Avant d’acheter un logement, les fissures et l’humidité comptent parmi les signes les plus fréquents et les plus délicats à interpréter. Ils peuvent aussi bien correspondre à un simple défaut de finition qu’à une atteinte des fondations, de la structure, de l’étanchéité ou des bois. Leur seule apparence ne suffit jamais à conclure : elle appelle une observation méthodique du bâtiment, de son environnement et des documents disponibles.

Cette FAQ passe en revue ce qu’il faut regarder et demander avant un achat : l’observation extérieure et intérieure, les fissures et leur gravité, les reprises de peinture et les réparations masquées, l’humidité, les sous-sols et vides sanitaires, la gestion des eaux pluviales, le retrait-gonflement des argiles, les documents et diagnostics, l’expertise avant achat, les conditions suspensives et la négociation. Les références au Code de l’environnement et au Code civil sont fournies à titre informatif ; les ressources de l’ANIL, de l’Agence Qualité Construction et de Géorisques sont citées textuellement.

Pour être accompagné à chaque étape de votre projet, découvrez notre expertise fissures proposée par Check my House.

Sommaire

• Pourquoi vérifier les fissures et l’humidité avant l’achat (2)
• Observer globalement le bâtiment et son environnement (4)
• Inspecter l’intérieur et repérer les reprises masquées (6)
• Odeurs, parfums d’ambiance et déshumidificateurs (4)
• Fissures déjà rebouchées et réparations anciennes (3)
• Portes, fenêtres et niveaux des sols (5)
• Extensions et différences de niveaux entre parties du bâtiment (3)
• Façades et soubassements (3)
• Gestion des eaux pluviales et observation par temps de pluie (3)
• Sous-sols, caves et vides sanitaires (4)
• Documents à demander au vendeur : sinistres, assurances et catastrophes naturelles (5)
• Sécheresse et retrait-gonflement des sols argileux (3)
• Études de sol et diagnostic géotechnique (3)
• Diagnostics obligatoires et périmètre du dossier de vente (4)
• Le cas de la copropriété (2)
• L’expertise avant achat (7)
• La condition suspensive liée à une expertise technique (4)
• Négociation du prix, devis et budget travaux (3)
• Signaux d’alerte et intervention de Check my House (2)

Pourquoi vérifier les fissures et l’humidité avant l’achat

Pourquoi faut-il rechercher les fissures et l’humidité avant d’acheter ?

Les fissures et l’humidité peuvent révéler des désordres très différents, depuis une simple altération de finition jusqu’à une atteinte aux fondations, à la structure, à l’étanchéité ou aux bois.

Leur présence ne signifie pas automatiquement que le bâtiment est dangereux ou impropre à l’habitation. En revanche, elle peut nécessiter :

• des investigations complémentaires ;
• des travaux importants ;
• une surveillance ;
• une négociation du prix ;
• une adaptation du projet de rénovation ;
• une condition suspensive dans l’avant-contrat ;
• une renonciation à l’achat lorsque les incertitudes restent trop importantes.

L’ANIL recommande, lors de l’achat d’un logement existant, de se faire accompagner si possible par un professionnel afin d’établir un bilan global du bien et de limiter le risque de travaux imprévus.

Une fissure visible pendant une visite est-elle nécessairement grave ?

Non. Une fissure peut affecter uniquement :

• une peinture ;
• un enduit ;
• un joint ;
• une cloison ;
• un raccord entre matériaux ;
• une maçonnerie porteuse ;
• un plancher ;
• une fondation.

Sa portée dépend notamment :

• de son orientation ;
• de sa largeur ;
• de sa profondeur ;
• de sa localisation ;
• de son évolution ;
• des matériaux traversés ;
• des déformations associées ;
• de la présence d’infiltrations.

Les fissures structurelles des murs extérieurs peuvent être traversantes et permettre des entrées d’eau. Toutefois, leur apparence ne permet pas, à elle seule, d’en déterminer l’origine.

Observer globalement le bâtiment et son environnement

Quels signes faut-il observer dès l’arrivée devant la maison ?

Avant d’entrer, il convient d’examiner :

• la topographie du terrain ;
• les pentes dirigées vers ou à l’opposé de la maison ;
• les niveaux de terre contre les façades ;
• les fissures extérieures ;
• l’état des soubassements ;
• les descentes d’eaux pluviales ;
• l’évacuation des gouttières ;
• les terrasses et allées ;
• les arbres proches ;
• les extensions ;
• les murs de soutènement ;
• les différences de niveau entre les parties du bâtiment.

Cette première observation globale permet de replacer les désordres intérieurs dans leur environnement. Une fissure ou une humidité en pied de mur ne peut pas toujours être comprise sans examiner les sols, les eaux pluviales et les niveaux extérieurs.

Pourquoi faut-il observer globalement le bâtiment avant chaque fissure ?

Un réseau de fissures doit être analysé dans son ensemble. Il faut notamment rechercher :

• une concentration sur un angle ;
• une correspondance entre l’intérieur et l’extérieur ;
• une localisation à la jonction d’une extension ;
• une fissuration au droit des planchers ;
• une évolution sur plusieurs niveaux ;
• une relation avec un affaissement du sol ;
• une proximité avec une descente d’eau ou une canalisation.

Une fissure isolée photographiée de très près ne permet pas de comprendre le mouvement général de la construction.

Quelles fissures doivent particulièrement attirer l’attention ?

Une vigilance renforcée est nécessaire devant :

• une fissure en escalier dans la maçonnerie ;
• une lézarde diagonale partant d’un angle de fenêtre ou de porte ;
• une fissure traversante ;
• une fissure avec désaffleurement ;
• une fissure affectant plusieurs niveaux ;
• une fissure à la liaison entre la maison et une extension ;
• une fissure accompagnée d’un sol en pente ;
• une fissure ayant déjà été rebouchée puis réapparue ;
• une ouverture empêchant une porte ou une fenêtre de fonctionner ;
• une fissure associée à un affaissement ou à une déformation.

