Ce que l’expert examine face à une malfaçon
Une expertise de malfaçon n’est pas une simple liste de défauts esthétiques. Elle consiste à examiner le désordre dans son environnement constructif et à rechercher les éléments permettant d’en expliquer l’origine.
Structure et gros œuvre
Les fondations, murs porteurs, planchers, linteaux, chaînages ou ouvrages en béton peuvent être concernés par des fissures, déformations ou défauts de mise en œuvre.
Une fissure ne doit toutefois pas être qualifiée d’évolutive sans historique, mesures ou observations dans le temps. Sa largeur n’est pas non plus suffisante pour déterminer sa gravité. Sa géométrie, son emplacement, le fonctionnement de la structure et le contexte du bâtiment doivent être examinés ensemble.
Lorsque la fissuration constitue le désordre principal, une expertise fissures permet de concentrer les investigations sur cette pathologie.
Toiture, façades et étanchéité
Une malfaçon peut également concerner une couverture, un raccord, une évacuation des eaux pluviales, un enduit, une façade ou un ouvrage d’étanchéité.
L’expert cherche alors à distinguer le symptôme de son origine. Une trace d’eau intérieure n’indique pas nécessairement le point exact de pénétration. Des contrôles complémentaires peuvent être nécessaires avant d’attribuer une responsabilité.
Menuiseries et second œuvre
Portes difficiles à manœuvrer, fenêtres mal ajustées, carrelage décollé, défaut de planéité, cloisonnement incorrect ou finition dégradée peuvent traduire des situations très différentes.
L’enjeu est de comparer l’ouvrage réellement exécuté aux documents disponibles et aux prescriptions applicables au chantier concerné. Tous les défauts ne présentent pas la même gravité et tous ne relèvent pas du même régime de garantie.
Installations techniques
Ventilation, plomberie, chauffage ou électricité peuvent également être concernés. L’expertise doit alors rester dans le champ des vérifications accessibles lors de la mission. Lorsqu’un contrôle spécialisé ou réglementaire est nécessaire, il doit être identifié comme tel plutôt que remplacé par une conclusion approximative.
Comment se déroule une expertise de malfaçons
La qualité du dossier dépend autant de l’examen du bâtiment que des documents disponibles. Les constats gagnent à être replacés dans la chronologie réelle du chantier.
Avant la visite
Il est utile de réunir, selon le projet :
- le contrat et ses avenants ;
- les plans et notices descriptives ;
- les devis et factures ;
- le procès-verbal de réception ;
- les réserves déjà formulées ;
- les photographies du chantier ;
- les échanges avec les entreprises ou le constructeur ;
- les attestations d’assurance disponibles.
Dans le cadre d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle, l’assistance CCMI peut également intervenir lors des étapes où les ouvrages sont encore accessibles.
Pendant l’inspection
L’expert observe les désordres, leur localisation et leur relation éventuelle avec les ouvrages voisins. Il peut effectuer des mesures ou utiliser des moyens de contrôle adaptés lorsque cela apporte une information utile.
Une caméra thermique, un humidimètre ou un autre instrument ne fournit pas à lui seul une conclusion. Le résultat doit toujours être interprété avec le fonctionnement du bâtiment et les conditions du contrôle.
Après les constatations
Le compte rendu ou rapport distingue autant que possible :
- les faits observés ;
- les documents examinés ;
- les hypothèses techniques ;
- les investigations complémentaires éventuelles ;
- les conclusions pouvant raisonnablement être tirées ;
- les mesures conservatoires ou réparations à étudier.
Lorsque l’origine du problème reste incertaine, le rapport doit le dire. Une étude géotechnique ou structurelle peut notamment être nécessaire avant d’envisager une injection, des micropieux ou une reprise en sous-œuvre.
Garanties et recours après des travaux
La première date à retrouver est souvent celle de la réception. Elle constitue un repère juridique majeur dans le régime des garanties de construction.
Pendant la première année après la réception
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception. Elle concerne les désordres mentionnés dans les réserves lors de cette réception ainsi que ceux révélés ensuite et notifiés par écrit pendant cette première année.
L’expertise peut aider à décrire précisément les défauts et à séparer ce qui relève d’un simple constat de ce qui nécessite une analyse technique complémentaire.
Éléments d’équipement
La garantie de bon fonctionnement porte pendant au moins deux ans après la réception sur les éléments d’équipement concernés par ce régime.
La qualification dépend néanmoins de l’élément en cause et de la manière dont il est intégré au bâtiment. Une analyse du cas concret reste nécessaire.
Désordres susceptibles de relever de la décennale
Une malfaçon n’est pas automatiquement un dommage décennal. Le régime décennal vise notamment les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.
La seule présence d’une fissure, d’une infiltration ou d’un défaut d’exécution ne suffit donc pas à conclure. Les conséquences réelles du désordre doivent être caractérisées.
Quand le désaccord persiste
Le rapport technique peut servir de support aux échanges avec l’entreprise, le constructeur ou l’assureur. Lorsqu’un désaccord subsiste, une réunion contradictoire permet à chaque partie de présenter ses observations et ses documents.
Un rapport privé peut être produit dans une procédure, mais sa portée est appréciée avec les autres éléments du dossier. L’expert technique ne remplace ni l’avocat pour la stratégie juridique, ni l’expert judiciaire éventuellement désigné par un tribunal.
