Pré-réception et réception ne produisent pas les mêmes effets
Une pré-réception est une visite préparatoire. Elle peut servir à relever des travaux restant à terminer, des défauts de finition ou des écarts contractuels avant le rendez-vous officiel. Elle donne lieu à un relevé, une liste ou un compte rendu de visite.
La réception est différente. Elle constitue l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte la construction avec ou sans réserves. Les anomalies retenues doivent être portées au procès-verbal de réception. La date de réception sert également de point de départ à plusieurs garanties légales.
Faire une bonne pré-réception peut réduire le nombre de points à traiter le jour de la réception, mais elle ne remplace pas celle-ci.
Les documents à réunir avant le rendez-vous
Le contrôle gagne en précision lorsque l’expert dispose du CCMI, de la notice descriptive, des plans contractuels, des avenants éventuels, du permis de construire et de ses plans approuvés, ainsi que des comptes rendus établis lors des visites antérieures.
Ces pièces permettent de ne pas confondre trois situations différentes : un défaut d’exécution, un élément non achevé et un écart par rapport à ce qui était contractuellement prévu.
Ce que l’expert en construction examine à la réception
La mission repose d’abord sur des constats accessibles et des comparaisons documentaires. Un contrôle réalisé le jour de la réception ne permet pas de voir ce qui est déjà enfermé derrière les doublages, sous les revêtements ou dans les ouvrages non accessibles.
Pour comprendre plus largement le rôle de ce professionnel, consultez notre page consacrée à l’
expert en construction.
La conformité aux plans et à la notice descriptive
L’agencement des pièces, l’implantation des équipements, les menuiseries, certains matériaux apparents et les prestations prévues peuvent être comparés aux documents signés.
Une différence n’est pas automatiquement une malfaçon. Elle doit être décrite puis rapprochée du contrat et de ses éventuels avenants. À l’inverse, un élément conforme au plan peut néanmoins présenter un défaut d’exécution.
Les façades, menuiseries et ouvrages extérieurs accessibles
L’examen porte notamment sur l’aspect des façades, les fissures visibles, les défauts de finition, les seuils, les menuiseries et les raccordements visibles.
Une fissure observée le jour de la réception doit être localisée et décrite. Sa seule présence ne permet pas d’affirmer qu’elle est structurelle ou évolutive. Sa forme, sa position, son ouverture, son environnement et l’historique du chantier doivent être pris en compte avant toute conclusion.
Les pièces et les finitions intérieures
Les murs, plafonds, revêtements de sol, carrelages, portes intérieures et menuiseries peuvent être examinés pièce par pièce. L’expert recherche notamment des défauts visibles, des déformations, des finitions incomplètes ou des incohérences avec les prestations attendues.
Un défaut esthétique et une non-conformité technique ne doivent pas être formulés de la même manière. Une réserve utile indique l’emplacement et la nature du problème sans attribuer une cause qui n’a pas été démontrée.
Les équipements pouvant être testés
Lorsque les installations sont alimentées et accessibles, des essais fonctionnels peuvent concerner les ouvrants, certains points d’eau, évacuations, équipements électriques, chauffage ou ventilation.
Ces essais donnent une photographie de leur fonctionnement au moment de la visite. Ils ne constituent ni un contrôle réglementaire complet de toutes les installations ni une garantie de fonctionnement futur.
Les limites d’un contrôle de réception
Une réception n’est pas une investigation destructive. Une fondation ne peut pas être considérée comme correctement exécutée uniquement parce que la maison ne présente pas d’anomalie visible le jour de la remise des clés.
Lorsque le suivi du chantier a commencé tardivement, l’expert peut analyser les photographies, études, comptes rendus et documents disponibles. Une suspicion concernant la structure ou le sol peut nécessiter ensuite des investigations spécifiques, voire une étude géotechnique ou structurelle.
Réserves, solde de 5 % et garanties après réception
Le procès-verbal doit refléter ce qui est réellement constaté. Une formulation comme « finitions à revoir » est peu exploitable. Il est préférable d’indiquer le local concerné, l’élément et le défaut observé.
Si un désaccord technique se prolonge après la réception, une
expertise contradictoire amiable peut permettre de confronter les constats des parties avant d’envisager une autre voie.
