Ce que l’expert VEFA contrôle dans votre logement neuf
Un logement neuf ne se contrôle pas en cherchant uniquement une rayure sur une porte ou une reprise de peinture. Il faut d’abord revenir aux engagements qui définissent ce qui devait être livré.
L’expert en bâtiment peut notamment confronter les lieux au plan coté, à la notice descriptive et aux éventuels TMA disponibles. Il observe ensuite les ouvrages accessibles : sols, murs, plafonds, menuiseries, portes, équipements sanitaires et installations pouvant être essayées dans les conditions de la visite.
Des écarts contractuels aux défauts d’exécution
Une réserve utile doit décrire un fait. « Fenêtre défectueuse » est beaucoup moins exploitable que l’indication précise d’un ouvrant qui frotte, ne verrouille pas normalement ou présente un défaut visible de finition.
La même logique vaut pour une différence de matériau, un équipement manquant, une implantation qui ne correspond pas au plan ou un TMA non retrouvé dans l’aménagement réalisé. L’expert distingue autant que possible le constat matériel de son interprétation.
Une inspection a aussi ses limites
Une visite VEFA n’est pas une certification globale du bâtiment. Les parties non accessibles, les ouvrages dissimulés et certains réseaux ne peuvent pas être contrôlés par simple inspection visuelle. Un élément qui fonctionne lors de la visite peut également révéler un dysfonctionnement ultérieurement.
Le rôle de l’expert consiste donc à documenter ce qui peut réellement être examiné au moment de son intervention, sans transformer une absence de désordre visible en garantie générale sur l’ouvrage.
Vous préparez vos premières visites ? Découvrez les étapes et les points de contrôle expliqués par notre équipe d’expertise construction avant d’arriver au rendez-vous avec vos plans sous le bras.
De la pré-livraison à la remise des clés : deux visites, deux objectifs
La pré-livraison permet d’anticiper
Lorsqu’elle est proposée par le promoteur, la pré-livraison intervient avant la remise officielle des clés. Son accès et ses modalités doivent être confirmés avec le vendeur : il ne faut pas considérer cette visite intermédiaire comme automatiquement acquise pour toutes les opérations.
C’est un moment particulièrement utile pour relever les finitions incomplètes, comparer les volumes et équipements avec les documents disponibles, retrouver les travaux modificatifs acquéreur et préparer une liste de points à reprendre avant la livraison.
Le relevé réalisé à ce stade sert avant tout au suivi technique. Il ne doit pas être confondu avec le procès-verbal de livraison. Pour replacer ces contrôles dans une vision plus large du bâtiment, l’acquéreur peut également s’appuyer sur un expert en construction.
Le jour de la livraison
La livraison correspond à la remise du logement par le vendeur à l’acquéreur. Le bien est alors examiné de nouveau, notamment pour vérifier si les points précédemment signalés ont été repris et pour identifier les anomalies encore visibles.
Les réserves doivent être décrites avec précision dans le document établi lors de cette remise des clés. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) recommande notamment de contrôler la conformité aux plans et à la notice, le fonctionnement des équipements et de conserver un exemplaire daté et signé du procès-verbal mentionnant les réserves.
Livraison et réception ne désignent pas la même chose en VEFA
Cette distinction mérite d’être retenue. Dans une VEFA, la réception des travaux intervient entre le vendeur-promoteur, qui reste maître de l’ouvrage pendant la construction, et les entreprises. La livraison intervient ensuite entre le vendeur et l’acquéreur. L’ANIL précise que la date de réception est importante puisqu’elle sert notamment de point de départ aux garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale.
Réserves : les écrire, les suivre et vérifier leur levée
Une réserve n’a pas besoin d’être spectaculaire pour être pertinente. Elle doit surtout correspondre à un élément observable et suffisamment identifié pour permettre au vendeur de comprendre ce qui est demandé.
Il peut s’agir d’un équipement prévu mais absent, d’une finition inachevée, d’un ouvrant qui fonctionne mal ou d’un écart par rapport à une disposition contractuelle. Lors de la livraison, ces éléments doivent être consignés de manière précise.
Après la remise des clés, tout n’est pas figé le jour même
Pour les vices de construction ou défauts de conformité apparents relevant du régime de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé avant l’expiration d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur. L’ANIL conseille de notifier par écrit, dans ce délai d’un mois à compter de la livraison, les défauts apparents qui n’auraient pas été mentionnés initialement.
Cette règle ne doit pas être confondue avec la garantie de parfait achèvement, qui court pendant un an à compter de la réception des travaux et concerne les désordres signalés dans les conditions définies par l’article 1792-6 du Code civil.
