Lorsqu’une malfaçon, une non-conformité, une infiltration ou un défaut structurel est découvert, la personne qui doit être contactée n’est pas nécessairement celle qui a matériellement exécuté les travaux.
Plusieurs intervenants peuvent avoir participé à la conception, à l’exécution, au contrôle, à la vente, au financement ou à l’assurance de l’opération. Leur responsabilité dépend notamment :
- de leur contrat ;
- de la mission qui leur a été confiée ;
- de la date de leur intervention ;
- de l’ouvrage concerné ;
- du lien entre leur prestation et le désordre ;
- de la réception des travaux ;
- de la gravité du dommage ;
- des assurances souscrites.
Le Code civil considère notamment comme constructeurs l’architecte, l’entrepreneur, le technicien ou toute personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage. Est également réputée constructeur la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire (article 1792-1 du Code civil).
Il faut distinguer trois catégories principales.
Les responsables techniques de la construction
Ils peuvent avoir conçu, étudié, exécuté ou contrôlé les travaux :
- constructeur de maison individuelle ;
- entrepreneur ;
- artisan ;
- architecte ;
- maître d’œuvre ;
- bureau d’études ;
- géotechnicien ;
- contrôleur technique ;
- sous-traitant ;
- fabricant.
Les vendeurs
Ils doivent notamment délivrer le bien vendu, transmettre les informations déterminantes et répondre, selon le régime applicable, des défauts cachés, des non-conformités ou des garanties attachées à l’ouvrage :
- vendeur en VEFA ;
- vendeur particulier ;
- vendeur professionnel ;
- marchand de biens.
Les intermédiaires et organismes d’accompagnement
Ils n’ont généralement pas exécuté l’ouvrage, mais leur responsabilité peut être recherchée en cas de manquement à leur propre mission :
- agent immobilier ;
- notaire ;
- diagnostiqueur ;
- syndic ;
- assureur ;
- garant de livraison ;
- protection juridique.
L’existence d’un désordre ne permet pas, à elle seule, de retenir la responsabilité de tous les participants. Il faut démontrer que le défaut entre dans la mission de l’intervenant et qu’un lien existe entre son acte, son omission ou l’ouvrage qu’il a exécuté et le dommage constaté.
Pour être accompagné à chaque étape de votre projet, découvrez notre expertise malfaçons et non-conformités proposée par Check my House.
Besoin d’un accompagnement personnalisé pour votre projet ?
Nous contacter Faire un devis automatiqueSommaire
- Constructeur, promoteur et interlocuteur contractuel principal
- Entreprises, concepteurs et techniciens de la construction
- Vendeurs et marchands de biens
- Intermédiaires et professionnels de la vente
- Copropriété : syndic et syndicat des copropriétaires
- Assureurs et garant de livraison
- Identifier le bon interlocuteur et préparer le dossier
- Tableau récapitulatif des interlocuteurs
- Sources juridiques et institutionnelles
Constructeur, promoteur et interlocuteur contractuel principal
Selon le contrat (CCMI, VEFA), l’interlocuteur principal du maître de l’ouvrage ou de l’acquéreur n’est pas toujours l’entreprise qui a exécuté les travaux.
Quel est le rôle du constructeur en CCMI ?
Dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, le constructeur constitue l’interlocuteur contractuel principal du maître de l’ouvrage.
Il s’engage notamment à réaliser la maison correspondant au contrat, aux plans et à la notice descriptive, dans le délai et au prix convenus. Il doit également fournir les garanties et assurances prévues par le régime du CCMI.
Le constructeur peut faire intervenir des sous-traitants, mais il reste tenu, à l’égard de son client, de la bonne exécution du contrat.
Le maître de l’ouvrage n’a donc pas à accepter que le constructeur se contente de le renvoyer vers :
- le maçon ;
- le couvreur ;
- le plaquiste ;
- l’électricien ;
- le plombier ;
- le fabricant d’un équipement.
Il appartient au constructeur d’organiser les travaux, de faire reprendre les malfaçons et de livrer l’ouvrage contractuellement promis.
Après réception, sa responsabilité peut notamment être recherchée au titre :
- de la garantie de parfait achèvement ;
- de la garantie de bon fonctionnement ;
- de la responsabilité décennale ;
- de la responsabilité contractuelle applicable aux autres désordres.
La responsabilité décennale (article 1792 du Code civil) concerne les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle est une responsabilité de plein droit, sauf preuve d’une cause étrangère.
Quand mettre en cause le constructeur CCMI ?
Le constructeur doit notamment être contacté en présence :
- d’un écart aux plans ;
- d’une prestation manquante ;
- d’une mauvaise exécution ;
- d’un retard ;
- d’un abandon ou d’un ralentissement anormal du chantier ;
- de réserves non levées ;
- d’un désordre apparu après réception ;
- d’une entreprise sous-traitante qui refuse d’intervenir.
La réclamation doit préciser :
- le défaut ;
- sa localisation ;
- le document contractuel concerné ;
- les photographies ;
- la reprise demandée ;
- le délai accordé.
Lorsqu’une défaillance grave intervient avant la livraison, le garant de livraison (article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation) peut également devoir être saisi. Il ne faut toutefois pas confondre la responsabilité contractuelle du constructeur avec la mission du garant.
Quel est le rôle du promoteur ou du vendeur en VEFA ?
En VEFA, l’acquéreur achète auprès du vendeur-promoteur. Il n’est généralement pas le cocontractant direct des entreprises qui exécutent les travaux.
Le vendeur doit édifier et délivrer le bien correspondant à l’acte de vente, aux plans, à la notice descriptive et aux éventuels travaux modificatifs régulièrement acceptés.
Il constitue donc l’interlocuteur principal de l’acquéreur pour :
- les défauts de conformité ;
- les travaux non achevés ;
- les réserves de livraison ;
- les prestations manquantes ;
- les désordres apparents ;
- les garanties attachées à la construction.
Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents avant la réception des travaux et avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur (article 1642-1 du Code civil).
À compter de la réception des travaux, il est également tenu envers les acquéreurs des obligations résultant notamment des garanties prévues aux articles 1792 à 1792-3 du Code civil (article 1646-1 du Code civil). Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.
L’acquéreur doit donc, en principe, adresser sa réclamation au vendeur-promoteur, même lorsque celui-ci indique que le défaut relève d’une entreprise déterminée.
Les recours internes entre le promoteur, les entreprises, le maître d’œuvre et leurs assureurs ne doivent pas faire perdre de vue l’obligation du vendeur envers son acquéreur.
Entreprises, concepteurs et techniciens de la construction
Entrepreneurs, artisans, maître d’œuvre, architecte, bureau d’études, géotechnicien, contrôleur technique, fabricant et sous-traitant peuvent voir leur responsabilité recherchée selon leur mission.
Quelle responsabilité peut peser sur un entrepreneur ?
L’entrepreneur est l’entreprise liée directement au maître de l’ouvrage par un marché, un devis accepté ou un contrat de travaux.
Il doit notamment :
- exécuter la prestation convenue ;
- respecter les règles techniques applicables ;
- employer des produits adaptés ;
- informer et conseiller son client ;
- signaler les difficultés affectant l’exécution ;
- livrer un ouvrage utilisable et conforme au marché.
Il peut être tenu responsable :
- d’une mauvaise mise en œuvre ;
- d’un ouvrage inachevé ;
- d’un matériau différent ;
- d’un défaut de conseil ;
- d’une mauvaise coordination relevant de sa mission ;
- d’un désordre affectant son lot ;
- d’un dommage causé aux ouvrages voisins.
Lorsque les conditions des articles 1792 et suivants sont réunies, l’entrepreneur directement lié au maître de l’ouvrage est soumis aux responsabilités légales des constructeurs (article 1792 du Code civil).
Pour les désordres qui ne présentent pas une gravité décennale, sa responsabilité peut être recherchée sur d’autres fondements, notamment la garantie de parfait achèvement ou la responsabilité contractuelle.
Existe-t-il une différence entre un entrepreneur et un artisan ?
Le terme « artisan » décrit principalement le statut ou l’organisation professionnelle de l’intervenant. Il ne réduit pas ses obligations techniques.
Un artisan ayant accepté un devis de maçonnerie, de plomberie, de toiture ou d’électricité est un entrepreneur pour les travaux qu’il s’est engagé à réaliser.
Il peut donc être tenu :
- de reprendre ses travaux ;
- de réparer les dommages causés ;
- de mobiliser son assurance ;
- de répondre à une expertise ;
- de produire les justificatifs des matériaux posés.
Le fait que l’entreprise soit de petite taille ou qu’elle travaille seule ne diminue pas ses obligations de conseil, de conformité et de sécurité.
En revanche, sa responsabilité doit rester limitée aux travaux et aux missions qui lui ont effectivement été confiés.
Un carreleur n’est pas automatiquement responsable d’une fissure provoquée par une déformation structurelle qu’il ne pouvait ni prévoir ni détecter. Il peut toutefois avoir engagé sa responsabilité s’il a posé le revêtement sur un support manifestement impropre sans émettre de réserve.
Quel est le rôle du maître d’œuvre ?
Le maître d’œuvre accompagne le maître de l’ouvrage dans la conception, la préparation et le suivi des travaux.
Sa mission peut comprendre :
- les plans ;
- les pièces techniques ;
- la consultation des entreprises ;
- l’analyse des devis ;
- la coordination ;
- la direction de l’exécution ;
- le contrôle des situations de travaux ;
- l’assistance à la réception.
Sa responsabilité dépend du contenu exact de son contrat.
Un maître d’œuvre chargé uniquement d’établir une esquisse n’assume pas les mêmes obligations qu’un professionnel bénéficiant d’une mission complète incluant le suivi régulier du chantier.
Il peut notamment être mis en cause pour :
- une erreur de conception ;
- une mauvaise définition des travaux ;
- un défaut de coordination ;
- l’absence de réserve sur une exécution manifestement défectueuse ;
- la validation injustifiée de travaux ;
- une mauvaise assistance lors de la réception ;
- un défaut de conseil.
Il ne garantit toutefois pas une présence permanente sur le chantier, sauf engagement particulier. Il faut examiner la fréquence et l’étendue des contrôles prévues au contrat avant de lui reprocher de ne pas avoir constaté un défaut ponctuel.
Quelle responsabilité peut peser sur l’architecte ?
L’architecte est soumis aux responsabilités correspondant à sa mission de conception, de conseil, de coordination et, lorsqu’elle lui a été confiée, de suivi des travaux.
Il est expressément visé parmi les constructeurs par l’article 1792-1 du Code civil.
Sa responsabilité peut notamment être recherchée en cas :
- d’erreur de conception ;
- de plans inadaptés ;
- de non-respect de règles d’urbanisme ;
- d’insuffisance dans les pièces techniques ;
- de défaut de coordination ;
- de validation d’une solution techniquement inadaptée ;
- de défaut de surveillance entrant dans sa mission ;
- de mauvaise assistance lors de la réception.
Il faut cependant distinguer :
- l’architecte ayant une mission complète ;
- l’architecte limité au permis de construire ;
- l’architecte chargé uniquement de la conception ;
- l’architecte intervenu après l’apparition du désordre.
Un architecte chargé seulement d’établir le dossier administratif ne peut pas automatiquement être tenu responsable d’une mauvaise exécution qu’il n’avait pas mission de surveiller.
À l’inverse, une clause définissant une mission limitée ne permet pas nécessairement d’écarter sa responsabilité lorsqu’une erreur relève directement de la prestation qu’il a acceptée.
Quel est le rôle du bureau d’études ?
Le bureau d’études intervient pour concevoir, calculer ou vérifier une partie technique du projet.