L’appel de fonds de 95 %
Dans un CCMI avec fourniture de plan, le Code de la construction et de l’habitation prévoit un échéancier maximal. Le stade de 95 % correspond notamment à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
Le contrôle de ce stade et la réception sont deux questions distinctes. La visite peut donc aussi servir à vérifier si l’état réellement observable de la construction est cohérent avec le stade annoncé.
Que devient le solde de 5 % ?
Lorsque des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu peut être consignée selon le mécanisme prévu par le Code de la construction et de l’habitation jusqu’à leur levée.
Lorsque le maître d’ouvrage se fait assister à la réception par un professionnel entrant dans les catégories prévues par la loi, le régime de paiement du solde diffère de celui applicable à une réception sans assistance professionnelle. Cette question doit être préparée avant le rendez-vous et non improvisée devant le constructeur.
Le délai de huit jours n’est pas automatique
Le CCMI comporte une règle importante souvent mal comprise. Lorsque le maître d’ouvrage reçoit seul sa maison, il peut, sous les conditions prévues par la loi, signaler dans les huit jours suivant la remise des clés certains vices apparents qu’il n’avait pas inscrits à la réception.
Cette faculté ne s’applique pas lorsque le maître d’ouvrage se fait assister lors de la réception par l’un des professionnels visés par le Code et disposant de l’assurance correspondante pour cette mission.
Si vous prévoyez la présence d’un expert le jour même, le contrôle doit donc être particulièrement méthodique. Il convient également de vérifier avant la mission que le professionnel choisi entre bien dans le cadre prévu par le texte.
Les garanties qui courent à partir de la réception
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception. Elle concerne les désordres réservés lors de la réception ainsi que ceux révélés ensuite et notifiés dans cette période, sous réserve des exclusions légales telles que l’usure normale.
La garantie de bon fonctionnement couvre pendant au moins deux ans les autres éléments d’équipement relevant de ce régime.
La responsabilité décennale répond à un critère de gravité : elle vise notamment les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Les responsabilités et garanties correspondantes s’inscrivent dans un délai de dix ans à compter de la réception.
À Aulnay-sous-Bois, vérifier aussi le contexte administratif de la construction
À Aulnay-sous-Bois, les règles d’urbanisme applicables relèvent désormais du Plan local d’urbanisme intercommunal de Paris Terres d’Envol, entré en vigueur en 2025. Lorsqu’un doute porte sur l’implantation, une extension, l’aspect extérieur ou une modification par rapport au permis, la comparaison doit se faire avec l’autorisation délivrée et les règles applicables à la parcelle.
Si une fissuration est constatée, notre page sur l’
expertise fissures détaille la démarche de caractérisation avant toute préconisation de réparation.
Réception de la maison et conformité d’urbanisme sont deux sujets différents
La réception concerne la relation entre le maître d’ouvrage et le constructeur. La Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) concerne, elle, la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme.
La DAACT ne remplace donc pas le procès-verbal de réception. Inversement, signer une réception sans réserve ne vaut pas validation administrative de la conformité du projet au permis de construire.
Pour une maison à Aulnay-sous-Bois, il est utile de conserver ensemble le permis, les plans approuvés, les éventuelles autorisations modificatives et les documents contractuels du CCMI.
Retrait-gonflement des argiles et dissolution du gypse : rester à l’échelle de la parcelle
Les documents territoriaux recensent à Aulnay-sous-Bois des problématiques de mouvements de terrain, notamment liées au retrait-gonflement des argiles et à la dissolution du gypse.
Cette information ne permet pas de conclure que votre terrain est exposé, ni qu’une fissure observée à la réception résulte du sol. Une telle hypothèse suppose de vérifier l’adresse ou la parcelle, les études du projet, les caractéristiques des fondations et la morphologie réelle des désordres.
En présence d’un doute structurel, il faut caractériser le phénomène avant d’envisager une injection, des micropieux ou une reprise en sous-œuvre.
Qui sommes-nous ?
Check my House est un cabinet spécialisé dans l’expertise en bâtiment et construction auprès des particuliers. Dans le cadre d’une réception CCMI, le rôle de l’expert est technique : examiner ce qui est accessible, rapprocher les constats des documents disponibles, aider à décrire les anomalies et signaler les investigations complémentaires qui peuvent être nécessaires.