Ces signes ne démontrent pas automatiquement une atteinte structurelle, mais ils justifient une analyse plus approfondie.

Une microfissure d’enduit peut-elle être sans gravité ?

Oui. Une microfissure peut résulter :

• du retrait du revêtement ;
• du séchage ;
• d’une variation thermique ;
• d’une reprise d’enduit ;
• d’un support hétérogène.

Il faut toutefois vérifier qu’elle ne correspond pas à une fissure plus profonde de la maçonnerie et qu’elle ne favorise pas une infiltration.

L’AQC rappelle que les fissures des maçonneries peuvent résulter de plusieurs sollicitations et devenir traversantes.

Inspecter l’intérieur et repérer les reprises masquées

Que faut-il rechercher à l’intérieur du logement ?

La visite intérieure doit notamment porter sur :

• les angles de murs ;
• les contours des fenêtres ;
• les plafonds ;
• les pieds de cloisons ;
• les plinthes ;
• les murs derrière les meubles ;
• les revêtements récemment refaits ;
• les sols ;
• les portes ;
• les trappes ;
• les combles ;
• le sous-sol ;
• le vide sanitaire lorsqu’il est accessible.

Il faut également comparer les zones intérieures avec les façades, les toitures, les balcons, les terrasses et les niveaux extérieurs correspondants.

Pourquoi faut-il se méfier des peintures ou enduits récents très localisés ?

Une peinture récente n’est pas en elle-même anormale. Elle peut correspondre à une simple remise en état avant la vente.

Une reprise très localisée peut toutefois avoir masqué :

• une auréole ;
• une moisissure ;
• une fissure ;
• un décollement ;
• un dégât des eaux ;
• une ancienne réparation ;
• une efflorescence.

Il convient de demander :

• la date des travaux ;
• leur motif ;
• les photographies antérieures ;
• les factures ;
• l’identité de l’entreprise ;
• la cause du désordre initial ;
• les éventuels rapports ou déclarations d’assurance.

La peinture ne permet pas de vérifier que le support est sec ni que la cause a été supprimée.

Comment repérer une reprise récente de peinture ?

Les indices possibles comprennent :

• une différence de teinte ;
• une texture différente ;
• une zone rectangulaire ou limitée ;
• un raccord visible ;
• une peinture uniquement en pied de mur ;
• une reprise autour d’une fissure ;
• une odeur de peinture récente ;
• une finition neuve sur un support ancien ;
• des plinthes ou joints remplacés localement.

Ces indices doivent conduire à poser des questions, pas à conclure immédiatement à une dissimulation.

Une rénovation récente doit-elle rassurer l’acquéreur ?

Pas automatiquement. Il faut vérifier si les travaux ont :

• traité la cause du désordre ;
• seulement repris les finitions ;
• été réalisés par une entreprise identifiée ;
• fait l’objet d’un devis et d’une facture ;
• bénéficié d’une réception ;
• été contrôlés ;
• été couverts par une assurance adaptée ;
• fait l’objet d’une période d’observation.

Une réparation récente peut être techniquement correcte. Elle peut aussi empêcher d’évaluer l’évolution d’une fissure ou l’humidité antérieure.

Pourquoi faut-il regarder derrière les meubles ?

Les meubles placés contre un mur extérieur peuvent masquer :

• des moisissures ;
• une condensation ;
• une infiltration ;
• un papier peint décollé ;
• des plinthes gonflées ;
• une fissure ;
• une odeur localisée.

Ils réduisent également la circulation de l’air contre une paroi froide et peuvent favoriser une condensation superficielle.

Le déplacement doit être demandé au vendeur ou réalisé avec son accord. Il ne faut pas démonter un meuble fixé ni endommager le logement lors d’une visite.

Un meuble placé devant une zone humide prouve-t-il une volonté de dissimulation ?

Non. Son emplacement peut être lié à l’usage normal de la pièce.

Il devient néanmoins pertinent de demander un accès lorsque :

• une odeur est perceptible ;
• les autres murs sont dégagés ;
• le meuble masque exactement un soubassement ou une fissure extérieure ;
• une peinture récente s’arrête derrière celui-ci ;
• des traces apparaissent sur les côtés ;
• le mur concerné se situe sous une toiture, une terrasse ou contre le terrain.

Le refus d’accès ne démontre pas un défaut, mais il laisse subsister une incertitude qui doit être prise en compte avant l’achat.

Odeurs, parfums d’ambiance et déshumidificateurs

Quelles odeurs doivent attirer l’attention ?

Il faut rechercher notamment :

• une odeur de moisi ;
• une odeur de terre humide ;
• une odeur de bois altéré ;
• une odeur d’égout ;
• une odeur de renfermé ;
• une odeur de peinture ou de produit masquant très récente.

Une odeur peut provenir :

• d’une humidité cachée ;
• d’un isolant mouillé ;
• d’une cave ;
• d’un défaut d’évacuation ;
• d’un siphon désamorcé ;
• d’un mobilier ;
• d’un manque d’aération.

Elle constitue un indice à localiser et à recouper, pas un diagnostic suffisant.

Une forte odeur de parfum d’intérieur doit-elle inquiéter ?

Elle ne prouve rien à elle seule. Cependant, lorsqu’elle s’accompagne :

• de fenêtres ouvertes avant la visite ;
• d’un déshumidificateur ;
• de murs récemment repeints ;
• de traces en pied de mur ;
• de plinthes déformées ;
• d’un sous-sol humide ;

elle peut justifier une inspection plus poussée et une seconde visite dans des conditions différentes.

Pourquoi la présence d’un déshumidificateur est-elle importante ?

