Ce que l’expert contrôle lors d’une réception CCMI
Une réception efficace commence par les documents : contrat CCMI, notice descriptive, plans contractuels, avenants, plans éventuellement modifiés, autorisation d’urbanisme et documents techniques disponibles. Le contrôle sur place prend ensuite ces pièces comme référence.
Gros œuvre visible et enveloppe du bâtiment
L’expert examine les parties accessibles sans démontage ni investigation destructive. Selon la configuration de la maison, il peut notamment observer les façades, enduits, fissurations visibles, soubassements accessibles, terrasses prévues au contrat, toiture observable, combles accessibles, menuiseries extérieures et raccordements apparents.
Une fissure est décrite par sa localisation, sa forme et ses caractéristiques visibles. Elle ne doit pas être qualifiée d’évolutive sans historique ni dispositif de suivi. De la même manière, une fissure visible ne suffit pas à prescrire une injection, des micropieux ou une reprise en sous-œuvre. Si le constat le justifie, une étude géotechnique et/ou structurelle peut être recommandée avant de déterminer une technique de réparation.
Second œuvre, équipements et fonctionnement
Le contrôle porte également sur les pièces intérieures, cloisons, plafonds, sols, revêtements, portes, fenêtres, volets et équipements accessibles.
Lorsque les réseaux sont en service, plusieurs vérifications fonctionnelles peuvent être réalisées : ouverture et fermeture des menuiseries, écoulement de points d’eau accessibles, fonctionnement apparent de certains équipements, ventilation, chauffage ou appareillages électriques selon le périmètre de mission.
Un équipement impossible à tester le jour de la réception doit être identifié comme tel. L’absence de test ne doit pas être transformée en conclusion de conformité.
Conformité aux documents contractuels
Une maison peut présenter des finitions visuellement satisfaisantes tout en comportant un écart par rapport au contrat : dimension différente, équipement manquant, implantation modifiée, matériau différent ou ouvrage extérieur non réalisé.
L’examen technique doit donc rester lié aux plans et à la notice descriptive. Un
expert en bâtiment aide à décrire l’écart constaté, mais ne remplace pas les contrôles réglementaires confiés à d’autres professionnels lorsque ceux-ci sont nécessaires.
Pré-réception, réception et appel de fonds : trois notions à distinguer
Une pré-réception peut être organisée avant la date officielle de réception. Elle permet de parcourir la construction suffisamment tôt pour dresser un relevé ou un compte rendu des défauts et travaux restant à reprendre.
Cette visite préparatoire n’est pas la réception juridique de l’ouvrage. Elle ne doit donc pas être présentée comme un procès-verbal de réception.
Le stade des 95 %
Dans le calendrier réglementaire du CCMI, le constructeur peut appeler jusqu’à 95 % du prix convenu lorsque sont achevés les travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs prévus par le texte.
Une visite technique peut aider à examiner si l’état apparent du chantier correspond réellement au stade annoncé. En revanche, la seule tenue d’une pré-réception ne signifie pas automatiquement que le stade des 95 % est atteint.
Pour préparer ces différentes étapes, consultez également notre
accompagnement CCMI.
Réserves, solde de 5 % et assistance d’un professionnel
Les réserves doivent décrire des faits observables : emplacement, élément concerné et défaut constaté. Une formulation telle que « finition à revoir » est moins exploitable qu’une description précise d’un défaut localisé.
Le procès-verbal de réception constitue le document central. Il doit distinguer les désordres constatés des simples interrogations techniques qui nécessitent éventuellement une étude complémentaire.
L’effet de l’assistance sur le délai de huit jours
Le CCMI prévoit une règle importante. Lorsque le maître d’ouvrage effectue la réception sans être assisté par un professionnel répondant aux conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation, il peut signaler par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les huit jours suivant la remise des clés, certains vices apparents qui n’avaient pas été mentionnés à la réception.
Cette faculté supplémentaire ne s’applique pas lorsque le maître d’ouvrage est assisté lors de la réception par un professionnel entrant dans les catégories prévues par le texte, notamment un professionnel de la construction disposant de l’assurance couvrant ce type de mission.
L’examen du logement et la rédaction des réserves doivent donc être particulièrement rigoureux le jour même lorsque cette assistance est retenue.
Quand le solde de 5 % peut-il être consigné ?
Lorsque le maître d’ouvrage est assisté par un professionnel lors de la réception et qu’aucune réserve n’est formulée, le solde devient payable à l’issue de la réception.
Si des réserves sont émises, une somme pouvant aller jusqu’à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à leur levée, auprès d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné selon la procédure prévue par le Code de la construction et de l’habitation.
Après la réception commencent également plusieurs garanties. La garantie de parfait achèvement court pendant un an et concerne les désordres réservés ainsi que ceux révélés après réception puis notifiés dans l’année. La garantie de bon fonctionnement des autres éléments d’équipement a une durée minimale de deux ans. La responsabilité décennale vise pendant dix ans les dommages présentant le degré de gravité prévu par le Code civil, notamment ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Lorsqu’un désaccord dépasse le simple constat technique, une
expertise amiable contradictoire peut constituer une étape distincte. L’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) apporte de l’information juridique ; une protection juridique intervient dans les limites du contrat souscrit ; un avocat détermine la stratégie et assure la défense lorsqu’un contentieux le nécessite.
À Osny, deux vérifications locales peuvent compléter la réception
La localisation du chantier ne transforme pas les règles nationales du CCMI. Elle peut néanmoins avoir un effet pratique sur certains documents et sur l’interprétation de certains constats.
Réception de la maison et DAACT ne sont pas la même démarche
À Osny, la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) est à déposer auprès de la mairie lorsque les travaux concernés par l’autorisation d’urbanisme sont terminés.
