Rénover un appartement en copropriété ne se limite pas à l’intérieur du logement. Certains ouvrages sont communs, d’autres privatifs, et de nombreux travaux exigent une autorisation préalable de l’assemblée générale. Voici les repères essentiels pour préparer un projet conforme, du diagnostic des parties communes au vote en assemblée.
Sommaire
- Pourquoi une rénovation en copropriété nécessite-t-elle des vérifications particulières ?
- Parties privatives et parties communes
- Équipements communs
- Règlement de copropriété
- Mur porteur
- Façade
- Toiture
- Dalle et plancher
- Gaines
- Canalisations
- Fenêtres
- Volets, persiennes et stores
- Climatisation
- Extraction d’air
- Autorisation de l’assemblée générale
- Préparation de la demande à l’assemblée générale
- Faut-il attendre avant de commencer les travaux ?
- Information du syndic
- Horaires de travaux
- Protection des parties communes
- Responsabilité en cas de dommage
- Travaux sans autorisation préalable
- Tableau d’orientation des autorisations
- Comment organiser le projet étape par étape ?
- Quelles sont les principales erreurs à éviter ?
- Recommandations de Check my House
- À retenir
- Sources principales
Pourquoi une rénovation en copropriété nécessite-t-elle des vérifications particulières ?
Le propriétaire d’un appartement ne peut pas toujours décider seul des travaux réalisés à l’intérieur de son logement.
Que comprend un lot de copropriété ?
Un lot de copropriété comprend :
- une partie privative appartenant exclusivement au copropriétaire
- une quote-part indivise des parties communes de l’immeuble
Des travaux réalisés dans un logement peuvent donc affecter un ouvrage commun, un équipement collectif ou l’aspect extérieur de l’immeuble, même lorsque l’intervention est entièrement financée par le propriétaire.
Il peut notamment s’agir :
- de l’ouverture d’un mur porteur
- du percement d’une dalle
- du déplacement d’une canalisation commune
- de l’installation d’une climatisation en façade
- du remplacement de fenêtres par un modèle différent
- de la création d’une extraction d’air
- d’une intervention sur une gaine technique
- de travaux affectant la toiture ou l’étanchéité d’une terrasse
Les règles de vote dépendent de la nature des travaux. Les travaux affectant les parties communes, l’aspect extérieur, la structure ou certains équipements communs peuvent nécessiter une décision préalable de l’assemblée générale.
Le propriétaire doit donc déterminer, avant la signature des devis :
- Quels ouvrages sont privatifs.
- Quels ouvrages sont communs.
- Si l’aspect extérieur est modifié.
- Si un équipement collectif est affecté.
- Si les droits des autres copropriétaires sont concernés.
- Si une autorisation d’urbanisme est également nécessaire.
- Quelle majorité doit être appliquée en assemblée générale.
Quels documents faut-il consulter avant de concevoir les travaux ?
Il convient notamment de réunir :
- le règlement de copropriété
- l’état descriptif de division
- les actes modificatifs
- les plans annexés
- les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, et davantage si nécessaire
- le carnet d’entretien de l’immeuble
- le diagnostic technique global lorsqu’il existe
- le projet de plan pluriannuel de travaux ou le plan adopté
- les études structurelles antérieures
- les plans des réseaux collectifs
- les décisions ayant autorisé des travaux comparables
- les règles communiquées par le syndic pour l’organisation des chantiers
Ces documents doivent être confrontés à l’état réel de l’immeuble. Un plan ancien ou un règlement de copropriété imprécis ne permet pas toujours de qualifier un ouvrage avec certitude.
Parties privatives et parties communes
Qu’est-ce qu’une partie privative ?
La loi définit comme privatives les parties du bâtiment ou du terrain réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles sont la propriété exclusive de ce copropriétaire.
Selon le règlement de copropriété, peuvent notamment être privatifs :
- les revêtements de sol
- les peintures
- certains plafonds ou faux plafonds
- les cloisons non porteuses
- les équipements sanitaires propres au logement
- certaines canalisations servant exclusivement le lot
- les portes intérieures
- les éléments de cuisine
- les appareils de chauffage individuels
- les menuiseries extérieures, sous réserve de leur incidence sur l’aspect de l’immeuble
Cette liste n’est pas universelle. Le règlement de copropriété peut retenir une répartition différente.
Le copropriétaire est-il libre de rénover ses parties privatives ?
En principe, il peut utiliser et aménager ses parties privatives librement.
Cette liberté s’exerce toutefois à condition de ne pas porter atteinte :
- aux droits des autres copropriétaires
- à la destination de l’immeuble
- aux parties communes
- aux équipements collectifs
- à la sécurité et à la salubrité de l’immeuble
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 reconnaît la libre disposition des parties privatives tout en posant ces limites.
Des travaux portant uniquement sur des éléments privatifs peuvent donc être réalisés sans vote de l’assemblée générale lorsqu’ils :
- ne touchent aucun élément commun
- ne modifient pas l’aspect extérieur
- ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires
- restent conformes à la destination de l’immeuble
- respectent le règlement de copropriété
Il reste néanmoins recommandé d’informer le syndic lorsqu’un chantier est important, bruyant, long ou susceptible d’utiliser les circulations communes.
Qu’est-ce qu’une partie commune ?
Les parties communes sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, la loi présume notamment communes :
- le sol
- les cours et jardins communs
- les voies d’accès
- le gros œuvre
- les éléments d’équipement commun
- les parties des canalisations communes traversant des locaux privatifs
- les coffres et gaines
- les têtes de cheminée
- les passages et corridors
- les éléments incorporés dans les parties communes
Cette présomption s’applique seulement lorsque le règlement de copropriété et les titres ne donnent pas de réponse suffisamment claire.
Qu’est-ce qu’une partie commune spéciale ?
Une partie commune spéciale est affectée à l’usage ou à l’utilité de certains copropriétaires seulement.