Il peut s’agir d’un bureau d’études :
- structure ;
- béton armé ;
- bois ;
- thermique ;
- fluides ;
- ventilation ;
- assainissement ;
- acoustique ;
- voirie et réseaux divers.
Lorsqu’il est lié au maître de l’ouvrage par un contrat portant sur la construction, il peut être considéré comme un constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil.
Sa responsabilité peut notamment être recherchée en présence :
- d’une erreur de calcul ;
- d’une hypothèse inadaptée ;
- d’une omission ;
- d’un plan de ferraillage incorrect ;
- d’un dimensionnement insuffisant ;
- d’une incompatibilité entre plusieurs ouvrages ;
- d’une absence d’alerte sur les données manquantes ;
- d’un contrôle erroné.
Il faut néanmoins vérifier les éléments qui lui ont été transmis.
Un bureau d’études ayant calculé une poutre à partir de charges volontairement inexactes ou d’un relevé incomplet fourni par un tiers n’est pas nécessairement seul responsable. Il peut toutefois lui être reproché de ne pas avoir demandé les informations indispensables ou d’avoir accepté des hypothèses manifestement insuffisantes.
Quand mettre en cause le géotechnicien ?
Le géotechnicien étudie le sol et les interactions entre le terrain et l’ouvrage.
Sa mission peut porter sur :
- la nature des couches de sol ;
- leur portance ;
- les remblais ;
- les argiles ;
- les venues d’eau ;
- les fondations ;
- les terrassements ;
- les soutènements ;
- les mouvements de terrain.
Sa responsabilité peut être recherchée lorsqu’un désordre résulte notamment :
- de sondages insuffisants au regard de la mission ;
- d’une mauvaise interprétation des résultats ;
- de préconisations inadaptées ;
- de risques identifiés mais insuffisamment signalés ;
- d’une absence de recommandation complémentaire nécessaire ;
- d’une validation non justifiée des conditions de sol.
La responsabilité doit être appréciée au regard de la mission exacte.
Une étude géotechnique préalable ou d’avant-projet ne constitue pas nécessairement une étude de dimensionnement d’exécution.
Il ne faut donc pas demander à une mission limitée de répondre à des questions qui relevaient d’une étude géotechnique de conception, d’exécution ou de diagnostic.
Le constructeur, le maître d’œuvre et le bureau d’études de structure doivent également tenir compte des conclusions géotechniques et demander les compléments nécessaires lorsque le projet évolue.
Quel est le rôle du contrôleur technique ?
Le contrôleur technique contribue à prévenir certains aléas techniques. Il intervient à la demande du maître de l’ouvrage et émet des avis dans le cadre précis de la mission qui lui est confiée, notamment en matière de solidité et de sécurité des personnes (article L. 125-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Il ne doit pas être confondu avec :
- le maître d’œuvre ;
- l’architecte ;
- l’entreprise ;
- un bureau de contrôle permanent de chaque geste d’exécution.
Son intervention peut porter, selon la mission, sur :
- la solidité ;
- la sécurité incendie ;
- l’accessibilité ;
- l’acoustique ;
- la performance énergétique ;
- les avoisinants ;
- le fonctionnement de certains équipements.
Dans les limites de sa mission, le contrôleur technique est soumis à la présomption de responsabilité applicable aux constructeurs pour les dommages relevant des articles 1792 à 1792-2 (article L. 125-2 du Code de la construction et de l’habitation).
Il faut donc examiner :
- la convention de contrôle ;
- les missions commandées ;
- les avis émis ;
- les avis suspendus ou défavorables ;
- les documents qui lui ont été remis ;
- les suites données à ses observations.
Un défaut situé hors de sa mission ne peut pas lui être automatiquement imputé.
Le fabricant peut-il être responsable ?
Le fabricant peut être concerné lorsque le défaut provient du produit lui-même et non de sa pose.
Cela peut notamment concerner :
- une tuile défectueuse ;
- une membrane d’étanchéité ;
- une fenêtre ;
- un vitrage ;
- une pompe à chaleur ;
- un produit de traitement ;
- une fixation ;
- un système constructif préfabriqué.
Il faut distinguer :
- le défaut de fabrication ;
- la performance insuffisante du produit ;
- un mauvais stockage ;
- un produit inadapté au chantier ;
- une mauvaise pose ;
- une association incompatible entre plusieurs composants.
L’entreprise de pose ne peut pas se dégager automatiquement de sa responsabilité en invoquant le fabricant. Elle devait notamment vérifier que le produit était adapté à l’usage, compatible avec le support et mis en œuvre conformément aux prescriptions.
Dans certaines conditions strictes, l’article 1792-4 du Code civil prévoit une responsabilité particulière du fabricant d’un ouvrage, d’une partie d’ouvrage ou d’un élément d’équipement conçu et produit pour satisfaire à des exigences précises, lorsque l’élément est mis en œuvre sans modification et conformément aux règles du fabricant.
Ce régime, parfois associé à la notion d’élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire, ne s’applique pas automatiquement à tous les matériaux de construction.
Selon les circonstances, les interlocuteurs peuvent être :
- le poseur ;
- le fournisseur ;
- le fabricant ;
- l’importateur ;
- leurs assureurs.
Quel est le rôle du sous-traitant ?
Le sous-traitant exécute une partie des travaux pour le compte d’un entrepreneur principal, d’un constructeur ou d’un promoteur.
Il n’est généralement pas lié directement au maître de l’ouvrage par le contrat principal.
Le maître de l’ouvrage doit donc, en premier lieu, adresser sa réclamation à son propre cocontractant :
- constructeur ;
- entreprise principale ;
- vendeur en VEFA ;
- maître d’œuvre selon le défaut.
Le sous-traitant n’est pas soumis de la même manière à la présomption décennale de l’article 1792 du Code civil envers le maître de l’ouvrage puisqu’il n’est pas directement lié à celui-ci par un contrat de louage d’ouvrage.
