La découverte d’une malfaçon, d’une non-conformité ou d’un vice caché n’ouvre pas automatiquement droit à une seule solution.

Selon le contrat, la date du désordre, sa gravité et les preuves disponibles, la personne lésée peut notamment demander :

• la réparation matérielle du défaut ;
• la mise en conformité de l’ouvrage ;
• une réduction du prix ;
• le remboursement des travaux de reprise ;
• une avance destinée à financer ces travaux ;
• des dommages-intérêts ;
• la résolution du contrat ou de la vente ;
• l’annulation de la vente pour dol ;
• une provision en référé ;
• une expertise judiciaire ;
• une mesure conservatoire urgente.

Ces demandes ne sont pas interchangeables.

La réparation en nature vise à obtenir l’ouvrage contractuellement promis. La réduction du prix permet de conserver un ouvrage imparfait moyennant une diminution de sa contrepartie. Les dommages-intérêts réparent les préjudices causés par l’inexécution. La résolution et la nullité remettent en cause le contrat lui-même.

Le Code civil prévoit qu’en cas d’inexécution ou d’exécution imparfaite, la partie lésée peut notamment poursuivre l’exécution forcée, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat et demander la réparation des conséquences de l’inexécution (article 1217 du Code civil). Les sanctions compatibles peuvent être cumulées, mais elles ne doivent pas conduire à indemniser deux fois le même préjudice.

Le recours doit être choisi en fonction de l’objectif recherché :

• conserver le bien ;
• obtenir les travaux ;
• financer une reprise par une autre entreprise ;
• obtenir une compensation financière ;
• mettre fin au contrat ;
• faire annuler la vente ;
• préserver les preuves avant de décider.

Pour être accompagné à chaque étape de votre projet, découvrez notre expertise contradictoire amiable proposée par Check my House.

Sommaire

• Réparation en nature et mise en conformité (4)
• Réduction du prix et remboursement des travaux (4)
• Dommages-intérêts (2)
• Résolution, vices cachés et dol (5)
• Référé, expertise et mesures conservatoires (9)
• Responsables, assureurs et recours (8)
• Cumul, proportionnalité et stratégie (8)
• Tableau récapitulatif
• Comment Check my House peut intervenir ?
• Sources juridiques principales

Réparation en nature et mise en conformité

Obtenir l’ouvrage promis ou corriger un écart au contrat : conditions, priorité et proportionnalité.

(4 questions)

Peut-on demander la réparation en nature ?

Oui.

La réparation en nature consiste à demander au débiteur d’exécuter réellement l’obligation qui n’a pas été correctement réalisée.

Elle peut notamment prendre la forme :

• d’une reprise d’étanchéité ;
• du remplacement d’un équipement ;
• de la réparation d’une canalisation ;
• de la reprise d’un carrelage ;
• de la correction d’une pente ;
• du traitement d’une infiltration ;
• de l’achèvement d’une prestation ;
• de la levée d’une réserve ;
• de la correction d’un défaut structurel.

Après mise en demeure, le créancier peut poursuivre l’exécution en nature de l’obligation, sauf lorsque celle-ci est impossible ou lorsqu’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier (article 1221 du Code civil).

La demande doit être suffisamment précise.

Il est préférable de demander :

« Reprendre l’étanchéité de la toiture-terrasse de manière à supprimer durablement les infiltrations, avec remise en état des ouvrages affectés et contrôle après travaux. »

Plutôt que :

« Réparer correctement la toiture. »

La demande doit porter sur le résultat contractuellement attendu, sans nécessairement imposer une méthode technique qui n’a pas été étudiée.

La réparation en nature est-elle toujours prioritaire ?

Non.

Elle peut être refusée ou écartée lorsqu’elle est :

• matériellement impossible ;
• juridiquement impossible ;
• dangereuse ;
• techniquement inadaptée ;
• manifestement disproportionnée ;
• devenue sans intérêt pour le demandeur ;
• susceptible de causer des dommages plus importants que le défaut initial.

