Ce que l’expert contrôle lors de la réception de la maison
Une réception efficace commence avant d’entrer dans la première pièce. L’expert prend connaissance des principaux documents utiles : contrat CCMI, notice descriptive, plans, avenants éventuels et éléments disponibles concernant les modifications réalisées en cours de chantier.
Sur place, le contrôle reste adapté à la mission, aux équipements en service et à l’accessibilité réelle des ouvrages.
Les façades et les ouvrages extérieurs
L’examen porte notamment sur l’aspect des enduits, les fissures ou défauts visibles, les soubassements accessibles, les seuils, appuis, évacuations d’eaux pluviales et raccordements visibles.
Une fissure observée à la réception n’est pas automatiquement qualifiée de structurelle. Sa forme, son emplacement, son ouverture et son environnement sont relevés. En l’absence d’historique, elle ne doit pas davantage être présentée comme évolutive.
La toiture, les combles et le vide sanitaire
Lorsque ces zones sont accessibles dans des conditions normales de sécurité, l’expert peut examiner les éléments visibles de la charpente, de la couverture depuis les points accessibles, de l’isolation, de la ventilation des combles ou encore du vide sanitaire.
Une réception ne permet toutefois pas de contrôler directement un ouvrage recouvert plusieurs mois auparavant. L’état d’un ferraillage de fondation, par exemple, ne peut pas être reconstitué par une simple inspection visuelle lorsque le béton et les remblais le rendent inaccessible.
Les menuiseries et les finitions
Portes, fenêtres et portes-fenêtres sont examinées au niveau de leur fonctionnement apparent : ouverture, fermeture, alignement, jeux visibles, quincailleries et finitions accessibles.
Les sols, murs, plafonds, carrelages, peintures et autres revêtements sont également parcourus afin de relever les défauts visibles qui justifient une observation ou une réserve.
Les réseaux et équipements
Selon l’état de mise en service de la maison, des contrôles fonctionnels peuvent être réalisés sur la plomberie, les appareils sanitaires, les prises et interrupteurs accessibles, le chauffage, la ventilation ou d’autres équipements prévus au contrat.
Si un équipement ne peut pas être testé parce qu’un réseau n’est pas alimenté ou qu’une mise en service n’a pas été effectuée, cette limite doit être clairement identifiée.
L’objectif n’est pas de transformer une visite de réception en certification exhaustive du bâtiment. Pour comprendre plus largement le rôle de l’expert, consultez notre page consacrée à
l’expert en construction.
Pré-réception et réception CCMI : deux étapes à ne pas confondre
La pré-réception peut être organisée avant le rendez-vous officiel. Elle permet de faire un relevé des défauts et travaux restant à reprendre alors que le constructeur dispose encore d’un délai pour intervenir.
Cette visite préparatoire ne doit pas être confondue avec la réception elle-même. Son livrable peut prendre la forme d’un relevé, d’une liste de points ou d’un compte rendu.
La réception produit des effets juridiques
La réception correspond à l’acceptation de l’ouvrage par le maître d’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est formalisée par un procès-verbal de réception.
La date retenue est importante puisqu’elle constitue notamment le point de départ de plusieurs garanties liées à la construction.
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception. Elle concerne les désordres réservés lors de la réception ainsi que ceux révélés après celle-ci puis notifiés pendant cette période, sous réserve des règles applicables.
La garantie de bon fonctionnement applicable aux éléments d’équipement concernés dure au moins deux ans à compter de la réception.
La responsabilité décennale répond à un autre niveau de gravité : elle concerne notamment les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant la période légale de dix ans suivant la réception.
La DAACT n’est pas un procès-verbal de réception
La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) relève de l’urbanisme. Elle sert à déclarer à l’administration l’achèvement des travaux et leur conformité à l’autorisation accordée.
Elle ne remplace donc pas le procès-verbal signé entre le maître d’ouvrage et le constructeur lors de la réception. Les deux documents répondent à des objets différents.
Réserves, solde de 5 % et procès-verbal : les points à maîtriser
Une réserve utile doit être descriptive. Écrire uniquement « fenêtre non conforme » ou « peinture à refaire » peut manquer de précision. Il est préférable d’identifier la pièce, l’ouvrage concerné et le défaut constaté.
Exemple : défaut d’alignement visible du vantail de la fenêtre de la chambre 2 avec frottement lors de la fermeture.
Cette rédaction permet de retrouver facilement le point lors de la levée des réserves.
Que devient le solde du prix en présence de réserves ?
Dans le cadre réglementé du CCMI, les appels de fonds peuvent atteindre 95 % lorsque le stade correspondant est effectivement atteint.
En présence de réserves à la réception, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à leur levée, suivant les modalités prévues par le Code de la construction et de l’habitation.
Lorsque le maître d’ouvrage est assisté lors de la réception par un professionnel entrant dans les conditions légales applicables, le régime de paiement du solde n’est pas le même que lorsqu’il réceptionne sans cette assistance.
Il est donc important de vérifier avant le rendez-vous la nature exacte de la mission de l’accompagnant et l’assurance couvrant cette intervention.
Le délai de huit jours n’est pas identique dans toutes les situations
Le CCMI prévoit, lorsque le maître d’ouvrage réceptionne sans l’assistance professionnelle visée par le texte, la possibilité de dénoncer par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les huit jours suivant la remise des clés, certains vices apparents qui n’avaient pas été signalés lors de la réception.
Cette faculté particulière ne s’applique pas de la même manière lorsque le maître d’ouvrage est assisté lors de la réception par le professionnel prévu par la loi. L’inspection du jour J mérite alors une préparation particulièrement attentive.