Sa responsabilité peut néanmoins être recherchée lorsqu’une faute d’exécution lui est imputable, notamment sur un fondement extracontractuel. La jurisprudence admet l’action du maître de l’ouvrage contre un sous-traitant sur ce fondement.
Le Code civil fixe également des délais particuliers pour les actions dirigées contre les sous-traitants en raison de dommages affectant l’ouvrage ou certains équipements.
Dans une expertise contradictoire, il peut être utile de convoquer le sous-traitant lorsqu’il a exécuté l’ouvrage litigieux, même si la demande principale est également dirigée contre l’entreprise principale.
Vendeurs et marchands de biens
Le régime applicable diffère selon que le vendeur est un particulier, un professionnel, un marchand de biens ou l’auteur des travaux à l’origine du vice.
Quelle responsabilité peut peser sur un vendeur particulier ?
Le vendeur particulier doit délivrer le bien convenu et transmettre à l’acquéreur les informations déterminantes qu’il connaît.
Une partie qui connaît une information ayant une importance déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer lorsque cette dernière l’ignore légitimement ou lui fait confiance (article 1112-1 du Code civil).
Le vendeur particulier peut notamment être concerné en présence :
- d’un vice caché ;
- d’une infiltration ancienne ;
- de fissures connues ;
- de travaux réalisés sans autorisation ;
- d’un sinistre non déclaré à l’acquéreur ;
- d’un assainissement irrégulier ;
- d’une réparation provisoire présentée comme définitive ;
- d’une information mensongère dans l’acte ou les échanges.
Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés lorsque le défaut rend le bien impropre à son usage ou diminue suffisamment cet usage.
L’acte peut comporter une clause excluant la garantie des vices cachés lorsque le vendeur ignorait le défaut. Le Code civil permet cette clause dans les conditions de l’article 1643 du Code civil.
Cette clause ne protège toutefois pas le vendeur qui connaissait le vice ou qui a volontairement dissimulé une information déterminante (article 1137 du Code civil).
Le vendeur particulier est-il responsable des travaux qu’il a lui-même réalisés ?
Il peut l’être.
Lorsqu’un vendeur a personnellement réalisé les travaux à l’origine du vice, la jurisprudence peut l’assimiler au vendeur professionnel pour l’application de la garantie des vices cachés. Il est alors réputé connaître le défaut et ne peut pas nécessairement invoquer la clause d’exclusion figurant dans l’acte.
Il faut néanmoins démontrer :
- que le vendeur a réellement exécuté les travaux ;
- que ces travaux sont à l’origine du défaut ;
- que le défaut existait lors de la vente ;
- que les conditions du vice caché sont réunies.
Un vendeur ayant simplement repeint une pièce n’est pas automatiquement assimilé à un constructeur.
À l’inverse, un vendeur ayant créé une extension, modifié un mur porteur, repris une toiture ou installé lui-même un système d’étanchéité peut être directement concerné lorsque le désordre provient de cette intervention.
Quelle responsabilité possède un vendeur professionnel ?
Le vendeur professionnel est soumis à une appréciation plus rigoureuse de sa connaissance des défauts.
La Cour de cassation applique une présomption irréfragable selon laquelle le vendeur professionnel connaît les vices affectant la chose vendue. Cette présomption l’oblige à réparer l’intégralité des dommages résultant du vice lorsque les conditions de la garantie sont réunies.
Le Code civil prévoit que le vendeur qui connaissait les vices est tenu, outre les restitutions prévues, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur (article 1645 du Code civil).
La qualité de vendeur professionnel doit être appréciée en fonction :
- de son activité ;
- de son expérience ;
- de la nature de l’opération ;
- de la fréquence des ventes ;
- de ses compétences ;
- des travaux réalisés.
Le simple fait qu’une société vende un bien ne suffit pas toujours à déterminer toutes les conséquences juridiques. Il faut examiner son objet, son activité réelle et son rôle dans la construction ou la rénovation.
Quelle responsabilité peut peser sur un marchand de biens ?
Le marchand de biens achète habituellement des immeubles dans le but de les revendre.
Il est généralement considéré comme un vendeur professionnel dans le cadre de son activité. Il peut donc être soumis à la présomption de connaissance des vices attachée à cette qualité.
Sa responsabilité peut être recherchée lorsqu’il :
- revend un bien affecté d’un vice caché ;
- fait réaliser des travaux défectueux ;
- présente comme rénové un ouvrage qui ne l’est pas réellement ;
- dissimule une irrégularité ;
- fournit des informations inexactes ;
- vend après achèvement un ouvrage qu’il a construit ou fait construire.
Lorsqu’il a construit ou fait construire l’ouvrage vendu après achèvement, il peut également être réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil.
Il faut donc distinguer deux fondements possibles :
- sa qualité de vendeur professionnel ;
- sa qualité éventuelle de constructeur ou vendeur-constructeur.
La qualification dépend de la nature des travaux. Une simple remise en peinture ne produit pas nécessairement les mêmes conséquences qu’une restructuration complète, une extension ou une rénovation lourde.
Intermédiaires et professionnels de la vente
Agent immobilier, notaire et diagnostiqueur répondent, chacun, dans les limites de leur mission et de leur devoir d’information.
Quel est le rôle de l’agent immobilier ?
L’agent immobilier est un intermédiaire chargé, selon son mandat, de mettre en relation les parties et de préparer ou accompagner l’opération.
Il doit exercer sa mission avec diligence, loyauté et compétence.
Sa responsabilité peut notamment être recherchée s’il :
- transmet une information qu’il sait fausse ;
- omet une information déterminante dont il avait connaissance ;
- reprend sans réserve une description manifestement incohérente ;
- ne signale pas une anomalie évidente entrant dans son champ de compétence ;
- rédige ou utilise des documents inexacts ;
- manque à son devoir de conseil.
Il n’est toutefois pas un expert en bâtiment, un géomètre, un diagnostiqueur ou un bureau d’études.