Un déshumidificateur peut être utilisé :

• après un dégât des eaux ;
• pendant des travaux ;
• pour améliorer le confort d’une cave ;
• pour compenser une ventilation insuffisante ;
• face à une infiltration persistante ;
• pour limiter temporairement une condensation.

Il faut demander :

• depuis quand il fonctionne ;
• dans quelles pièces ;
• combien d’eau il recueille ;
• si une cause a été identifiée ;
• si des travaux ont été réalisés ;
• si une déclaration d’assurance existe.

L’appareil retire de l’eau de l’air, mais ne répare pas une fuite, une infiltration ni un défaut de ventilation.

Le logement doit-il être visité avec le déshumidificateur arrêté ?

Une visite supplémentaire dans les conditions habituelles du logement peut être utile. Une ambiance momentanément asséchée peut réduire :

• les odeurs ;
• la condensation ;
• la sensation d’humidité ;
• certaines valeurs mesurées en surface.

Il faut toutefois éviter d’exiger une mise en situation susceptible d’endommager les biens. L’objectif est de comprendre le fonctionnement normal du logement, notamment les conditions dans lesquelles les appareils sont habituellement utilisés.

Fissures déjà rebouchées et réparations anciennes

Comment repérer une fissure déjà rebouchée ?

Les signes possibles comprennent :

• une bande de peinture de teinte différente ;
• une ligne droite ou irrégulière sous la finition ;
• un enduit local plus lisse ;
• une surépaisseur ;
• une nouvelle fissure dans le rebouchage ;
• une différence de texture entre deux parties ;
• des agrafes ou scellements visibles ;
• une reprise identique à l’intérieur et à l’extérieur.

Il faut demander les photographies avant réparation, la méthode utilisée et la cause retenue.

Une fissure rebouchée signifie-t-elle que le problème est résolu ?

Non. Le rebouchage peut avoir traité :

• une fissure superficielle stabilisée ;
• une entrée d’eau limitée ;
• uniquement l’aspect visuel ;
• une fissure structurelle après confortement ;
• une fissure encore active sans traitement causal.

Il faut vérifier si une étude, un suivi, une reprise de fondation ou un renforcement ont précédé la finition.

Quels documents demander pour d’anciennes fissures réparées ?

Il peut être utile d’obtenir :

• le rapport d’expertise ;
• les relevés de fissures ;
• l’étude géotechnique ;
• la note de calcul ;
• le devis ;
• la facture ;
• les photographies avant et pendant les travaux ;
• le procès-verbal de réception ;
• les attestations d’assurance des entreprises ;
• les rapports de contrôle ;
• les échanges avec l’assureur ;
• le suivi après réparation.

Une facture indiquant uniquement « réparation de fissures » ne suffit pas à établir la nature du traitement.

Portes, fenêtres et niveaux des sols

Pourquoi faut-il essayer les portes et les fenêtres ?

Une porte ou une fenêtre qui frotte, se bloque ou se ferme mal peut être liée :

• à un mauvais réglage ;
• à une déformation du bois ;
• à une charnière usée ;
• à une pose imparfaite ;
• à un mouvement de cloison ;
• à une déformation du gros œuvre ;
• à un tassement.

Il faut comparer plusieurs ouvertures et rechercher la présence de fissures autour des baies.

Le fonctionnement difficile d’une seule porte intérieure n’a pas la même portée que le blocage récent de plusieurs ouvertures situées dans une même zone fissurée.

Des portes fraîchement rabotées peuvent-elles masquer un mouvement ?

Elles peuvent avoir été ajustées à la suite :

• d’un gonflement lié à l’humidité ;
• d’un affaissement du plancher ;
• d’une déformation du bâti ;
• d’un simple défaut de réglage.

Il est utile de demander pourquoi l’intervention a été réalisée et de vérifier :

• les jeux périphériques ;
• l’aplomb des huisseries ;
• les fissures voisines ;
• la pente des sols ;
• les déformations des plafonds.

Comment vérifier si les sols sont en pente ?

Une première appréciation peut être obtenue par :

• observation des plinthes ;
• différence de niveau sous les portes ;
• mobilier visiblement incliné ;
• bille ou objet roulant, avec une valeur seulement indicative ;
• niveau à bulle ;
• niveau laser ;
• relevé altimétrique.

Une mesure professionnelle doit préciser les points et la distance de référence.

Un sol en pente prouve-t-il un affaissement ?

Non. La pente peut être :

• volontaire ;
• ancienne ;
• liée à une construction traditionnelle ;
• présente uniquement dans la chape ;
• provoquée par une déformation de plancher ;
• liée à un affaissement du dallage ;
• liée à un tassement de fondation.

L’AQC indique qu’un affaissement de dallage peut s’accompagner de vides sous les plinthes, de fissures des cloisons ou des revêtements et, dans certains cas, d’une atteinte aux canalisations.

Quand une pente de sol devient-elle préoccupante ?

Elle mérite une analyse lorsque :

• elle est importante ;
• elle est localisée près d’une fissure ;
• elle se dirige vers une extension ;
• elle s’accompagne de portes bloquées ;
• des plinthes se décollent du sol ;
• plusieurs niveaux présentent la même déformation ;
• le vendeur indique une évolution récente ;
• des canalisations ou cloisons sont fissurées.

Une mesure ponctuelle ne permet pas d’en déterminer la cause. Un nivellement plus complet peut être nécessaire.

Extensions et différences de niveaux entre parties du bâtiment

Pourquoi les extensions doivent-elles être examinées attentivement ?

Une extension peut avoir :

• des fondations différentes ;
• été construite sur un remblai ;
• une structure distincte ;
• un joint de rupture ;
• une toiture raccordée à l’existant ;
• des niveaux de sol différents ;
• une autorisation d’urbanisme spécifique.

