La découverte d’un désordre ne permet pas de déterminer immédiatement quelle garantie ou assurance doit intervenir.
Il faut distinguer :
- les garanties dues directement par l’entreprise ou le constructeur ;
- les assurances couvrant la responsabilité d’un professionnel ;
- les assurances couvrant directement le propriétaire ou l’ouvrage ;
- les garanties financières propres au CCMI ;
- les garanties commerciales ou contractuelles ;
- les assurances d’accompagnement juridique.
Un même désordre peut relever de plusieurs mécanismes successifs. Une infiltration apparue dans l’année suivant la réception peut, par exemple, être signalée au titre de la garantie de parfait achèvement. Si elle rend ensuite le logement impropre à son usage, elle peut également présenter une gravité décennale et être déclarée à l’assureur dommages-ouvrage ou à l’assureur décennal.
À l’inverse, un défaut peut engager la responsabilité contractuelle d’une entreprise sans relever de son assurance décennale.
L’analyse doit donc porter sur :
- la date de réception ;
- la date d’apparition du désordre ;
- la nature et la gravité du dommage ;
- le contrat concerné ;
- l’identité de l’entreprise ;
- l’activité réellement assurée ;
- la date d’ouverture du chantier ;
- les conditions de la police ;
- les déclarations déjà effectuées ;
- les délais restant à courir.
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- Les garanties dues par le constructeur
- La responsabilité décennale et son assurance
- Garanties financières, professionnelles et contractuelles
- Assurances du propriétaire et aléas naturels
- Vérifier et mobiliser l’assurance de l’entreprise
- Déclarer, contester et préserver ses droits
- Quels documents faut-il réunir ?
- Quelle garantie mobiliser selon le désordre ?
- Comment Check my House peut intervenir ?
- Sources juridiques principales
Les garanties dues par le constructeur
Certaines garanties sont dues directement par l’entreprise ou le constructeur, sans passer par un assureur : la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la responsabilité décennale.
Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur à réparer, pendant un an à compter de la réception, tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage :
- au moyen de réserves inscrites au procès-verbal de réception ;
- ou par notification écrite lorsqu’ils apparaissent après la réception.
Elle ne couvre pas les travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.
Cette garantie peut notamment concerner :
- des défauts de finition ;
- une porte qui frotte ;
- une prise manquante ;
- une fuite ;
- une infiltration ;
- un équipement qui ne fonctionne pas ;
- une fissure apparue après la réception ;
- une prestation contractuelle inachevée.
Il n’est pas nécessaire que le désordre présente une gravité décennale.
La garantie de parfait achèvement est due par l’entreprise ou l’entrepreneur concerné, en application de l’article 1792-6 du Code civil. Elle ne constitue pas, en elle-même, une assurance. Le maître de l’ouvrage doit donc demander directement la reprise au constructeur ou à l’entreprise.
Comment mobiliser la garantie de parfait achèvement ?
Les désordres apparents doivent être inscrits précisément au procès-verbal de réception.
Ceux qui apparaissent ensuite doivent être signalés par écrit avant l’expiration du délai d’un an. Il est recommandé d’utiliser une lettre recommandée ou un envoi recommandé électronique permettant de conserver la preuve :
- de la date ;
- de la réception du courrier ;
- de la description du désordre ;
- de la demande de réparation.
Le courrier doit préciser :
- la localisation ;
- la date d’apparition ;
- les manifestations constatées ;
- les photographies ;
- la reprise demandée ;
- un délai raisonnable d’intervention.
La simple notification d’un désordre ne doit pas conduire le propriétaire à attendre indéfiniment. Lorsque l’entreprise ne répare pas ou conteste sa responsabilité, il faut examiner avant l’expiration du délai les mesures nécessaires pour préserver l’action, notamment avec un avocat.
Une négociation, une visite ou une promesse verbale de reprise ne suspend pas automatiquement tous les délais.
La garantie de parfait achèvement couvre-t-elle les réserves non levées ?
Oui.
Les réserves mentionnées lors de la réception entrent dans le champ de la garantie de parfait achèvement. L’entreprise doit exécuter les reprises dans le délai convenu entre les parties ou, à défaut d’accord, dans le délai pouvant être fixé judiciairement.
Une réserve ne doit pas être levée uniquement parce qu’une entreprise indique être intervenue.
Il faut vérifier :
- que le défaut a réellement disparu ;
- que sa cause a été traitée ;
- que la réparation est achevée ;
- que les finitions sont homogènes ;
- qu’aucun nouveau désordre n’a été créé ;
- que l’équipement fonctionne correctement.
Qu’est-ce que la garantie de bon fonctionnement ?
La garantie de bon fonctionnement, souvent appelée garantie biennale, concerne certains éléments d’équipement de l’ouvrage.
Elle court pendant une durée minimale de deux ans à compter de la réception, conformément à l’article 1792-3 du Code civil.
Elle peut notamment concerner, selon la nature de l’opération et de l’équipement :
- des volets roulants ;
- des portes motorisées ;
- certains équipements sanitaires ;
- des radiateurs ;
- des équipements de chauffage ;
- des interphones ;
- des automatismes ;
- certains éléments démontables sans détérioration de l’ouvrage.
La qualification dépend toutefois de la manière dont l’équipement est intégré au bâtiment et de la nature des travaux.
Un élément indissociable des ouvrages de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert peut relever de la responsabilité décennale lorsqu’un dommage affecte sa solidité.
Tous les équipements relèvent-ils de la garantie biennale ?
Non.
