Ce que l’expert VEFA contrôle à chaque étape
Toutes les visites n’ont ni le même objet ni la même portée. En VEFA, il faut notamment distinguer les visites organisées pendant le chantier de la livraison officielle. L’accès à une visite cloisons ou à une pré-livraison, ainsi que la possibilité d’y venir accompagné, doivent être confirmés avec le promoteur.
La visite cloisons
Lorsque le programme prévoit une visite à ce stade, les volumes du logement deviennent plus lisibles. L’examen peut notamment porter sur l’implantation visible des cloisons, la disposition des pièces, certaines dimensions accessibles et leur cohérence avec les plans contractuels.
Si des travaux modificatifs acquéreur (TMA) ont été acceptés, les documents correspondants sont également comparés à la réalisation visible. Cette étape peut mettre en évidence un décalage d’implantation ou une disposition différente de celle convenue avant que les finitions ne rendent le contrôle plus difficile.
Le livrable adapté est un relevé ou un compte rendu des constatations effectuées. Il ne s’agit pas du procès-verbal de livraison.
La pré-livraison
Lorsqu’elle est organisée, la pré-livraison permet de regarder le logement alors que les travaux sont très avancés mais avant la remise des clés.
L’expert examine les éléments accessibles: revêtements de sol et muraux, portes, fenêtres, équipements sanitaires, appareillages électriques visibles, ventilation, plomberie accessible, finitions et cohérence avec les documents contractuels. Les essais possibles dépendent de l’état du logement et de la mise en service effective des équipements.
Les points constatés sont consignés dans un relevé, une liste ou un compte rendu destiné à faciliter les échanges avec le promoteur. Une pré-livraison ne remplace pas la livraison et ne transforme pas les remarques en réserves de livraison par elle-même.
Pour ce type de contrôle, le regard d’un expert en bâtiment aide surtout à décrire les écarts de façon factuelle, sans conclure au-delà de ce qui est visible et vérifiable.
La livraison et le procès-verbal
La livraison intervient entre le promoteur et l’acquéreur. Elle correspond à la remise des clés et ne doit pas être confondue avec la réception des travaux, réalisée en amont entre le promoteur, en sa qualité de maître d’ouvrage, et les entreprises.
C’est au cours de cette visite que le logement est comparé au contrat de vente définitif. Les défauts de conformité, malfaçons apparentes ou travaux restant à terminer qui sont constatés doivent être décrits aussi précisément que possible dans le procès-verbal de livraison.
Une inspection méthodique porte notamment sur la concordance avec les plans, les TMA éventuels, les menuiseries, les revêtements, les équipements accessibles, les ouvrants, les réseaux utilisables et les finitions. Elle reste une inspection de ce qui peut être vu ou testé le jour de la visite: elle ne constitue pas une certification exhaustive des éléments cachés ou inaccessibles.
Les documents à préparer avant la visite
Une visite VEFA devient beaucoup plus utile lorsqu’elle est préparée à partir des documents qui engagent réellement le vendeur. L’état du logement ne doit pas être comparé à un souvenir de la plaquette commerciale, mais aux pièces contractuelles applicables.
Parmi les documents à réunir figurent notamment le plan coté annexé à la vente, la notice descriptive, les choix de matériaux et d’équipements lorsqu’ils sont contractualisés, ainsi que les travaux modificatifs acquéreur (TMA) acceptés. Les comptes rendus ou listes établis lors de visites précédentes sont également utiles pour vérifier ce qui a été repris.
Service Public indique par ailleurs qu’il est conseillé de demander au promoteur une copie du procès-verbal de réception des travaux afin de connaître les réserves qu’il a lui-même formulées et la date exacte de réception. Cette date est importante pour les garanties de construction.
Lorsque le dossier présente une difficulté technique plus large que la simple livraison, l’intervention peut relever d’un expert en construction avec une mission adaptée au problème identifié.
Livraison, réception et garanties: trois repères à distinguer
La confusion entre réception et livraison peut conduire à utiliser les mauvais délais.
En VEFA, la réception est effectuée par le promoteur avec les entreprises. La livraison a lieu ensuite entre le promoteur et l’acquéreur, avec la remise des clés. La date de réception doit donc être identifiée séparément.
Les défauts apparents après la remise des clés
L’article 1642-1 du Code civil prévoit une protection spécifique concernant les vices de construction et défauts de conformité apparents d’un immeuble à construire: le vendeur ne peut en être déchargé avant l’expiration d’un mois après la prise de possession. Service Public indique également qu’un état des lieux complémentaire peut être adressé au promoteur dans le mois suivant la livraison.
En présence de réserves portant sur la conformité du logement, le solde de 5 % peut, dans les conditions prévues, être consigné jusqu’à la levée des réserves.
Les garanties de construction partent de la réception
La garantie de parfait achèvement court pendant un an après la réception. Elle concerne les désordres réservés lors de cette réception ainsi que ceux révélés ensuite et notifiés pendant l’année. La garantie de bon fonctionnement a une durée minimale de deux ans après la réception. Pendant la première année, ces protections peuvent donc se superposer selon la nature du désordre.