Il ne lui appartient pas nécessairement :
- d’ouvrir les murs ;
- d’examiner les fondations ;
- de contrôler le ferraillage ;
- de vérifier techniquement chaque diagnostic ;
- de découvrir un vice totalement invisible.
La Cour de cassation a ainsi considéré qu’un agent immobilier n’avait pas à vérifier lui-même un mesurage réalisé par un professionnel lorsqu’il ne disposait d’aucune compétence particulière pour en apprécier l’exactitude, sauf circonstances particulières rendant l’erreur manifeste.
La responsabilité de l’agent doit donc être appréciée à partir :
- de son mandat ;
- des informations qu’il possédait ;
- des documents remis ;
- des anomalies apparentes ;
- des affirmations formulées dans l’annonce ;
- de la compétence normalement attendue de lui.
Quel est le rôle du notaire ?
Le notaire authentifie la vente, vérifie sa sécurité juridique et informe les parties sur la portée, les effets et les risques juridiques de l’acte.
Il n’est pas chargé d’une expertise technique complète du bâtiment.
Sa responsabilité peut néanmoins être recherchée lorsqu’il manque à son devoir de conseil ou ne réalise pas les vérifications juridiques utiles à l’efficacité de l’acte.
Cela peut notamment concerner :
- une irrégularité d’urbanisme ;
- une servitude ;
- une situation hypothécaire ;
- une division irrégulière ;
- un document obligatoire manquant ;
- une information publique déterminante ;
- une incohérence dans les déclarations des parties.
La Cour de cassation rappelle que le notaire doit vérifier, par les investigations utiles, les déclarations du vendeur qui conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte, notamment lorsqu’une publicité légale existe.
Une décision du 9 juillet 2025 a notamment examiné le devoir du notaire d’attirer l’attention de l’acquéreur sur l’absence de conformité d’un bien au permis de construire et sur les incidences de cette irrégularité.
Le notaire n’est toutefois pas automatiquement responsable :
- d’une fissure masquée ;
- d’une infiltration invisible ;
- d’une mauvaise isolation ;
- d’une panne technique ;
- d’un vice que ni les documents ni les circonstances ne permettaient de soupçonner.
Il faut distinguer le contrôle juridique de la vente et le diagnostic technique du bâtiment.
Quelle responsabilité peut peser sur le diagnostiqueur immobilier ?
Le diagnostiqueur réalise une mission réglementaire précise correspondant à sa certification.
Il peut notamment établir :
- le DPE ;
- le diagnostic amiante ;
- le constat plomb ;
- l’état relatif aux termites ;
- l’état de l’installation électrique ;
- l’état de l’installation de gaz.
Son rapport ne constitue pas une expertise générale de la construction.
Sa responsabilité peut être recherchée lorsque :
- le diagnostic est erroné ;
- le contrôle n’a pas été effectué selon les textes ;
- une zone relevant de la mission a été omise sans justification ;
- les réserves ou limites ne sont pas clairement mentionnées ;
- les conclusions ne correspondent pas aux constatations.
La Cour de cassation considère que la responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée lorsque le diagnostic annexé à la vente n’a pas été réalisé conformément aux normes et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné.
L’acquéreur peut agir sur un fondement extracontractuel contre le diagnostiqueur mandaté par le vendeur lorsque la mauvaise exécution du diagnostic lui a causé un dommage.
En revanche, le diagnostiqueur n’est pas nécessairement responsable d’un défaut situé hors du périmètre réglementaire de sa mission ou dans une partie rendue inaccessible et régulièrement signalée comme telle.
Copropriété : syndic et syndicat des copropriétaires
En copropriété, il faut distinguer la responsabilité du syndicat liée à l’immeuble et la responsabilité personnelle du syndic liée à sa gestion.
Quelle différence existe-t-il entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ?
Cette distinction est essentielle.
Le syndicat des copropriétaires
Le syndicat regroupe l’ensemble des copropriétaires. Il possède la personnalité juridique.
Il a notamment pour objet :
- la conservation de l’immeuble ;
- son amélioration ;
- l’administration des parties communes.
Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours contre les constructeurs, entreprises ou autres responsables (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).
Le syndicat peut donc être l’interlocuteur principal en présence :
- d’une infiltration provenant de la toiture commune ;
- d’une façade commune défectueuse ;
- d’une fuite sur une canalisation commune ;
- d’un défaut de colonne collective ;
- d’un désordre structurel concernant les parties communes ;
- d’un défaut d’entretien d’un équipement collectif.
Le syndic
Le syndic est le mandataire chargé d’administrer la copropriété et de représenter le syndicat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Il doit notamment :
- exécuter les décisions de l’assemblée générale ;
- assurer l’administration de l’immeuble ;
- veiller à sa conservation ;
- faire exécuter les mesures urgentes ;
- déclarer les sinistres ;
- préserver les droits du syndicat.
Sa responsabilité personnelle peut être recherchée lorsqu’une faute de gestion lui est imputable, par exemple :
- absence de déclaration d’un sinistre ;
- inertie face à une urgence connue ;
- non-exécution d’une décision ;
- perte d’un recours par négligence ;
- absence de convocation nécessaire ;
- mauvaise transmission d’informations.
Le syndic n’est toutefois pas personnellement responsable de tous les défauts des parties communes. Il faut distinguer :
- la responsabilité du syndicat liée à l’immeuble ;
- la responsabilité personnelle du syndic liée à sa gestion.
Qui doit agir lorsqu’un désordre concerne une copropriété ?
Il faut d’abord déterminer l’origine du désordre.
Désordre provenant d’une partie privative
Le copropriétaire concerné doit intervenir auprès :
- de l’occupant ;
- du propriétaire du lot ;
- de son assureur ;
- de l’entreprise ayant réalisé les travaux.
Désordre provenant d’une partie commune
Le syndic doit être informé afin que le syndicat des copropriétaires puisse :
- déclarer le sinistre ;
- organiser les investigations ;
- convoquer les entreprises ;
- mettre en œuvre les mesures conservatoires ;
- engager les recours nécessaires.
