Avant d’engager des travaux, il faut rechercher les désordres déjà présents dans le bâtiment et les distinguer de ceux que le chantier pourrait provoquer ou aggraver. Cette FAQ présente les principales pathologies préexistantes : fissures, tassements, déformations, humidité, infiltrations, condensation, remontées capillaires, moisissures, corrosion, attaques du bois, défauts d’étanchéité, dysfonctionnements de ventilation et fuites de réseaux, ainsi que la manière d’établir un état initial exploitable.
Sommaire
- Pourquoi faut-il identifier les désordres avant le chantier ?
- Qu’est-ce qu’une pathologie du bâtiment ?
- Comment établir l’état initial des pathologies ?
- Fissures
- Qu’est-ce qu’une fissure ?
- Quels éléments faut-il relever ?
- Les fissures peuvent-elles être liées au sol ?
- Comment vérifier si une fissure évolue ?
- Faut-il reboucher les fissures avant les travaux ?
- Tassements
- Qu’est-ce qu’un tassement ?
- Quels indices peuvent révéler un tassement ?
- Quels travaux peuvent aggraver un tassement préexistant ?
- Déformations
- Quelles déformations faut-il rechercher ?
- Une déformation ancienne est-elle sans conséquence ?
- Comment suivre une déformation ?
- Humidité
- Pourquoi l’humidité doit-elle être diagnostiquée avant la rénovation ?
- Quels signes peuvent révéler une humidité anormale ?
- Que faut-il analyser ?
- Infiltrations
- Qu’est-ce qu’une infiltration ?
- Quels indices faut-il rechercher ?
- Comment localiser une infiltration ?
- Condensation
- Qu’est-ce que la condensation ?
- Où la condensation apparaît-elle fréquemment ?
- Comment distinguer condensation et infiltration ?
- Remontées capillaires
- Qu’est-ce qu’une remontée capillaire ?
- Quels indices peuvent être observés ?
- Quelles investigations peuvent être nécessaires ?
- Moisissures
- Pourquoi les moisissures doivent-elles être prises au sérieux ?
- Où faut-il rechercher les moisissures ?
- Faut-il simplement nettoyer ou repeindre ?
- Corrosion
- Quels matériaux peuvent être affectés ?
- Quels signes faut-il rechercher ?
- Peut-on réparer uniquement le béton éclaté ?
- Attaques du bois
- Quelles attaques peuvent affecter le bois ?
- Quels indices rechercher ?
- Un traitement insecticide ou fongicide suffit-il ?
- Défauts d’étanchéité
- Quels ouvrages peuvent être concernés ?
- Quels sont les défauts fréquents ?
- Pourquoi faut-il ouvrir certains complexes ?
- Dysfonctionnements de ventilation
- Quels dysfonctionnements faut-il rechercher ?
- Quels contrôles réaliser ?
- Pourquoi vérifier la ventilation avant une rénovation énergétique ?
- Fuites de réseaux
- Quels réseaux peuvent fuir ?
- Quels indices rechercher ?
- Comment localiser une fuite ?
- Différence entre désordre préexistant et dommage causé par le chantier
- Qu’est-ce qu’un désordre préexistant ?
- Qu’est-ce qu’un dommage causé par le chantier ?
- Un chantier peut-il aggraver une pathologie préexistante ?
- Comment établir l’origine du dommage ?
- Quels documents faut-il établir avant les travaux ?
- Que faire lorsqu’un dommage apparaît pendant les travaux ?
- Nécessité de traiter la cause avant de masquer le désordre
- Pourquoi ne faut-il pas se limiter aux conséquences visibles ?
- Quelles reprises sont particulièrement risquées sans diagnostic ?
- Quel ordre respecter ?
- Comment vérifier que la cause est traitée ?
- Tableau de qualification des principales pathologies
- Quelles sont les principales erreurs à éviter ?
- Recommandations de Check my House
- À retenir
- Sources principales
Pourquoi faut-il identifier les désordres avant le chantier ?
Avant toute rénovation, il faut rechercher les désordres déjà présents dans le bâtiment et les distinguer de ceux qui pourraient être provoqués ou aggravés par les travaux.
Cette identification permet notamment d’atteindre les objectifs suivants :
- Traiter les causes avant les finitions.
- Adapter les études et les méthodes d’exécution.
- Éviter de conserver un support inadapté.
- Protéger les ouvrages fragiles.
- Prévoir les travaux de réparation dans le budget.
- Préserver les preuves lorsqu’une responsabilité peut être recherchée.
- Établir un état de référence avant l’intervention des entreprises.
- Éviter d’attribuer à tort un ancien défaut au chantier.
- Déterminer si les travaux risquent d’aggraver une pathologie existante.
Une pathologie préexistante peut être visible, intermittente, masquée ou connue uniquement par son historique. Elle peut également résulter de plusieurs causes associées.
Par exemple, une moisissure peut être favorisée simultanément par une paroi froide, une ventilation insuffisante, une forte production de vapeur d’eau et un chauffage intermittent. Une fissuration peut résulter d’un mouvement du sol, d’une faiblesse structurelle, d’une liaison défectueuse entre deux constructions ou d’une combinaison de ces phénomènes.
Qu’est-ce qu’une pathologie du bâtiment ?
Une pathologie du bâtiment est un processus de dégradation, un dysfonctionnement ou un désordre affectant un ouvrage, un matériau, un équipement ou les conditions d’usage du bâtiment.
Elle peut concerner les éléments suivants :
- La stabilité.
- Les fondations.
- Les murs.
- Les planchers.
- La charpente.
- La couverture.
- Les façades.
- L’étanchéité.
- Les réseaux.
- La ventilation.