La responsabilité décennale concerne les dommages présentant la gravité définie par l’article 1792 du Code civil, notamment ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Les responsabilités concernées s’éteignent après dix ans à compter de la réception, dans les conditions de l’article 1792-4-1.
Lorsque les échanges techniques avec le vendeur ne suffisent plus à résoudre un désaccord, une expertise amiable contradictoire peut permettre d’établir les constatations en présence des parties avant d’envisager, si nécessaire, d’autres recours.
Le point local à Morlaix: vérifier la parcelle, pas seulement la commune
Morlaix est couverte par le PPR Inondation Morlaix, identifié par Géorisques comme opposable. Cette donnée communale ne permet toutefois pas de conclure qu’un programme VEFA particulier se trouve dans une zone réglementée: la réponse dépend de son emplacement exact.
Pour un acquéreur, l’intérêt est pratique. Si l’adresse ou la parcelle du programme se situe dans le périmètre concerné, il devient pertinent de confronter le zonage et le règlement du PPR aux documents du projet, aux autorisations et aux caractéristiques annoncées du programme. Il ne s’agit pas d’en déduire un sinistre ou un défaut du logement, mais de vérifier les prescriptions réellement applicables.
Le donne accès au plan de zonage réglementaire et au règlement. Sans adresse précise, aucune catégorie de risque ne peut être attribuée au logement.
Qui sommes-nous ?
Check my House est un cabinet d’expertise en bâtiment et construction qui accompagne les particuliers confrontés à des questions techniques sur leur logement ou leur projet immobilier.
Dans le cadre d’une VEFA, la mission est définie en fonction du rendez-vous prévu avec le promoteur: visite cloisons lorsqu’elle est autorisée, pré-livraison si elle est organisée, livraison ou analyse d’un désordre identifié après la remise des clés.
L’expert ne se substitue ni au promoteur, ni au maître d’œuvre, ni au notaire. Son rôle est d’apporter une lecture technique indépendante des éléments observables et des documents fournis pour aider l’acquéreur à formuler des constatations compréhensibles et techniquement argumentées.
Tarifs d’une assistance VEFA à Morlaix
Le tarif dépend d’abord du type de logement concerné:
Appartement: à partir de 590 €
Maison: à partir de 720 €
Avant l’intervention, il est utile d’indiquer le type de visite prévu et de transmettre les documents disponibles afin que la mission corresponde au rendez-vous organisé avec le promoteur.
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Questions fréquentes sur l’expertise VEFA à Morlaix
Faire appel à un expert VEFA est-il obligatoire ?
Non. Service Public indique cependant que l’acquéreur peut se faire assister d’un professionnel du bâtiment lors de la livraison afin de constater la conformité du logement. Cette assistance reste un choix de l’acquéreur.
Le promoteur doit-il obligatoirement organiser une visite cloisons ?
Une visite intermédiaire ne doit pas être assimilée à la livraison. Son existence, ses conditions d’accès et la possibilité d’y être accompagné doivent être vérifiées auprès du promoteur et dans les documents du programme. L’absence de visite cloisons ne supprime pas le contrôle réalisé lors de la livraison.
Que faire si aucune pré-livraison n’est proposée ?
Il faut préparer directement la livraison: réunir plans, notice descriptive, TMA, choix contractualisés et éventuels échanges écrits, puis prévoir une vérification méthodique du logement le jour de la remise des clés. La pré-livraison est utile lorsqu’elle existe, mais elle ne remplace pas le procès-verbal de livraison.
Peut-on signaler un défaut découvert après avoir reçu les clés ?
Oui, pour les défauts apparents relevant du régime de la VEFA, l’article 1642-1 maintient une protection jusqu’à l’expiration d’un mois après la prise de possession. Service Public précise les modalités de signalement après livraison. Il est préférable de documenter précisément le défaut et de respecter les délais applicables.
La DAACT prouve-t-elle que le logement est conforme à la livraison ?
Non. La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) concerne la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme. Elle n’est ni la réception des travaux au sens de l’article 1792-6 du Code civil, ni la livraison du logement à l’acquéreur.
L’expert de l’appartement contrôle-t-il aussi les parties communes ?
Pas automatiquement. Les parties privatives et les parties communes correspondent à des périmètres différents. Une mission concernant les parties communes doit être définie spécifiquement, notamment avec les représentants de la copropriété concernés.
Une inspection VEFA certifie-t-elle qu’il n’existe aucun défaut caché ?
Non. Une visite permet d’examiner les éléments visibles, accessibles et testables dans les conditions du rendez-vous. Elle ne permet pas de certifier tous les ouvrages cachés, les réseaux inaccessibles ou l’ensemble de la structure sans investigations adaptées.
Que faire si une fissure apparaît après la livraison ?
Il faut d’abord la décrire et la documenter: emplacement, tracé, largeur observable, date de constat et éventuelles modifications dans le temps. Une fissure ne doit pas être qualifiée d’évolutive sans historique. Si son origine ou sa portée est incertaine, une expertise fissures peut permettre de caractériser le désordre avant d’envisager une technique de réparation.