Il faut notamment distinguer :
- l’équipement dissociable installé lors de la construction de l’ouvrage ;
- l’équipement indissociable ;
- l’équipement ajouté ultérieurement sur un bâtiment existant ;
- le produit couvert par une garantie commerciale ;
- le simple appareil électroménager.
La Cour de cassation a modifié sa jurisprudence le 21 mars 2024 concernant les équipements ajoutés ou remplacés sur un ouvrage existant. Lorsqu’ils ne constituent pas eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent plus automatiquement de la responsabilité décennale ni de la garantie biennale, même si leur dysfonctionnement est grave. Leur régime peut relever de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Il ne faut donc pas présenter systématiquement comme « garantie deux ans » tout équipement installé dans un bâtiment.
Qu’est-ce que la responsabilité décennale ?
La responsabilité décennale concerne les dommages qui, dans les dix ans suivant la réception :
- compromettent la solidité de l’ouvrage ;
- ou le rendent impropre à sa destination.
Le constructeur est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, sauf s’il démontre une cause étrangère, en application de l’article 1792 du Code civil.
Elle peut notamment concerner, selon leur gravité :
- un mouvement de fondations ;
- un affaissement structurel ;
- des infiltrations généralisées ;
- une toiture non étanche ;
- une déformation importante d’un plancher ;
- un défaut d’assainissement rendant le logement inutilisable ;
- un défaut de chauffage rendant durablement le logement inhabitable ;
- une atteinte grave à la sécurité.
Le coût élevé de la réparation ne suffit pas à rendre un désordre décennal.
Inversement, un désordre localisé peut relever de la responsabilité décennale s’il empêche réellement l’utilisation normale du bâtiment.
Faut-il prouver une faute pour invoquer la responsabilité décennale ?
Il n’est pas nécessaire de démontrer une faute précise du constructeur lorsque les conditions de la responsabilité décennale sont réunies.
Le demandeur doit néanmoins établir :
- l’existence d’un ouvrage ;
- une réception ;
- un dommage non apparent dans toute son ampleur lors de la réception ;
- une gravité décennale ;
- un lien entre le dommage et les travaux de l’intervenant recherché.
La Cour de cassation rappelle qu’il appartient au maître ou à l’acquéreur de l’ouvrage de démontrer que les conditions d’application de l’article 1792 sont réunies.
Une simple non-conformité à un plan, une norme ou un DTU ne suffit donc pas nécessairement.
Il faut démontrer les conséquences du défaut sur :
- la solidité ;
- l’usage ;
- l’habitabilité ;
- la sécurité ;
- la destination contractuelle de l’ouvrage.
Quelle est la durée de la responsabilité décennale ?
Les responsabilités prévues aux articles 1792 à 1792-2 du Code civil prennent fin dix ans après la réception des travaux, comme le prévoit l’article 1792-4-1.
La date essentielle est donc la date de réception, et non :
- la date du devis ;
- la date de facturation ;
- la date d’achèvement administratif ;
- la date de remise des clés, lorsqu’elle est distincte ;
- la date d’apparition du désordre.
Lorsqu’aucun procès-verbal de réception n’existe, une réception tacite ou judiciaire peut parfois être discutée. Cette question doit être analysée juridiquement à partir notamment :
- de la prise de possession ;
- du paiement ;
- de la volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage ;
- des réserves formulées.
La découverte du dommage à la fin de la dixième année ne donne pas nécessairement un nouveau délai de dix ans. Il faut agir avant l’expiration du délai applicable.
La responsabilité décennale et son assurance
La responsabilité décennale est une obligation juridique distincte de l’assurance qui la couvre. Il faut aussi comprendre le rôle préfinanceur de l’assurance dommages-ouvrage.
Quelle différence existe-t-il entre responsabilité décennale et assurance décennale ?
La responsabilité décennale est l’obligation juridique du constructeur.
L’assurance décennale est le contrat par lequel un assureur couvre cette responsabilité dans les limites du risque souscrit.
Une entreprise peut être juridiquement responsable alors que son assureur refuse sa garantie parce que :
- l’activité n’était pas déclarée ;
- le chantier a été ouvert hors de la période assurée ;
- la technique ne correspondait pas à celle garantie ;
- l’entreprise assurée n’est pas celle qui a exécuté les travaux ;
- l’opération n’entre pas dans le contrat ;
- le dommage ne présente pas une gravité décennale.
À l’inverse, l’existence d’une attestation d’assurance ne prouve pas que l’entreprise est responsable du désordre.
Il faut donc traiter séparément :
- la responsabilité du professionnel ;
- la mobilisation de son contrat d’assurance.
Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage ?
L’assurance dommages-ouvrage est une assurance de préfinancement souscrite pour le compte du propriétaire et des propriétaires successifs.
Elle vise à financer, en dehors de toute recherche préalable de responsabilité, la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale, conformément à l’article L. 242-1 du Code des assurances. Elle doit en principe être souscrite avant l’ouverture du chantier.
Elle ne couvre pas automatiquement :
- les défauts purement esthétiques ;
- les prestations manquantes ;
- les retards ;
- les réserves ordinaires ;
- l’usure ;
- le défaut d’entretien ;
- les pannes sans gravité décennale ;
- les différences contractuelles sans dommage.
L’assureur dommages-ouvrage indemnise l’ouvrage assuré, puis exerce ses recours contre les constructeurs et leurs assureurs.
Le propriétaire n’a donc pas, dans ce mécanisme, à attendre que les responsabilités entre les entreprises soient définitivement réparties.