- Les matériaux.
- Les finitions.
- La salubrité des locaux.
Il faut distinguer le symptôme, la cause et la conséquence.
Le symptôme
Il correspond à ce qui est directement observé, notamment :
- Une fissure.
- Une auréole.
- Une moisissure.
- Une corrosion.
- Une déformation.
- Un décollement.
- Une odeur.
- Une fuite.
- Une condensation.
La cause
Elle correspond au phénomène ayant produit le désordre, notamment :
- Un tassement différentiel.
- Une fuite de canalisation.
- Une infiltration de pluie.
- Une ventilation insuffisante.
- Une rupture d’étanchéité.
- Une surcharge.
- Un défaut d’appui.
- Une attaque biologique.
- Une corrosion interne.
- Un mouvement hygrothermique.
La conséquence
Elle correspond aux dommages produits par le phénomène, notamment :
- La dégradation d’une peinture.
- La perte de résistance.
- Le pourrissement du bois.
- Le décollement d’un revêtement.
- La détérioration de l’isolant.
- L’indisponibilité d’un équipement.
- L’inconfort.
- Le risque sanitaire.
- L’impropriété d’une pièce à son usage.
Traiter uniquement le symptôme peut masquer temporairement le désordre sans supprimer son origine.
Comment établir l’état initial des pathologies ?
L’état initial doit être réalisé avant les opérations suivantes :
- Les démolitions.
- Les percements.
- Les terrassements.
- Les travaux structurels.
- Les reprises d’étanchéité.
- Le déplacement des réseaux.
- Les travaux générant des vibrations.
- La pose des doublages et des finitions.
Il peut comprendre les prestations suivantes :
- Une visite générale du bâtiment.
- Une analyse des documents disponibles.
- Un relevé photographique daté.
- Un plan de localisation des désordres.
- Des mesures de fissures.
- Des relevés de niveau ou d’aplomb.
- Des mesures d’humidité et de température.
- Des essais de fonctionnement des équipements.
- Une description des zones non accessibles.
- Des investigations complémentaires lorsque les constatations restent insuffisantes.
Les photographies doivent permettre de localiser le défaut dans son environnement. Une photographie rapprochée doit donc être complétée par une vue générale de la pièce, de la façade ou de l’ouvrage concerné.
Fissures
Une fissure doit être caractérisée et suivie avant toute reprise.
Qu’est-ce qu’une fissure ?
Une fissure est une discontinuité visible affectant un revêtement, un enduit, une maçonnerie, un élément en béton, une cloison ou un autre matériau.
Elle peut présenter les caractères suivants :
- Superficielle.
- Profonde.
- Traversante.
- Stable.
- Évolutive.
- Isolée.
- Généralisée.
- Structurelle ou non structurelle.
La largeur seule ne permet pas de déterminer son origine ni sa gravité.
Quels éléments faut-il relever ?
Pour chaque fissure, il convient de noter les éléments suivants :
- Sa localisation.
- Son orientation.
- Sa longueur.
- Sa largeur.
- Sa forme.
- Les matériaux concernés.
- Son caractère traversant apparent.
- La présence d’un décalage entre les deux lèvres.
- Les fissures associées.
- Les déformations voisines.
- Son ancienneté connue.
- Son évolution déclarée.
- Les réparations antérieures.
- Les conditions météorologiques ou les travaux associés à son apparition.
Une fissure oblique partant d’un angle d’ouverture, une fissure en escalier suivant les joints de maçonnerie ou une séparation entre une extension et le bâtiment principal peuvent constituer des indices de mouvements différentiels. Ces indices ne suffisent toutefois pas à établir la cause sans analyse de la structure, des fondations, du sol, des eaux et de l’historique.
Les fissures peuvent-elles être liées au sol ?
Oui.
Le retrait et le gonflement de certains sols argileux peuvent produire des tassements différentiels sous les fondations. Les manifestations rapportées par Géorisques comprennent notamment des fissures obliques en façade, des décollements entre ouvrages accolés, des distorsions de portes et de fenêtres, ainsi que des déformations de dallages ou de cloisons.
D’autres phénomènes peuvent également être en cause :
- Un remblai insuffisamment compacté.
- Un affouillement.
- Une fuite de réseau.
- Une cavité.
- Un glissement.
- Une érosion.
- Des fondations hétérogènes.
- Une modification des écoulements d’eau.
- Un terrassement voisin.
Comment vérifier si une fissure évolue ?
Le suivi peut comprendre les opérations suivantes :
- Des mesures régulières de largeur.
- Des photographies prises sous un angle comparable.
- Des jauges de fissure.
- Des témoins.
- Des relevés topographiques.
- Un contrôle des niveaux.
- Un suivi saisonnier.
- Une comparaison avec les épisodes climatiques ou les travaux voisins.
Une jauge indique l’évolution à l’endroit où elle est posée. Elle ne détermine pas automatiquement l’origine du mouvement.
Faut-il reboucher les fissures avant les travaux ?
Pas avant d’avoir établi leur état et recherché leur cause.
Une reprise de peinture ou d’enduit peut faire disparaître des indices utiles. En cas de risque d’infiltration ou de chute de matériau, une protection provisoire peut être nécessaire, mais elle doit être documentée.
Tassements
Un tassement traduit un déplacement du sol ou des fondations.
Qu’est-ce qu’un tassement ?
Un tassement correspond à un déplacement vertical d’un sol, d’une fondation ou d’un ouvrage.
Il peut présenter les caractères suivants :
- Général et relativement uniforme.
- Différentiel entre deux parties du bâtiment.
- Ancien et stabilisé.
- Récent ou évolutif.
- Localisé sous un élément particulier.