Il peut par exemple s’agir :
- d’un escalier desservant un bâtiment déterminé
- d’une toiture couvrant une seule cage
- d’un équipement commun à plusieurs lots seulement
- d’une cour attachée à une partie de l’ensemble immobilier
Les décisions et les charges peuvent alors relever uniquement des copropriétaires titulaires de droits sur cette partie commune spéciale, selon le règlement de copropriété et les dispositions applicables.
Qu’est-ce qu’une partie commune à jouissance privative ?
Il s’agit d’une partie commune dont l’usage exclusif est attribué à un copropriétaire.
Cela peut notamment concerner :
- une terrasse
- un jardin
- une cour
- une portion de toiture-terrasse
- un balcon selon la rédaction du règlement
Le droit de jouissance privative ne transforme pas automatiquement l’ouvrage en partie privative.
Le copropriétaire ne peut donc pas modifier librement la structure, l’étanchéité, la dalle, le garde-corps ou l’aspect de cet espace sans vérifier les autorisations requises.
Équipements communs
Qu’est-ce qu’un équipement commun ?
Un équipement est commun lorsqu’il est destiné à servir l’ensemble de l’immeuble ou plusieurs copropriétaires.
Il peut notamment s’agir :
- du chauffage collectif
- de la ventilation collective
- des colonnes d’eau
- des chutes d’eaux usées
- des colonnes de gaz
- des canalisations d’eaux pluviales
- des ascenseurs
- des antennes collectives
- des interphones
- des portes et portails d’accès
- des réseaux électriques des parties communes
- des pompes ou dispositifs de relevage communs
- des conduits collectifs
La loi présume communs les éléments d’équipement commun ainsi que les parties des canalisations qui leur sont liées, y compris lorsqu’elles traversent un local privatif.
Peut-on intervenir sur un équipement commun depuis son appartement ?
Pas sans vérification ni autorisation.
La localisation physique de l’équipement dans un appartement ne lui confère pas nécessairement un caractère privatif.
Une colonne collective traversant une cuisine ou une gaine située dans une salle de bains peut rester commune.
Le propriétaire ne doit notamment pas :
- déplacer une chute collective
- réduire sa section
- créer un raccordement non validé
- obturer une ventilation
- intervenir sur une colonne de chauffage
- modifier un conduit commun
- déplacer un organe de réglage collectif
sans l’accord préalable requis et sans étude technique adaptée.
Règlement de copropriété
Pourquoi le règlement de copropriété est-il déterminant ?
Le règlement de copropriété définit notamment :
- la destination de l’immeuble
- les parties privatives
- les parties communes générales ou spéciales
- les conditions d’usage des lots
- les restrictions applicables aux façades, fenêtres, volets ou stores
- les conditions d’utilisation des cours, jardins, balcons et terrasses
- les règles relatives au bruit et aux travaux
- la répartition des charges
Il doit être consulté dans sa version actualisée, avec tous ses modificatifs publiés.
Le règlement peut-il interdire certains travaux ?
Oui, lorsque ses clauses sont justifiées par la destination de l’immeuble et respectent les dispositions impératives de la loi.
Il peut notamment imposer :
- un modèle de fenêtre
- une couleur de volet
- un type de store
- une uniformité de façade
- des restrictions concernant les enseignes ou équipements extérieurs
- des conditions d’exercice d’une activité professionnelle
- des horaires ou modalités particulières pour les déménagements et travaux
Une clause ne doit toutefois pas être interprétée isolément. Sa portée dépend de sa rédaction, de la destination de l’immeuble et des règles légales applicables.
Une autorisation d’urbanisme remplace-t-elle l’accord de la copropriété ?
Non.
Les deux autorisations ont des objets distincts.
L’autorisation d’urbanisme vérifie le projet au regard des règles administratives.
L’autorisation de l’assemblée générale vérifie notamment le respect :
- des parties communes
- de l’aspect extérieur
- des équipements collectifs
- de la destination de l’immeuble
- des droits des autres copropriétaires
Le propriétaire peut donc avoir besoin à la fois :
- D’une autorisation de l’assemblée générale.
- D’une déclaration préalable ou d’un permis.
- D’une étude technique.
Mur porteur
Un mur porteur situé dans un appartement est-il privatif ?
Il est généralement rattaché au gros œuvre et présumé commun dans le silence ou la contradiction des titres.
Le fait qu’il se trouve entièrement à l’intérieur du logement ne suffit pas à le rendre privatif.
La suppression totale ou partielle d’un mur porteur, la création d’une ouverture ou l’agrandissement d’une baie affectent donc normalement une partie commune.
Quelle autorisation faut-il obtenir ?
Le copropriétaire doit soumettre son projet à l’assemblée générale avant de commencer les travaux.
L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur relève normalement de la majorité de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires.
La résolution doit préciser :
- l’emplacement de l’ouverture
- ses dimensions
- le principe du renforcement
- les conditions d’étaiement
- l’entreprise intervenante
- le contrôle prévu
- la prise en charge des coûts
- la responsabilité du copropriétaire
- les conditions de remise en état
Quels documents faut-il joindre ?
Il est recommandé de joindre :
- plan de l’état existant
- plan du projet
- coupe
- rapport du bureau d’études structure
- note de calcul
- principe d’étaiement
- plan d’exécution ou engagement de le transmettre avant les travaux
- devis de l’entreprise
- attestations d’assurance
- calendrier prévisionnel
- modalités de protection des parties communes
La loi et le décret d’application imposent qu’une demande portant sur des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur soit accompagnée d’un document précisant leur implantation et leur consistance.
L’accord de l’assemblée valide-t-il la solution structurelle ?
Non.
L’assemblée générale autorise le principe des travaux sur la base des documents présentés. Elle ne remplace pas :
- l’étude de structure
- la note de calcul
- les plans d’exécution
- les contrôles pendant le chantier
- la responsabilité de l’entreprise
L’autorisation peut prévoir que les travaux devront être réalisés conformément aux plans d’un bureau d’études déterminé et sous le contrôle d’un technicien mandaté par le copropriétaire ou par le syndicat.
