : à partir de 590 €.
Maison : à partir de 720 €.
Le devis précise le périmètre de la prestation afin d’éviter de confondre une visite technique ciblée, une expertise de désordres et un accompagnement plus large dans un litige.
Vous souhaitez faire examiner des malfaçons sur votre maison à Marseille ? Demandez votre devis en décrivant les travaux réalisés, la date de réception et les désordres constatés.
Questions fréquentes sur les malfaçons de construction
Une fissure sur une maison neuve signifie-t-elle forcément qu’il y a une malfaçon ?
Non. Une fissure peut résulter d’un défaut d’exécution, mais également d’un mouvement du support, d’un phénomène lié au sol ou d’une autre cause. Son origine doit être étudiée avant d’attribuer une responsabilité.
Faut-il attendre qu’un désordre s’aggrave avant de demander une expertise ?
Non. Documenter un désordre tôt permet de conserver son aspect initial et son contexte d’apparition. Cela ne signifie pas qu’il est grave, mais facilite son analyse et le suivi de son éventuelle évolution.
L’expert peut-il obliger l’entreprise à refaire les travaux ?
Non. Un expert privé produit une analyse technique et peut participer à une démarche amiable ou contradictoire. Il ne dispose pas du pouvoir d’une juridiction pour imposer lui-même l’exécution de travaux.
Une malfaçon apparue dans les dix ans relève-t-elle toujours de la décennale ?
Non. La durée de dix ans ne suffit pas. Le dommage doit répondre aux critères de gravité de la responsabilité décennale. Les défauts plus limités peuvent relever d’un autre régime ou du contrat.
Que faut-il préparer avant la visite ?
Il est utile de rassembler le contrat ou les devis, les plans, les factures, le procès-verbal de réception, les courriers échangés avec l’entreprise, les photographies de chantier et les documents déjà obtenus auprès de l’assurance ou du constructeur.
Un rapport d’expertise suffit-il pour gagner un litige ?
Non. Il peut constituer un élément technique important, mais l’issue d’un différend dépend également des faits, du contrat, des preuves, du respect des délais et, lorsqu’une procédure est engagée, de l’appréciation du juge.
Peut-on déterminer la réparation dès la première visite ?
Pas systématiquement. Une réparation pertinente suppose d’avoir suffisamment caractérisé l’origine du désordre. Pour un problème de sol ou de structure, une étude géotechnique ou structurelle peut être nécessaire avant toute préconisation de reprise.
Le risque argile à Marseille prouve-t-il que mes fissures viennent du sol ?
Non. Une donnée communale ou cartographique ne remplace pas l’étude de la parcelle et de la maison. L’exposition du terrain, le type de fondations, la gestion des eaux et l’historique du bâtiment doivent être étudiés ensemble.