Un tassement uniforme peut rester peu visible. Un tassement différentiel crée des déformations et des efforts entre des parties du bâtiment qui ne se déplacent pas de la même manière.
Quels indices peuvent révéler un tassement ?
Il convient notamment de rechercher les indices suivants :
- Des fissures obliques.
- Des fissures en escalier.
- Un décollement entre deux constructions.
- Un affaissement de dallage.
- Un désaffleurement entre pièces.
- Des portes ou des fenêtres qui frottent.
- Des plinthes désolidarisées du sol.
- Des canalisations déformées ou rompues.
- L’inclinaison d’un mur.
- La déformation d’un plancher.
- L’affaissement d’un perron ou d’une terrasse.
Le retrait-gonflement des argiles constitue une cause possible de tassements différentiels, mais il ne doit pas être retenu automatiquement. L’analyse doit également porter sur les fondations, les réseaux, les terrassements, la végétation, les eaux pluviales et les transformations du bâtiment.
Quels travaux peuvent aggraver un tassement préexistant ?
Le risque doit être étudié avant les interventions suivantes :
- Une surélévation.
- Une extension.
- Une ouverture structurelle importante.
- Un terrassement contre le bâtiment.
- La création d’une piscine.
- La suppression d’un mur de soutènement.
- Une modification du drainage.
- Le détournement des eaux pluviales.
- La plantation ou l’abattage d’arbres à proximité.
- Une augmentation importante des charges.
Une étude structurelle et une étude géotechnique peuvent être nécessaires.
Déformations
Une déformation doit être mesurée et comparée aux exigences du projet.
Quelles déformations faut-il rechercher ?
Les déformations peuvent affecter les ouvrages suivants :
- Les planchers.
- Les poutres.
- Les murs.
- Les façades.
- Les charpentes.
- Les toitures.
- Les linteaux.
- Les menuiseries.
- Les garde-corps.
- Les plafonds.
Elles peuvent prendre les formes suivantes :
- Une flèche.
- Un bombement.
- Un déversement.
- Un gauchissement.
- Une inclinaison.
- Un affaissement.
- Une torsion.
- Une ondulation.
Une déformation ancienne est-elle sans conséquence ?
Pas nécessairement.
Une déformation apparemment stabilisée peut être incompatible avec le projet futur.
Par exemple, un plancher anciennement fléchi peut ne pas accepter sans vérification les éléments suivants :
- Une chape supplémentaire.
- Une cloison lourde.
- Une baignoire.
- Un carrelage rigide.
- Un équipement technique.
- Une bibliothèque chargée.
- Une transformation en pièce habitable.
Il faut distinguer les points suivants :
- L’état géométrique.
- La capacité résistante.
- La stabilité.
- La compatibilité avec les finitions.
- La capacité à recevoir les nouvelles charges.
Comment suivre une déformation ?
Selon l’ouvrage, il peut être nécessaire de réaliser les opérations suivantes :
- Des relevés au niveau laser.
- Des mesures d’aplomb.
- Un nivellement.
- Un relevé topographique.
- Un contrôle de flèche.
- Un suivi de témoins.
- Une étude structurelle.
- Des sondages des matériaux et des assemblages.
Humidité
L’humidité doit être comprise avant d’être recouverte.
Pourquoi l’humidité doit-elle être diagnostiquée avant la rénovation ?
L’humidité peut dégrader les éléments suivants :
- Les enduits.
- Les peintures.
- Les isolants.
- Les bois.
- Les métaux.
- Les revêtements de sol.
- Les équipements électriques.
- La qualité de l’air intérieur.
France Rénov’ indique que l’identification de l’origine des traces d’humidité doit notamment tenir compte des matériaux, de l’époque de construction, du terrain, de l’évacuation des eaux, de l’isolation et de la ventilation.
Le diagnostic doit donc précéder la pose de nouvelles finitions ou d’un doublage.
Quels signes peuvent révéler une humidité anormale ?
Il peut notamment être observé les signes suivants :
- Des auréoles.
- Une peinture cloquée.
- Un enduit friable.
- Un papier peint décollé.
- Des efflorescences.
- Une odeur persistante.
- Une moisissure.
- Un parquet déformé.
- Une plinthe gonflée.
- Un isolant humide.
- Une corrosion.
- Un bois altéré.
- Une condensation sur les surfaces.
- Une humidité dans les angles ou derrière le mobilier.
Ces signes peuvent résulter de causes différentes. Une mesure élevée ne désigne pas automatiquement une remontée capillaire ou une infiltration.
Que faut-il analyser ?
Le diagnostic doit notamment prendre en compte les éléments suivants :
- La position du désordre.
- Sa hauteur.
- Sa répartition.
- Son évolution.
- Les pluies.
- Les températures.
- Le chauffage.
- L’occupation.
- La production de vapeur.
- La ventilation.
- Les réseaux.
- La nature des murs.
- L’état des façades et de la toiture.
- La présence de murs enterrés.
- Les écoulements extérieurs.
Infiltrations
Une infiltration provient de l’extérieur ou d’une partie exposée du bâtiment.
Qu’est-ce qu’une infiltration ?
Une infiltration correspond à la pénétration d’eau provenant de l’extérieur ou d’une partie exposée du bâtiment.
Elle peut concerner les ouvrages suivants :
- La couverture.
- La toiture-terrasse.
- La façade.
- Une menuiserie.
- Un balcon.
- Une terrasse.
- Un mur enterré.
- Un joint de construction.
- Une traversée de canalisation.
- Une souche de cheminée.
- Un raccord entre deux ouvrages.
Quels indices faut-il rechercher ?
L’infiltration peut se manifester par les indices suivants :
- Une auréole après la pluie.