Les jonctions entre la maison et l’extension peuvent présenter :

• fissures ;
• infiltrations ;
• désaffleurements ;
• mouvements différentiels ;
• défauts d’étanchéité ;
• ponts thermiques.

Une fissure entre la maison et l’extension est-elle normale ?

Une séparation limitée peut correspondre au fonctionnement prévu d’un joint entre deux structures indépendantes. Elle devient plus préoccupante lorsque :

• aucun joint n’a été prévu ;
• l’ouverture est irrégulière ;
• elle évolue ;
• elle traverse les finitions et la maçonnerie ;
• elle s’accompagne d’une différence de niveau ;
• de l’eau pénètre ;
• les toitures ou planchers se déforment.

Il faut demander les plans, les autorisations, les études de sol et les documents de réalisation de l’extension.

Pourquoi faut-il vérifier les différences de niveaux entre les parties du bâtiment ?

Une différence peut être volontaire et liée à la conception. Elle peut aussi révéler :

• un tassement ;
• un affaissement de dallage ;
• une extension construite à une cote différente ;
• une reprise mal raccordée ;
• une déformation du plancher ;
• un seuil modifié pour masquer un écart.

Il faut examiner les plinthes, les seuils, les fissures et la continuité des revêtements.

Façades et soubassements

Que faut-il vérifier sur les façades ?

L’examen doit porter sur :

• les fissures ;
• les reprises d’enduit ;
• les bombements ;
• les zones sonnant creux lorsque le contrôle est autorisé ;
• les traces de ruissellement ;
• les efflorescences ;
• les salissures biologiques ;
• les éclats de béton ;
• les joints ;
• les appuis de fenêtres ;
• les couvertines ;
• les raccords de toiture ;
• les fixations et équipements.

Une altération d’aspect peut être superficielle, mais elle peut aussi signaler un défaut de traitement d’un point singulier ou une entrée d’eau.

Que faut-il observer au niveau des soubassements ?

Il convient de rechercher :

• une bande sombre ;
• un enduit décollé ;
• du salpêtre ;
• des mousses ou algues ;
• des fissures ;
• des éclats ;
• une terre ou une terrasse trop haute ;
• un enduit enterré ;
• des entrées d’air de vide sanitaire obstruées ;
• des évacuations rejetant au pied du mur.

Les remontées capillaires peuvent se manifester par des zones sombres, des décollements, des sels et une altération des matériaux en pied de mur. Ces signes ne permettent toutefois pas d’écarter une infiltration latérale, une fuite ou un défaut de soubassement.

Un soubassement fraîchement repeint doit-il être contrôlé ?

Oui lorsqu’il présente une reprise récente sur tout le pourtour ou seulement sur certaines zones. Il faut demander :

• pourquoi il a été repeint ;
• si l’enduit s’était décollé ;
• si des sels étaient présents ;
• si les niveaux de terrain ont été modifiés ;
• si une étanchéité ou un drainage a été réalisé ;
• si les murs intérieurs correspondants sont humides.

Une peinture extérieure peut améliorer l’aspect sans corriger la présence d’eau dans la maçonnerie.

Gestion des eaux pluviales et observation par temps de pluie

Pourquoi la gestion des eaux pluviales est-elle essentielle ?

Les eaux de toiture et de surface peuvent modifier fortement l’humidité à proximité des fondations. Il faut vérifier :

• l’état des gouttières ;
• les raccords des descentes ;
• la présence de fuites ;
• la destination des eaux ;
• les regards ;
• les canalisations enterrées ;
• les pentes des terrasses ;
• les zones de stagnation ;
• les rejets vers le terrain ;
• la proximité des fondations.

Une mauvaise gestion des eaux peut contribuer à des infiltrations, à l’humidité des soubassements ou à des variations hydriques du sol.

Une descente d’eau qui se termine au pied du mur est-elle acceptable ?

Cela dépend de la conception et de la capacité du terrain à éloigner l’eau. Elle doit attirer l’attention lorsque :

• l’eau se déverse directement contre la fondation ;
• le terrain est peu perméable ;
• une flaque persiste ;
• le mur intérieur est humide ;
• des fissures sont présentes à proximité ;
• le sol est argileux ;
• le raccordement souterrain est absent ou défectueux.

Il est utile de demander où se dirigent réellement les eaux pluviales et si les réseaux enterrés ont été contrôlés.

Pourquoi faut-il regarder la maison pendant ou après la pluie ?

Certaines pathologies sont intermittentes. Une visite après pluie peut révéler :

• une gouttière débordante ;
• une fuite de descente ;
• une stagnation ;
• une entrée d’eau en sous-sol ;
• une façade saturée ;
• une infiltration autour d’une baie ;
• un ruissellement vers la maison ;
• une évacuation insuffisante.

Une visite réalisée après une longue période sèche ne permet pas d’exclure une infiltration.

Sous-sols, caves et vides sanitaires

Que faut-il vérifier dans un sous-sol ?

L’examen doit porter sur :

• les murs enterrés ;
• les angles ;
• les jonctions mur-sol ;
• les canalisations ;
• les pompes ;
• les regards ;
• les odeurs ;
• les sels ;
• les peintures cloquées ;
• les traces de niveau d’eau ;
• les bois ;
• les éléments métalliques ;
• la ventilation ;
• les revêtements récents.

L’humidité d’un sous-sol peut provenir d’infiltrations latérales, de remontées à travers le sol, de fuites, de condensation ou d’un système d’étanchéité insuffisant. L’AQC consacre une fiche spécifique au diagnostic de ces désordres.

Une cave humide est-elle nécessairement anormale ?

Non. Une cave ancienne peut présenter une hygrométrie élevée sans être destinée à l’habitation. Il faut toutefois vérifier :

• sa destination annoncée ;
• les matériaux stockés ;
• les bois porteurs ;
• la présence de moisissures ;
• la corrosion ;
• la communication avec le logement ;
• l’existence d’entrées d’eau active ;
• le projet futur de l’acquéreur.