Elle peut également ne plus être opportune lorsque :

• l’entreprise a disparu ;
• elle a déjà échoué à plusieurs reprises ;
• la confiance est définitivement rompue ;
• une reprise urgente doit être confiée à une autre entreprise ;
• l’ouvrage a été vendu ;
• le défaut a déjà été réparé.

Le propriétaire ne doit pas être contraint d’accepter indéfiniment des interventions inefficaces. Il doit toutefois démontrer les échecs précédents et permettre, sauf motif sérieux, une constatation contradictoire avant de confier les travaux à un tiers.

Peut-on demander la mise en conformité ?

Oui.

La mise en conformité consiste à demander que l’ouvrage corresponde :

• au contrat ;
• aux plans ;
• à la notice descriptive ;
• aux travaux modificatifs acceptés ;
• aux performances promises ;
• aux prescriptions réglementaires applicables ;
• aux règles techniques contractuellement exigées.

Elle peut notamment concerner :

• une dimension insuffisante ;
• une prestation manquante ;
• un équipement différent ;
• une épaisseur d’isolation réduite ;
• un emplacement non conforme ;
• un défaut d’accessibilité ;
• une mauvaise implantation ;
• un matériau substitué sans accord.

Il faut distinguer la non-conformité et le dommage.

Un ouvrage peut être non conforme au contrat sans présenter immédiatement :

• une infiltration ;
• une fissure ;
• une perte de solidité ;
• une impossibilité d’usage.

La mise en conformité peut néanmoins être demandée sur le fondement de l’inexécution contractuelle.

Dans un CCMI ou une VEFA, les plans, notices, avenants et travaux modificatifs constituent des références essentielles. Une prestation non prévue dans le contrat ne peut pas être exigée au seul motif qu’elle serait techniquement préférable.

Faut-il démontrer un préjudice pour obtenir la mise en conformité ?

La demande d’exécution en nature repose d’abord sur l’obligation contractuelle non exécutée.

Elle ne nécessite donc pas toujours de démontrer un préjudice financier distinct.

Il faut néanmoins établir :

• ce qui était prévu ;
• ce qui a été réalisé ;
• l’écart entre les deux ;
• la possibilité de corriger cet écart ;
• l’intérêt concret de la reprise.

L’absence de préjudice important peut être prise en compte pour apprécier la proportionnalité de la réparation demandée.

Exemple :

La démolition complète d’une maison pour corriger un écart dimensionnel limité peut être discutée si une autre solution permet de réparer utilement la perte subie.

À l’inverse, une différence apparemment faible peut avoir des conséquences importantes :

• meuble impossible à installer ;
• largeur de passage insuffisante ;
• perte d’accessibilité ;
• escalier dangereux ;
• hauteur empêchant l’usage prévu ;
• valeur du bien diminuée.

Réduction du prix et remboursement des travaux

Diminuer le prix d’une prestation imparfaite ou faire financer une reprise par un tiers.

(4 questions)

Peut-on demander une réduction du prix ?

Oui, mais plusieurs régimes doivent être distingués.

Réduction du prix pour exécution imparfaite

En cas d’exécution imparfaite d’un contrat, le créancier peut demander une réduction proportionnelle du prix (article 1223 du Code civil).

Lorsque le prix n’a pas encore été intégralement payé, il doit, après mise en demeure, notifier rapidement sa décision au débiteur. L’acceptation du débiteur doit être constatée par écrit. Lorsque le prix a déjà été payé, la réduction doit, à défaut d’accord, être demandée au juge.

Le montant ne peut pas être fixé arbitrairement.

Il doit être proportionné :

• à la prestation manquante ;
• à la perte de valeur ;
• au coût raisonnable de la correction ;
• aux conséquences sur l’usage ;
• à la différence entre la prestation promise et celle fournie.

Réduction du prix pour vice caché

En matière de vice caché, l’action estimatoire permet à l’acquéreur de conserver le bien et d’obtenir la restitution d’une partie du prix (article 1644 du Code civil).