- Un ruissellement.
- Un écoulement goutte à goutte.
- Un enduit dégradé.
- Un bois humide.
- Une corrosion.
- Un isolant mouillé.
- Une peinture cloquée.
- Des efflorescences.
- Une tache dont la dimension varie avec les conditions météorologiques.
L’eau peut circuler dans les parois avant de devenir visible. Le point d’apparition intérieur ne correspond donc pas nécessairement au point d’entrée.
Comment localiser une infiltration ?
L’analyse peut comprendre les opérations suivantes :
- Un examen après pluie.
- Un contrôle des pentes.
- Une inspection des évacuations.
- Une recherche de joints ouverts.
- Un sondage des relevés d’étanchéité.
- Un essai d’arrosage localisé.
- Une mise en eau encadrée.
- Une thermographie dans certaines conditions.
- Une mesure d’humidité.
- Une ouverture exploratoire.
Les essais doivent être progressifs et localisés afin d’éviter de créer un dégât supplémentaire.
Condensation
La condensation dépend à la fois des parois, du chauffage, de l’occupation et de la ventilation.
Qu’est-ce que la condensation ?
La condensation se produit lorsque la vapeur d’eau contenue dans l’air rencontre des conditions permettant son passage à l’état liquide, notamment au contact d’une surface suffisamment froide.
Elle peut être favorisée par les facteurs suivants :
- Une humidité intérieure élevée.
- Une paroi froide.
- Un pont thermique.
- Une ventilation insuffisante.
- Un chauffage intermittent.
- Une sur-occupation.
- Le séchage du linge.
- La cuisine.
- Les douches.
- Un mobilier placé contre une paroi froide.
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit que les bâtiments bénéficient, dans des conditions normales d’occupation et d’usage, d’un renouvellement de l’air et d’une évacuation des émanations permettant d’éviter, sauf de façon passagère, les condensations.
Où la condensation apparaît-elle fréquemment ?
Elle peut être observée aux emplacements suivants :
- Sur les vitrages.
- Dans les angles.
- Derrière les meubles.
- Au droit des linteaux.
- Sur les murs orientés au nord.
- Autour des ponts thermiques.
- Dans les pièces d’eau.
- Dans les combles.
- Sous certaines couvertures.
- À l’intérieur des parois.
Comment distinguer condensation et infiltration ?
Il faut analyser les éléments suivants :
- Le lien avec la pluie.
- Le lien avec l’occupation.
- La température des surfaces.
- L’humidité relative.
- Le fonctionnement de la ventilation.
- La saison.
- L’emplacement des traces.
- La présence d’un défaut extérieur.
- L’évolution après aération ou chauffage.
Plusieurs causes peuvent coexister. Une infiltration peut humidifier et refroidir une paroi, ce qui favorise ensuite la condensation.
Remontées capillaires
Une remontée capillaire ne doit pas être retenue sans avoir écarté les autres origines possibles.
Qu’est-ce qu’une remontée capillaire ?
Une remontée capillaire correspond à la migration d’eau depuis le sol ou une partie basse humide dans les pores de certains matériaux.
Elle peut concerner les murs dépourvus de coupure de capillarité efficace ou dont la protection a été dégradée.
Quels indices peuvent être observés ?
Les indices possibles comprennent les éléments suivants :
- Une humidité en pied de mur.
- Une dégradation des enduits bas.
- Des efflorescences.
- Des sels.
- Une peinture qui se décolle.
- Des plinthes détériorées.
- Une humidité décroissant avec la hauteur.
- Des murs anciens en contact avec le sol.
Ces indices ne suffisent pas à établir la présence de remontées capillaires.
Des phénomènes similaires peuvent résulter des causes suivantes :
- Une fuite enterrée.
- Un mur contre terre.
- Une infiltration latérale.
- Un sol extérieur trop haut.
- Une évacuation d’eau défectueuse.
- Une condensation.
- Une canalisation encastrée.
Quelles investigations peuvent être nécessaires ?
Le diagnostic peut comprendre les opérations suivantes :
- Un profil de mesures selon la hauteur.
- Des mesures en profondeur.
- Une analyse des sels.
- Une inspection des réseaux.
- Une étude des niveaux de terrain.
- Un examen des évacuations.
- Une ouverture localisée.
- Un contrôle des murs enterrés.
- Un suivi après pluie.
- Une étude de la composition des maçonneries.
Un traitement par injection ne doit pas être prescrit automatiquement sans avoir démontré la nature et le cheminement de l’humidité.
Moisissures
Les moisissures traduisent des conditions d’humidité favorables à leur développement.
Pourquoi les moisissures doivent-elles être prises au sérieux ?
Les moisissures sont des champignons microscopiques qui se développent lorsque les conditions d’humidité leur sont favorables.
Le ministère chargé de la Santé indique que leur présence peut être associée à des infiltrations, à des dégâts des eaux, à des remontées d’humidité, à des ponts thermiques ou à la combinaison d’une mauvaise aération et d’activités produisant beaucoup de vapeur d’eau. Il recommande d’identifier et de supprimer la source d’humidité, puis de traiter les surfaces concernées.
L’Anses conclut à l’existence d’effets avérés sur la santé respiratoire liés à l’exposition aux moisissures, notamment pour certaines personnes sensibles.
Où faut-il rechercher les moisissures ?
Elles peuvent apparaître aux emplacements suivants :
- Dans les angles.
- Derrière les meubles.
- Autour des fenêtres.
- Sous les revêtements.
- Dans les salles d’eau.
- Dans les sous-sols.
- Dans les combles.
- Sur les isolants.
- Après un dégât des eaux.
- Dans les zones peu chauffées.