Quand l’assurance dommages-ouvrage prend-elle effet ?
Elle prend normalement effet après l’expiration de la garantie de parfait achèvement.
Elle peut toutefois intervenir plus tôt dans deux situations principales :
Avant la réception
Lorsque, après une mise en demeure restée infructueuse, le contrat de l’entrepreneur est résilié pour inexécution de ses obligations.
Pendant l’année de parfait achèvement
Lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’exécute pas ses obligations de réparation.
Une déclaration effectuée pendant la garantie de parfait achèvement doit donc, en principe, être accompagnée de la preuve de la mise en demeure adressée à l’entreprise.
L’assurance dommages-ouvrage ne doit pas être utilisée comme un service général de levée des réserves lorsque l’entreprise reste en mesure d’intervenir normalement.
Quels délais l’assureur dommages-ouvrage doit-il respecter ?
À compter de la réception d’une déclaration de sinistre complète :
- l’assureur dispose de dix jours pour demander les renseignements manquants s’il estime la déclaration incomplète ;
- il dispose en principe de soixante jours pour notifier sa décision sur le principe de la garantie ;
- lorsqu’il accepte la garantie, il doit présenter une offre d’indemnité dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours ;
- après acceptation de l’offre, l’indemnité doit être réglée dans les quinze jours.
En cas de difficultés techniques exceptionnelles, un délai supplémentaire pour l’offre peut être proposé. Il doit être motivé, accepté expressément par l’assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.
Lorsque l’assureur décide de ne pas désigner d’expert parce que le dommage est évalué sous le seuil réglementaire ou que la garantie lui paraît manifestement injustifiée, il doit notifier son offre ou son refus dans les quinze jours. L’assuré peut contester et demander une expertise.
Que doit contenir une déclaration dommages-ouvrage ?
La déclaration doit au minimum indiquer :
- le numéro du contrat ;
- le nom du propriétaire ;
- l’adresse de la construction ;
- la date de réception ou, à défaut, de première occupation ;
- la date d’apparition des dommages ;
- leur description ;
- leur localisation ;
- la mise en demeure adressée à l’entreprise lorsque la déclaration intervient pendant la garantie de parfait achèvement.
Il est recommandé d’ajouter :
- le procès-verbal de réception ;
- les réserves ;
- les photographies originales ;
- les plans ;
- les rapports techniques ;
- les devis ;
- les échanges avec les entreprises ;
- la chronologie ;
- les mesures conservatoires déjà prises.
La déclaration doit décrire les manifestations matérielles et leurs conséquences. Il est préférable d’éviter de limiter la déclaration à une qualification juridique telle que « sinistre décennal » sans décrire les dommages.
Garanties financières, professionnelles et contractuelles
La garantie de livraison du CCMI, la RC professionnelle et les garanties contractuelles répondent à des besoins différents de ceux des garanties légales de construction.
Qu’est-ce que la garantie de livraison du CCMI ?
La garantie de livraison protège le maître de l’ouvrage dans un CCMI contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus, en application de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation.
Elle prend effet à compter de l’ouverture du chantier.
Elle peut notamment être mobilisée en cas :
- d’abandon de chantier ;
- de liquidation ou défaillance du constructeur ;
- de retard important ;
- de travaux non exécutés ;
- de mauvaises exécutions empêchant la livraison conforme ;
- de surcoûts nécessaires pour achever la maison.
Le garant peut notamment devoir mettre en demeure le constructeur, désigner une entreprise pour achever les travaux ou prendre les mesures prévues par le Code de la construction et de l’habitation.
La garantie de livraison ne doit pas être confondue avec :
- l’assurance dommages-ouvrage ;
- l’assurance décennale ;
- la garantie de parfait achèvement ;
- une assurance contre les pannes.
Son objet principal est l’achèvement conforme du CCMI au prix et dans le délai convenus.
Quand saisir le garant de livraison ?
Le garant doit être saisi sans attendre lorsqu’apparaissent des éléments sérieux tels que :
- l’arrêt prolongé du chantier ;
- l’absence persistante d’entreprises ;
- une liquidation ;
- des appels de fonds ne correspondant pas à l’avancement ;
- le refus de corriger des travaux essentiels ;
- un retard dépassant manifestement le délai contractuel ;
- une impossibilité prévisible de livrer la maison conformément au contrat.
Le dossier devrait comprendre :
- le CCMI ;
- l’attestation de garantie ;
- le permis de construire ;
- la déclaration d’ouverture du chantier ;
- les appels de fonds ;
- les paiements ;
- les photographies ;
- les comptes rendus ;
- les mises en demeure ;
- les constats techniques ;
- l’état des travaux restant à réaliser.
La garantie de livraison ne doit pas être sollicitée uniquement après la réception pour un désordre apparu plusieurs années plus tard. Les garanties de construction et les assurances correspondantes deviennent alors les principaux mécanismes à examiner.
Qu’est-ce que l’assurance responsabilité civile professionnelle ?
L’assurance responsabilité civile professionnelle, ou RC professionnelle, couvre selon les conditions du contrat certaines conséquences financières des fautes commises par le professionnel dans l’exercice de son activité.
Elle peut notamment concerner :
- des dommages causés pendant les travaux ;
- des dommages aux biens voisins ;
- des erreurs de conseil ;
- des préjudices immatériels ;
- des responsabilités contractuelles non décennales ;
- des dommages corporels ;
- certaines erreurs de conception.
Elle ne doit pas être confondue avec l’assurance décennale.