Si un désaccord technique persiste après la réception ou lors de la levée des réserves, une
expertise amiable contradictoire peut, selon le contexte, permettre d’organiser les constats et les échanges entre les parties.
Une réception de maison au Bourget doit rester liée au bâtiment réel
Le Bourget appartient à la Seine-Saint-Denis et correspond à la commune INSEE 93013. Cette localisation ne suffit cependant pas à tirer une conclusion sur le sol d’une maison, sa parcelle ou ses contraintes particulières.
Pour la réception d’une construction, les constats effectués sur place restent prioritaires.
Quand le contexte du terrain mérite une vérification complémentaire
La présence d’une fissure, d’une déformation, d’un désaffleurement, d’un problème de gestion des eaux autour de la maison ou d’un mouvement visible ne permet pas, à elle seule, d’en déterminer la cause.
Si les observations le justifient, l’analyse peut être complétée par les données correspondant à l’adresse ou à la parcelle, puis, si nécessaire, par une étude géotechnique et/ou structurelle.
Une injection de résine, des micropieux ou une reprise en sous-œuvre ne doivent pas être prescrits simplement parce qu’une fissure est visible. Le mécanisme à l’origine du désordre doit d’abord être caractérisé.
Si des fissures sont déjà présentes lors de la réception, notre page sur l’
expertise fissures détaille cette démarche spécifique.
Qui sommes-nous ?
Check my House est un cabinet spécialisé dans l’expertise en bâtiment et construction auprès des particuliers. Les missions proposées couvrent notamment l’accompagnement en CCMI, l’examen de désordres, les fissures, l’humidité, l’expertise avant achat et certaines situations de litige technique.
Pour une réception de maison, l’intervention est centrée sur les intérêts techniques du maître d’ouvrage : observer, relever, comparer avec les documents disponibles et expliquer la portée des anomalies constatées.
L’expert distingue le constat de l’hypothèse. Lorsqu’une cause ne peut pas être établie pendant la visite, elle n’est pas présentée comme une conclusion certaine.
Une inspection de réception ne certifie pas l’intégralité du bâtiment et ne remplace pas les études spécialisées qui pourraient devenir nécessaires à la suite d’un constat.
Découvrez également le rôle de notre
expert en bâtiment.
Tarifs et demande d’accompagnement
Les tarifs de référence sont les suivants :
La visite de réception, ou de post-réception, est proposée à 720 € TTC (jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² supplémentaire). La visite de pré-réception, menée juste avant la remise des clés, est au même tarif de 720 € TTC.
Pour un accompagnement sur l’ensemble du chantier, chaque étape a son tarif : fondations 510 €, gros œuvre 590 €, cloisons 550 €, chape 510 €, pré-réception 720 €, réception 720 € (TTC, jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² au-delà). La gestion et le suivi du dossier sur toute la construction reviennent à 450 €, le déplacement de l’expert à 60 € jusqu’à 100 km, rapport et procès-verbal compris.
Dans le cadre d’une réception sous CCMI, la mission concerne normalement une maison individuelle. Le tarif définitif dépend du périmètre de la prestation proposé au devis.
Pour recevoir une proposition correspondant à votre réception de maison au Bourget, vous pouvez
demander un devis.
Questions fréquentes sur l’expert construction et la réception CCMI
Est-il obligatoire de faire venir un expert pour une réception CCMI ?
Non. Le maître d’ouvrage peut réceptionner lui-même sa maison. Le fait d’être assisté modifie toutefois certaines règles particulières du CCMI, notamment concernant la dénonciation ultérieure de certains vices apparents. Il est donc utile de connaître ces conséquences avant de choisir.
L’expert peut-il contrôler les fondations le jour de la réception ?
Il peut examiner les parties encore accessibles et étudier les documents disponibles, mais il ne peut pas voir directement un ferraillage ou une fondation entièrement recouverts. Pour ces éléments, des contrôles effectués pendant le chantier sont plus pertinents.
Une fissure visible sur une maison neuve est-elle forcément grave ?
Non. Une fissure doit être décrite et replacée dans son contexte avant toute qualification. Son emplacement, sa géométrie, son ouverture, les matériaux concernés et les éventuels indices associés doivent être examinés. Une investigation complémentaire peut être nécessaire.
Que faire si l’eau ou l’électricité ne permettent pas de tester certains équipements ?
L’impossibilité de réaliser un contrôle fonctionnel doit être signalée. Selon l’équipement concerné et le contexte, elle peut justifier une observation afin que son fonctionnement puisse être vérifié ultérieurement.
Les photographies peuvent-elles remplacer une réserve écrite ?
Les photographies sont utiles pour documenter un constat, mais elles ne remplacent pas une rédaction précise dans les documents de réception lorsque le défaut doit être réservé.
Comment vérifier qu’une réserve est réellement levée ?
La correction doit être examinée sur l’ouvrage concerné. La disparition visuelle du défaut ne suffit pas toujours si la réserve concernait également le fonctionnement ou une non-conformité précise. La vérification doit reprendre le point initial et constater ce qui a été modifié.
La DAACT signifie-t-elle que la maison est techniquement exempte de défauts ?
Non. La DAACT relève de la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme. Elle ne constitue pas une expertise technique de l’ensemble de la construction et ne remplace pas la réception entre le maître d’ouvrage et le constructeur.
Que faut-il préparer avant le rendez-vous de réception ?
Il est utile de réunir le CCMI, les plans, la notice descriptive, les avenants, les relevés réalisés pendant le chantier et les échanges concernant les modifications ou défauts déjà signalés. Il faut également prévoir suffisamment de temps pour visiter la maison sans transformer la réception en simple formalité administrative.