La levée des réserves demande un nouveau constat
Une réserve n’est pas réellement réglée parce qu’une intervention a simplement été annoncée. La levée consiste à constater que le point signalé a été corrigé de manière satisfaisante.
Il est donc utile de conserver la liste initiale et de vérifier chaque poste concerné. Si le différend devient technique et que les échanges ordinaires ne suffisent plus, une expertise contradictoire amiable peut constituer une étape distincte de la simple assistance à la livraison.
À Landerneau, certains documents locaux méritent une vraie lecture
Les particularités locales n’ont d’intérêt dans une expertise VEFA que lorsqu’elles changent réellement la manière de lire un document, un ouvrage ou une anomalie. Il ne suffit pas qu’un risque existe sur une commune pour considérer qu’un appartement donné est exposé.
Le PPRI de Landerneau
Landerneau est couverte par un Plan de prévention du risque inondation approuvé le 6 janvier 2005. Ce document concerne également Pencran, Plouédern, Plounéventer et La Roche-Maurice.
Pour un acquéreur VEFA, cette information doit être rapprochée de l’adresse précise du programme et des documents remis lors de la vente. Elle peut notamment conduire à regarder plus attentivement la situation des niveaux bas, des accès, stationnements ou locaux techniques lorsque le programme est effectivement situé dans un secteur concerné.
Le classement de la commune ne permet en revanche pas de conclure qu’un logement particulier est inondable.
Les secteurs bas et le risque de submersion
Landerneau figure également parmi les communes du Finistère disposant d’une cartographie des zones basses exposées au risque de submersion marine. La préfecture rappelle que ces cartographies servent à mieux caractériser les secteurs bas susceptibles d’être concernés et que le phénomène peut être aggravé dans un estuaire lorsque crue et niveau marin élevé se combinent.
Là encore, la bonne échelle d’analyse est celle de l’adresse ou de la parcelle. La présence de l’Élorn dans le paysage landernéen ne suffit pas, à elle seule, à caractériser l’exposition réelle d’un programme immobilier.
Un potentiel radon classé en zone 3
Landerneau fait partie des communes du Finistère classées en zone 3 pour le potentiel radon par l’arrêté du 27 juin 2018.
Il s’agit d’une catégorie réglementaire liée au potentiel du sous-sol. Ce classement ne signifie pas qu’une concentration élevée a été mesurée dans chaque bâtiment de la commune. Lors d’une visite VEFA, il incite surtout à ne pas négliger la bonne exécution et le fonctionnement des dispositions prévues pour le renouvellement de l’air et, pour les logements en contact avec le terrain, les ouvrages concernés par l’interface bâtiment-sol. Une mesure réelle de radon relève toutefois d’une démarche spécifique et ne peut être remplacée par une simple visite visuelle.
Le contexte patrimonial
Landerneau possède un centre ancien marqué notamment par le Pont de Rohan. Pour un programme situé dans les abords d’un monument historique ou dans un périmètre patrimonial protégé, certaines caractéristiques extérieures peuvent être encadrées par l’autorisation d’urbanisme et l’intervention de l’Architecte des Bâtiments de France selon la situation du projet. Cette vérification doit être faite à l’adresse du programme et non supposée à l’échelle de toute la commune.
Pour l’acquéreur, la conséquence pratique est simple : lorsqu’une menuiserie extérieure, une teinte, une façade ou un élément visible diffère des documents contractuels, il faut d’abord confronter la réalisation aux documents effectivement approuvés avant de qualifier l’écart.
Tarifs de l’accompagnement VEFA
Pour une pré-livraison avec réserves, le forfait est de 450 € TTC pour un appartement jusqu’à 75 m², puis 3 € par m² supplémentaire. Pour une maison jusqu’à 75 m², le forfait est de 490 € TTC, puis 3 € par m² supplémentaire.
Pour une livraison / réception avec levée des réserves, le tarif est de 420 € TTC pour un appartement jusqu’à 75 m², puis 3 € par m² supplémentaire. Pour une maison jusqu’à 75 m², le forfait est de 490 € TTC, puis 3 € par m² supplémentaire.
Le déplacement de l’expert est facturé 60 € TTC par visite.
Un devis personnalisé est proposé pour toute demande spécifique ou pour un bilan complet avant achat.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers sur des problématiques techniques liées au bâtiment et à la construction. En VEFA, l’intervention porte sur le contrôle du logement lors des étapes auxquelles l’acquéreur a effectivement accès, puis sur la description des anomalies ou écarts constatés.
Notre positionnement est technique : nous observons les ouvrages accessibles, confrontons les constats aux documents disponibles et aidons l’acquéreur à employer des formulations suffisamment précises pour échanger avec le vendeur.