Transformer une cave humide en pièce habitable peut nécessiter des travaux bien plus importants qu’une simple ventilation ou une peinture.

Que faut-il vérifier dans un vide sanitaire ?

Lorsqu’il est accessible en sécurité, il convient d’examiner :

• la présence d’eau ;
• la ventilation ;
• le sol ;
• les canalisations ;
• les bois ;
• les poutrelles ou planchers ;
• les fissures ;
• les appuis ;
• les dépôts ;
• les odeurs ;
• l’état de l’isolant.

Il faut également vérifier que les ouvertures de ventilation ne sont pas obstruées et que les eaux extérieures ne peuvent pas pénétrer facilement.

Un vide sanitaire inaccessible constitue-t-il une anomalie ?

Pas automatiquement. Cependant, l’absence d’accès limite fortement l’inspection :

• du plancher ;
• des réseaux ;
• des fondations ;
• des fuites ;
• de l’humidité ;
• des bois et isolants.

Cette limite doit être clairement prise en compte. Une ouverture ou une inspection endoscopique peut être demandée lorsque des indices sérieux existent.

Documents à demander au vendeur : sinistres, assurances et catastrophes naturelles

Quels documents faut-il demander au vendeur concernant les fissures et l’humidité ?

Il peut être utile de demander :

• les rapports d’expertise ;
• les déclarations de sinistre ;
• les rapports d’assureur ;
• les études géotechniques ;
• les notes de calcul ;
• les devis et factures ;
• les photographies anciennes ;
• les relevés de fissures ;
• les procès-verbaux de réception des réparations ;
• les attestations d’assurance des entreprises ;
• les plans de récolement ;
• les décisions de copropriété ;
• les éventuelles procédures judiciaires ou amiables.

La cohérence entre les déclarations, les documents et l’état visible doit être vérifiée.

Le vendeur doit-il remettre tous ses anciens rapports d’expertise ?

Le contenu obligatoire du dossier de vente ne comprend pas automatiquement l’intégralité de tous les rapports techniques privés qui auraient pu être établis.

Cependant, un acquéreur peut les demander lorsqu’un désordre, une réparation ou un sinistre est connu. Leur absence ou le refus de les transmettre doit être apprécié avec prudence, particulièrement lorsque des reprises visibles existent.

Dans une affaire concernant des fissures et déformations du gros œuvre, l’ANIL rapporte que la connaissance d’un ancien jugement ou rapport relatif aux mêmes désordres pouvait être déterminante pour l’information de l’acquéreur.

Pourquoi demander les anciennes déclarations d’assurance ?

Elles peuvent permettre de connaître :

• la date du sinistre ;
• la cause déclarée ;
• les zones touchées ;
• les conclusions de l’expert ;
• les réparations indemnisées ;
• les éventuels refus de garantie ;
• la persistance ou la récidive du désordre.

Il faut distinguer :

• la déclaration ;
• la reconnaissance de la cause ;
• l’indemnisation ;
• les travaux réellement exécutés ;
• l’efficacité de la réparation.

Une indemnité versée ne démontre pas automatiquement que les travaux ont été réalisés ni qu’ils ont définitivement traité le désordre.

Le vendeur doit-il informer l’acquéreur des anciens sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ?

Oui, pour les sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre des catastrophes naturelles ou technologiques, dans les conditions prévues par l’article L. 125-5 du Code de l’environnement.

Le vendeur doit informer l’acquéreur des sinistres survenus pendant sa période de propriété ou dont il a lui-même été informé. Cette information figure dans l’état des risques.

Un arrêté de catastrophe naturelle dans la commune prouve-t-il que la maison a été sinistrée ?

Non. Un arrêté Cat Nat concerne une commune, une période et un phénomène déterminés. Il ne prouve pas :

• que la maison a déclaré un sinistre ;
• qu’elle a été endommagée ;
• que l’assureur a reconnu le lien de causalité ;
• que des travaux ont été réalisés ;
• que les fissures visibles sont dues à la sécheresse.

Géorisques permet de consulter les risques, les arrêtés et les reconnaissances concernant la commune. Ces données doivent être rapprochées de l’historique propre au bâtiment.

Sécheresse et retrait-gonflement des sols argileux

Pourquoi les sinistres sécheresse doivent-ils être examinés avec attention ?

Le retrait-gonflement des argiles résulte de variations de volume des sols sensibles lorsque leur teneur en eau change. Ce phénomène peut entraîner :

• des tassements différentiels ;
• des fissures ;
• des déformations ;
• des désordres de réseaux ;
• une ouverture puis une fermeture partielle selon les saisons.

Les maisons individuelles sont particulièrement représentées parmi les bâtiments sinistrés.

Quels signes peuvent être compatibles avec un mouvement lié à la sécheresse ?

Les indices possibles comprennent :

• des fissures en escalier ;
• des fissures diagonales ;
• une concentration sur un angle ;
• une différence de mouvement entre deux parties ;
• des portes bloquées ;
• un dallage ou un sol déformé ;
• une ouverture saisonnière ;
• une proximité avec des arbres ;
• des fuites ou des eaux concentrées près des fondations.

Ces signes ne sont pas spécifiques au retrait-gonflement des argiles. Une étude géotechnique et une analyse du bâtiment peuvent être nécessaires pour distinguer cette hypothèse d’un défaut structurel ou d’une autre cause.

Comment vérifier l’exposition du bien au retrait-gonflement des argiles ?

Il est possible de consulter l’adresse ou la parcelle sur Géorisques.

L’état des risques et le service ERRIAL donnent accès aux informations réglementaires disponibles pour le bien. L’Observatoire national des risques naturels permet également de consulter des données communales relatives aux reconnaissances et à la sinistralité.