Vous souhaitez organiser techniquement le désaccord avant d’envisager un contentieux ? Découvrez l’expertise contradictoire amiable.
Dans l’Ain, vérifier le terrain sans attribuer trop vite la cause
L’analyse locale devient particulièrement utile lorsqu’une maison présente des fissures, un tassement apparent ou un désordre touchant les fondations.
Le département de l’Ain ne peut pas être résumé par une seule catégorie de sol ou un seul niveau d’exposition. La bonne méthode consiste à partir de l’adresse et, lorsque cela est nécessaire, de la parcelle concernée.
Pour une maison affectée par des mouvements apparents, l’expert peut notamment confronter ses observations aux informations publiques relatives au retrait-gonflement des sols argileux. Une exposition cartographiée indique un contexte à prendre en compte ; elle ne prouve ni qu’un mouvement de terrain s’est produit, ni qu’il explique la fissuration observée.
Depuis le 1er juillet 2026, la cartographie réglementaire actualisée en 2026 doit également être prise en considération pour les contrats de construction de maison individuelle auxquels le nouveau zonage s’applique.
Si le comportement du sol apparaît déterminant pour comprendre le désordre, une étude géotechnique adaptée peut être nécessaire avant de définir une solution de réparation.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers confrontés à des désordres de construction, des non-conformités et des litiges techniques.
Notre travail consiste d’abord à examiner les faits : ouvrage concerné, chronologie, documents disponibles, défaut observé et conséquences. L’objectif n’est pas de désigner trop vite un responsable, mais de disposer d’éléments techniques permettant de comprendre la situation et de choisir la suite adaptée.
Nos missions peuvent intervenir après des travaux, au cours d’une construction ou au moment où un désaccord apparaît avec une entreprise. Vous pouvez également découvrir le rôle de notre expert en construction pour les autres étapes d’un projet immobilier.
Tarifs d’une expertise bâtiment
Le prix dépend de la mission à réaliser, des désordres à examiner et des investigations nécessaires.
Appartement : à partir de 590 €
Maison : à partir de 720 €
Avant l’intervention, le périmètre de la mission doit être défini clairement : bâtiment concerné, problématique, documents disponibles et objectif attendu du rapport.
Vous souhaitez faire examiner une malfaçon sur votre maison dans l’Ain ? Demandez votre devis en décrivant le désordre et, si possible, la date de réception des travaux.
Questions fréquentes sur les malfaçons de construction
Une non-conformité est-elle toujours une malfaçon ?
Pas nécessairement. Une non-conformité correspond à un écart par rapport à une exigence identifiable, par exemple un plan, une prescription contractuelle ou une règle applicable. Le terme malfaçon est couramment utilisé pour désigner un travail défectueux. L’expertise doit surtout décrire précisément l’écart constaté plutôt que s’arrêter au vocabulaire employé.
Le rapport d’un expert suffit-il à établir la responsabilité d’une entreprise ?
Il fournit une analyse technique et peut constituer une pièce importante du dossier. La responsabilité juridique dépend toutefois du contrat, des faits, des garanties applicables et, en cas de contentieux, de l’appréciation des parties, assureurs ou juridictions concernées.
Faut-il réparer le défaut avant la venue de l’expert ?
Lorsque cela peut être évité, il est préférable de documenter le désordre avant une reprise susceptible de faire disparaître les indices utiles. En présence d’un danger ou d’un risque d’aggravation immédiate, des mesures conservatoires peuvent en revanche être nécessaires. Les photographies, pièces déposées et factures doivent alors être conservées.
Quels documents préparer pour l’expertise ?
Le contrat, les plans, devis, factures, procès-verbal de réception, réserves, photographies de chantier, courriers adressés aux entreprises et attestations d’assurance peuvent être utiles. Tous ne sont pas indispensables dans chaque dossier.
Un défaut découvert après l’achat d’une maison peut-il être un vice caché ?
Cela dépend notamment de la nature du défaut, de son caractère non apparent et de son existence au moment de la vente. Une expertise technique peut contribuer à déterminer l’origine et l’ancienneté probable du désordre, mais la qualification juridique doit être examinée séparément. Notre page consacrée à l’expertise des vices cachés immobiliers détaille cette situation.
Un expert peut-il recommander directement des micropieux ou une injection de résine ?
Ces techniques ne doivent pas être choisies uniquement à partir de l’apparence d’une fissure. Lorsqu’un problème de sol ou de fondation est envisagé, la cause doit d’abord être caractérisée. Une étude géotechnique et, selon les cas, une étude structurelle peuvent être nécessaires avant de définir une reprise.
Que faire si l’entreprise refuse de participer à une expertise amiable ?
Le refus n’empêche pas de documenter techniquement les désordres. La stratégie à suivre dépend ensuite du contrat et de la situation : notification formelle, assureur, conseil juridique ou procédure permettant d’obtenir une expertise judiciaire peuvent être envisagés.
Une étude de sol est-elle nécessaire pour chaque fissure ?
Non. Elle devient pertinente lorsque les observations et le contexte orientent raisonnablement l’analyse vers une interaction entre le sol, les fondations et la structure. Le choix de l’investigation doit répondre à une question technique précise, et non être automatique.