Cette réduction vise à replacer l’acquéreur dans la situation dans laquelle il se serait trouvé si le bien lui avait été vendu en tenant compte du vice. Le coût des travaux peut constituer un élément d’évaluation, sans être nécessairement confondu juridiquement avec des dommages-intérêts.

Peut-on retenir soi-même une partie du prix des travaux ?

Cette démarche doit être utilisée avec prudence.

L’existence d’un défaut ne permet pas automatiquement de retenir n’importe quelle somme.

Il faut tenir compte :

• du contrat ;
• du montant réellement contesté ;
• de la gravité de l’inexécution ;
• des règles propres au CCMI ou à la VEFA ;
• de la consignation éventuellement prévue ;
• des formalités de l’article 1223 du Code civil ;
• des appels de fonds déjà exigibles.

Une retenue disproportionnée peut être considérée comme une inexécution du client.

Il est donc préférable :

• d’identifier la somme correspondant au litige ;
• de notifier les motifs ;
• de proposer une consignation lorsqu’elle est juridiquement possible ;
• d’obtenir un avis juridique lorsque l’enjeu est important.

La réduction du prix ne doit pas être confondue avec une pénalité improvisée.

Peut-on demander le remboursement du coût des travaux ?

Oui, sous certaines conditions.

Après mise en demeure, le créancier peut faire exécuter l’obligation par une autre entreprise, dans un délai et à un coût raisonnables, puis demander au débiteur le remboursement des sommes engagées (article 1222 du Code civil).

Avant de faire intervenir une autre entreprise, il est recommandé de :

• signaler précisément le défaut ;
• mettre l’entreprise initiale en demeure ;
• lui permettre de constater le désordre ;
• faire établir un constat ou une expertise ;
• conserver les photographies ;
• obtenir des devis détaillés ;
• informer les assureurs concernés ;
• préserver les matériaux déposés ;
• documenter les travaux de reprise.

Le remboursement peut être contesté lorsque :

• l’entreprise initiale n’a pas été informée ;
• les travaux étaient inutiles ;
• le prix était excessif ;
• la reprise a dépassé ce qui était nécessaire ;
• la cause initiale n’est plus vérifiable ;
• les nouveaux travaux ont aggravé le dommage.

En cas d’urgence, les travaux conservatoires nécessaires peuvent être exécutés sans attendre, mais leur caractère indispensable doit être documenté.

Le coût des travaux est-il automatiquement remboursé intégralement ?

Non.

Le demandeur doit établir que les travaux étaient :

• nécessaires ;
• adaptés ;
• directement liés au défaut ;
• raisonnablement chiffrés ;
• effectivement exécutés ou suffisamment certains.

Le remboursement peut inclure les travaux induits indispensables :

• dépose ;
• protection ;
• échafaudage ;
• démolition localisée ;
• repose ;
• peinture ;
• nettoyage ;
• essais ;
• honoraires de conception nécessaires.

Il ne doit pas financer :

• une amélioration étrangère au défaut ;
• une montée en gamme injustifiée ;
• des travaux sans lien causal ;
• une rénovation générale profitant du sinistre.

Lorsqu’une amélioration technique est indispensable parce que la solution d’origine n’est plus disponible ou n’est plus autorisée, elle doit être expliquée et chiffrée séparément.

Dommages-intérêts

Réparer les préjudices causés par l’inexécution et réunir les justificatifs utiles.

(2 questions)

Peut-on demander des dommages-intérêts ?

Oui.

Les dommages-intérêts réparent les conséquences de l’inexécution ou de la faute.

En matière contractuelle, le débiteur peut être condamné à réparer l’inexécution ou le retard, sauf s’il démontre une force majeure (article 1231-1 du Code civil).

Les préjudices peuvent notamment comprendre :

• le coût des réparations ;
• le trouble de jouissance ;
• les frais de relogement ;
• les pertes locatives ;
• les surconsommations ;
• les frais de recherche de fuite ;
• les frais d’expertise utiles ;
• les frais de déménagement ;
• la perte de valeur du bien ;
• les dommages causés au mobilier ;
• certaines conséquences financières du retard.