Façade
La façade est-elle une partie commune ?
La façade relève généralement du gros œuvre et constitue donc une partie commune, sauf stipulation particulière des titres.
Son aspect appartient en outre à l’unité architecturale de l’immeuble.
Sont susceptibles d’affecter la façade :
- la création d’une ouverture
- le remplacement d’une fenêtre par un modèle différent
- le changement de couleur
- l’installation d’une unité de climatisation
- la pose d’une grille d’extraction
- le passage d’un conduit
- la pose d’un store
- la fermeture d’un balcon
- l’isolation thermique par l’extérieur
- la pose d’une enseigne ou d’un équipement visible
Une intervention minime nécessite-t-elle toujours une autorisation ?
La qualification dépend de son incidence réelle.
Un petit percement peut affecter :
- l’étanchéité
- l’isolation
- l’aspect extérieur
- un élément de structure
- une façade protégée
La faible dimension du percement ne dispense donc pas automatiquement d’une autorisation.
Toiture
La toiture est-elle commune ?
La toiture, la charpente principale, la couverture et les ouvrages assurant le clos et le couvert sont généralement communs.
Le copropriétaire d’un lot situé au dernier étage ne peut donc pas intervenir librement sur :
- la couverture
- la charpente
- une souche de cheminée
- un chéneau
- une fenêtre de toit
- l’étanchéité d’une toiture-terrasse
- une sortie de ventilation
Cette règle reste applicable lorsqu’il bénéficie d’un accès exclusif ou d’un droit de jouissance sur une terrasse.
Quels travaux nécessitent un vote ?
Une décision préalable est généralement nécessaire pour :
- créer une fenêtre de toit
- modifier une ouverture existante
- installer un conduit
- poser un équipement en toiture
- percer la couverture
- modifier la charpente
- créer une terrasse
- modifier l’étanchéité
- installer des panneaux solaires à l’initiative d’un seul copropriétaire
Le projet peut également nécessiter une autorisation d’urbanisme et, dans un secteur protégé, un accord patrimonial.
Dalle et plancher
Une dalle située entre deux appartements est-elle commune ?
La dalle porteuse ou la structure du plancher relève généralement du gros œuvre et est donc présumée commune.
Il faut toutefois distinguer :
- la dalle ou la structure porteuse
- la chape
- le revêtement de sol
- le plafond du logement inférieur
- les réseaux incorporés
Le règlement de copropriété peut répartir ces différents éléments entre parties privatives et parties communes.
Quels travaux affectent la dalle ?
Il peut notamment s’agir :
- de la création d’une trémie
- d’un carottage
- d’un percement
- d’une saignée
- de la suppression d’une partie de plancher
- de l’ancrage d’un équipement lourd
- de la création d’un escalier
- de l’ajout d’une chape lourde
- de la modification d’un plancher chauffant collectif
Ces travaux doivent être étudiés avant leur présentation à l’assemblée générale.
Une petite réservation peut-elle être réalisée sans étude ?
Pas lorsqu’elle affecte un élément porteur ou lorsque la constitution de la dalle est inconnue.
Il faut notamment vérifier :
- les armatures
- les poutrelles
- les câbles de précontrainte
- les réseaux incorporés
- les charges
- la résistance au feu
- l’acoustique
- les conséquences sur le logement inférieur
Gaines
Les gaines sont-elles communes ?
Dans le silence ou la contradiction des titres, les coffres et gaines sont présumés communs.
Une gaine peut contenir :
- une ventilation collective
- des colonnes d’eau
- des évacuations
- du gaz
- de l’électricité
- des télécommunications
- des conduits de fumée
Peut-on réduire ou déplacer une gaine ?
Cette intervention doit être évitée sans étude et sans autorisation.
Une modification peut affecter :
- l’accès pour l’entretien
- la sécurité incendie
- le fonctionnement de la ventilation
- la continuité acoustique
- l’étanchéité entre niveaux
- les réseaux des autres lots
Même lorsqu’un coffrage paraît surdimensionné, son volume ne doit pas être récupéré avant d’avoir vérifié sa nature et son statut.
Canalisations
Comment distinguer canalisation privative et canalisation commune ?
Il faut examiner :
- le règlement de copropriété
- la fonction de la canalisation
- le nombre de lots desservis
- son raccordement
- l’emplacement des organes de coupure
- la rédaction des clauses relatives aux branchements
Une canalisation desservant plusieurs lots est généralement commune.
Une canalisation servant exclusivement un lot peut être privative, mais certaines portions peuvent rester communes selon le règlement.
Une canalisation commune peut-elle traverser une partie privative ?
Oui.
La loi prévoit expressément que les parties de canalisations liées aux équipements communs restent présumées communes même lorsqu’elles traversent des locaux privatifs.
Peut-on déplacer une chute d’eaux usées ?
Pas sans autorisation et sans étude.
Le déplacement peut modifier :
- la pente
- la ventilation primaire
- les raccordements des niveaux supérieurs et inférieurs
- l’acoustique
- l’accessibilité
- l’étanchéité des traversées
- le fonctionnement collectif du réseau
Une simple validation du plombier choisi par le copropriétaire ne remplace pas l’autorisation de la copropriété.
Que faire en cas de fuite urgente ?
Il faut distinguer :
- la mesure conservatoire nécessaire pour arrêter l’écoulement
- la réparation définitive
- la modification de l’ouvrage
Le syndic peut, en cas d’urgence, faire réaliser de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Le copropriétaire confronté à une fuite doit informer immédiatement :
- le syndic
- son assureur
- les occupants concernés
- le professionnel chargé de la recherche ou de la réparation
L’urgence ne doit pas servir à réaliser une transformation durable qui aurait normalement nécessité un vote.
Fenêtres
Les fenêtres sont-elles privatives ou communes ?
Le statut des fenêtres dépend du règlement de copropriété.