- Dans les logements insuffisamment ventilés.
Faut-il simplement nettoyer ou repeindre ?
Non.
Le nettoyage traite la contamination visible, mais il ne supprime pas la source d’humidité.
La démarche doit comprendre les étapes suivantes :
- La recherche de l’origine.
- La suppression de l’apport d’eau ou de vapeur excessive.
- La correction de la ventilation ou du pont thermique lorsque nécessaire.
- Le séchage.
- Le retrait des matériaux irrécupérables.
- Le nettoyage adapté.
- Le contrôle avant remise en finition.
Un revêtement neuf posé sur un support encore humide risque de se dégrader rapidement.
Corrosion
La corrosion progresse tant que ses conditions d’apparition subsistent.
Quels matériaux peuvent être affectés ?
La corrosion peut concerner les éléments suivants :
- Les armatures du béton.
- Les poutres et poteaux métalliques.
- Les connecteurs de charpente.
- Les garde-corps.
- Les fixations.
- Les canalisations.
- Les couvertures.
- Les équipements.
- Les éléments placés dans des milieux humides ou agressifs.
Quels signes faut-il rechercher ?
Il peut être observé les signes suivants :
- De la rouille.
- Des coulures.
- Un gonflement.
- Un éclatement du béton.
- Des fissures suivant les armatures.
- Une perte de section.
- Une délamination.
- Une perforation.
- Une fixation fragilisée.
- Une peinture de protection décollée.
- Une humidité persistante.
La corrosion des armatures constitue une cause majeure de dégradation du béton armé. Le diagnostic peut nécessiter des mesures d’enrobage, de carbonatation, de chlorures, de potentiel de corrosion ou des ouvertures localisées.
Peut-on réparer uniquement le béton éclaté ?
Non.
Il faut déterminer les éléments suivants :
- L’origine de la corrosion.
- Son étendue.
- La section résiduelle des aciers.
- L’état des armatures au-delà de la zone visible.
- La qualité du béton.
- Les conditions d’exposition.
- Les besoins de renforcement.
- Le système de réparation et de protection adapté.
Un simple rebouchage peut enfermer une corrosion active ou déplacer le désordre.
Attaques du bois
Le bois se dégrade lorsque l’humidité ou des organismes le permettent.
Quelles attaques peuvent affecter le bois ?
Le bois peut être dégradé par les facteurs suivants :
- Une humidité prolongée.
- Des champignons lignivores.
- Des termites.
- Des insectes à larves xylophages.
- Un défaut de ventilation.
- Des infiltrations.
- Une condensation.
- Un contact prolongé avec une maçonnerie humide.
Quels indices rechercher ?
Il convient notamment d’observer les indices suivants :
- Des trous d’envol.
- De la sciure ou de la vermoulure.
- Des galeries.
- Un bois friable.
- Un changement de couleur.
- Une pourriture.
- Des filaments.
- Des fructifications.
- Une odeur.
- Une déformation.
- Un écrasement d’appui.
- Une humidité élevée.
- Des éléments sonnant creux.
Les termites et autres insectes xylophages peuvent dégrader les bois et leurs dérivés jusqu’à compromettre la résistance des ouvrages. Le diagnostic réglementaire termites concerne certaines zones définies par arrêté, mais une expertise avant travaux doit rester adaptée aux ouvrages réellement concernés.
Un traitement insecticide ou fongicide suffit-il ?
Pas toujours.
Il faut également traiter les éléments suivants :
- Les infiltrations.
- Les fuites.
- Les défauts de ventilation.
- Les bois trop humides.
- Les appuis dégradés.
- La perte de section résistante.
- Les sources de contamination.
Une pièce de bois très altérée peut nécessiter un renforcement ou un remplacement, même après traitement biologique.
Défauts d’étanchéité
Une étanchéité défaillante est souvent recouverte et donc peu visible.
Quels ouvrages peuvent être concernés ?
Les défauts d’étanchéité peuvent affecter les ouvrages suivants :
- Une toiture-terrasse.
- Une couverture.
- Un balcon.
- Une terrasse.
- Une douche.
- Une salle de bains.
- Un mur enterré.
- Une menuiserie.
- Un joint de façade.
- Une traversée de réseau.
- Un bassin.
- Un raccord entre matériaux.
Quels sont les défauts fréquents ?
Il peut notamment s’agir des défauts suivants :
- Un relevé insuffisant.
- Un joint ouvert.
- Une membrane perforée.
- Un raccord mal exécuté.
- Une pente défavorable.
- Une évacuation obstruée.
- Une traversée non traitée.
- Une étanchéité interrompue.
- Un vieillissement.
- Une incompatibilité entre matériaux.
- Une modification ultérieure.
Pourquoi faut-il ouvrir certains complexes ?
Une étanchéité peut être recouverte par les ouvrages suivants :
- Un carrelage.
- Une dalle.
- Une protection lourde.
- Une terrasse sur plots.
- Un doublage.
- Un revêtement mural.
Une inspection visuelle peut donc rester insuffisante. Une ouverture localisée peut être nécessaire pour examiner la membrane, les relevés, les supports ou les traversées.
Dysfonctionnements de ventilation
La ventilation conditionne la qualité de l’air et l’apparition des condensations.
Quels dysfonctionnements faut-il rechercher ?
Il peut s’agir des situations suivantes :
- Une ventilation absente.
- Un caisson arrêté.
- Une bouche obstruée.
- Une entrée d’air supprimée.
- Un conduit débranché.
- Un rejet dans les combles.
- Un débit insuffisant.
- Un mauvais sens de circulation de l’air.
- Un détalonnage de porte insuffisant.
- Un réseau encrassé.
- Une installation bruyante volontairement arrêtée.