Chaque préjudice doit être :

• personnel ;
• direct ;
• certain ;
• lié au défaut ;
• justifié.

Une simple affirmation de stress, d’inconfort ou de perte de valeur ne suffit pas toujours. Il faut produire des éléments concrets.

Quels justificatifs faut-il produire pour les dommages-intérêts ?

Selon le préjudice invoqué, il peut être utile de produire :

• factures ;
• devis ;
• quittances de relogement ;
• relevés de consommation ;
• baux ;
• attestations de valeur locative ;
• photographies ;
• certificats ;
• rapports ;
• justificatifs de déplacement ;
• preuves de pertes de revenus ;
• relevés de compte ;
• attestations de témoins.

Le trouble de jouissance peut être démontré par :

• l’impossibilité d’utiliser une pièce ;
• des coupures répétées de chauffage ;
• des infiltrations ;
• des nuisances sonores ;
• une odeur ;
• un risque de sécurité ;
• une durée anormalement longue des travaux.

Il faut éviter de réclamer deux fois le même poste sous des intitulés différents.

Exemple :

Demander à la fois la valeur locative totale du logement et des frais complets de relogement pour la même période peut conduire à une discussion sur la double indemnisation.

Résolution, vices cachés et dol

Remettre en cause la vente : action rédhibitoire, estimatoire, résolution contractuelle et nullité pour dol.

(5 questions)

Peut-on demander la résolution de la vente pour vice caché ?

Oui.

En matière de vice caché, l’acquéreur dispose du choix prévu par l’article 1644 du Code civil :

• rendre le bien et récupérer le prix ;
• conserver le bien et obtenir une restitution partielle du prix.

La première option est appelée action rédhibitoire.

Elle suppose notamment de démontrer :

• l’existence du vice ;
• son caractère caché ;
• son antériorité à la vente ;
• sa gravité ;
• l’absence de renonciation valable opposable.

La résolution de la vente entraîne des restitutions réciproques.

L’acquéreur restitue le bien et le vendeur restitue le prix, selon les modalités fixées par l’accord ou le jugement. Des questions complémentaires peuvent concerner :

• les frais de vente ;
• les droits et frais notariés ;
• les travaux exécutés ;
• l’occupation du bien ;
• les loyers ou avantages tirés ;
• les intérêts ;
• la dégradation ou l’amélioration du bien ;
• les financements en cours.

La restitution n’est donc pas une opération purement comptable.

La résolution de la vente est-elle automatique lorsque le vice est grave ?

Non.

L’acquéreur doit la demander et démontrer que les conditions de la garantie sont réunies.

Le juge peut notamment examiner :

• la nature du vice ;
• son étendue ;
• l’impropriété du bien ;
• la possibilité de réparation ;
• le choix exprimé par l’acquéreur ;
• les clauses de l’acte ;
• la qualité du vendeur ;
• les délais de l’action.

En matière contractuelle générale, la résolution peut également être demandée lorsque l’inexécution est suffisamment grave. Elle peut résulter d’une clause, d’une notification faite aux risques du créancier ou d’une décision de justice (article 1224 du Code civil).

Le fondement de la demande doit donc être clairement identifié :

• garantie des vices cachés ;
• obligation de délivrance ;
• inexécution contractuelle ;
• régime particulier de la VEFA ;
• dol.

Que peut obtenir l’acquéreur lorsque le vendeur connaissait le vice ?

Lorsque le vendeur connaissait le vice, l’acquéreur peut, en plus de la restitution totale ou partielle du prix, demander des dommages-intérêts (article 1645 du Code civil).

Ces dommages peuvent notamment couvrir, lorsqu’ils sont établis :

• les frais de relogement ;
• le trouble de jouissance ;
• les travaux provisoires ;
• les dommages aux biens ;
• les frais financiers ;
• certains frais d’expertise ;
• les pertes locatives ;
• les conséquences de la dissimulation.