La cartographie renseigne sur l’exposition du secteur. Elle ne remplace pas l’étude du terrain propre à la parcelle ni l’analyse des fondations existantes.

Études de sol et diagnostic géotechnique

Quelles études de sol faut-il demander ?

Il convient de demander toutes les études disponibles, notamment :

• l’étude réalisée avant la construction ;
• les sondages géotechniques ;
• les études liées à une extension ;
• les diagnostics réalisés après fissuration ;
• les études ayant précédé une reprise en sous-œuvre ;
• les comptes rendus de sondage des fondations.

Il faut vérifier :

• la date ;
• la mission ;
• les emplacements des sondages ;
• la profondeur ;
• le projet étudié ;
• les hypothèses ;
• les recommandations ;
• les limites.

Une étude de sol ancienne garantit-elle l’absence de risque actuel ?

Non. Elle peut avoir été réalisée :

• pour un projet différent ;
• avant la construction ;
• avec peu de sondages ;
• avant une fuite ou une sécheresse ;
• avant une extension ;
• sans connaissance des fondations réellement exécutées ;
• sans objectif de diagnostic des fissures.

Elle reste utile, mais elle doit être interprétée selon sa mission et son objet.

Quelle étude est adaptée lorsqu’une maison présente déjà des fissures ?

Une mission de diagnostic géotechnique peut être nécessaire pour étudier un élément précis lié au sol ou aux fondations. Elle peut comprendre :

• reconnaissance des fondations ;
• sondages de sol ;
• recherche de remblais ;
• analyse hydrique ;
• examen de la végétation ;
• étude des réseaux ;
• analyse des mouvements ;
• principes de confortement.

L’étude géotechnique doit être coordonnée avec l’analyse structurelle du bâtiment lorsque les fissures affectent les murs, les planchers ou les liaisons.

Diagnostics obligatoires et périmètre du dossier de vente

Le dossier de diagnostic technique couvre-t-il les fissures et l’humidité ?

Pas de manière générale. Le dossier de diagnostic technique, ou DDT, regroupe selon le bien et sa situation les diagnostics réglementaires relatifs notamment :

• à l’amiante ;
• au plomb ;
• aux termites ;
• au gaz ;
• à l’électricité ;
• à la performance énergétique ;
• aux risques ;
• à l’assainissement non collectif dans certains cas.

Cette liste ne comporte pas un diagnostic général et systématique de la structure, des fondations, des fissures, des infiltrations ou de l’humidité du bâtiment. Il s’agit d’une déduction tirée du périmètre réglementaire des documents composant le DDT.

Un DPE favorable garantit-il l’absence d’humidité ?

Non. Le DPE évalue principalement la performance énergétique et les émissions de gaz à effet de serre selon sa méthode réglementaire. Il ne constitue pas un diagnostic :

• des infiltrations ;
• des remontées capillaires ;
• des fuites ;
• des moisissures cachées ;
• de la structure ;
• des fondations ;
• de l’état de la toiture.

De même, l’audit énergétique vise l’état des lieux énergétique et les scénarios d’amélioration. Il ne remplace pas une expertise complète des pathologies.

Le diagnostic termites vérifie-t-il tous les bois du bâtiment ?

Il porte sur le périmètre et les zones accessibles définis par sa mission. Le rapport doit indiquer les parties visitées et celles qui n’ont pas pu l’être. En copropriété, le diagnostic remis pour la vente porte généralement sur les parties privatives du lot.

Il ne remplace pas une analyse structurelle des bois ni une recherche générale de tous les champignons ou insectes xylophages.

L’état des risques suffit-il pour évaluer le risque de fissures ?

Non. Il informe sur les risques réglementaires et certaines données disponibles pour la parcelle. Il ne décrit pas nécessairement :

• l’état réel des fondations ;
• les fissures présentes ;
• les travaux antérieurs ;
• les fuites ;
• la végétation ;
• la qualité de la construction ;
• la sensibilité particulière du bâtiment.

Le formulaire officiel précise d’ailleurs que certains aléas connus ou prévisibles peuvent ne pas être mentionnés lorsqu’ils n’emportent pas d’obligation réglementaire particulière.

Le cas de la copropriété

Quels documents supplémentaires demander en copropriété ?

Il convient notamment d’examiner :

• les procès-verbaux des assemblées générales ;
• le carnet d’entretien ;
• la fiche synthétique ;
• le diagnostic technique global lorsqu’il existe ;
• les rapports relatifs aux façades, balcons, toiture et sous-sols ;
• les sinistres déclarés par la copropriété ;
• les travaux votés ou envisagés ;
• les contentieux avec les entreprises ou assureurs.

L’ANIL recommande expressément de demander les procès-verbaux, le carnet d’entretien et le diagnostic technique global lorsqu’il existe.

Pourquoi les parties communes sont-elles importantes avant l’achat d’un appartement ?

Une humidité ou une fissure visible dans le logement peut provenir :

• de la façade ;
• de la toiture ;
• d’une terrasse ;
• d’un balcon ;
• d’une canalisation commune ;
• d’un mur enterré ;
• d’un joint de structure ;
• d’un défaut affectant un logement supérieur.

L’examen du seul lot privatif peut donc être insuffisant. Il faut rechercher les décisions, rapports et travaux concernant les parties communes.

L’expertise avant achat

Quel est l’intérêt d’une expertise avant achat ?

Une expertise avant achat permet d’examiner le bien au-delà du périmètre du DDT. Elle peut notamment comprendre :

• l’analyse des fissures ;
• l’examen des façades et soubassements ;
• le contrôle visuel de la toiture et de la charpente accessibles ;
• la recherche d’humidité ;
• l’examen du sous-sol et du vide sanitaire ;
• le contrôle des niveaux et déformations ;
• l’analyse des eaux pluviales ;
• l’étude des documents transmis ;
• l’identification des investigations complémentaires ;
• une première estimation des priorités de travaux.

