Ce que l’expert contrôle réellement dans un logement VEFA
Une bonne inspection ne consiste pas à rechercher uniquement les défauts esthétiques. Elle part des documents contractuels disponibles et de l’état d’avancement réel du logement.
Les documents utiles avant la visite
Selon la mission et les pièces dont dispose l’acquéreur, l’analyse peut notamment s’appuyer sur le plan coté, la notice descriptive, les choix de prestations, les avenants et les éventuels travaux modificatifs acquéreur (TMA). L’acte de vente VEFA doit notamment permettre d’identifier les caractéristiques du logement, ses équipements et ses annexes.
Disposer de ces documents permet de distinguer une impression visuelle d’un véritable écart contractuel. Un équipement différent de celui imaginé par l’acquéreur n’est pas nécessairement non conforme; il faut d’abord vérifier ce qui était effectivement prévu.
Les points techniques observables
En fonction du stade du chantier et de l’accessibilité des ouvrages, l’expert en bâtiment peut examiner notamment:
- l’implantation visible des cloisons et la cohérence des volumes avec les plans;
- les revêtements de sol et de murs;
- les menuiseries intérieures et extérieures;
- les ouvrants, fermetures et quincailleries accessibles;
- les équipements sanitaires visibles;
- les prises, interrupteurs et appareillages accessibles;
- les éléments de ventilation visibles et leur fonctionnement lorsque celui-ci peut être testé;
- les terrasses, balcons ou annexes compris dans la mission;
- les défauts de finition, chocs, fissurations visibles ou traces d’humidité.
Un constat visuel n’établit pas automatiquement la cause d’un désordre. Lorsqu’une anomalie nécessite des investigations supplémentaires, elle doit être signalée comme telle plutôt que transformée en conclusion définitive.
Cloisons, pré-livraison et livraison: trois moments à ne pas confondre
La visite des cloisons
Lorsque le promoteur l’organise et autorise l’accès, cette visite donne une première lecture concrète de l’agencement. Elle est particulièrement intéressante pour confronter l’implantation des pièces, certains passages techniques et les modifications convenues aux plans disponibles.
Elle peut aussi permettre d’identifier tôt une incohérence qu’il serait plus difficile de corriger après la réalisation de toutes les finitions.
La visite cloisons n’est toutefois pas un contrôle de tout l’immeuble. Certains ouvrages sont déjà masqués, d’autres ne sont pas terminés et certains essais sont impossibles à ce stade.
La pré-livraison
Lorsqu’elle est prévue par le promoteur, la pré-livraison intervient sur un logement beaucoup plus avancé. Elle permet de porter l’attention sur les finitions, les équipements, les ouvrants, les revêtements et les écarts visibles par rapport aux documents contractuels.
Le livrable adapté est alors un relevé, une liste ou un compte rendu permettant de préparer les demandes de reprise. Il ne faut pas présenter cette visite intermédiaire comme la réception juridique des travaux.
La livraison
La livraison concerne la remise du logement par le vendeur à l’acquéreur. En VEFA, elle ne doit pas être confondue avec la réception des travaux: le promoteur est le maître d’ouvrage et la réception intervient entre lui et les entreprises. L’acquéreur, lui, prend livraison de son logement.
À cette étape, les anomalies apparentes et écarts contractuels doivent être décrits précisément dans le procès-verbal de livraison. La mission d’un expert en construction consiste à aider à objectiver ces observations, pas à se substituer à l’acquéreur pour l’acceptation juridique du bien.
Réserves et garanties: garder les bonnes dates en tête
Une réserve utile doit être compréhensible et localisée. « Peinture mal faite » est moins exploitable qu’une description indiquant la pièce, le support concerné et le défaut observé. L’objectif est de permettre l’identification du point à reprendre sans transformer une observation en qualification technique non démontrée.
L’acquéreur dispose également d’un délai d’un mois à compter de la livraison pour notifier au vendeur certains vices de construction ou défauts de conformité apparents qui n’auraient pas été mentionnés lors de la livraison. L’article 1642-1 du Code civil encadre également la responsabilité du vendeur pour ces défauts apparents.
En présence d’une réserve portant sur la conformité du logement par rapport à l’acte de vente, le solde de 5 % peut, dans les conditions prévues, être consigné au lieu d’être directement versé au vendeur. Il ne faut donc pas présenter la consignation comme automatique pour n’importe quel désordre.
Les garanties de construction se raisonnent, quant à elles, à partir de la réception des travaux. La garantie de parfait achèvement dure un an à compter de la réception; la garantie de bon fonctionnement des autres éléments d’équipement est d’une durée minimale de deux ans; la responsabilité décennale concerne les dommages atteignant le niveau de gravité défini par l’article 1792 et s’inscrit dans un délai de dix ans après réception.
Lorsqu’un désaccord technique persiste après des échanges avec le promoteur, une expertise contradictoire amiable peut constituer une mission distincte afin de documenter le différend.
À Roquebrune-Cap-Martin, vérifier le contexte avant de conclure à une non-conformité
Roquebrune-Cap-Martin, 06190, se situe dans les Alpes-Maritimes. La commune indique que l’ensemble de son territoire bénéficie d’une protection comme site inscrit. Elle comporte également un site classé sur le Cap Martin et une partie de la frange littorale ainsi que plusieurs monuments historiques entourés de périmètres de protection.