Origine incertaine
Une recherche contradictoire peut être nécessaire avec :
- les copropriétaires concernés ;
- le syndic ;
- les assureurs ;
- les entreprises ;
- l’expert.
Il ne faut pas engager une réparation privative définitive tant que l’origine commune éventuelle n’a pas été suffisamment examinée.
Assureurs et garant de livraison
Assurance dommages-ouvrage, assurance décennale, garant de livraison et protection juridique n’ont ni le même rôle ni le même champ.
Quel est le rôle de l’assureur dommages-ouvrage ?
L’assurance dommages-ouvrage est une assurance de préfinancement.
Elle a pour fonction de permettre, lorsque les conditions sont réunies, le paiement des réparations relevant de la responsabilité décennale sans attendre que les responsabilités définitives entre constructeurs soient judiciairement tranchées.
Elle concerne les dommages :
- compromettant la solidité ;
- rendant l’ouvrage impropre à sa destination ;
- relevant du champ obligatoire de l’assurance.
Elle ne couvre pas automatiquement :
- les défauts purement esthétiques ;
- les prestations contractuelles manquantes ;
- les retards ;
- les simples pannes ;
- l’entretien ;
- tous les désordres de faible gravité.
L’article L. 242-1 du Code des assurances prévoit que l’assurance garantit le paiement des réparations des dommages de nature décennale. Elle peut également intervenir dans certains cas avant la réception ou pendant la garantie de parfait achèvement, notamment après mise en demeure infructueuse et selon les conditions du texte.
La déclaration doit être précise et accompagnée :
- du contrat ;
- de la réception ;
- des réserves ;
- des photographies ;
- des rapports ;
- de la localisation des désordres ;
- de leur évolution.
L’assureur dommages-ouvrage ne remplace pas l’entreprise pour la levée ordinaire des réserves.
Quel est le rôle de l’assureur décennal ?
L’assureur décennal garantit, dans les limites du contrat obligatoire, la responsabilité décennale de l’entreprise ou du professionnel assuré.
Les personnes dont la responsabilité décennale peut être engagée doivent souscrire une assurance couvrant cette responsabilité (article L. 241-1 du Code des assurances).
Pour déterminer si l’assureur peut être mobilisé, il faut notamment vérifier :
- l’identité exacte de l’assuré ;
- l’activité garantie ;
- la période de validité ;
- la date d’ouverture du chantier ;
- la nature des travaux ;
- le procédé utilisé ;
- la gravité du dommage ;
- le lien avec l’activité déclarée.
Une attestation mentionnant « maçonnerie » ne garantit pas nécessairement :
- l’étanchéité ;
- les micropieux ;
- la pose d’une pompe à chaleur ;
- une technique non traditionnelle ;
- la couverture ;
- les travaux de piscine.
L’assureur ne doit donc pas être saisi uniquement parce que son nom figure sur une attestation. Il faut relier le dommage :
- à l’entreprise assurée ;
- à son activité garantie ;
- à un chantier couvert ;
- à un dommage relevant du contrat.
L’entreprise et son assureur peuvent être convoqués ensemble à une expertise contradictoire.
Quelle différence existe-t-il entre dommages-ouvrage et assurance décennale ?
L’assurance dommages-ouvrage couvre le maître de l’ouvrage ou les propriétaires successifs de l’ouvrage assuré.
L’assurance décennale couvre la responsabilité du constructeur assuré.
Le mécanisme attendu est généralement le suivant :
- l’assureur dommages-ouvrage instruit la déclaration ;
- il préfinance les travaux lorsque sa garantie est due ;
- il exerce ensuite ses recours contre les constructeurs responsables et leurs assureurs.
L’absence d’assurance dommages-ouvrage ne supprime pas les responsabilités des constructeurs. Elle prive toutefois le propriétaire du mécanisme particulier de préfinancement.
Inversement, la présence d’une dommages-ouvrage ne garantit pas que tous les défauts seront pris en charge. Le dommage doit entrer dans son champ.
Quel est le rôle du garant de livraison en CCMI ?
La garantie de livraison protège le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au CCMI, à prix et délais convenus, à compter de l’ouverture du chantier (article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation).
Elle peut notamment être mobilisée en présence :
- d’un abandon de chantier ;
- d’une liquidation du constructeur ;
- d’un retard anormal ;
- de travaux restant à réaliser ;
- d’une mauvaise exécution empêchant l’achèvement conforme ;
- d’un surcoût nécessaire à l’achèvement dans les conditions garanties.
Le garant ne doit pas être confondu avec :
- le constructeur ;
- son assureur décennal ;
- l’assureur dommages-ouvrage ;
- l’entreprise chargée des reprises.
Il ne constitue pas l’interlocuteur ordinaire pour tous les désordres apparus plusieurs années après la réception.
Sa mission porte principalement sur la livraison conforme au contrat à prix et délais convenus.
Lorsqu’une défaillance sérieuse est constatée, il faut agir rapidement et transmettre au garant :
- le contrat ;
- l’attestation de garantie ;
- les appels de fonds ;
- l’état d’avancement ;
- les mises en demeure ;
- les constats ;
- les photographies ;
- les défauts et travaux restant à exécuter.
Quel est le rôle de la protection juridique ?
L’assurance de protection juridique fournit des services ou prend en charge certains frais liés à un différend opposant l’assuré à un tiers.
Elle peut notamment financer, dans les limites du contrat :
- des consultations ;
- des courriers ;
- une expertise amiable ;
- un avocat ;
- un commissaire de justice ;
- certains frais de procédure.
Le Code des assurances définit la protection juridique comme la prise en charge de frais de procédure ou la fourniture de services destinés à défendre l’assuré, à le représenter ou à obtenir réparation amiablement ou judiciairement (article L. 127-1 du Code des assurances).
Elle ne rembourse généralement pas elle-même :
- les travaux de réparation ;
- la valeur du bien ;
- les dommages matériels ;
- l’indemnité due par le responsable.
