Ce que l’expert en construction contrôle lors de la réception
Les documents à rapprocher de la maison réellement construite
Le contrôle commence utilement avant même le tour de la maison. Le CCMI, les plans signés, la notice descriptive, les avenants et les éventuelles modifications acceptées servent de référence. Il ne suffit pas qu’un élément paraisse correctement exécuté : encore faut-il vérifier qu’il correspond à ce qui était contractuellement prévu.
Les cotes accessibles, la distribution des pièces, l’implantation des menuiseries, les équipements prévus et certains choix de matériaux peuvent ainsi être rapprochés des documents disponibles. Un écart n’est pas automatiquement une malfaçon : il doit d’abord être constaté, décrit et comparé à l’engagement contractuel concerné.
Les extérieurs et les parties accessibles
L’examen peut porter sur les façades, les enduits, les seuils, les menuiseries extérieures, les raccords visibles, les abords immédiats et les ouvrages annexes prévus au contrat. Les combles, le garage ou le vide sanitaire peuvent être observés lorsqu’ils sont accessibles dans des conditions normales de sécurité.
La toiture n’est pas déclarée conforme sur la seule base d’une observation depuis le sol. Lorsqu’une zone n’est pas accessible ou qu’un contrôle nécessiterait un démontage, un moyen d’accès particulier ou une étude spécialisée, cette limite doit rester clairement identifiée.
Les pièces, équipements et finitions
À l’intérieur, l’expert peut relever les défauts visibles des murs, plafonds, revêtements, portes, fenêtres et équipements. Le fonctionnement apparent des ouvrants, de certains points électriques, des appareils sanitaires, du chauffage ou de la ventilation peut être vérifié lorsque les réseaux nécessaires sont effectivement en service.
Une prise non alimentée, une porte qui frotte ou une fuite visible se décrivent factuellement. Il n’est pas utile d’attribuer immédiatement une cause sans investigation suffisante.
Pour comprendre plus largement le rôle d’un spécialiste de la construction, vous pouvez consulter notre page consacrée à l’
expert en construction.
Procès-verbal, réserves et solde du CCMI
La réception est un acte juridique
La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte la maison avec ou sans réserves. Elle doit être distinguée d’une simple visite de chantier ou d’une pré-réception organisée quelques jours auparavant.
Le procès-verbal de réception doit traduire la situation observée le jour du rendez-vous. Une réserve utile est précise, localisée et compréhensible : elle décrit ce qui est constaté sans transformer une hypothèse en certitude.
Par exemple, « porte-fenêtre de la chambre 2 frottant sur le dormant lors de la fermeture » est plus exploitable qu’une mention générale telle que « menuiseries non conformes ». De même, une fissure visible doit être localisée et décrite sans être qualifiée d’évolutive en l’absence d’historique.
Que devient le solde de 5 % ?
Dans un CCMI classique, les appels de fonds peuvent atteindre 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement prévus par la réglementation. Le solde représente au plus 5 % du prix convenu.
Lorsque des réserves sont formulées, cette somme peut être consignée jusqu’à leur levée. Il s’agit d’une consignation, pas d’une simple décision de conserver l’argent sur son compte personnel. Le consignataire est choisi selon les règles applicables entre les parties.
Si le maître d’ouvrage est assisté lors de la réception par un professionnel répondant aux conditions légales et qu’aucune réserve n’est formulée, le solde devient payable à l’issue de la réception. En présence de réserves, il est payable lorsqu’elles sont levées.
Le délai de huit jours n’est pas identique dans toutes les situations
Lorsque le maître d’ouvrage réceptionne seul avec le constructeur, la réglementation lui permet de dénoncer par écrit des vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception dans les huit jours suivant la remise des clés.
Cette faculté supplémentaire ne s’applique pas lorsque le maître d’ouvrage se fait assister lors de la réception par un professionnel entrant dans le cadre prévu par le Code de la construction et de l’habitation. La visite doit donc être préparée avec d’autant plus de rigueur lorsqu’un professionnel assiste le maître d’ouvrage le jour même.