Il ne remplace ni le constructeur, ni un maître d’œuvre chargé de diriger les travaux, ni un avocat chargé de définir une stratégie contentieuse.
Vous pouvez également consulter la présentation de notre métier d’
expert en bâtiment.
Pour une demande à Aulnay-sous-Bois, la disponibilité, le périmètre exact de la mission et les documents à transmettre sont confirmés avant l’intervention.
Tarifs d’une expertise et d’une assistance à réception
La visite de réception, ou de post-réception, est proposée à 720 € TTC (jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² supplémentaire). La visite de pré-réception, menée juste avant la remise des clés, est au même tarif de 720 € TTC.
Pour un accompagnement sur l’ensemble du chantier, chaque étape a son tarif : fondations 510 €, gros œuvre 590 €, cloisons 550 €, chape 510 €, pré-réception 720 €, réception 720 € (TTC, jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² au-delà). La gestion et le suivi du dossier sur toute la construction reviennent à 450 €, le déplacement de l’expert à 60 € jusqu’à 100 km, rapport et procès-verbal compris.
Le prix précis dépend du périmètre de la mission et doit être confirmé avant intervention. Il est notamment utile de préciser la surface, la date prévue de réception et les éventuelles difficultés déjà rencontrées avec le constructeur.
Vous souhaitez connaître le coût correspondant à votre maison à Aulnay-sous-Bois ?
Demandez un devis en indiquant la date prévisionnelle de réception et les caractéristiques de votre construction.
Questions fréquentes sur la réception CCMI
L’expert peut-il vérifier les fondations le jour de la réception ?
Il peut constater les parties encore accessibles et analyser les documents du chantier, mais il ne peut pas reconstituer visuellement des fondations déjà enterrées ou dissimulées. En présence d’un doute, les photographies de chantier, l’étude de sol, les plans d’exécution et, si nécessaire, des investigations spécifiques deviennent déterminants.
Une toiture peut-elle être déclarée conforme depuis le sol ?
Non. Une observation depuis le sol permet seulement de relever certains défauts visibles. Les zones non accessibles ne doivent pas être présentées comme contrôlées. Si une inspection rapprochée est nécessaire, les conditions d’accès et de sécurité doivent être prévues.
Que se passe-t-il si la notice descriptive n’est pas disponible pendant la visite ?
L’expert peut toujours constater l’état apparent de la maison, mais la comparaison contractuelle sera limitée. Il est donc préférable de transmettre la notice, les plans et les avenants suffisamment tôt pour préparer le contrôle.
Ai-je systématiquement huit jours pour ajouter des réserves ?
Non. Ce délai dépend notamment des conditions dans lesquelles vous avez été assisté lors de la réception. Lorsque l’assistance est assurée par un professionnel entrant dans le cadre prévu par l’article L.231-8 du Code de la construction et de l’habitation, cette faculté de huit jours ne s’applique pas.
Une fissure observée sur une maison neuve signifie-t-elle que les fondations sont mauvaises ?
Non. Une fissure est un constat. Son origine peut être différente selon sa position, sa forme, les matériaux, le stade du chantier ou le contexte du terrain. La cause doit être recherchée avant toute conclusion structurelle.
Pourquoi tester l’eau, les ouvrants et la ventilation pendant la réception ?
Parce que certaines anomalies ne deviennent visibles qu’en fonctionnement : mauvaise évacuation, robinetterie défectueuse, menuiserie qui ferme mal ou extraction insuffisante. Un essai ponctuel reste toutefois limité aux conditions présentes le jour de la visite.
La DAACT prouve-t-elle que la maison ne comporte aucune malfaçon ?
Non. Elle relève de l’urbanisme et porte sur la conformité des travaux à l’autorisation accordée. Elle ne constitue pas une expertise technique générale de la maison et ne remplace pas la réception avec le constructeur.
Que faire si le constructeur conteste les anomalies après la réception ?
Il faut d’abord conserver les preuves : procès-verbal, photographies, courriers, documents contractuels et comptes rendus techniques. Un expert peut contribuer à caractériser les désordres et à organiser un échange contradictoire. Si le différend nécessite une stratégie juridique ou une procédure, cette partie relève d’un avocat.