Il peut prévoir que :
- la fenêtre entière est privative
- seuls le vitrage et les mécanismes sont privatifs
- les cadres, appuis ou éléments extérieurs relèvent des parties communes
- les travaux sont privatifs mais soumis à une règle d’uniformité
Même lorsqu’une fenêtre est privative, son remplacement peut affecter l’aspect extérieur de l’immeuble.
Remplacer une fenêtre nécessite-t-il un vote ?
Un remplacement strictement identique peut ne pas nécessiter d’autorisation de l’assemblée lorsque :
- la fenêtre est privative
- le règlement n’impose pas de procédure particulière
- le matériau, la couleur, le dessin, les dimensions et le mode d’ouverture restent identiques
- aucune partie commune n’est affectée
Une autorisation doit être envisagée dès qu’un élément visible est modifié :
- matériau
- couleur
- nombre de vantaux
- petits bois
- épaisseur des profils
- dimensions
- type de vitrage apparent
- position dans le tableau
- coffre de volet
Comme ces travaux affectent l’aspect extérieur, ils relèvent normalement de l’article 25 lorsqu’ils sont réalisés à l’initiative et aux frais d’un copropriétaire.
Le remplacement doit-il également être déclaré en mairie ?
Une déclaration préalable peut être nécessaire lorsque l’aspect extérieur est modifié.
L’autorisation de la copropriété et l’autorisation d’urbanisme doivent être obtenues séparément.
Pourquoi faut-il coordonner fenêtres et ventilation ?
Le remplacement de fenêtres anciennes par des modèles plus étanches peut réduire les entrées d’air.
Il faut donc vérifier :
- le système de ventilation
- les entrées d’air nécessaires
- les bouches d’extraction
- le détalonnage des portes
- les appareils de combustion
- les prescriptions collectives
Un copropriétaire ne doit pas supprimer une entrée d’air prescrite pour le fonctionnement collectif de la ventilation.
Volets, persiennes et stores
Les volets sont-ils privatifs ?
Le règlement de copropriété doit être consulté.
Même lorsqu’ils sont privatifs, ils participent à l’aspect extérieur de l’immeuble.
Une autorisation peut être nécessaire pour modifier :
- le matériau
- la couleur
- le mode de fonctionnement
- la forme
- le type de volet
- la position du coffre
- les coulisses
- les fixations extérieures
Peut-on installer un volet roulant à la place de volets battants ?
Pas sans vérifier :
- le règlement de copropriété
- l’uniformité de la façade
- la décision de l’assemblée générale
- les règles d’urbanisme
- les éventuelles prescriptions patrimoniales
Le coffre extérieur et les coulisses peuvent constituer une modification importante de l’aspect de la façade.
Le syndic peut-il autoriser seul le changement de couleur ?
Non, sauf délégation spéciale et valable donnée dans les limites permises par la loi.
Une simple autorisation orale ou un courriel informel du syndic ne remplace pas une décision de l’assemblée générale lorsque l’article 25 est applicable.
Climatisation
L’installation d’une climatisation nécessite-t-elle une autorisation ?
Très souvent, oui.
Une unité extérieure peut affecter :
- la façade
- le balcon
- la toiture
- une dalle commune
- l’étanchéité
- l’aspect extérieur
- la tranquillité des occupants
La pose implique généralement :
- des percements
- des fixations
- le passage de liaisons frigorifiques
- une évacuation des condensats
- une alimentation électrique
- une production de bruit et de vibrations
Lorsqu’une unité est fixée sur une façade, une dalle, une toiture ou un autre ouvrage commun, l’autorisation de l’assemblée générale doit être obtenue avant son installation.
Poser l’unité sur son balcon évite-t-il le vote ?
Pas nécessairement.
Le balcon peut comporter :
- une dalle commune
- un garde-corps commun
- une étanchéité commune
- une jouissance privative sur une partie commune
L’équipement peut également rester visible depuis l’extérieur et modifier l’aspect de l’immeuble.
Il faut donc vérifier le statut du balcon et les conséquences visuelles et techniques de l’installation.
Que doit comprendre le dossier présenté à l’assemblée ?
Il est recommandé de joindre :
- plan de localisation
- photographie ou photomontage
- marque et modèle
- dimensions
- puissance acoustique
- mode de fixation
- supports antivibratiles
- tracé des liaisons
- évacuation des condensats
- alimentation électrique
- conditions d’entretien
- autorisation d’urbanisme lorsque nécessaire
- attestation de l’entreprise
Les condensats peuvent-ils être évacués librement ?
Non.
Ils ne doivent pas :
- ruisseler sur la façade
- tomber sur les balcons inférieurs
- être rejetés sur la voie publique
- créer une humidité dans un ouvrage
- être raccordés à un réseau sans autorisation
Le dispositif doit être décrit dans le projet.
Quelles précautions prendre contre le bruit ?
L’installation doit tenir compte :
- du niveau sonore de l’unité
- des vibrations
- de la distance aux fenêtres voisines
- du fonctionnement nocturne
- de la réverbération dans une cour
- de l’entretien
- des arrêtés locaux
- du règlement de copropriété
Une autorisation de l’assemblée générale n’empêche pas qu’une installation provoquant un trouble anormal de voisinage puisse être contestée.
Extraction d’air
Peut-on créer librement une extraction en façade ?
Non.
La création d’une grille ou d’une sortie modifie l’aspect extérieur et nécessite généralement l’autorisation de l’assemblée générale.
Elle peut également nécessiter une déclaration préalable d’urbanisme.
Peut-on raccorder une hotte sur une ventilation collective ?
Pas sans étude ni autorisation.
Une hotte de cuisine, un sèche-linge ou un extracteur mécanique peut perturber :
- le débit collectif
- l’équilibre des pressions
- l’évacuation des odeurs
- la sécurité incendie
- le fonctionnement des autres logements
- le risque de condensation
Un conduit de ventilation collective ne doit pas être utilisé pour un autre usage sans validation technique.
Quels points faut-il étudier ?