À Évry, vérifier la cohérence des pièces liées au chantier
Pour un chantier situé à Évry (91000), un détail administratif peut avoir une conséquence très concrète lors du classement des documents. Depuis 2019, Évry appartient à la commune nouvelle d’Évry-Courcouronnes. Selon la date du permis, du contrat, des plans ou d’un avenant, les pièces d’un même projet peuvent donc ne pas porter exactement le même libellé communal.
Cette différence de dénomination ne permet pas, à elle seule, de conclure à une anomalie. Il faut vérifier la cohérence de l’adresse, du terrain, des références cadastrales, du permis et du projet réellement construit.
La Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) répond par ailleurs à une logique d’urbanisme : elle sert à déclarer l’achèvement et la conformité des travaux par rapport à l’autorisation accordée. Elle ne remplace pas le procès-verbal de réception du CCMI.
Enfin, sans adresse précise ni parcelle, il serait imprudent d’attribuer à une maison d’Évry un niveau particulier de risque de sol ou d’inondation. Si des fissures ou des mouvements sont observés, leur caractérisation doit être menée séparément avant d’en déduire une cause. Notre page sur l’
expertise fissures détaille cette démarche.
Après la réception : suivre les réserves et les garanties
La signature du procès-verbal n’éteint pas les obligations qui peuvent subsister après la réception. Les réserves doivent être suivies jusqu’à leur correction et leur levée constatée.
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception. Elle concerne les désordres mentionnés dans les réserves ainsi que ceux révélés après la réception puis notifiés par écrit pendant cette première année, hors effets relevant notamment de l’usure normale ou de l’usage.
La garantie de bon fonctionnement des autres éléments d’équipement est d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
La responsabilité décennale répond à un seuil de gravité différent. Elle vise notamment les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Une finition imparfaite ou un défaut mineur ne devient donc pas « décennal » par sa seule existence. Le délai attaché à cette responsabilité est de dix ans à compter de la réception.
Lorsque les réserves restent sans réponse ou qu’un désaccord technique apparaît, il est utile de conserver les courriers, photographies, procès-verbaux et preuves de correction ou de non-correction. Une
expertise contradictoire amiable peut ensuite permettre de confronter techniquement les positions avant d’envisager, si nécessaire, une stratégie juridique avec le professionnel du droit compétent.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers dans différentes missions d’expertise en bâtiment et d’assistance à la construction, notamment lors des étapes d’un CCMI.
À la réception, le rôle technique consiste à observer la maison, rapprocher les éléments visibles des documents disponibles, identifier les écarts ou désordres apparents et aider le maître d’ouvrage à formuler des réserves précises. L’expert ne se substitue ni au constructeur, ni à un bureau d’études lorsqu’un calcul est nécessaire, ni à une étude géotechnique lorsque la cause d’un désordre dépend du sol.
Cette distinction est importante : un constat de fissure, d’humidité ou de défaut de finition n’autorise pas automatiquement une conclusion sur son origine. Les investigations doivent rester proportionnées au problème observé.
Vous pouvez également consulter la présentation de notre activité d’
expert en bâtiment.
Tarifs pour préparer ou accompagner une réception CCMI
La visite de réception, ou de post-réception, est proposée à 720 € TTC (jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² supplémentaire). La visite de pré-réception, menée juste avant la remise des clés, est au même tarif de 720 € TTC.
Pour un accompagnement sur l’ensemble du chantier, chaque étape a son tarif : fondations 510 €, gros œuvre 590 €, cloisons 550 €, chape 510 €, pré-réception 720 €, réception 720 € (TTC, jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² au-delà). La gestion et le suivi du dossier sur toute la construction reviennent à 450 €, le déplacement de l’expert à 60 € jusqu’à 100 km, rapport et procès-verbal compris.