- Une incompatibilité avec un appareil de combustion.
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit que les bâtiments sont conçus, construits et entretenus en préservant la qualité de l’air intérieur et qu’ils bénéficient, dans des conditions normales d’occupation et d’usage, d’un renouvellement de l’air évitant, sauf de façon passagère, les condensations.
Quels contrôles réaliser ?
Selon le système, les contrôles suivants peuvent être réalisés :
- Un examen des entrées d’air.
- Un contrôle des bouches.
- Une mesure des débits.
- Une mesure de pression.
- Un test du sens du flux.
- Une inspection des conduits.
- Un contrôle du caisson.
- Un examen du rejet extérieur.
- Une vérification de la commande.
- Une analyse des conditions d’occupation.
Le simple fait qu’une feuille de papier reste collée à une bouche ne permet pas de conclure au bon dimensionnement de l’installation.
Pourquoi vérifier la ventilation avant une rénovation énergétique ?
L’amélioration de l’étanchéité à l’air des fenêtres et des parois peut réduire les entrées d’air parasites.
Si les entrées d’air et les extractions ne sont pas adaptées, le chantier peut aggraver les désordres suivants :
- La condensation.
- Les moisissures.
- Les odeurs.
- L’humidité intérieure.
- La mauvaise qualité de l’air.
- Le dysfonctionnement des appareils utilisant l’air du local.
Fuites de réseaux
Une fuite peut rester invisible tout en produisant des désordres importants.
Quels réseaux peuvent fuir ?
Les fuites peuvent concerner les réseaux suivants :
- L’eau potable.
- L’eau chaude.
- Le chauffage.
- Les évacuations.
- Les eaux pluviales.
- Les réseaux enterrés.
- Le plancher chauffant.
- La climatisation.
- Les condensats.
- L’assainissement.
- Les réseaux communs de copropriété.
Quels indices rechercher ?
Une fuite peut se manifester par les indices suivants :
- Une consommation anormale.
- Une baisse de pression.
- Un remplissage fréquent du chauffage.
- Un bruit d’écoulement.
- Une humidité localisée.
- Une auréole.
- La dégradation d’un plafond.
- Une corrosion.
- Le gonflement d’un sol.
- Une odeur.
- Un affaissement.
- Une végétation anormalement développée.
- Un mouvement localisé du sol.
Une fuite enterrée peut également modifier localement l’état du sol et contribuer à des mouvements ou à des affouillements.
Comment localiser une fuite ?
Les méthodes peuvent comprendre les moyens suivants :
- La lecture du compteur.
- La mise en pression.
- Le gaz traceur.
- L’écoute acoustique.
- La caméra thermique.
- L’inspection caméra.
- Le colorant.
- Le test d’écoulement.
- Le sondage localisé.
- Le contrôle des regards.
- L’ouverture ciblée.
Le rapport doit distinguer la zone suspecte, le point confirmé et les parties restant à vérifier.
Différence entre désordre préexistant et dommage causé par le chantier
La distinction conditionne l’imputation des réparations.
Qu’est-ce qu’un désordre préexistant ?
Un désordre préexistant existait avant le commencement des travaux, même s’il n’avait pas encore été diagnostiqué ou signalé.
Il peut présenter les caractères suivants :
- Visible.
- Masqué.
- Intermittent.
- Anciennement réparé.
- Connu du propriétaire.
- Connu d’un ancien occupant.
- Mentionné dans un rapport.
- Identifiable sur des photographies.
- Révélé seulement lors de la démolition.
Qu’est-ce qu’un dommage causé par le chantier ?
Il s’agit d’une dégradation apparue du fait des travaux, de leur organisation ou d’une négligence liée au chantier.
Il peut notamment résulter des causes suivantes :
- Des vibrations.
- Un choc.
- Une surcharge.
- Une mauvaise protection.
- Une fuite provoquée pendant l’intervention.
- Une coupure de réseau incorrecte.
- Une démolition non maîtrisée.
- Un défaut d’étaiement.
- Une pénétration d’eau pendant la mise hors d’eau.
- Une modification de la ventilation.
- Une détérioration d’un équipement conservé.
- Un stockage inadapté.
- Un terrassement déstabilisant un ouvrage.
Le Code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, et que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. Dans le cadre contractuel, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, dispose des sanctions prévues par le Code civil.
Un chantier peut-il aggraver une pathologie préexistante ?
Oui.
Il faut distinguer les situations suivantes :
- Le désordre qui existait avant les travaux.
- L’aggravation imputable au chantier.
- Les conséquences nouvelles de cette aggravation.
Les exemples suivants illustrent ces situations :
- Une fissure ancienne s’ouvre après une démolition générant des vibrations.
- Un plancher déjà fléchi s’affaisse davantage après le stockage de matériaux lourds.
- Un mur humide développe des moisissures après la pose d’un doublage étanche.
- Une charpente fragilisée se déforme après l’ajout d’une charge.
- Une infiltration ponctuelle devient importante après la dépose temporaire de la couverture.
Le fait qu’un ouvrage soit déjà dégradé ne dispense pas les entreprises de prendre les précautions adaptées à son état.
Comment établir l’origine du dommage ?
L’analyse doit reconstituer les éléments suivants :
- L’état avant le chantier.
- La date d’apparition ou d’aggravation.
- La chronologie des travaux.
- Les méthodes utilisées.
- Les événements particuliers.
- Les photographies.
- Les mesures.
- Les témoignages.
- Les conditions météorologiques.
- Les zones de stockage.
- Les incidents.
- Les interventions successives.
- Les réparations provisoires.
Le Code civil pose le principe selon lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. La qualité de l’état initial est donc déterminante lorsqu’il faut comparer la situation avant et après le chantier.
