Ce que l’expert vérifie aux différentes étapes de la VEFA
Toutes les visites n’ont pas le même objectif. Un contrôle pertinent commence donc par identifier l’état réel du chantier, les ouvrages encore visibles et les documents disponibles.
La visite cloisons
La visite cloisons intervient pendant le chantier, lorsque l’organisation intérieure du logement commence à être lisible. Elle n’est pas une livraison anticipée et son accès doit être confirmé avec le promoteur.
À ce stade, le travail porte principalement sur ce qui peut encore être comparé aux plans: implantation des pièces, position des cloisons, dimensions accessibles, emplacement des ouvertures, réservations et localisation visible de certains équipements.
Cette visite est également utile lorsqu’un acquéreur a demandé des travaux modificatifs acquéreur (TMA). Les modifications acceptées doivent être comparées avec les plans ou documents mis à jour. Une prise électrique déplacée, une cloison repositionnée ou une réservation prévue pour une cuisine doivent être contrôlées à partir de la bonne version du document, et non d’un plan commercial devenu obsolète.
Le livrable adapté est un relevé ou un compte rendu des constatations. Il ne s’agit pas d’un procès-verbal de livraison.
La pré-livraison
La pré-livraison, lorsqu’elle est organisée par le promoteur, permet d’examiner un logement beaucoup plus proche de son état final. Elle sert à faire ressortir des défauts qui peuvent encore être corrigés avant la remise des clés.
L’expert examine notamment, selon l’accessibilité et l’avancement:
les revêtements de sols et murs, les menuiseries, les portes, les équipements sanitaires, les joints, les finitions, les points électriques accessibles, les évacuations et alimentations visibles, le chauffage, la ventilation et le fonctionnement des équipements pouvant être testés.
Il compare également le logement aux documents contractuels. Un ouvrage correctement réalisé peut malgré tout constituer une non-conformité s’il n’est pas celui qui était prévu. À l’inverse, un équipement conforme au descriptif peut présenter un défaut de pose ou de fonctionnement.
Le résultat prend la forme d’un relevé, d’une liste ou d’un compte rendu destiné à préparer les corrections et la livraison.
Un expert en construction apporte ici un regard technique, mais son intervention reste limitée aux parties accessibles et au périmètre convenu.
La livraison et la remise des clés
La livraison est le moment où l’acquéreur prend possession du logement auprès du vendeur-promoteur. C’est une étape différente de la réception des travaux réalisée en amont entre le promoteur et les entreprises.
Le jour de la livraison, le contrôle doit rester méthodique. Il faut reprendre les plans et la notice, vérifier les corrections demandées auparavant et examiner chaque pièce sans limiter les observations aux seuls défauts esthétiques.
Une réserve utile décrit un fait identifiable. « Porte-fenêtre du séjour difficile à fermer » est plus exploitable que « fenêtre mal faite ». De même, un écart de dimension doit être associé à la pièce concernée et au document de référence lorsque celui-ci permet la comparaison.
Les désordres et défauts de conformité apparents relevés sont consignés dans le procès-verbal de livraison.
Réserves, livraison et garanties: les repères à connaître
Le vocabulaire de la VEFA est important, car plusieurs mécanismes juridiques différents se croisent au moment de la remise des clés.
Livraison et réception ne désignent pas la même opération
Dans une VEFA, le promoteur reste maître d’ouvrage pendant la construction. La réception des travaux est réalisée entre lui et les entreprises. L’acquéreur intervient, quant à lui, lors de la livraison de son logement.
Cette distinction a une conséquence pratique: demandez à connaître la date de réception des travaux et conservez les documents qui vous sont communiqués. Cette date sert de référence à plusieurs garanties de construction.
La livraison ne doit donc pas être décrite comme si l’acquéreur réceptionnait lui-même les travaux des entreprises.
Un mois supplémentaire pour certains défauts apparents
Le droit de la VEFA prévoit une protection spécifique concernant les vices de construction et défauts de conformité apparents. Le vendeur ne peut pas s’en dégager avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession.
Cette période ne doit pas devenir une raison pour survoler la livraison. Elle est plutôt utile pour identifier des anomalies qui n’étaient pas perceptibles pendant la visite ou qui apparaissent lorsque le logement commence à être utilisé.
Il est prudent de les décrire précisément, de conserver des photographies et de les notifier par un moyen permettant d’établir la date et le contenu de l’envoi.
Que deviennent les 5 % restants ?
En VEFA, les appels de fonds peuvent atteindre 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble. Le solde devient payable lors de la mise à disposition du logement.
En cas de contestation portant sur la conformité du bien avec les prévisions du contrat, le cadre légal permet la consignation du solde. La présence d’une simple imperfection ne permet donc pas de présenter la retenue des 5 % comme un mécanisme automatique applicable à n’importe quelle réserve.
Lorsque l’enjeu devient contractuel ou contentieux, il peut être utile de compléter l’analyse technique par une expertise amiable et, selon la situation, de solliciter un professionnel du droit.
Les garanties après la construction
La réception des travaux constitue le point de départ des principales garanties de construction.
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception pour les désordres relevant de son champ. La garantie de bon fonctionnement porte pendant au moins deux ans sur les éléments d’équipement concernés. La responsabilité décennale répond à des critères de gravité particuliers: elle vise notamment les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination et s’inscrit dans un délai de dix ans à compter de la réception.
La qualification d’un désordre ne doit jamais être déduite uniquement de son aspect visuel. Une fissure, une infiltration ou un équipement défaillant doit d’abord être caractérisé avant de déterminer le régime éventuellement applicable.