Le dossier doit préciser :
- le local concerné
- le débit
- le diamètre du conduit
- le trajet
- la sortie
- le traitement acoustique
- le clapet éventuel
- la résistance au feu
- le percement
- le traitement de l’étanchéité
- les nuisances possibles
- l’entretien
Une extraction ne doit pas être créée uniquement à partir du trajet le plus court sans examiner son incidence sur l’immeuble.
Autorisation de l’assemblée générale
Dans quels cas faut-il saisir l’assemblée ?
Une autorisation préalable doit notamment être recherchée lorsque les travaux :
- affectent un mur porteur
- modifient une dalle
- touchent une façade
- affectent une toiture
- modifient une gaine commune
- déplacent une canalisation collective
- créent une ouverture
- changent l’aspect des fenêtres ou volets
- installent une climatisation visible
- créent une extraction extérieure
- affectent l’étanchéité d’une terrasse commune
- utilisent durablement une partie commune
- modifient un équipement collectif
L’autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires de réaliser à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur relève normalement de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
Quelle majorité s’applique ?
La majorité de l’article 25 correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés, absents ou ayant voté par correspondance.
Si le projet n’obtient pas cette majorité mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Toutes les décisions de travaux relèvent-elles de l’article 25 ?
Non.
La majorité dépend de la nature de la décision.
Par exemple :
- les travaux décidés par le syndicat et nécessaires à la conservation, à la stabilité, au clos, au couvert ou aux réseaux relèvent généralement de l’article 24
- les travaux d’amélioration ou de transformation décidés par le syndicat relèvent généralement de l’article 25
- l’autorisation donnée à un copropriétaire d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur relève de l’article 25 b
- une modification importante du règlement de copropriété ou une disposition affectant les droits de propriété peut relever de l’article 26 ou, dans certaines situations, de l’unanimité
La majorité ne doit donc pas être choisie uniquement à partir du nom donné aux travaux.
Une appropriation de partie commune relève-t-elle de la même autorisation ?
Pas nécessairement.
Un projet peut dépasser la simple autorisation de travaux lorsqu’il implique :
- l’annexion d’un palier
- l’intégration d’une gaine
- l’occupation permanente d’un local commun
- l’acquisition d’un volume
- la modification des tantièmes
- la création d’un droit de jouissance exclusif
- la modification de l’état descriptif de division
Une décision supplémentaire, une modification du règlement, un acte notarié et une publication au service de la publicité foncière peuvent alors être nécessaires.
L’assemblée peut-elle autoriser des travaux contraires à la destination de l’immeuble ?
L’article 25 b exige que les travaux soient conformes à la destination de l’immeuble.
Une activité, une installation ou une transformation incompatible avec les caractéristiques et l’usage de l’immeuble ne peut donc pas être valablement autorisée sur cette seule base.
Une analyse juridique spécifique peut être nécessaire lorsqu’un changement d’usage ou d’affectation modifie les conditions d’occupation du lot.
Préparation de la demande à l’assemblée générale
Comment demander l’inscription du projet à l’ordre du jour ?
Le copropriétaire doit notifier sa demande au syndic.
La demande peut être faite à tout moment, mais elle doit parvenir suffisamment tôt avant l’envoi de la convocation.
Si elle arrive trop tard, le syndic peut être contraint de l’inscrire à l’assemblée suivante.
La demande doit comprendre :
- l’intitulé de la question
- un projet de résolution
- la localisation des travaux
- leur consistance
- les plans et documents techniques nécessaires
Le syndic peut-il refuser d’inscrire la demande ?
Il ne lui appartient pas de décider seul de l’opportunité du projet.
Lorsque la demande est régulièrement présentée avec les documents requis, le syndic doit inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée pouvant matériellement l’examiner.
Le syndic peut toutefois signaler :
- un dossier incomplet
- une résolution imprécise
- l’absence de document technique
- une contradiction avec le règlement
- la nécessité d’ajouter une question complémentaire
Quel projet de résolution proposer ?
La résolution peut prévoir que l’assemblée :
- Autorise le copropriétaire à effectuer les travaux décrits.
- Précise que les travaux sont réalisés à ses frais exclusifs.
- Impose le respect des plans et études annexés.
- Exige l’intervention d’entreprises assurées.
- Impose une étude ou un contrôle technique.
- Fixe les conditions d’accès et de protection.
- Prévoit la remise en état en cas de dommage.
- Impose la transmission des plans définitifs.
- Indique que l’entretien futur de l’équipement reste à la charge du propriétaire du lot.
- Subordonne le début des travaux aux autorisations administratives requises.
Quels documents joindre selon la nature du chantier ?
Travaux structurels
- étude structurelle
- note de calcul
- plans
- phasage
- étaiement
- attestations d’assurance
Fenêtres ou volets
- photographies
- plans de façade
- fiches techniques
- matériaux
- teintes
- détails des profils
Climatisation
- implantation
- photomontage
- niveau sonore
- fixation
- évacuation des condensats
- plan des réseaux
Extraction
- débit
- trajet du conduit
- emplacement de la sortie
- traitement acoustique
- sécurité incendie
- incidence sur la ventilation collective
Une autorisation générale et imprécise est-elle suffisante ?
Elle est risquée.
La décision doit permettre d’identifier exactement les travaux autorisés.
Une résolution mentionnant seulement « autorisation de réaliser des travaux dans l’appartement » ne permet pas de savoir :
- quels ouvrages communs sont affectés
- quelle ouverture est autorisée
- quel équipement peut être installé
- quelles dimensions ont été approuvées
- quelles prescriptions doivent être respectées
Le projet voté doit correspondre au projet exécuté.
Faut-il attendre avant de commencer les travaux ?
Quand la décision devient-elle contestable ?
Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision d’assemblée générale.
Le syndic doit notifier le procès-verbal dans le délai d’un mois suivant l’assemblée.
Pour un projet important, il est prudent de tenir compte de cette période avant de commander définitivement des ouvrages ou de commencer une intervention irréversible.
La suspension légale prévue par l’article 42 vise expressément l’exécution par le syndic des travaux décidés selon les articles 25 et 26. La situation de travaux privés autorisés au profit d’un copropriétaire doit donc être appréciée avec prudence au regard du risque de contestation.