Le contenu exact de la mission doit être défini en fonction de l’étape concernée, de la surface, des documents disponibles et de la situation du chantier. Pour une réception CCMI à Évry, il est donc préférable de transmettre la convocation, la surface de la maison et le contexte du rendez-vous afin d’obtenir une proposition correspondant à la mission réelle.
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Questions fréquentes sur la réception CCMI à Évry
Est-il obligatoire d’être accompagné par un expert lors de la réception ?
Non. Le maître d’ouvrage peut réceptionner la maison avec le constructeur sans professionnel. Il peut aussi choisir d’être assisté par un professionnel de la construction répondant aux conditions prévues pour cette mission.
Ce choix a toutefois un effet sur le régime applicable aux vices apparents : le délai supplémentaire de huit jours prévu lorsque le maître d’ouvrage réceptionne sans professionnel n’est pas applicable dans les mêmes conditions lorsqu’un professionnel l’assiste le jour de la réception.
Peut-on refuser de signer une réception si la maison semble inachevée ?
Il faut distinguer quelques finitions restantes d’une situation où l’état de l’ouvrage rend la réception réellement contestable. La réception peut être demandée par l’une des parties et, en cas de désaccord persistant, être prononcée judiciairement.
L’expert peut décrire techniquement les ouvrages non exécutés ou les désordres constatés, mais la décision juridique à adopter dépend du dossier concret.
Le constructeur peut-il imposer une réception sans réserve ?
Non. La réception peut intervenir avec ou sans réserves. Le maître d’ouvrage doit pouvoir faire inscrire les désordres apparents et défauts de conformité qu’il constate.
Une réserve n’a pas besoin d’être spectaculaire pour être utile : elle doit surtout être précise, localisée et objectivement vérifiable.
Que faire si l’électricité, l’eau ou le chauffage ne permettent pas de tester les équipements ?
Il ne faut pas conclure qu’un équipement fonctionne correctement lorsqu’il n’a pas pu être essayé. Le procès-verbal peut faire état de cette impossibilité de contrôle et de sa cause constatée.
L’expert doit distinguer ce qu’il a vérifié, ce qu’il a seulement observé et ce qu’il n’a pas pu contrôler.
Comment rédiger une bonne réserve de réception ?
Une réserve doit décrire un constat : localisation, ouvrage concerné et manifestation du défaut. Elle évite les conclusions non démontrées.
« Carreau fendu au sol devant la douche de la salle d’eau » est plus précis que « carrelage mal posé ». Cette rédaction facilite ensuite la vérification de la correction.
Une pré-réception est-elle la même chose que la réception ?
Non. La pré-réception est une visite préparatoire pouvant permettre d’identifier des points à reprendre avant le rendez-vous définitif. La réception est, elle, l’acte juridique d’acceptation de l’ouvrage avec ou sans réserves.
Un relevé établi lors d’une pré-réception ne doit donc pas être confondu avec le procès-verbal de réception.
Que faire lorsqu’une réserve n’est toujours pas levée ?
Il faut conserver une trace des échanges et demander une correction clairement identifiable. La garantie de parfait achèvement impose la réparation des désordres concernés dans son champ d’application.
En cas de désaccord sur la réalité de la correction ou sur la solution mise en œuvre, un constat technique contradictoire peut devenir utile.
La DAACT prouve-t-elle que la maison a été réceptionnée ?
Non. La DAACT concerne l’achèvement et la conformité des travaux au regard de l’autorisation d’urbanisme. La réception concerne l’acceptation de l’ouvrage par le maître d’ouvrage.
Les deux documents répondent donc à des fonctions différentes.
L’expert certifie-t-il toute la maison conforme lors de sa visite ?
Non. Une inspection de réception porte sur les éléments contrôlables dans le cadre de la mission et dans les conditions de visite. Elle ne permet pas de certifier l’ensemble des ouvrages cachés, de vérifier toutes les performances par essai spécialisé ou de remplacer une étude structurelle ou géotechnique lorsqu’elle devient nécessaire.