Cette particularité peut avoir un effet pratique lorsqu’un acquéreur constate une différence portant sur un élément extérieur: aspect d’une façade, garde-corps, menuiserie, terrasse ou autre composant lié à l’expression architecturale du programme.
Dans ce cas, une différence avec une représentation commerciale ne suffit pas pour conclure à une non-conformité. L’analyse doit revenir aux pièces contractuelles réellement signées et, si la question concerne une autorisation d’urbanisme, aux documents administratifs applicables au programme. L’expert technique décrit l’écart; la qualification juridique ou administrative nécessite les pièces correspondantes.
À l’inverse, aucune conclusion sur un risque naturel particulier ne doit être tirée de la seule localisation communale. Une analyse de ce type exige au minimum l’adresse ou la parcelle du programme.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers sur différentes missions techniques concernant le bâtiment et la construction, notamment lors d’un achat sur plan.
Dans une mission VEFA, l’objectif est de fournir un regard technique indépendant sur ce qui est accessible et vérifiable au moment de la visite. L’expert observe, compare les ouvrages aux documents mis à sa disposition, photographie les points utiles et formule des observations compréhensibles.
Cette mission conserve des limites. Elle ne remplace pas les contrôles réglementaires effectués pendant la construction, ne permet pas de voir un ouvrage devenu inaccessible et ne transforme pas une hypothèse en certitude.
Après la livraison, lorsqu’un désordre spécifique apparaît, la mission peut également changer de nature. Une fissuration nécessitant une recherche de cause relève par exemple d’une expertise fissures distincte d’une simple assistance à la livraison.
Quel tarif prévoir pour une assistance VEFA ?
Les tarifs d’une assistance VEFA à Roquebrune-Cap-Martin dépendent du type de bien et de l’étape de la mission. La grille est nationale et identique partout, sans surprise à l’arrivée.
Pour un appartement : visite des cloisons à 480 €, visite de pré-livraison à 510 €, visite de livraison à 530 €. Chaque forfait couvre une surface jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire.
Pour une maison : visite des cloisons à 550 €, visite de pré-livraison à 580 €, visite de livraison à 610 €, dans les mêmes conditions (jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² au-delà).
À chaque mission s’ajoutent 50 € de frais de gestion de dossier et 60 € de frais de déplacement.
Le devis doit notamment tenir compte du type de bien, de sa surface, de la phase concernée, du périmètre des contrôles, du déplacement, du livrable attendu et des éventuelles prestations complémentaires. Cela évite d’afficher un forfait qui ne correspondrait pas réellement à la mission demandée.
Pour obtenir une proposition correspondant à votre appartement ou maison et à la visite prévue, vous pouvez demander un devis.
Questions fréquentes sur l’assistance VEFA
Quels documents transmettre à l’expert avant la visite ?
En priorité, transmettez les documents réellement applicables à votre lot: plan coté, notice descriptive, éventuels avenants, choix de prestations et travaux modificatifs acquéreur. Plus le référentiel est précis, plus il est possible de distinguer une non-conformité contractuelle d’une simple différence d’aspect.
Une visite cloisons est-elle systématiquement prévue ?
Non. Il ne faut pas présumer qu’un acquéreur pourra accéder au chantier à cette étape. La date, les modalités et l’autorisation d’accès doivent être confirmées avec le promoteur ou vérifiées dans les documents du projet.
L’expert peut-il contrôler une cave, un parking ou une terrasse ?
Oui, si ces annexes font partie de la mission, sont accessibles lors de la visite et peuvent être confrontées aux documents contractuels. Leur présence dans le contrat ne signifie pas nécessairement que tous leurs composants seront accessibles au même moment.
Que faire si un travail modificatif acquéreur n’a pas été réalisé comme prévu ?
Il faut d’abord comparer l’ouvrage réalisé avec le document ayant formalisé le travail modificatif acquéreur (TMA): plan validé, avenant ou descriptif. L’écart peut ensuite être décrit précisément et signalé au promoteur.
Puis-je ajouter un défaut apparent après avoir reçu les clés ?
La réglementation prévoit un délai d’un mois après la livraison pour notifier au vendeur certains vices de construction et défauts de conformité apparents non inscrits lors de la livraison. Il est préférable de les documenter et de les notifier formellement sans attendre.
Quelle différence entre réception et livraison en VEFA ?
La réception a lieu entre le maître d’ouvrage, qui est généralement le promoteur-vendeur en VEFA, et les entreprises. La livraison intervient ensuite entre le vendeur et l’acquéreur et correspond notamment à la prise de possession du logement. Les deux dates ne doivent pas être utilisées indifféremment.
Une inspection VEFA garantit-elle que le logement respecte toutes les normes ?
Non. Une visite est limitée aux éléments accessibles, aux documents disponibles et aux contrôles prévus dans la mission. Certaines vérifications nécessitent des essais, documents, mesures ou investigations spécifiques. Le rapport doit donc distinguer les constats de ce qui n’a pas pu être contrôlé.
Que faire si une trace d’humidité apparaît après l’emménagement ?
Il faut documenter son apparition et avertir rapidement l’interlocuteur concerné. Si son origine n’est pas évidente, une expertise humidité distincte peut être nécessaire afin de différencier, par exemple, une infiltration, une fuite ou un phénomène de condensation avant de préconiser un traitement.