La RC professionnelle dépend fortement :
- des activités déclarées ;
- des garanties souscrites ;
- des plafonds ;
- des franchises ;
- des exclusions ;
- du déclenchement de la garantie dans le temps ;
- de la date du fait dommageable ou de la réclamation.
Toutes les professions ne sont pas soumises aux mêmes obligations d’assurance. Certaines activités réglementées doivent obligatoirement être couvertes, tandis que d’autres garanties professionnelles sont souscrites volontairement.
Qu’est-ce qu’une garantie contractuelle ?
Une garantie contractuelle est un engagement supplémentaire prévu :
- dans le devis ;
- dans le contrat ;
- dans les conditions générales ;
- par le fabricant ;
- par l’installateur ;
- par le vendeur.
Elle peut notamment concerner :
- un équipement ;
- une pièce ;
- la main-d’œuvre ;
- une durée supplémentaire ;
- une performance annoncée ;
- un contrat d’entretien.
Son contenu dépend des conditions écrites.
Il faut vérifier :
- le bénéficiaire ;
- la durée ;
- le point de départ ;
- les pièces couvertes ;
- la main-d’œuvre ;
- les déplacements ;
- les exclusions ;
- l’entretien exigé ;
- la procédure de déclaration ;
- le caractère transférable à un acquéreur.
Les garanties contractuelles s’ajoutent aux garanties légales. Elles ne peuvent pas supprimer les responsabilités légales d’ordre public des constructeurs. Toute clause ayant pour objet d’exclure ou de limiter les responsabilités prévues aux articles 1792 à 1792-4 ou les garanties prévues aux articles 1792-2 et 1792-3 est réputée non écrite, en application de l’article 1792-5.
Lorsque l’engagement contractuel n’est pas exécuté, les sanctions de l’inexécution peuvent notamment comprendre l’exécution forcée, une réduction du prix, la résolution ou la réparation du préjudice.
Assurances du propriétaire et aléas naturels
La protection juridique, la multirisque habitation, la garantie catastrophe naturelle et l’assurance du vendeur peuvent intervenir selon la nature du dommage et du contrat.
Quel est le rôle de la protection juridique ?
La protection juridique prend en charge certains frais ou fournit des services afin d’assister l’assuré dans un différend avec un tiers.
Elle peut notamment permettre :
- une analyse juridique ;
- la rédaction de courriers ;
- la prise en charge d’une expertise amiable ;
- l’intervention d’un avocat ;
- la prise en charge d’un commissaire de justice ;
- la participation à certains frais de procédure.
Elle ne finance généralement pas directement les travaux de réparation.
La couverture dépend :
- du domaine garanti ;
- de la date du litige ;
- du fait générateur ;
- du délai de carence ;
- du seuil d’intervention ;
- des plafonds ;
- des exclusions ;
- des barèmes d’honoraires ;
- de l’accord préalable éventuellement exigé.
La protection juridique est définie à l’article L. 127-1 du Code des assurances comme la prise en charge de frais ou la fourniture de services destinés à défendre ou représenter l’assuré, ou à obtenir réparation amiablement ou judiciairement.
Lorsqu’un avocat est nécessaire, l’assuré conserve, dans les limites de sa garantie, le libre choix de son avocat, en application de l’article L. 127-3. L’assureur ne peut lui proposer un nom sans demande écrite de sa part.
Quel est le rôle de l’assurance multirisque habitation ?
L’assurance multirisque habitation couvre les événements et responsabilités définis dans le contrat.
Elle peut notamment intervenir pour :
- un dégât des eaux ;
- un incendie ;
- une explosion ;
- une tempête ;
- un vol ;
- un dommage électrique ;
- une responsabilité envers les voisins ;
- certains frais de relogement ;
- certaines recherches de fuite.
Elle ne couvre pas automatiquement la réparation de la malfaçon ayant causé le sinistre.
Exemple :
- l’assurance habitation peut indemniser les peintures et le plafond détériorés par une fuite ;
- mais le remplacement d’une canalisation mal posée peut relever de l’entreprise responsable et de son assurance.
La multirisque habitation dépend des garanties choisies, des plafonds, des franchises et des exclusions. Les bâtiments, leurs aménagements et leurs installations attachées peuvent entrer dans son champ selon la définition du contrat.
Lorsque plusieurs assurances peuvent intervenir, il faut éviter de conclure trop rapidement qu’un refus de la multirisque signifie qu’aucun recours n’existe. Le dommage peut relever d’une entreprise, d’un voisin, d’une copropriété, d’une dommages-ouvrage ou d’une assurance de responsabilité.
Qu’est-ce que la garantie catastrophe naturelle ?
La garantie catastrophe naturelle indemnise certains dommages matériels directs lorsque :
- le bien est assuré par un contrat comportant une garantie de dommages ;
- le dommage a pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ;
- un arrêté interministériel reconnaît l’état de catastrophe naturelle pour la commune, la période et le phénomène concernés.
Ce régime est prévu à l’article L. 125-1 du Code des assurances.
Elle peut notamment concerner :
- les inondations ;
- les coulées de boue ;
- certains mouvements de terrain ;
- les mouvements différentiels liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
La publication d’un arrêté ne garantit pas à elle seule l’indemnisation de toutes les fissures.
Il faut encore établir :
- que le bâtiment était assuré ;
- que le dommage est apparu pendant ou à la suite de la période reconnue ;
- que le phénomène naturel est la cause déterminante ;
- que le dommage n’est pas exclusivement lié à une malfaçon, à l’usure ou à une cause étrangère au phénomène.