Quels documents faut-il établir avant les travaux ?
Il est recommandé de prévoir les documents suivants :
- Un état des lieux photographique.
- Un constat des fissures.
- Des relevés de niveaux.
- Un état des sols et des murs.
- Un inventaire des équipements conservés.
- Un état des parties communes.
- Des photographies des façades voisines.
- Un relevé des désordres signalés.
- Une localisation des zones fragiles.
- Des réserves concernant les parties inaccessibles.
Pour un chantier susceptible d’affecter des constructions voisines ou des ouvrages fragiles, un constat contradictoire ou un constat établi par un commissaire de justice peut être envisagé.
Que faire lorsqu’un dommage apparaît pendant les travaux ?
Il convient de procéder de la manière suivante :
- Suspendre les travaux susceptibles d’aggraver le dommage.
- Mettre en sécurité les personnes et les biens.
- Photographier et mesurer le désordre.
- Informer immédiatement le maître d’ouvrage et les intervenants concernés.
- Conserver les éléments déposés.
- Reconstituer la chronologie.
- Déclarer le sinistre aux assureurs concernés lorsque nécessaire.
- Organiser une constatation contradictoire.
- Définir les investigations nécessaires.
- Ne pas réaliser une réparation définitive avant conservation suffisante des preuves, sauf urgence.
Lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, le Code de procédure civile permet de demander une mesure d’instruction avant le procès. Depuis le 1er septembre 2025, lorsque cette mesure porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.
Nécessité de traiter la cause avant de masquer le désordre
Une finition neuve ne supprime pas l’origine d’un désordre.
Pourquoi ne faut-il pas se limiter aux conséquences visibles ?
Une finition neuve peut masquer temporairement les désordres suivants :
- Une fissure active.
- Une fuite.
- Une infiltration.
- Une remontée d’humidité.
- Une corrosion.
- Une attaque du bois.
- Un défaut de ventilation.
- Une déformation.
- Une étanchéité défectueuse.
La dégradation peut alors continuer derrière le nouvel ouvrage et devenir plus difficile à détecter ou à réparer.
Quelles reprises sont particulièrement risquées sans diagnostic ?
Il faut éviter de réaliser directement les travaux suivants :
- Une peinture sur mur humide.
- Un doublage devant une paroi moisie.
- Un enduit sur fissure évolutive.
- Un carrelage sur plancher déformable.
- Une résine sur une dalle dont les fissures restent actives.
- Une injection dans un mur sans diagnostic d’humidité.
- Un traitement du bois sans suppression de la fuite.
- Une réparation du béton sans traitement de la corrosion.
- Un remplacement de fenêtre sans analyse de la ventilation.
- Un rebouchage d’une canalisation fuyarde sans contrôle de l’ensemble du réseau.
Quel ordre respecter ?
Une démarche cohérente comprend les étapes suivantes :
- Constater le désordre.
- Conserver les preuves.
- Déterminer les causes possibles.
- Réaliser les investigations.
- Traiter la cause.
- Réparer les ouvrages dégradés.
- Contrôler le séchage ou la stabilisation.
- Réaliser les finitions.
- Vérifier l’efficacité de la réparation.
- Organiser un suivi lorsque cela est nécessaire.
Comment vérifier que la cause est traitée ?
Le contrôle peut comprendre les vérifications suivantes :
- L’absence de fuite après essai.
- Des mesures d’humidité comparatives.
- Un suivi après pluie.
- Un relevé de fissures.
- Un contrôle des débits de ventilation.
- Une inspection des bois.
- Une vérification de l’étanchéité.
- Un contrôle de la réparation structurelle.
- Une observation pendant une période adaptée.
- Une réception des travaux avec essais.
L’absence immédiate de manifestation ne prouve pas toujours la suppression de la cause. Certains désordres dépendent des saisons, des pluies, du chauffage ou de l’occupation.
Tableau de qualification des principales pathologies
Le tableau suivant présente une qualification simplifiée des principales pathologies rencontrées.
| Désordre observé | Causes possibles | Investigations utiles | Risque si le désordre est masqué |
|---|---|---|---|
| Fissure | Retrait, mouvement du sol, surcharge, liaison défectueuse | Relevé, suivi, étude structurelle, étude géotechnique | Aggravation cachée, infiltration, rupture de finition |
| Affaissement | Tassement, plancher insuffisant, pourriture, surcharge | Nivellement, sondage, calcul, étude de sol | Perte de stabilité, rupture de revêtements |
| Mur humide | Fuite, infiltration, condensation, remontée capillaire | Mesures, recherche de fuite, examen extérieur, analyse des sels | Moisissures, dégradation des isolants et des finitions |
| Moisissure | Humidité, paroi froide, ventilation insuffisante | Mesures hygrothermiques, débits, inspection des parois | Risque sanitaire et récidive |
| Bois altéré | Fuite, condensation, champignons, insectes | Sondage, mesure d’humidité, diagnostic biologique et structurel | Perte de section et de résistance |
| Béton éclaté | Corrosion, choc, gel, défaut d’enrobage | Sondage, contrôle des armatures, analyse du béton | Poursuite de la corrosion, chute d’éclats |
| Auréole au plafond | Fuite, toiture, terrasse, réseau supérieur | Recherche de fuite, essai localisé, ouverture | Dégradation des plafonds et des équipements |
| Condensation | Humidité intérieure, ventilation, pont thermique | Température, humidité relative, débits, thermographie | Moisissure et dégradation des surfaces |
Quelles sont les principales erreurs à éviter ?
Les erreurs fréquentes consistent à commettre les manquements suivants :
- Commencer les démolitions sans état initial.