À Eysines, une mission adaptée au programme et aux documents remis
Eysines, code postal 33320, se situe dans la Gironde et appartient à Bordeaux Métropole. Pour autant, la commune seule ne suffit pas à tirer une conclusion technique sur votre futur logement.
Un expert VEFA ne doit pas attribuer à une résidence un risque de sol, une exposition particulière ou une contrainte d’urbanisme sans vérifier l’adresse, la parcelle ou les documents concernés. Pour une livraison, la première référence reste donc votre propre dossier contractuel.
Avant la visite, réunissez si possible la dernière version des plans, la notice descriptive annexée à l’acte, les éventuels avenants, les choix de matériaux et de couleurs, les plans électriques lorsqu’ils existent et les documents relatifs aux travaux modificatifs acquéreur.
Si une pré-livraison a déjà donné lieu à une liste de corrections, apportez également ce document et les échanges écrits avec le promoteur. Le jour de la livraison, cela permet de distinguer trois situations: correction réalisée, correction incomplète ou défaut toujours présent.
Cette préparation évite de transformer la visite en simple recherche de défauts. Elle permet de contrôler ce qui a réellement été convenu pour votre appartement ou votre maison.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers confrontés aux questions techniques du bâtiment et de la construction, notamment lors de l’acquisition d’un logement neuf.
Dans une mission VEFA, notre rôle consiste à examiner les ouvrages accessibles avec un regard indépendant du promoteur, à expliquer les constatations au client et à l’aider à les formaliser.
L’expert distingue autant que possible:
le constat, c’est-à-dire ce qui est effectivement visible ou mesurable;
l’hypothèse, lorsqu’une anomalie peut avoir plusieurs origines;
la conclusion, uniquement lorsque les éléments disponibles permettent de la soutenir;
la recommandation, qui indique la suite technique utile sans présenter une hypothèse comme une certitude.
Cette distinction est importante. Une inspection VEFA ne certifie pas à elle seule l’ensemble de l’immeuble et ne permet pas d’examiner les ouvrages devenus inaccessibles derrière les doublages, chapes ou finitions.
Pour comprendre plus largement le rôle d’un expert en bâtiment, vous pouvez consulter notre présentation métier.
Tarifs d’un expert VEFA à Eysines
Le tarif dépend du type de logement et du périmètre précis demandé.
Appartement: à partir de 590 €
Maison: à partir de 720 €
Avant l’intervention, il est utile de préciser la phase concernée: visite cloisons, pré-livraison, livraison ou analyse d’une difficulté après la remise des clés. Le contenu attendu n’est pas le même et les documents nécessaires peuvent varier.
Un devis permet de définir la mission avant la visite et d’éviter toute ambiguïté sur le niveau de contrôle attendu.
Vous avez une date de livraison ou de pré-livraison à Eysines ? Demandez votre devis en indiquant le type de logement, sa surface, la phase VEFA concernée et la date proposée par le promoteur.
Questions fréquentes sur l’expertise VEFA à Eysines
Peut-on imposer la présence d’un expert lors d’une visite cloisons ?
Les visites intermédiaires dépendent de l’organisation et des possibilités d’accès au chantier. Avant de réserver une intervention, demandez au promoteur de confirmer la date, les conditions d’accès et la possibilité de venir accompagné. Une visite cloisons n’a pas le même statut que la livraison du logement.
Quels documents faut-il transmettre avant la visite ?
La dernière version des plans est essentielle. Ajoutez la notice descriptive, les avenants éventuels, les choix de prestations, les travaux modificatifs acquéreur et tout précédent relevé de défauts. Plus la documentation est précise, plus la comparaison entre le prévu et le réalisé peut l’être.
Quelle différence entre une malfaçon et une non-conformité ?
Une non-conformité correspond à un écart entre ce qui est livré et ce qui était contractuellement prévu. Une malfaçon concerne plutôt une défectuosité ou une mauvaise exécution. Un équipement peut donc être correctement posé mais différent de celui prévu, ou être le bon modèle tout en ayant été mal installé.
L’expert peut-il vérifier les travaux modificatifs acquéreur ?
Oui, lorsqu’ils sont documentés et que les ouvrages concernés sont accessibles. Il faut fournir les plans ou avenants qui matérialisent précisément les travaux modificatifs acquéreur (TMA). Sans document contractuel suffisamment clair, l’expert peut constater l’existant mais pas inventer ce qui aurait dû être réalisé.
Que faire si un problème apparaît après la remise des clés ?
Documentez le désordre et informez rapidement le vendeur-promoteur. Le moment d’apparition, la nature du défaut et sa visibilité lors de la livraison sont importants. En présence de taches, condensation ou infiltrations dont l’origine reste incertaine, une expertise humidité peut être pertinente avant de choisir une réparation.
L’expert peut-il déclarer qu’une fissure relève de la décennale pendant la livraison ?
Pas sur sa seule apparence. La garantie décennale dépend notamment de la gravité du dommage et de ses conséquences sur la solidité ou la destination de l’ouvrage. Une fissure doit être décrite et replacée dans son contexte avant toute qualification technique ou juridique.
Faut-il contrôler uniquement les parties privatives ?
Une mission portant sur votre appartement ou votre maison n’équivaut pas à une inspection complète des parties communes de l’immeuble. Si les parties communes doivent être examinées, leur accès, le commanditaire de la mission et le périmètre du contrôle doivent être définis spécifiquement.
Un logement neuf doit-il être absolument sans défaut esthétique ?
Le neuf n’implique pas qu’une inspection puisse conclure à une perfection absolue. Le travail consiste plutôt à distinguer les écarts contractuels, les défauts d’exécution et les imperfections qui nécessitent une correction, en tenant compte de l’ouvrage, des documents applicables et des conditions réelles d’observation.