L’expert ne remplace ni le notaire pour la lecture juridique de l’acte, ni l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) pour l’information juridique et l’orientation, ni un avocat lorsqu’une stratégie contentieuse devient nécessaire.
Zone d’intervention autour de Landerneau
L’accompagnement peut concerner Landerneau et les communes voisines du pays de Landerneau-Daoulas, notamment La Forest-Landerneau, Plouédern, Pencran, La Roche-Maurice, Saint-Divy, Dirinon, Daoulas, Loperhet, Logonna-Daoulas, Hôpital-Camfrout, La Martyre ou Ploudiry. Landerneau appartient à la Communauté d’agglomération du Pays de Landerneau-Daoulas et à l’aire d’attraction de Brest.
Une intervention peut également être organisée plus largement dans le pays de Brest en fonction de la mission.
Vous avez reçu une invitation de pré-livraison ou votre date de remise des clés ? Transmettez les informations utiles via la page Contact afin de définir la mission correspondant à votre logement.
FAQ sur l’expertise VEFA à Landerneau
Quels documents faut-il préparer avant la visite avec l’expert ?
Le plan coté, la notice descriptive, l’acte ou les documents contractuels utiles et, s’il y en a, les plans modificatifs et travaux modificatifs acquéreur sont particulièrement importants. Ils permettent de comparer le logement réalisé avec ce qui était réellement prévu.
Faut-il prévoir de l’eau et de l’électricité pour la visite ?
C’est préférable lorsque des équipements doivent être essayés. Si certains réseaux ou équipements ne peuvent pas fonctionner au moment de la visite, l’expert doit simplement signaler que ces contrôles n’ont pas pu être réalisés plutôt que de conclure à leur conformité.
Combien de temps dure une inspection VEFA ?
Il n’existe pas de durée valable pour tous les logements. Elle dépend de la surface, du nombre d’équipements, des documents à confronter, du nombre de points déjà signalés et des conditions d’accès. Une visite ne doit pas être présentée comme exhaustive si le temps ou les accès ne permettent pas de tout contrôler.
Peut-on photographier les défauts constatés ?
Lorsque les conditions de la visite l’autorisent, la photographie est utile pour localiser et dater un constat. Elle ne remplace toutefois pas sa description : une réserve doit rester compréhensible sans avoir à deviner ce que montre l’image.
Le promoteur peut-il ne pas retenir une remarque formulée par l’acquéreur ?
Un désaccord peut exister sur la nature d’un défaut ou sur son caractère contractuel. Dans ce cas, il est utile de conserver une trace écrite précise du constat, des documents invoqués et des échanges. Pour l’aspect juridique, l’ADIL peut informer et orienter l’acquéreur ; un avocat intervient lorsqu’une stratégie ou une défense juridique devient nécessaire.
Un logement VEFA peut-il être livré avec des réserves ?
Oui. La présence de réserves n’empêche pas nécessairement la livraison. Elles permettent justement de consigner les défauts de conformité observés et d’en organiser la correction. Pour certains défauts de conformité, le solde de 5 % peut être consigné dans les conditions prévues par le régime de la VEFA.
L’expert contrôle-t-il aussi les parties communes ?
Une mission portant sur votre appartement n’équivaut pas automatiquement à une inspection des parties communes de la copropriété. Ces espaces demandent un périmètre de mission spécifique, avec les personnes habilitées à intervenir pour la copropriété.
Que faire si une infiltration apparaît seulement après l’emménagement ?
Il faut documenter le désordre, prévenir rapidement le vendeur ou l’interlocuteur compétent et vérifier les garanties applicables selon la date et la nature du problème. Si l’origine n’est pas évidente, une expertise humidité constitue une mission différente de la visite de livraison et vise à rechercher la cause du désordre.
L’expert VEFA mesure-t-il le radon pendant la livraison ?
Pas dans le cadre d’une inspection visuelle classique. Le classement de Landerneau en zone 3 renseigne sur un potentiel communal ; il ne constitue pas une mesure dans le logement. Une mesure de concentration nécessite un protocole spécifique.
Que se passe-t-il si une réserve n’est toujours pas levée plusieurs mois après la livraison ?
Il faut conserver les pièces initiales, les relances et la preuve du maintien du défaut. La suite dépend de la nature de la réserve, de la chronologie et de la garantie mobilisable. Une information auprès de l’ADIL peut permettre d’identifier le cadre juridique ; un dossier conflictuel peut ensuite nécessiter une expertise contradictoire et, selon la situation, l’intervention d’un avocat.