L’ANIL recommande l’accompagnement par un professionnel afin d’établir un bilan global du logement avant l’achat.

Une expertise avant achat garantit-elle l’absence de vice caché ?

Non. Une visite visuelle et non destructive ne permet pas toujours d’examiner :

• l’intérieur des murs ;
• les fondations ;
• l’arrière des doublages ;
• les réseaux encastrés ;
• l’étanchéité cachée ;
• les bois enfermés ;
• les parties inaccessibles ;
• un désordre intermittent absent le jour de la visite.

Le rapport doit préciser les zones accessibles, les documents disponibles, les conditions météorologiques et les limites de la mission.

L’expert avant achat donne-t-il un avis favorable ou défavorable à l’acquisition ?

L’expert doit surtout présenter :

• les constatations ;
• les risques ;
• les hypothèses ;
• les incertitudes ;
• les investigations nécessaires ;
• les travaux prévisibles ;
• les priorités.

La décision d’acheter dépend ensuite :

• du prix ;
• du budget travaux ;
• du projet ;
• du niveau de risque accepté ;
• de la possibilité d’obtenir les documents ;
• des conditions de financement ;
• des clauses négociées.

Une maison présentant une fissure n’est pas automatiquement à écarter. En revanche, l’acquéreur doit connaître l’étendue des incertitudes avant de s’engager.

Quand l’expertise doit-elle être réalisée ?

Idéalement, elle doit être organisée :

• avant la signature du compromis ;
• avant une offre d’achat juridiquement engageante ;
• ou sous réserve d’une clause permettant les investigations.

L’acquéreur conserve ainsi la possibilité de :

• demander des documents ;
• organiser des sondages ;
• négocier le prix ;
• faire modifier l’avant-contrat ;
• renoncer avant de s’engager définitivement.

L’ANIL rappelle que l’avant-contrat engage les parties et recommande de ne pas le signer avant d’être réellement décidé à acheter.

Peut-on demander une seconde visite avec un expert ?

Oui, sous réserve de l’accord du vendeur et des modalités organisées avec l’agence ou le notaire. La seconde visite peut permettre :

• d’accéder aux combles ;
• d’ouvrir le vide sanitaire ;
• d’examiner les documents ;
• de mesurer les fissures ;
• de contrôler les niveaux ;
• de réaliser des mesures comparatives d’humidité ;
• de vérifier une réparation ;
• d’examiner le bien après pluie.

Le refus d’une visite complémentaire ne prouve pas l’existence d’un vice. Il empêche toutefois de lever certaines incertitudes.

Peut-on demander des investigations destructives avant la vente ?

Oui, avec l’autorisation expresse du propriétaire. Il peut s’agir :

• d’une ouverture de doublage ;
• d’un sondage de fondation ;
• d’une inspection endoscopique ;
• d’un prélèvement ;
• d’un essai d’arrosage ;
• d’une inspection vidéo d’un réseau.

Il faut définir par écrit :

• l’emplacement ;
• la méthode ;
• les intervenants ;
• la responsabilité ;
• la remise en état ;
• la conservation des preuves ;
• les conséquences du résultat.

En copropriété, l’autorisation du syndicat peut être nécessaire lorsque les parties communes ou la structure sont concernées.

Que faire lorsque le vendeur refuse les investigations demandées ?

L’acquéreur doit décider à partir des informations disponibles. Il peut :

• demander des documents alternatifs ;
• solliciter un rapport existant ;
• limiter son engagement par une clause précise ;
• intégrer une provision de risque dans son budget ;
• renégocier le prix ;
• renoncer à l’acquisition.

Le refus ne démontre pas la présence d’un désordre, mais il empêche d’en réduire l’incertitude.

La condition suspensive liée à une expertise technique

Qu’est-ce qu’une condition suspensive liée à une expertise technique ?

Une obligation peut dépendre d’un événement futur et incertain. Elle est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation définitive, au sens des articles 1304 et suivants du Code civil.

Dans un avant-contrat immobilier, les parties peuvent négocier une condition liée, par exemple :

• à l’obtention d’un rapport technique ;
• à l’absence de désordre structurel déterminé ;
• à l’absence d’un coût de reprise supérieur à un seuil ;
• à la possibilité de réaliser des sondages ;
• à l’obtention d’une étude géotechnique ou structurelle satisfaisante.

Cette clause n’est pas automatique. Elle doit être acceptée par le vendeur et rédigée précisément.

Comment rédiger une condition suspensive d’expertise ?

La clause doit éviter les formulations vagues. Elle devrait notamment préciser :

• le professionnel ou le type de professionnel compétent ;
• les zones à examiner ;
• les investigations autorisées ;
• le délai ;
• les documents à remettre ;
• les critères objectifs de réalisation ou de défaillance ;
• le montant maximal de travaux accepté ;
• les modalités de notification du résultat ;
• la prise en charge des frais et de la remise en état.

Une clause dépendant uniquement de la volonté discrétionnaire de l’acquéreur peut être contestée. Le Code civil prévoit qu’une condition doit dépendre d’un événement futur et incertain et qu’elle doit être licite.

Exemple de critère objectif à intégrer dans la clause

La clause peut, sous réserve de sa rédaction par le notaire ou le professionnel chargé de l’avant-contrat, viser notamment :

• la découverte d’un désordre compromettant la solidité ;
• la nécessité d’une reprise en sous-œuvre ;
• l’existence d’une infiltration généralisée ;
• la présence d’une attaque biologique structurelle ;
• un coût estimatif de travaux dépassant un montant défini ;
• l’impossibilité d’accéder aux éléments indispensables au diagnostic.

Le critère doit être suffisamment précis pour éviter une discussion ultérieure sur la réalisation de la condition.