Peut-on demander une assemblée spécialement pour son projet ?
Oui.
Un copropriétaire peut solliciter, à ses frais, la convocation d’une assemblée générale portant sur une ou plusieurs questions concernant uniquement ses droits ou obligations.
Cette solution peut être utile lorsque :
- l’assemblée annuelle vient d’avoir lieu
- le projet ne peut pas attendre l’assemblée suivante
- la fabrication ou le chantier dépend de l’autorisation
- le propriétaire accepte les frais de convocation
Information du syndic
Faut-il informer le syndic pour des travaux privatifs ?
Il est recommandé de l’informer lorsque les travaux :
- sont importants
- génèrent du bruit ou de la poussière
- nécessitent l’utilisation d’un ascenseur
- impliquent la livraison de matériaux
- nécessitent la coupure d’un réseau
- occupent temporairement une circulation
- présentent un risque pour les parties communes
- ont été autorisés par l’assemblée générale
Le règlement de copropriété peut également imposer une information préalable.
Quelles informations transmettre avant le début du chantier ?
Il convient notamment de communiquer :
- les dates de début et de fin
- les horaires prévus
- les coordonnées du responsable de chantier
- l’identité des entreprises
- les attestations d’assurance
- la décision d’assemblée générale
- les autorisations d’urbanisme
- les modalités de livraison
- les protections prévues
- les coupures de réseaux
- les modalités d’évacuation des gravats
- les besoins d’accès à des locaux communs
L’information du syndic vaut-elle autorisation ?
Non.
Le fait d’informer le syndic ne remplace pas :
- l’autorisation de l’assemblée
- l’autorisation d’urbanisme
- l’accord d’un copropriétaire voisin
- une étude technique
De même, l’absence de réponse du syndic ne doit pas être interprétée comme une autorisation tacite de modifier une partie commune.
Horaires de travaux
Existe-t-il des horaires nationaux uniques ?
Non.
Les horaires peuvent résulter :
- du règlement de copropriété
- d’une décision d’assemblée générale
- d’un règlement intérieur
- d’un arrêté municipal
- d’un arrêté préfectoral
- des règles relatives aux troubles anormaux de voisinage
Il faut donc consulter les règles applicables à l’immeuble et à la commune.
Les travaux sont-ils libres en journée ?
Non.
Un bruit peut constituer un trouble anormal de voisinage de jour comme de nuit selon :
- son intensité
- sa durée
- sa répétition
- le contexte local
Service Public recommande également de vérifier les arrêtés municipaux ou préfectoraux, qui peuvent imposer des plages horaires pour l’utilisation d’outils bruyants.
Quelles mesures d’organisation prévoir ?
Il est recommandé de :
- informer les occupants à l’avance
- limiter les travaux les plus bruyants à certaines plages
- éviter les dimanches et jours fériés lorsque les règles locales l’imposent
- fermer les portes palières
- utiliser des outils adaptés
- limiter les chutes de gravats
- éviter les livraisons aux heures de forte circulation
- nettoyer quotidiennement les circulations
Protection des parties communes
Quelles parties doivent être protégées ?
Le plan de protection peut concerner :
- hall d’entrée
- escaliers
- paliers
- ascenseurs
- portes
- murs
- sols
- garde-corps
- boîtes aux lettres
- éclairages
- espaces extérieurs
- parkings
- locaux de stockage
- équipements de sécurité
Qui doit fournir les protections ?
Cette responsabilité doit être attribuée dans le contrat de travaux.
Il faut préciser :
- qui fournit les matériaux
- qui les installe
- qui les entretient
- qui les remplace
- qui les dépose
- qui nettoie
- qui répare les dégradations
Le copropriétaire maître d’ouvrage reste responsable vis-à-vis de la copropriété du respect des conditions attachées à l’autorisation.
Faut-il établir un état des lieux avant le chantier ?
Cette pratique est recommandée pour les travaux importants.
L’état initial peut comprendre :
- photographies datées
- relevé des impacts et rayures existants
- état des peintures
- état des sols
- état de l’ascenseur
- constat des fissures
- état des portes et vitrages
Il peut être établi contradictoirement avec :
- le syndic
- le gardien
- un représentant du conseil syndical
- l’entreprise
- un commissaire de justice pour les opérations présentant un enjeu élevé
Peut-on stocker des matériaux dans les parties communes ?
Pas sans autorisation.
Le stockage peut :
- gêner l’évacuation
- compromettre la sécurité incendie
- empêcher l’accès
- surcharger un plancher
- détériorer les sols
- gêner les autres occupants
Les circulations communes ne doivent pas être transformées en zone permanente de stockage.
Comment évacuer les gravats ?
Il faut prévoir :
- les contenants
- les horaires
- la protection des sols
- l’utilisation éventuelle de l’ascenseur
- le nettoyage
- la benne
- les autorisations d’occupation du domaine public
- les filières de déchets
Les gravats ne doivent pas être déversés dans les vide-ordures, les canalisations ou les conteneurs ordinaires de la copropriété.
Responsabilité en cas de dommage
Qui est responsable lorsque des travaux privatifs endommagent l’immeuble ?
Le copropriétaire qui fait réaliser les travaux peut voir sa responsabilité recherchée lorsqu’ils causent un dommage :
- aux parties communes
- à un autre lot
- à un équipement collectif
- à un voisin
- à un tiers
Le Code civil prévoit que celui qui cause un dommage par sa faute, sa négligence ou son imprudence doit le réparer.
Le copropriétaire peut ensuite exercer un recours contre :
- l’entreprise
- le maître d’œuvre
- le bureau d’études
- le fabricant
- leur assureur
selon l’origine du dommage et les responsabilités contractuelles.
L’autorisation de l’assemblée transfère-t-elle la responsabilité au syndicat ?
Non.
L’autorisation permet au copropriétaire d’affecter les ouvrages désignés, mais elle ne transforme pas automatiquement le syndicat en maître d’ouvrage de ses travaux.