Lorsque le vendeur ignorait le vice, l’article 1646 du Code civil limite en principe son obligation, dans le cadre de ce régime, à la restitution du prix et au remboursement des frais occasionnés par la vente.

Il faut cependant examiner :

• la qualité professionnelle du vendeur ;
• les travaux qu’il a personnellement réalisés ;
• les déclarations effectuées ;
• les autres fautes éventuellement distinctes ;
• les fondements complémentaires invoqués.

Quelle différence existe-t-il entre la résolution pour vice caché et l’annulation pour dol ?

La résolution pour vice caché sanctionne l’existence d’un défaut présentant les caractéristiques de l’article 1641 du Code civil.

L’annulation pour dol sanctionne un consentement obtenu par :

• des manœuvres ;
• des mensonges ;
• la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante (article 1137 du Code civil).

Le dol exige donc une intention.

Il ne suffit pas de démontrer :

• l’existence d’un défaut ;
• une erreur du vendeur ;
• une information imprécise ;
• une réparation ancienne ;
• une omission involontaire.

Il faut établir que le vendeur a volontairement obtenu le consentement de l’acquéreur en dissimulant ou déformant une information déterminante.

Exemples possibles :

• dissimulation volontaire d’infiltrations répétées ;
• rebouchage de fissures immédiatement avant les visites accompagné d’un mensonge ;
• présentation d’un sous-sol régulièrement inondé comme parfaitement sec ;
• retrait volontaire d’un rapport d’expertise défavorable ;
• déclaration mensongère sur des travaux structurels.

Quels sont les effets de l’annulation pour dol ?

La nullité doit en principe être prononcée par le juge, sauf accord des parties (article 1178 du Code civil).

Le contrat annulé est considéré comme n’ayant jamais existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution.

Dans une vente immobilière, cela conduit notamment à organiser :

• la restitution du bien ;
• la restitution du prix ;
• le sort des frais de vente ;
• les améliorations ;
• les dégradations ;
• les financements ;
• les inscriptions hypothécaires ;
• l’occupation du bien.

Des dommages-intérêts peuvent également être demandés pour réparer les conséquences du dol.

L’annulation constitue une sanction lourde. Elle nécessite généralement une analyse juridique précise et des preuves solides de l’intention de tromper.

Référé, expertise et mesures conservatoires

Provision, expertise judiciaire, mesures d’urgence et exécution par un tiers.

(9 questions)

Peut-on demander une provision en référé ?

Oui.

Le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il peut également ordonner l’exécution d’une obligation, même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire (article 835 du Code de procédure civile).

La provision constitue une avance sur les sommes susceptibles d’être dues.

Elle peut notamment être demandée pour financer :

• des mesures conservatoires ;
• une partie incontestable des travaux ;
• un relogement ;
• une reprise urgente ;
• un poste admis par l’assureur ou l’entreprise ;
• des dommages dont le principe n’est pas sérieusement contestable.

Le juge des référés ne tranche pas nécessairement l’intégralité du litige.

Il peut refuser ou limiter la provision lorsque subsistent des contestations sérieuses sur :

• la responsabilité ;
• la cause ;
• la garantie ;
• le montant ;
• le lien entre les travaux et le désordre ;
• la prescription.

Une expertise privée précise, contradictoire et corroborée peut contribuer à démontrer le caractère non sérieusement contestable de l’obligation.

Peut-on demander directement la totalité du coût des travaux en référé ?

Cela dépend de la solidité du dossier.

Une provision importante peut être accordée lorsque :

• la responsabilité est clairement établie ;
• la garantie est reconnue ;
• la solution de reprise est définie ;
• le montant est suffisamment justifié ;
• aucune contestation sérieuse ne subsiste.

Lorsque les causes, les responsabilités ou les travaux restent discutés, le juge peut :

• refuser la provision ;
• accorder seulement une partie ;
• ordonner d’abord une expertise ;
• renvoyer le litige au juge du fond.