Dans quel délai déclarer une catastrophe naturelle ?
Le sinistre doit être déclaré à l’assureur dès qu’il est connu et au plus tard dans les trente jours suivant la publication de l’arrêté interministériel de reconnaissance.
Il est néanmoins recommandé de déclarer les désordres dès leur découverte, sans attendre la publication de l’arrêté, puis de compléter le dossier après la reconnaissance de la commune.
La déclaration doit notamment comprendre :
- les photographies ;
- la date de découverte ;
- la localisation des fissures ;
- leur évolution ;
- les rapports techniques ;
- les factures de travaux antérieurs ;
- les déclarations précédentes ;
- la chronologie des sécheresses ou événements ;
- les mesures conservatoires.
Pour les biens à usage d’habitation, la franchise réglementaire est notamment fixée à 380 euros pour les risques courants et à 1 520 euros pour les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, sous réserve de la réglementation applicable au contrat et au sinistre.
L’assurance d’un vendeur peut-elle intervenir ?
Cela dépend du fondement de la demande et du contrat du vendeur.
L’assurance habitation ou responsabilité civile du vendeur peut parfois intervenir pour un dommage accidentel ou une responsabilité couverte.
Elle ne garantit pas automatiquement :
- la restitution du prix ;
- la réduction du prix ;
- le coût de régularisation d’une construction irrégulière ;
- la garantie des vices cachés ;
- une dissimulation intentionnelle ;
- un dol ;
- les travaux volontairement mal exécutés par le vendeur.
Il faut demander :
- l’identité de l’assureur ;
- le numéro de contrat ;
- la période couverte ;
- les garanties de responsabilité ;
- la déclaration de sinistre ;
- la position écrite de l’assureur.
Lorsque le vendeur a fait construire ou a lui-même réalisé des travaux, il faut également rechercher les assurances de construction souscrites à la date de l’opération.
Vérifier et mobiliser l’assurance de l’entreprise
Avant de saisir un assureur, il faut vérifier l’activité déclarée, la date d’ouverture du chantier et distinguer exclusion et absence de garantie.
Que se passe-t-il lorsque l’entreprise a disparu ?
La cessation d’activité, la radiation ou la liquidation d’une entreprise n’efface pas automatiquement les responsabilités liées aux travaux.
Lorsque l’entreprise était correctement assurée, la garantie décennale reste attachée aux chantiers dont l’ouverture est intervenue pendant la période assurée. Elle est maintenue pour la durée de la responsabilité, même si l’entreprise cesse ensuite son activité.
Il faut rechercher :
- l’attestation d’assurance ;
- le contrat de travaux ;
- la facture ;
- le numéro SIREN ;
- la date d’ouverture du chantier ;
- l’activité garantie ;
- l’assureur exact ;
- les références de la police.
La disparition de l’entreprise n’oblige toutefois pas l’assureur à indemniser si :
- le dommage n’est pas décennal ;
- le chantier n’était pas couvert ;
- l’activité n’était pas déclarée ;
- l’entreprise assurée n’est pas celle qui a réalisé les travaux ;
- la technique utilisée était hors garantie.
En cas de liquidation, il peut également être nécessaire de déclarer une créance auprès du mandataire ou du liquidateur, sans attendre l’issue des démarches contre l’assureur.
Peut-on agir directement contre l’assureur ?
Oui.
Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, en application de l’article L. 124-3 du Code des assurances.
Cette action peut être exercée indépendamment de l’action contre le responsable. Il reste néanmoins nécessaire d’établir :
- la responsabilité de l’assuré ;
- l’existence d’un contrat ;
- l’application de la garantie ;
- le montant du préjudice.
Dans un dossier de construction, il est souvent prudent de mettre en cause simultanément :
- l’entreprise ;
- son assureur ;
- les autres intervenants susceptibles d’être concernés ;
- leurs assureurs.
Cela permet d’éviter qu’une partie attribue le dommage à un intervenant absent des opérations d’expertise.
L’action directe est soumise à des délais. Elle ne doit pas être engagée après l’expiration des actions contre le responsable sans analyse précise de la prescription applicable.
Pourquoi faut-il vérifier l’activité déclarée dans l’attestation décennale ?
L’assurance décennale ne couvre pas automatiquement toutes les activités exercées par l’entreprise.
L’attestation doit indiquer les activités professionnelles garanties.
Exemples :
- maçonnerie ;
- couverture ;
- étanchéité ;
- plomberie ;
- installation de chauffage ;
- menuiserie extérieure ;
- isolation thermique par l’extérieur ;
- fondations spéciales.
Une entreprise assurée pour la maçonnerie générale n’est pas nécessairement couverte pour :
- des micropieux ;
- une étanchéité de toiture-terrasse ;
- une piscine ;
- un procédé non traditionnel ;
- une pompe à chaleur ;
- une structure métallique complexe.
Le modèle réglementaire d’attestation doit permettre d’identifier les assurés, les activités, les périodes et les caractéristiques de l’opération garantie.
Il faut comparer précisément :
- l’activité indiquée sur l’attestation ;
- les travaux décrits au devis ;
- les travaux réellement exécutés ;
- la cause du dommage.
La dénomination commerciale de l’entreprise ou son code d’activité administrative ne remplace pas l’activité déclarée au contrat d’assurance.
Pourquoi la date d’ouverture du chantier est-elle déterminante ?
L’assurance décennale couvre les travaux dont l’ouverture de chantier intervient pendant la période de validité du contrat.
Pour les travaux nécessitant un permis de construire, la date retenue correspond en principe à la déclaration réglementaire d’ouverture du chantier.