Cette déclaration porte sur l’achèvement et la conformité à l’autorisation d’urbanisme. Elle ne remplace pas la réception entre le maître d’ouvrage et le constructeur.
Avant la fin du chantier, il est donc utile de comparer également les éléments extérieurs réalisés aux documents autorisés : implantation, aspect des façades, ouvrages prévus sur les plans et aménagements entrant dans le périmètre du permis.
Une vigilance à raisonner à l’échelle de la parcelle
La commune d’Osny est concernée par un plan de prévention des mouvements de terrain portant notamment sur des risques d’affaissement et d’effondrement liés à d’anciennes carrières souterraines.
Cette donnée communale ne signifie pas qu’une maison donnée se situe dans une zone concernée. Seule la localisation précise permet de vérifier le zonage applicable.
En revanche, lorsqu’une réception fait apparaître une fissuration inhabituelle, un affaissement localisé, une déformation ou un autre indice pouvant impliquer le terrain, il peut être pertinent de compléter les constats par une vérification à l’adresse puis, si nécessaire, par une étude spécialisée. Une
expertise fissures constitue alors une mission différente de la simple réception de la maison.
Qui sommes-nous ?
Check my House est un cabinet d’expertise en bâtiment et construction qui accompagne les particuliers sur différentes étapes d’un projet immobilier ou d’un chantier.
Lors d’une réception CCMI, notre rôle est technique : observer les ouvrages accessibles, comparer la construction aux pièces disponibles, relever les anomalies visibles et aider le maître d’ouvrage à décrire correctement les réserves dans le procès-verbal.
Cette mission a également ses limites. Une visite sans sondage ne permet pas de confirmer l’état de tous les ouvrages cachés. Elle ne remplace ni une étude de sol, ni un calcul de structure, ni les vérifications réglementaires réalisées par les organismes compétents.
Quel est le tarif d’un expert pour une réception CCMI à Osny ?
Les tarifs de référence sont les suivants :
La visite de réception, ou de post-réception, est proposée à 720 € TTC (jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² supplémentaire). La visite de pré-réception, menée juste avant la remise des clés, est au même tarif de 720 € TTC.
Pour un accompagnement sur l’ensemble du chantier, chaque étape a son tarif : fondations 510 €, gros œuvre 590 €, cloisons 550 €, chape 510 €, pré-réception 720 €, réception 720 € (TTC, jusqu’à 75 m², puis 3 €/m² au-delà). La gestion et le suivi du dossier sur toute la construction reviennent à 450 €, le déplacement de l’expert à 60 € jusqu’à 100 km, rapport et procès-verbal compris.
Dans le cadre d’un CCMI, la mission concerne normalement une maison individuelle. Le prix exact dépend du périmètre convenu et des caractéristiques de la mission.
Vous préparez prochainement la réception de votre maison à Osny ? Vous pouvez
demander un devis et préciser la date de réception, la surface et le contexte du chantier afin que le périmètre de l’intervention soit défini avant le rendez-vous.
FAQ sur la réception CCMI à Osny
L’expert en construction est-il obligatoire lors d’une réception CCMI ?
Non. Le maître d’ouvrage peut réceptionner sa maison sans expert. L’assistance d’un professionnel est un choix. Ce choix a toutefois des conséquences sur le régime applicable aux huit jours suivant la remise des clés, ce qui doit être compris avant la réception.
Puis-je encore ajouter des défauts pendant huit jours si je suis accompagné d’un professionnel ?
La faculté particulière de dénoncer dans les huit jours les vices apparents non signalés lors de la réception ne s’applique pas lorsque le maître d’ouvrage est assisté par un professionnel entrant dans les catégories prévues par l’article L. 231-8. Les réserves apparentes doivent donc être examinées et formulées avec soin lors de la réception.
Que faire si l’eau, l’électricité ou le chauffage ne peuvent pas être testés ?
Il faut noter précisément ce qui n’a pas pu être vérifié et pour quelle raison. L’absence de mise en service d’un réseau ou d’un équipement ne doit pas être assimilée à un fonctionnement conforme.
L’expert peut-il vérifier les fondations le jour de la réception ?
Uniquement dans la mesure où certaines parties sont encore visibles ou accessibles. La plupart des fondations sont cachées à ce stade. Leur conformité ne peut donc pas être affirmée à partir d’une simple visite finale. Des documents de chantier ou des investigations spécifiques peuvent être nécessaires.
Une fissure découverte à la réception est-elle forcément structurelle ?
Non. Une fissure est d’abord un constat. Sa localisation, sa géométrie, le support concerné, son contexte et éventuellement son évolution doivent être analysés avant de déterminer sa portée. Une observation ponctuelle ne suffit pas à qualifier une fissure d’évolutive ou à choisir une technique de reprise.
La DAACT déposée à Osny empêche-t-elle d’émettre des réserves contre le constructeur ?
Non. La DAACT relève de la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme, tandis que la réception et ses réserves relèvent de la relation entre le maître d’ouvrage et les constructeurs. Ce sont deux démarches distinctes.
Peut-on émettre une réserve sur un ouvrage extérieur inachevé ?
Oui, un ouvrage prévu au contrat mais inachevé, manquant ou présentant un défaut apparent peut faire l’objet d’un constat précis. La portée de la situation dépend toutefois de l’importance de l’inachèvement et du contenu du contrat.
Quels documents conserver après la réception ?
Conservez notamment le CCMI, la notice descriptive, les plans et avenants, le procès-verbal de réception, les photographies datées, les échanges avec le constructeur, les justificatifs de consignation éventuelle et les documents relatifs aux garanties. Ces pièces permettent de retracer précisément la situation si un désordre apparaît ou si une réserve reste en discussion.