Il ne faut donc pas confondre :

• estimation indicative ;
• devis ;
• chiffrage expertal ;
• coût certain des travaux.

Quand demander une expertise judiciaire ?

L’expertise judiciaire peut être demandée lorsqu’un avis technique indépendant est nécessaire avant que le juge statue sur les responsabilités et les indemnisations.

Avant tout procès au fond, l’article 145 du Code de procédure civile permet d’obtenir une mesure d’instruction lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Elle est notamment pertinente lorsque :

• les causes sont contestées ;
• plusieurs intervenants sont concernés ;
• les dommages évoluent ;
• les travaux doivent être définis ;
• des sondages sont nécessaires ;
• une entreprise refuse l’expertise amiable ;
• les assureurs opposent des conclusions contradictoires ;
• les preuves risquent de disparaître.

L’expertise judiciaire ne condamne pas les parties.

Elle fournit un rapport technique qui pourra servir :

• à une négociation ;
• à un protocole ;
• à une demande de provision ;
• à une procédure au fond ;
• à une répartition des responsabilités.

Une expertise judiciaire peut-elle être demandée après une expertise privée ?

Oui.

L’expertise privée permet souvent :

• de comprendre le désordre ;
• d’identifier les parties à convoquer ;
• de définir les questions techniques ;
• de justifier le motif légitime ;
• de préparer la mission demandée au juge.

Elle ne prive pas le demandeur d’une expertise judiciaire.

Il faut transmettre au juge :

• le rapport privé ;
• les photographies ;
• les contrats ;
• les courriers ;
• les refus ;
• les devis ;
• les pièces établissant le litige potentiel.

Le rapport privé ne doit pas être présenté comme une décision définitive, mais comme un élément justifiant la nécessité d’une mesure contradictoire judiciaire.

Quelles mesures conservatoires urgentes peut-on demander ?

Le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires (article 835 du Code de procédure civile) :

• pour prévenir un dommage imminent ;
• ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le bâtiment, ces mesures peuvent notamment comprendre :

• un étaiement ;
• la mise en sécurité d’un garde-corps ;
• la suppression d’un risque électrique ;
• la protection provisoire d’une toiture ;
• l’arrêt d’une infiltration ;
• la fermeture d’une zone dangereuse ;
• la cessation de travaux dommageables ;
• une intervention destinée à prévenir un effondrement ;
• l’accès nécessaire à un ouvrage.

La mesure doit être proportionnée à l’urgence.

Elle ne doit pas préjuger inutilement de la solution définitive lorsque celle-ci nécessite une expertise ou une étude.

Peut-on exécuter soi-même des mesures conservatoires ?

Oui, lorsqu’une intervention immédiate est nécessaire pour protéger les personnes ou limiter l’aggravation.

Exemples :

• couper l’eau ;
• couper un circuit électrique dangereux ;
• bâcher provisoirement une toiture ;
• interdire l’accès à une zone ;
• étayer en urgence sur conseil d’un professionnel ;
• pomper l’eau d’un sous-sol ;
• déplacer des biens menacés.

Il faut, dans la mesure du possible :

• photographier avant intervention ;
• informer les parties et assureurs ;
• conserver les pièces remplacées ;
• demander une facture détaillée ;
• limiter l’intervention au strict nécessaire ;
• éviter de faire disparaître la preuve de la cause.

Une mesure conservatoire ne doit pas être présentée comme une réparation définitive lorsqu’elle ne traite pas l’origine du défaut.

Peut-on faire exécuter les travaux par une autre entreprise ?

Oui, après mise en demeure et dans les conditions prévues par l’article 1222 du Code civil.

Le délai et le coût doivent rester raisonnables. Le créancier peut demander le remboursement des sommes engagées.

Il faut néanmoins éviter de remplacer trop rapidement l’entreprise initiale lorsque :

• la cause n’est pas établie ;
• le désordre n’a pas été constaté contradictoirement ;
• l’assureur doit missionner un expert ;
• la nouvelle entreprise va détruire les preuves ;
• la solution technique n’est pas définie.