- Considérer une fissure comme esthétique sans analyse.
- Attribuer toute fissuration au retrait-gonflement des argiles.
- Traiter une remontée capillaire sans exclure une fuite.
- Repeindre une surface moisie sans traiter l’humidité.
- Poser un doublage devant un mur humide.
- Remplacer les fenêtres sans vérifier la ventilation.
- Traiter le bois sans supprimer l’apport d’eau.
- Reboucher un béton éclaté sans examiner les armatures.
- Réparer une fissure avant de conserver les preuves.
- Réaliser une finition avant séchage du support.
- Ne pas mesurer les déformations anciennes.
- Omettre les parties communes dans l’état initial.
- Ne pas signaler les zones inaccessibles.
- Imputer automatiquement au chantier tout défaut découvert après une démolition.
- Considérer qu’un désordre antérieur ne peut pas avoir été aggravé par les travaux.
- Poursuivre le chantier malgré l’apparition d’un dommage évolutif.
Recommandations de Check my House
Recommandation 1 : établir un état initial détaillé
L’état initial doit comprendre des photographies localisées, des plans et des mesures lorsque les désordres peuvent évoluer.
Recommandation 2 : distinguer constat, hypothèse et conclusion
Le rapport doit identifier clairement les éléments suivants :
- Ce qui est visible.
- Ce qui est mesuré.
- Ce qui est supposé.
- Ce qui reste à vérifier.
- Ce qui est techniquement établi.
Recommandation 3 : examiner les interactions
Une pathologie doit être analysée avec les ouvrages voisins.
Les rapprochements suivants en donnent des exemples :
- Fissure et fondations.
- Humidité et ventilation.
- Infiltration et charpente.
- Corrosion et étanchéité.
- Attaque du bois et couverture.
- Fuite et tassement du sol.
Recommandation 4 : traiter les causes avant les finitions
Les travaux esthétiques doivent être différés jusqu’à la stabilisation, au séchage ou à la réparation effective de l’ouvrage.
Recommandation 5 : préserver les preuves
Avant toute dépose ou réparation d’un désordre susceptible d’engager une responsabilité, il faut conserver les photographies, les mesures, les matériaux utiles et les documents contractuels.
Recommandation 6 : suspendre les travaux en cas d’aggravation
Lorsqu’une fissure, une déformation, une infiltration ou une instabilité apparaît pendant le chantier, les travaux concernés doivent être arrêtés le temps de sécuriser la zone et d’en déterminer la cause.
À retenir
L’identification des pathologies préexistantes permet de distinguer les situations suivantes :
- Les désordres déjà présents.
- Les désordres révélés par les travaux.
- Les dommages directement créés par le chantier.
- Les pathologies préexistantes aggravées par les travaux.
L’examen doit notamment porter sur les points suivants :
- Les fissures.
- Les tassements.
- Les déformations.
- L’humidité.
- Les infiltrations.
- La condensation.
- Les remontées capillaires.
- Les moisissures.
- La corrosion.
- Les attaques du bois.
- Les défauts d’étanchéité.
- Les dysfonctionnements de ventilation.
- Les fuites de réseaux.
Un désordre ne doit pas être masqué avant que sa cause soit suffisamment comprise et traitée.
L’objectif n’est pas seulement de préserver l’apparence du bâtiment. Il est d’éviter que les nouveaux travaux enferment une pathologie, aggravent un défaut existant ou fassent disparaître les preuves nécessaires à l’établissement des responsabilités.
Sources principales
- Géorisques, ministère chargé de la Transition écologique, dossier expert consacré au retrait-gonflement des argiles, consulté le 29 juillet 2026.
- Géorisques, ministère chargé de la Transition écologique, page consacrée au retrait-gonflement des argiles, consultée le 29 juillet 2026.
- France Rénov’, page consacrée au traitement du logement contre les risques sanitaires et à l’analyse de l’humidité, consultée le 29 juillet 2026.
- Ministère chargé de la Santé, recommandations relatives à la qualité de l’air intérieur et aux moisissures dans le logement, consultées le 29 juillet 2026.
- Anses, expertise relative à la qualité de l’air intérieur et aux effets sanitaires des moisissures, consultée le 29 juillet 2026.
- Anses, travaux relatifs à la prévention du développement des moisissures dans les bâtiments et à leurs conséquences sur la santé, consultés le 29 juillet 2026.
- Légifrance, Code de la construction et de l’habitation, articles L. 153-1 et L. 153-2, qualité d’air intérieur et renouvellement de l’air, version en vigueur consultée le 29 juillet 2026.
- Service Public, page consacrée au diagnostic termites et autres insectes xylophages, consultée le 29 juillet 2026.
- Cerema, publication consacrée à la protection cathodique du béton armé et au retour d’expérience associé, consultée le 29 juillet 2026.
- Cerema, publication consacrée à la durabilité et à la performance du béton armé, consultée le 29 juillet 2026.
- Légifrance, Code civil, articles 1240 et 1241, responsabilité extracontractuelle, version en vigueur consultée le 29 juillet 2026.
- Légifrance, Code civil, article 1217, sanctions de l’inexécution contractuelle, version en vigueur consultée le 29 juillet 2026.
- Légifrance, Code civil, article 1353, charge de la preuve, version en vigueur consultée le 29 juillet 2026.
- Légifrance, Code de procédure civile, article 145, conservation ou établissement de la preuve avant tout procès, version en vigueur depuis le 1er septembre 2025.
Pour approfondir le sujet, découvrez nos expertises dédiées : Suivi des travaux de renovation et Reception de travaux de renovation.
Besoin d’un accompagnement personnalisé pour votre projet ?
Nous contacter