La clause peut-elle obliger le vendeur à effectuer les travaux ?

Cette possibilité peut être négociée, mais il faut distinguer :

• la condition suspensive ;
• l’engagement contractuel de réaliser les travaux ;
• la réduction du prix ;
• la consignation éventuelle d’une somme ;
• les modalités de contrôle et de réception.

Lorsque le vendeur réalise les travaux avant la vente, l’acquéreur doit obtenir :

• le descriptif ;
• les factures ;
• les assurances ;
• les études ;
• les photographies intermédiaires ;
• les essais ;
• le procès-verbal de réception.

Négociation du prix, devis et budget travaux

Est-il préférable de faire baisser le prix ou de demander au vendeur de réparer ?

La réponse dépend :

• de la certitude du diagnostic ;
• de la technicité des travaux ;
• du délai ;
• des garanties ;
• du contrôle possible ;
• du risque de reprise superficielle ;
• du financement de l’acquéreur.

Une réduction de prix laisse l’acquéreur organiser lui-même les études et les travaux, mais il supporte le risque de dépassement.

Des travaux réalisés par le vendeur peuvent accélérer la vente, mais ils doivent être précisément définis, contrôlés et réceptionnés.

Peut-on se fier uniquement à un devis pour négocier le prix ?

Non. Un devis peut être établi sur une hypothèse erronée ou traiter seulement la conséquence visible. Avant de l’utiliser, il faut vérifier :

• le diagnostic retenu ;
• l’étendue ;
• les quantités ;
• les études nécessaires ;
• les travaux préparatoires ;
• les finitions ;
• les contrôles ;
• les aléas ;
• les honoraires de maîtrise d’œuvre ou de bureau d’études.

Pour une fissuration structurelle ou une humidité complexe, plusieurs scénarios peuvent présenter des coûts très différents.

Pourquoi faut-il prévoir une marge d’incertitude dans le budget ?

Avant l’ouverture des ouvrages, il peut être impossible de connaître précisément :

• l’état des fondations ;
• la profondeur de la corrosion ;
• l’humidité derrière les doublages ;
• l’étendue d’une attaque du bois ;
• la continuité d’une étanchéité ;
• l’état des réseaux enterrés.

Le budget doit donc distinguer :

• les travaux certains ;
• les investigations ;
• les travaux probables ;
• les aléas ;
• les remises en état.

Signaux d’alerte et intervention de Check my House

Quels signaux doivent conduire à ne pas signer immédiatement ?

Une vigilance particulière s’impose lorsque :

• des fissures importantes viennent d’être rebouchées ;
• le vendeur ne peut expliquer des travaux récents ;
• les rapports annoncés ne sont pas transmis ;
• plusieurs ouvertures ferment mal ;
• les sols présentent des différences de niveaux ;
• le sous-sol est inaccessible malgré des traces d’humidité ;
• un déshumidificateur fonctionne en permanence ;
• des sinistres sont évoqués sans documents ;
• une extension présente des fissures et aucune étude ;
• le vendeur refuse toute visite complémentaire ;
• des travaux structurels ont été réalisés sans étude ni facture.

Ces éléments ne justifient pas automatiquement l’abandon de l’achat. Ils justifient de suspendre la décision jusqu’à l’obtention d’informations suffisantes.

Quelle intervention Check my House peut-il réaliser ?

Check my House peut réaliser une expertise avant achat centrée sur les fissures, l’humidité et l’état technique général du bien. La mission peut comprendre :

• l’analyse des documents transmis ;
• l’entretien avec l’acquéreur et, lorsque cela est possible, avec le vendeur ;
• l’examen intérieur et extérieur ;
• le relevé des fissures ;
• des mesures comparatives non destructives ;
• l’examen des façades et soubassements ;
• le contrôle visuel de la gestion des eaux pluviales ;
• l’inspection des combles, sous-sols et vides sanitaires accessibles ;
• l’examen des extensions et différences de niveaux ;
• l’analyse des réparations visibles ;
• la recherche d’indices d’humidité cachée ;
• l’identification des investigations complémentaires ;
• la hiérarchisation des risques et des travaux ;
• l’analyse des devis ou rapports existants ;
• la rédaction d’un rapport illustré utilisable avant la décision d’achat.

Une expertise avant achat reste une inspection visuelle et non destructive sauf mission complémentaire expressément autorisée. Elle ne garantit pas l’absence de vice caché et ne remplace pas une étude géotechnique, une étude structurelle, une recherche de fuite ou une analyse de laboratoire lorsque celles-ci sont nécessaires.

Check my House vous accompagne grâce à notre expertise fissures.

Pour approfondir le sujet, découvrez nos expertises dédiées : Inspection avant achat et Expertise fissures.

Sources principales

• ANIL, précautions et documents à examiner avant l’achat d’un logement existant, notamment l’intérêt d’un accompagnement professionnel et l’analyse des documents de copropriété.
• ANIL, composition et portée des diagnostics immobiliers obligatoires remis à l’acquéreur.
• Agence Qualité Construction, fissures structurelles des maçonneries de maisons individuelles.
• Agence Qualité Construction, mouvements de fondations, affaissements de dallage et nécessité de ne pas déduire automatiquement la cause d’une fissure de son seul aspect.
• Agence Qualité Construction, remontées capillaires et manifestations de l’humidité dans les soubassements et matériaux.
• Agence Qualité Construction, humidité dans les sous-sols et parties enterrées.
• Géorisques, information des acquéreurs et locataires, état des risques et service ERRIAL.
• Code de l’environnement, article L. 125-5 relatif à l’information de l’acquéreur sur les risques et les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou technologiques.
• Géorisques, retrait-gonflement des sols argileux, reconnaissances Cat Nat et conduite à tenir en présence de fissures.
• Code civil, articles 1304 et suivants relatifs aux obligations assorties d’une condition suspensive.

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