Le copropriétaire reste notamment responsable :
- du choix des entreprises
- du respect des plans
- de la sécurité du chantier
- des dommages
- de l’entretien futur de l’installation lorsqu’il lui incombe
- de la remise en état
La résolution doit préciser cette répartition.
Quand le syndicat des copropriétaires est-il responsable ?
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours contre le responsable réel.
Par exemple, un dommage peut avoir pour origine :
- une canalisation commune
- une toiture commune
- une façade
- un équipement collectif
- un défaut d’entretien des parties communes
Si le dommage résulte des travaux d’un copropriétaire ou de son entreprise, le syndicat peut exercer un recours contre eux.
Que faire lorsqu’un dommage apparaît pendant le chantier ?
Il convient de :
- Arrêter les travaux susceptibles d’aggraver la situation.
- Mettre les personnes et les biens en sécurité.
- Prévenir le syndic.
- Informer les voisins concernés.
- Photographier et mesurer le dommage.
- Conserver les éléments déposés.
- Déclarer le sinistre aux assureurs.
- Organiser une constatation contradictoire.
- Faire rechercher la cause.
- Ne pas masquer le dommage avant conservation des preuves, sauf urgence.
Quelles assurances faut-il vérifier ?
Avant les travaux, il est recommandé de vérifier :
Pour le copropriétaire
- assurance multirisque habitation
- assurance propriétaire non occupant
- garantie responsabilité civile
- protection juridique
- assurance dommages-ouvrage lorsque sa souscription est légalement requise ou pertinente
Pour les professionnels
- responsabilité civile professionnelle
- assurance décennale pour les activités et travaux concernés
- période de validité
- activités déclarées
- techniques couvertes
- identité exacte de l’entreprise assurée
Une attestation générique ne suffit pas si l’activité réellement exécutée n’est pas couverte.
Travaux sans autorisation préalable
Peut-on régulariser les travaux après leur réalisation ?
Une autorisation a posteriori peut parfois être sollicitée, mais elle n’est pas garantie.
L’assemblée peut :
- autoriser les travaux
- imposer des modifications
- demander une expertise
- refuser la régularisation
- demander la remise en état
Le copropriétaire ne doit donc pas commencer en comptant sur une ratification ultérieure.
Quels risques prend le copropriétaire ?
Il peut notamment s’exposer :
- à l’arrêt du chantier
- à une demande de remise en état
- à une action en responsabilité
- à la réparation des dommages
- à des difficultés lors de la vente
- à un refus d’assurance
- à une procédure judiciaire
- à une régularisation administrative distincte
Le syndic peut-il faire arrêter les travaux ?
Le syndic est chargé de faire respecter le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale. Il doit également administrer et préserver l’immeuble.
En présence de travaux non autorisés affectant une partie commune, il peut notamment :
- demander leur suspension
- mettre le copropriétaire en demeure
- faire constater la situation
- saisir la justice selon les pouvoirs dont il dispose
- convoquer une assemblée lorsque cela est nécessaire
Tableau d’orientation des autorisations
| Travaux envisagés | Statut à vérifier | Autorisation généralement nécessaire |
|---|---|---|
| Peinture intérieure | Partie privative | Non, sauf règle particulière |
| Remplacement d’un sol léger | Partie privative et acoustique | Non en principe, sous réserve du règlement |
| Suppression d’une cloison non porteuse | Nature réelle de la cloison et réseaux | Non en principe si aucun ouvrage commun n’est affecté |
| Ouverture dans un mur porteur | Gros œuvre commun | Assemblée générale, article 25 |
| Création d’une trémie | Dalle ou plancher commun | Assemblée générale et étude structurelle |
| Déplacement d’une chute | Canalisation commune | Assemblée générale et étude technique |
| Modification d’une gaine | Gaine commune | Assemblée générale |
| Fenêtre strictement identique | Règlement et statut de la menuiserie | À vérifier |
| Fenêtre d’aspect différent | Aspect extérieur | Assemblée générale et urbanisme |
| Changement de volets | Aspect extérieur | Assemblée générale selon le projet |
| Climatisation extérieure | Façade, balcon, toiture, bruit | Assemblée générale et urbanisme |
| Grille d’extraction en façade | Façade et ventilation | Assemblée générale et urbanisme |
| Intervention sur toiture | Partie commune | Assemblée générale |
| Isolation intérieure | Partie privative et ventilation | Pas d’AG en principe, sauf incidence commune |
| Isolation extérieure | Façade commune | Décision collective et urbanisme |
Ce tableau donne une orientation générale. Le règlement de copropriété et le projet précis doivent toujours être examinés.
Comment organiser le projet étape par étape ?
Étape 1 : lire les documents de copropriété
Il faut identifier :
- parties privatives
- parties communes
- équipements collectifs
- destination de l’immeuble
- règles d’aspect extérieur
- restrictions particulières
Étape 2 : établir les plans
Les plans doivent montrer :
- l’état existant
- les démolitions
- le projet
- les parties communes affectées
- les réseaux
- les équipements
- les raccordements
Étape 3 : réaliser les études techniques
Selon le projet :
- étude structurelle
- étude acoustique
- étude de ventilation
- étude d’étanchéité
- recherche de réseaux
- note de calcul
- étude des nuisances
Étape 4 : vérifier l’urbanisme
Une déclaration préalable ou un permis peut être nécessaire pour :
- les fenêtres
- les volets
- les ouvertures
- la climatisation
- les grilles
- les modifications de façade ou de toiture
Étape 5 : préparer la résolution
La demande doit être complète, précise et accompagnée de documents compréhensibles.
Étape 6 : obtenir le vote
Le projet doit être voté selon la majorité correspondant à sa nature.
Étape 7 : transmettre les autorisations au syndic
Le copropriétaire transmet :
- procès-verbal
- autorisation administrative
- attestations d’assurance
- calendrier
- coordonnées des entreprises
- plan de protection
Étape 8 : établir l’état initial
Les parties communes et les lots voisins sensibles doivent être documentés avant le chantier.