Lorsque les travaux ne nécessitent pas de permis, elle correspond au premier ordre de service ou, à défaut, au commencement effectif des travaux. Des règles particulières existent lorsque le professionnel commence sa prestation après cette date ou cesse son activité avant celle-ci.
Il faut donc demander l’attestation valable à la date d’ouverture du chantier, et non seulement :
- l’attestation de l’année du sinistre ;
- l’attestation de l’année de la facture finale ;
- l’attestation actuelle de l’entreprise ;
- une attestation non datée.
Une attestation établie après le commencement des travaux doit être examinée avec prudence. Elle peut confirmer une police antérieure, mais elle ne prouve pas automatiquement que le chantier était couvert dès son ouverture.
Comment vérifier les travaux réellement assurés ?
Il faut contrôler au minimum :
- la raison sociale de l’entreprise ;
- son numéro SIREN ;
- le numéro de police ;
- l’assureur ;
- la période de validité ;
- les activités déclarées ;
- la date d’ouverture du chantier ;
- la nature de l’opération ;
- l’adresse, lorsqu’elle est indiquée ;
- le coût de construction déclaré ;
- les techniques courantes ou non courantes ;
- les éventuelles limitations géographiques ;
- les plafonds applicables.
L’attestation doit être rapprochée :
- du devis signé ;
- des factures ;
- des photographies ;
- des bons de livraison ;
- des plans ;
- des procédés utilisés ;
- des sous-traitants.
Une attestation ne doit pas être lue uniquement par son titre « assurance décennale ». Ses mentions et limites sont essentielles.
La garantie obligatoire porte sur les travaux couverts et dont le chantier a été ouvert pendant la période prévue aux conditions particulières.
Quelle différence existe-t-il entre exclusion et absence de garantie ?
Cette distinction est importante.
L’absence de garantie
Le risque n’entre pas dans le contrat.
Exemples :
- activité non déclarée ;
- chantier ouvert hors période ;
- entreprise non assurée ;
- technique non couverte ;
- opération située hors du périmètre du contrat ;
- dommage non décennal pour une assurance décennale.
L’exclusion
Le risque entre en principe dans le champ du contrat, mais une clause retire certaines situations de la garantie.
Une exclusion doit être formelle et limitée, conformément à l’article L. 113-1 du Code des assurances. Les clauses de nullité, de déchéance ou d’exclusion doivent également être présentées en caractères très apparents, en application de l’article L. 112-4.
La déchéance
La déchéance est une sanction liée au comportement de l’assuré après la souscription ou le sinistre.
Elle ne doit pas être confondue avec l’absence initiale de garantie.
Dans l’assurance décennale obligatoire, les clauses-types prévoient notamment certaines exclusions pour :
- le fait intentionnel ou le dol de l’assuré ;
- l’usure normale ;
- le défaut d’entretien ;
- l’usage anormal ;
- la cause étrangère.
La franchise et certaines déchéances prévues par la clause-type ne sont pas opposables aux bénéficiaires des indemnités.
Déclarer, contester et préserver ses droits
La déclaration de sinistre, la réponse à un refus, l’expertise, la contre-expertise et la préservation des délais structurent la suite du dossier.
Une exclusion de garantie peut-elle être opposée sans explication ?
L’assureur doit indiquer précisément le fondement de son refus.
Une formule générale telle que « sinistre non garanti » est insuffisante pour permettre une analyse sérieuse.
Le courrier devrait identifier :
- la clause invoquée ;
- les conditions générales ou particulières ;
- les faits retenus ;
- le lien entre ces faits et la clause ;
- les conclusions de l’expert ;
- les recours ou contestations possibles.
Dans le cadre de la dommages-ouvrage, toute décision négative rejetant la demande d’indemnisation doit être expressément motivée.
Il faut distinguer un refus fondé sur :
- l’absence de gravité décennale ;
- l’absence de lien causal ;
- une activité non garantie ;
- une date de chantier non couverte ;
- une exclusion contractuelle ;
- une déclaration insuffisante ;
- une prescription.
Chaque motif appelle une réponse différente.
Comment fonctionne une franchise ?
La franchise correspond à la part du sinistre qui reste à la charge de l’assuré.
Son fonctionnement dépend du contrat et du type d’assurance.
Assurance décennale obligatoire
L’entreprise assurée conserve la franchise prévue par son contrat. Cette franchise n’est pas opposable au bénéficiaire de l’indemnité décennale. L’assureur doit donc indemniser la victime dans le champ de la garantie, puis peut réclamer la franchise à son assuré.
Assurance habitation
La franchise peut être déduite de l’indemnité versée au propriétaire selon les conditions du contrat.
Catastrophe naturelle
La franchise est fixée ou encadrée par la réglementation applicable au phénomène et au bien assuré.
Protection juridique
Le contrat peut prévoir un seuil d’intervention et des plafonds, plutôt qu’une franchise classique.
Il faut lire les conditions particulières, car le mot « franchise » peut désigner :
- une somme fixe ;
- un pourcentage ;
- un nombre de jours ;
- une part des honoraires ;
- un seuil en dessous duquel l’assureur n’intervient pas.
Comment effectuer une déclaration de sinistre ?
La déclaration doit être adressée à l’assureur désigné au contrat, selon les formes prévues :
- espace client ;
- courrier ;
- courrier recommandé ;
- déclaration auprès de l’intermédiaire ;
- formulaire spécifique.