Son rôle consiste principalement à accompagner la défense des intérêts de l’assuré.
Il faut vérifier :
- la date de souscription ;
- le délai de carence ;
- les domaines couverts ;
- le seuil d’intervention ;
- les plafonds ;
- les exclusions ;
- les barèmes d’honoraires ;
- les experts agréés ou librement choisis ;
- les conditions de déclaration.
L’assuré dispose, dans les limites de la garantie, du libre choix de son avocat lorsque l’intervention d’un avocat est nécessaire. L’assureur ne peut lui imposer un avocat ni lui en proposer un sans demande écrite de sa part (article L. 127-3 du Code des assurances).
Identifier le bon interlocuteur et préparer le dossier
Un même désordre peut concerner plusieurs intervenants : il faut identifier le bon interlocuteur, savoir qui convoquer et réunir les documents utiles.
Plusieurs intervenants peuvent-ils être responsables du même désordre ?
Oui.
Un même dommage peut résulter de fautes ou d’interventions multiples.
Exemples :
- le géotechnicien a sous-estimé un risque, le bureau d’études a mal dimensionné les fondations et l’entreprise a mal exécuté les plans ;
- l’architecte a prévu un détail insuffisant et l’étancheur l’a mal réalisé ;
- le fabricant a fourni un produit défectueux et le poseur n’a pas respecté les prescriptions ;
- le vendeur connaissait une infiltration et l’agent immobilier a repris une information manifestement inexacte ;
- le syndicat n’a pas entretenu la toiture et le syndic n’a pas exécuté une décision urgente.
L’expertise technique doit distinguer :
- l’origine du dommage ;
- les ouvrages concernés ;
- les interventions successives ;
- les fautes techniques possibles ;
- les facteurs aggravants ;
- la part éventuelle de l’entretien ou de l’usage.
L’expert peut donner un avis sur l’imputabilité technique. Il ne lui appartient pas de condamner les parties ni de répartir définitivement les responsabilités juridiques.
Qui faut-il contacter en premier ?
L’interlocuteur prioritaire dépend de la situation.
Chantier CCMI
- constructeur ;
- garant de livraison en cas de défaillance ;
- assureur dommages-ouvrage pour un dommage susceptible d’entrer dans sa garantie ;
- assureur décennal après identification du constructeur concerné.
Logement en VEFA
- vendeur-promoteur ;
- syndic si les parties communes sont concernées ;
- assureur dommages-ouvrage pour un dommage susceptible d’entrer dans sa garantie ;
- entreprises et assureurs dans le cadre d’une expertise contradictoire.
Travaux de rénovation
- entreprise directement contractante ;
- maître d’œuvre ou architecte selon leur mission ;
- assureur de l’entreprise ;
- sous-traitant identifié si nécessaire.
Achat d’un bien ancien
- vendeur ;
- agent immobilier ou notaire si un manquement personnel est suspecté ;
- diagnostiqueur pour une erreur dans son diagnostic ;
- ancienne entreprise de travaux ;
- syndic pour les parties communes ;
- assureurs concernés.
Il faut éviter d’envoyer une réclamation générale à tous les intervenants sans identifier leur rôle.
Une mise en cause trop large peut compliquer le dossier. Une mise en cause trop étroite peut conduire à oublier un acteur indispensable ou son assureur.
Qui faut-il convoquer à une expertise contradictoire ?
Il convient de convoquer les personnes dont la responsabilité ou la garantie peut raisonnablement être concernée.
Selon le dossier, il peut s’agir :
- du cocontractant principal ;
- de l’entreprise ayant exécuté le lot ;
- du sous-traitant ;
- du maître d’œuvre ;
- de l’architecte ;
- du bureau d’études ;
- du géotechnicien ;
- du contrôleur technique ;
- du vendeur ;
- du promoteur ;
- du syndic ;
- du syndicat des copropriétaires ;
- de l’assureur dommages-ouvrage ;
- des assureurs de responsabilité ;
- du garant de livraison.
La convocation doit être cohérente avec les ouvrages litigieux.
Exemple : pour un affaissement lié aux fondations, il peut être pertinent de convoquer :
- le constructeur ;
- le maçon ;
- le bureau d’études structure ;
- le géotechnicien ;
- le maître d’œuvre ;
- leurs assureurs ;
- l’assureur dommages-ouvrage.
En revanche, convoquer le peintre uniquement parce que les fissures sont visibles dans la peinture ne sera pas nécessairement utile.
Quels documents permettent d’identifier les interlocuteurs ?
Il faut réunir :
- le contrat principal ;
- les devis ;
- les factures ;
- les plans ;
- les notices ;
- la liste des entreprises ;
- les marchés de travaux ;
- les attestations d’assurance ;
- les procès-verbaux de chantier ;
- les comptes rendus ;
- les études ;
- les bons de livraison ;
- les procès-verbaux de réception ;
- le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage ;
- le règlement de copropriété ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale ;
- les actes de vente ;
- les déclarations de sinistre.
L’attestation d’assurance doit être rapprochée :
- de l’entreprise exacte ;
- de la date d’ouverture du chantier ;
- de l’activité déclarée ;
- de la nature des travaux ;
- du procédé exécuté.
Il ne faut pas supposer qu’un assureur couvre le dossier uniquement parce que son attestation a été remise lors de la signature du devis.
Comment Check my House peut intervenir ?
Check my House peut intervenir afin d’identifier les désordres, les ouvrages concernés et les interlocuteurs techniques susceptibles de devoir participer à leur résolution.
Selon la lettre de mission, l’intervention peut notamment comprendre :
- l’analyse des contrats ;
- l’étude des plans et notices ;
- le relevé des désordres ;
- l’identification des lots concernés ;
- l’analyse des études techniques ;
- la vérification des entreprises intervenantes ;
- l’examen des attestations d’assurance ;
- l’analyse de l’imputabilité technique ;
- la préparation d’une expertise amiable contradictoire ;
- l’établissement de la liste des personnes à convoquer ;
- l’assistance lors des opérations d’expertise ;
- le contrôle des travaux de reprise ;
- la préparation des éléments techniques destinés à un avocat.