Étape 9 : contrôler les travaux
Les points sensibles doivent être contrôlés avant fermeture :
- appuis
- renforts
- percements
- réseaux
- étanchéité
- fixations
- raccordements
Étape 10 : remettre les documents définitifs
Le syndic peut recevoir, selon les prescriptions de l’autorisation :
- plans de récolement
- note de calcul définitive
- photographies
- notices
- attestations
- procès-verbaux d’essais
- coordonnées pour l’entretien futur
Quelles sont les principales erreurs à éviter ?
Les erreurs fréquentes consistent à :
- supposer que tout ce qui se trouve dans l’appartement est privatif
- se fier uniquement au plan de vente
- ouvrir un mur sans vérifier s’il est porteur
- percer une dalle sans étude
- déplacer une canalisation collective avec le seul accord du plombier
- réduire une gaine technique
- changer une fenêtre sans vérifier l’uniformité de la façade
- installer une climatisation sur un balcon sans vote
- évacuer les condensats sur la façade
- raccorder une hotte à une ventilation collective
- considérer qu’un accord du syndic remplace l’assemblée générale
- informer le syndic après le début des travaux
- présenter à l’assemblée un projet insuffisamment documenté
- faire voter une résolution trop générale
- exécuter des travaux différents de ceux autorisés
- oublier l’autorisation d’urbanisme
- ne pas vérifier les horaires locaux
- stocker des matériaux dans les circulations
- utiliser l’ascenseur sans protection
- commencer sans état initial
- ne pas déclarer immédiatement un dommage
- masquer une fissure ou une fuite apparue pendant le chantier
- compter sur une autorisation rétroactive
Recommandations de Check my House
Recommandation 1 : qualifier chaque ouvrage avant les devis
Il faut déterminer par écrit si le mur, la dalle, la gaine, la canalisation ou la menuiserie est privatif ou commun.
Recommandation 2 : présenter un dossier techniquement complet
Une assemblée générale ne doit pas être invitée à autoriser un principe vague.
Le projet doit comporter des plans, études, fiches techniques et conditions d’exécution.
Recommandation 3 : séparer les trois validations
Le maître d’ouvrage doit distinguer :
- L’autorisation de la copropriété.
- L’autorisation administrative.
- La faisabilité technique.
L’obtention de l’une ne vaut pas obtention des deux autres.
Recommandation 4 : ne pas accepter une autorisation orale
Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur doivent faire l’objet d’une décision régulière et suffisamment précise de l’assemblée générale.
Recommandation 5 : protéger et documenter l’existant
Un état photographique doit être établi avant :
- les démolitions
- les livraisons
- les passages de gravats
- les travaux générant des vibrations
- les interventions sur les réseaux
Recommandation 6 : prévoir des points d’arrêt
Les ouvrages ne doivent pas être recouverts avant le contrôle :
- des renforcements
- des percements
- des raccordements
- de l’étanchéité
- des réseaux communs
Recommandation 7 : informer les occupants
Une information claire sur le calendrier, les nuisances et les accès réduit les conflits et permet d’anticiper les besoins particuliers.
Recommandation 8 : conserver le dossier complet
Le copropriétaire doit conserver :
- demande d’inscription à l’ordre du jour
- résolution
- procès-verbal
- plans
- études
- autorisations administratives
- attestations d’assurance
- comptes rendus
- photographies
- plans de récolement
- factures
- réception des travaux
À retenir
Rénover un bien en copropriété impose de distinguer les parties privatives des parties communes avant de commencer les travaux.
Le gros œuvre, les équipements collectifs, les gaines et certaines canalisations sont présumés communs lorsque les titres ne prévoient pas une autre répartition.
Une intervention réalisée à l’intérieur du logement peut donc nécessiter l’autorisation préalable de l’assemblée générale lorsqu’elle affecte :
- un mur porteur
- une dalle
- une façade
- une toiture
- une gaine
- une canalisation commune
- une fenêtre ou un volet visible
- une climatisation
- une extraction d’air
- un équipement collectif
L’autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur relève normalement de la majorité de l’article 25.
Le projet présenté à l’assemblée doit être précis, documenté et conforme à la destination de l’immeuble.
Enfin, l’autorisation de la copropriété ne constitue ni une autorisation d’urbanisme, ni une validation technique. Le propriétaire reste responsable de l’organisation de son chantier, de ses entreprises, des protections et des dommages causés.
Pour approfondir le sujet, découvrez nos expertises dédiées : Suivi des travaux de renovation et Reception de travaux de renovation.
Besoin d’un accompagnement personnalisé pour votre projet ?
Nous contacterSources principales
- Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 2 et 3, définition des parties privatives, des parties communes et des équipements communs.
- Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9, libre usage des parties privatives, droits des autres copropriétaires et destination de l’immeuble.
- Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 24, 25 et 25-1, majorités applicables aux travaux et autorisations.
- Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 30, travaux d’amélioration et recours après refus d’une autorisation relevant de l’article 25 b.
- Légifrance, décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 10, demande d’inscription à l’ordre du jour et documents précisant l’implantation et la consistance des travaux.
- Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 42, notification des procès-verbaux et contestation des décisions d’assemblée générale.
- Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 14 et 18, responsabilité du syndicat et pouvoirs du syndic pour la conservation et les travaux urgents.
- Service Public, « Convocation de l’assemblée générale des copropriétaires », inscription d’un projet de résolution et transmission des documents relatifs aux travaux.
- Service Public, « Quelles sont les règles de vote en assemblée générale de copropriété ? ».
- Service Public, « Troubles de voisinage : bruits créés par des comportements anormaux », règlement de copropriété et arrêtés locaux concernant les horaires de travaux.
- ANIL, « Travaux et majorités » et « Travaux en copropriété : de la prise de décision à la réalisation ».
- Légifrance, Code civil, articles 1240 à 1242, responsabilité en cas de faute, de négligence, d’imprudence ou de dommage causé par une chose sous garde.