Il est recommandé de conserver :
- la déclaration complète ;
- les pièces jointes ;
- la preuve d’envoi ;
- l’accusé de réception ;
- le numéro de dossier ;
- les demandes de pièces ;
- les rapports ;
- les échanges ultérieurs.
La déclaration doit être factuelle et préciser :
- l’adresse ;
- la date ;
- la localisation ;
- les manifestations ;
- les conséquences ;
- les circonstances ;
- les mesures conservatoires ;
- les entreprises concernées ;
- les documents disponibles.
Il ne faut pas attendre d’avoir identifié définitivement la cause pour déclarer un sinistre. Il est possible de décrire les faits puis de compléter l’analyse.
En revanche, les travaux définitifs ne devraient pas être engagés avant que l’assureur ou les parties aient pu constater les désordres, sauf urgence nécessaire pour protéger les personnes ou empêcher l’aggravation.
Que faire après un refus de garantie ?
Il faut d’abord demander et analyser :
- le courrier de refus ;
- le rapport d’expertise ;
- la police ;
- les conditions générales ;
- les conditions particulières ;
- les avenants ;
- l’attestation ;
- les documents techniques retenus.
La contestation doit répondre au motif précis.
Exemples :
- démontrer la gravité décennale ;
- produire l’attestation valable à l’ouverture du chantier ;
- démontrer que l’activité correspond à celle assurée ;
- contester l’application d’une exclusion ;
- produire de nouveaux éléments sur la cause ;
- faire réaliser une contre-expertise ;
- établir que le désordre n’est pas lié à l’entretien.
Les étapes possibles comprennent :
- une réclamation écrite au gestionnaire ;
- une saisine du service réclamations de l’assureur ;
- une contre-expertise ;
- une médiation ;
- une expertise judiciaire ;
- une action devant le tribunal.
Après épuisement de la procédure interne de réclamation, la Médiation de l’Assurance peut être sollicitée pour rechercher une solution amiable.
Il ne faut pas laisser la médiation ou les discussions amiables faire expirer un délai d’action.
Quelle valeur possède l’expertise d’assurance ?
L’expert d’assurance est désigné et rémunéré par l’assureur.
Sa mission consiste généralement à :
- constater les dommages ;
- rechercher leurs circonstances ;
- analyser la garantie ;
- évaluer les travaux ;
- transmettre ses conclusions à l’assureur.
Il ne rend pas une décision de justice. L’assureur reste responsable de la position de garantie qu’il notifie.
Dans le cadre de la dommages-ouvrage, les opérations d’expertise doivent être contradictoires. L’assuré peut se faire assister ou représenter, et ses observations doivent être consignées dans le rapport. L’expert désigné peut également faire l’objet d’une récusation dans les huit jours suivant la notification de sa désignation.
L’assuré doit préparer la réunion avec :
- une chronologie ;
- les photographies ;
- les contrats ;
- les plans ;
- les factures ;
- les réserves ;
- les rapports antérieurs ;
- les devis ;
- les questions techniques.
Il est préférable de demander que les observations importantes et les désaccords soient mentionnés dans le compte rendu ou le rapport.
Qu’est-ce qu’une contre-expertise ?
La contre-expertise consiste à faire intervenir un expert choisi par l’assuré afin :
- d’analyser le désordre ;
- de discuter la cause ;
- de vérifier les mesures ;
- de contester le chiffrage ;
- d’assister l’assuré lors des opérations ;
- de répondre au rapport de l’expert de l’assureur.
Dans une multirisque habitation, le coût de cette contre-expertise est généralement supporté par l’assuré, sauf si le contrat prévoit une garantie d’honoraires d’expert.
L’expert d’assuré ne peut pas imposer sa conclusion à l’assureur. Son rapport peut néanmoins :
- faire évoluer la position ;
- permettre une expertise commune ;
- établir un désaccord technique précis ;
- préparer une expertise judiciaire.
Il faut éviter de choisir uniquement un professionnel proposant les travaux de réparation. L’analyse doit rester suffisamment indépendante de l’offre commerciale.
Que faire lorsque les deux experts ne sont pas d’accord ?
Selon le contrat, plusieurs solutions peuvent être envisagées :
- une nouvelle réunion contradictoire ;
- des investigations complémentaires ;
- une expertise commune ;
- la désignation d’un troisième expert ;
- une médiation ;
- une expertise judiciaire.
Le désaccord doit être formulé précisément.
Il faut identifier les points contestés :
- la cause ;
- la date ;
- la gravité ;
- la nature décennale ;
- l’activité assurée ;
- le coût des travaux ;
- la méthode de réparation ;
- les préjudices annexes.
Un courrier indiquant seulement « je conteste votre rapport » sera moins efficace qu’une réponse technique accompagnée :
- de mesures ;
- de photographies ;
- d’une note de calcul ;
- d’une étude géotechnique ;
- d’un devis détaillé ;
- d’un rapport contradictoire.
Comment préserver les délais contre un assureur ?
Les actions dérivant du contrat d’assurance sont en principe soumises à une prescription de deux ans à compter de l’événement qui leur donne naissance. Pour certains dommages liés à la sécheresse-réhydratation reconnus en catastrophe naturelle, le délai est porté à cinq ans.
Le point de départ et les interruptions dépendent toutefois de la situation.
La prescription peut notamment être interrompue :
- par certaines causes ordinaires d’interruption ;
- par la désignation d’un expert après le sinistre ;
- par une lettre recommandée ou un envoi recommandé électronique avec accusé de réception adressé par l’assuré à l’assureur concernant le règlement de l’indemnité.