L’expert en bâtiment peut identifier :
- l’ouvrage à l’origine du défaut ;
- les interventions techniquement concernées ;
- les documents manquants ;
- les responsabilités techniques possibles ;
- les assureurs à vérifier.
Il ne doit pas :
- prononcer une condamnation ;
- répartir définitivement les responsabilités juridiques ;
- interpréter une police d’assurance de manière définitive ;
- affirmer qu’une garantie est acquise sans connaître le contrat ;
- attribuer une faute à un intermédiaire sans analyser sa mission ;
- confondre responsabilité technique et responsabilité juridique.
La stratégie de mise en cause, les délais d’action et les fondements juridiques doivent être validés avec un avocat lorsque les enjeux sont importants.
Tableau récapitulatif des interlocuteurs
| Intervenant | Fonction principale | Responsabilité ou rôle possible |
|---|---|---|
| Constructeur CCMI | Réaliser et livrer la maison | Exécution du contrat, garanties de construction |
| Promoteur VEFA | Construire et délivrer le bien vendu | Conformité, vices apparents, garanties après réception |
| Entrepreneur | Exécuter un lot de travaux | Mauvaise exécution, conseil, garanties légales |
| Artisan | Exécuter les travaux convenus | Mêmes obligations techniques selon son marché |
| Maître d’œuvre | Concevoir et suivre l’opération | Conception, coordination, contrôle selon sa mission |
| Architecte | Concevoir et éventuellement suivre | Conception, conseil, contrôle, responsabilité de constructeur |
| Bureau d’études | Calculer et dimensionner | Erreur de calcul, plan ou hypothèse |
| Géotechnicien | Étudier le sol | Erreur ou insuffisance entrant dans sa mission |
| Contrôleur technique | Prévenir certains aléas | Responsabilité limitée aux missions confiées |
| Fabricant | Produire un matériau ou procédé | Défaut du produit, régime particulier dans certains cas |
| Sous-traitant | Exécuter pour l’entreprise principale | Faute d’exécution, recours spécifique |
| Vendeur particulier | Vendre et informer | Vice caché, dissimulation, information déterminante |
| Vendeur professionnel | Vendre dans le cadre de son activité | Présomption de connaissance des vices |
| Marchand de biens | Acheter puis revendre | Vendeur professionnel, parfois vendeur-constructeur |
| Agent immobilier | Intermédiaire de vente | Information et conseil dans les limites de sa mission |
| Notaire | Sécuriser juridiquement la vente | Vérification juridique, information et conseil |
| Diagnostiqueur | Réaliser un diagnostic réglementaire | Diagnostic erroné ou mission mal exécutée |
| Syndicat des copropriétaires | Administrer et conserver les parties communes | Dommages provenant des parties communes |
| Syndic | Représenter et administrer le syndicat | Faute de gestion ou inertie |
| Assureur dommages-ouvrage | Préfinancer certains dommages | Dommages de nature décennale |
| Assureur décennal | Garantir la responsabilité de l’assuré | Garantie selon activité, chantier et dommage |
| Garant de livraison | Garantir l’achèvement CCMI | Défaillance avant livraison, prix et délais convenus |
| Protection juridique | Assister l’assuré dans un litige | Conseil et prise en charge de certains frais |
Check my House vous accompagne grâce à notre expertise malfaçons et non-conformités.
Besoin d’un accompagnement personnalisé pour votre projet ?
Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques et institutionnelles
Textes officiels
- Code civil, articles 1792 et 1792-1 : responsabilité des constructeurs et définition des personnes réputées constructeurs (article 1792, article 1792-1).
- Code civil, article 1792-4 : responsabilité du fabricant d’un ouvrage, d’une partie d’ouvrage ou d’un élément d’équipement (article 1792-4).
- Code civil, articles 1643 et 1645 : garantie des vices cachés, clause d’exclusion et connaissance du vice par le vendeur (article 1643, article 1645).
- Code civil, articles 1112-1 et 1137 : devoir d’information et dissimulation intentionnelle d’une information déterminante (article 1112-1, article 1137).
- Code civil, articles 1642-1 et 1646-1 : obligations du vendeur d’un immeuble à construire avant et après la réception (article 1642-1, article 1646-1).
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-6 : garantie de livraison en CCMI (article L. 231-6).
- Code de la construction et de l’habitation, articles L. 125-1 et L. 125-2 : mission et responsabilité du contrôleur technique (article L. 125-1, article L. 125-2).
- Code des assurances, articles L. 241-1 et L. 242-1 : assurance décennale obligatoire et assurance dommages-ouvrage (article L. 241-1, article L. 242-1).
- Code des assurances, articles L. 127-1 et L. 127-3 : assurance de protection juridique et libre choix de l’avocat (article L. 127-1, article L. 127-3).
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 14 et 18 : responsabilité du syndicat des copropriétaires et missions du syndic (article 14, article 18).
Jurisprudence et institutions
- Cass. 3e civ., 5 juillet 2023, pourvoi n° 22-11.621 : présomption irréfragable de connaissance du vice par le vendeur professionnel.
- Cass. 3e civ., 19 octobre 2023, pourvoi n° 22-15.536 : vendeur ayant personnellement réalisé les travaux à l’origine du vice.
- Cass. 3e civ., 30 juin 2016, pourvoi n° 14-28.839 : responsabilité du diagnostiqueur en présence d’un diagnostic erroné.
- Décision du 9 juillet 2025 : devoir du notaire d’attirer l’attention de l’acquéreur sur l’absence de conformité d’un bien au permis de construire (référence à confirmer auprès d’un juriste).
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
Pour approfondir le sujet, découvrez nos expertises dédiées : Expertise malfacons et non-conformites et Expertise contradictoire amiable.