Ces règles ne doivent pas être appliquées mécaniquement à toutes les actions, notamment à l’action directe du tiers contre l’assureur de responsabilité.
Lorsqu’un délai approche, il est indispensable d’obtenir un avis juridique adapté au dossier plutôt que de compter uniquement sur une réclamation amiable.
Quels documents faut-il réunir ?
Le dossier devrait comprendre :
- le contrat de travaux ou le CCMI ;
- l’acte de vente en VEFA ;
- les plans ;
- la notice descriptive ;
- les devis et factures ;
- le procès-verbal de réception ;
- les réserves ;
- les attestations d’assurance ;
- la déclaration d’ouverture du chantier ;
- l’assurance dommages-ouvrage ;
- la garantie de livraison ;
- les procès-verbaux de mise en service ;
- les photographies originales ;
- la chronologie ;
- les courriels et mises en demeure ;
- les déclarations de sinistre ;
- les rapports d’expertise ;
- les courriers d’acceptation ou de refus ;
- les devis de réparation.
L’attestation décennale doit être conservée avec les documents du chantier pendant toute la durée utile des recours.
Quelle garantie mobiliser selon le désordre ?
| Situation | Interlocuteur ou garantie à examiner |
|---|---|
| Réserve lors de la réception | Entreprise ou constructeur, garantie de parfait achèvement |
| Désordre apparu dans l’année | Garantie de parfait achèvement, puis dommages-ouvrage selon gravité et mise en demeure |
| Équipement dissociable de construction neuve | Garantie de bon fonctionnement, garantie contractuelle |
| Désordre compromettant la solidité | Constructeur, assureur décennal, dommages-ouvrage |
| Logement rendu impropre à son usage | Responsabilité décennale et dommages-ouvrage à examiner |
| Abandon de chantier CCMI | Constructeur et garant de livraison |
| Fuite accidentelle | Multirisque habitation et responsable éventuel |
| Malfaçon à l’origine d’un dégât des eaux | Entreprise, RC professionnelle ou décennale selon la gravité |
| Fissures après sécheresse reconnue | Garantie catastrophe naturelle et autres responsabilités éventuelles |
| Entreprise liquidée | Assureur à la date d’ouverture du chantier, action directe, déclaration de créance |
| Défaut purement esthétique | Garantie de parfait achèvement ou responsabilité contractuelle |
| Équipement sous garantie fabricant | Garantie contractuelle, installateur, autres garanties légales |
| Litige avec une entreprise ou un assureur | Protection juridique, expertise amiable, avocat |
| Refus de garantie | Réclamation motivée, contre-expertise, médiation ou justice |
Comment Check my House peut intervenir ?
Check my House peut intervenir afin d’identifier les désordres, leur gravité technique apparente et les garanties susceptibles d’être examinées.
Selon la lettre de mission, l’intervention peut notamment comprendre :
- l’analyse des contrats ;
- l’analyse des procès-verbaux de réception ;
- le relevé des désordres ;
- l’étude de leur chronologie ;
- l’identification des ouvrages concernés ;
- l’analyse des attestations décennales ;
- la comparaison entre l’activité assurée et les travaux réalisés ;
- l’identification de la date d’ouverture du chantier ;
- la préparation d’une déclaration de sinistre ;
- l’assistance à une expertise d’assurance ;
- la réalisation d’une contre-expertise technique ;
- l’organisation d’une expertise amiable contradictoire ;
- l’analyse d’un refus technique de garantie ;
- l’analyse des devis de réparation ;
- le contrôle des travaux de reprise.
L’expert en bâtiment peut donner un avis sur :
- la nature du désordre ;
- sa cause probable ;
- sa gravité technique ;
- son lien avec les travaux ;
- les investigations nécessaires ;
- les principes de réparation.
Il ne doit pas :
- garantir qu’un assureur prendra en charge le sinistre ;
- interpréter définitivement une police d’assurance ;
- décider qu’un dommage est juridiquement décennal ;
- affirmer qu’une exclusion est invalide ;
- déterminer seul la prescription ;
- se substituer à l’avocat ou au juge.
La qualification juridique, la stratégie de déclaration et la préservation des délais doivent être examinées avec un avocat lorsque les enjeux ou les risques de prescription sont importants.
Check my House vous accompagne grâce à notre expertise malfaçons et non-conformités.
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Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques principales
Textes officiels
- Code civil, articles 1792 à 1792-6 et 1792-4-1, responsabilité décennale, éléments d’équipement, durée des responsabilités et garantie de parfait achèvement.
- Code des assurances, articles L. 241-1 et L. 242-1, assurance décennale obligatoire et assurance dommages-ouvrage.
- Code des assurances, annexe I à l’article A. 243-1, durée de la garantie décennale, date d’ouverture du chantier, franchise et exclusions.
- Code des assurances, annexe II à l’article A. 243-1, déclaration, expertise et délais d’instruction des sinistres dommages-ouvrage.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-6, garantie de livraison du CCMI.
- Code des assurances, article L. 124-3, action directe du tiers lésé contre l’assureur de responsabilité.
- Code des assurances, articles L. 125-1 et suivants, garantie des catastrophes naturelles.
- Code des assurances, articles L. 127-1 et L. 127-3, objet de la protection juridique et libre choix de l’avocat.
- Code des assurances, articles L. 112-4 et L. 113-1, présentation et validité des exclusions de garantie.
Jurisprudence
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 mars 2024, pourvoi n° 22-18.694, régime des éléments d’équipement ajoutés ou remplacés sur un ouvrage existant.
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
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