Une intervention extérieure est davantage sécurisée lorsque le dossier contient :

• une mise en demeure ;
• un constat ;
• une expertise ;
• des devis comparatifs ;
• une méthode de reprise ;
• la preuve de l’inaction ;
• l’information préalable des assureurs.

Faut-il une autorisation du juge pour démolir les travaux défectueux ?

L’article 1222 distingue :

• l’exécution de l’obligation par un tiers ;
• la destruction de ce qui a été réalisé en violation de l’obligation.

La destruction nécessite en principe une autorisation préalable du juge.

Cette règle doit être prise au sérieux lorsqu’il est envisagé de :

• démolir une extension ;
• déposer entièrement une toiture ;
• supprimer un ouvrage porteur ;
• détruire une chape ;
• enlever une façade ;
• déposer une installation complète.

Une dépose localisée nécessaire à une réparation urgente ou à une investigation ne produit pas toujours les mêmes conséquences qu’une destruction définitive de l’ouvrage litigieux.

En cas de doute, il faut solliciter un avis juridique avant d’engager des travaux irréversibles.

Peut-on demander l’avance du coût des travaux ?

Oui.

Le créancier peut demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à l’exécution de l’obligation ou à la destruction autorisée de ce qui a été mal exécuté (article 1222 du Code civil).

Cette demande est particulièrement utile lorsque :

• le propriétaire ne peut pas préfinancer les travaux ;
• l’entreprise refuse d’intervenir ;
• la reprise doit être confiée à un tiers ;
• le coût est élevé ;
• le dommage continue à s’aggraver.

Il faut produire un dossier suffisamment précis :

• constat du défaut ;
• mise en demeure ;
• méthode de reprise ;
• devis ;
• justification du caractère raisonnable ;
• calendrier ;
• lien entre les travaux et l’obligation inexécutée.

L’avance ne doit pas financer une solution hypothétique ou des améliorations étrangères au contrat.

Responsables, assureurs et recours

Agir contre plusieurs responsables, exercer l’action directe et organiser les recours.

(8 questions)

Peut-on agir contre plusieurs responsables ?

Oui.

Un même dommage peut être imputable à plusieurs intervenants :

• constructeur ;
• entreprise ;
• architecte ;
• maître d’œuvre ;
• bureau d’études ;
• géotechnicien ;
• contrôleur technique ;
• vendeur ;
• syndic ;
• fabricant ;
• sous-traitant ;
• assureur.

Il est souvent prudent de mettre en cause l’ensemble des personnes dont la prestation peut avoir contribué au dommage.

Exemple :

Des fissures peuvent résulter d’une combinaison entre :

• une étude de sol insuffisante ;
• des fondations mal conçues ;
• une erreur de calcul ;
• une mauvaise exécution ;
• une gestion défectueuse des eaux.

Le juge peut ensuite :

• retenir la responsabilité d’un seul intervenant ;
• condamner plusieurs responsables ;
• déterminer leurs contributions entre eux ;
• examiner les garanties des assureurs.

Il ne faut toutefois pas multiplier les mises en cause sans fondement. Chaque intervenant doit être relié :

• à une mission ;
• à un ouvrage ;
• à une faute ou une présomption ;
• à un lien causal possible.

Peut-on obtenir la condamnation de plusieurs responsables pour la totalité du dommage ?

Dans certaines situations, plusieurs responsables peuvent être condamnés à réparer l’intégralité d’un dommage commun à l’égard de la victime, à charge pour eux d’exercer ensuite leurs recours entre eux.

La formulation de la demande dépend :

• du régime de responsabilité ;
• des contrats ;
• des fautes ;
• de la causalité ;
• de la nature indivisible ou commune du dommage ;
• des garanties d’assurance.

Il faut distinguer :

• l’obligation envers la victime ;
• la répartition finale entre responsables.

L’expertise technique peut proposer une analyse de l’imputabilité. Le juge conserve la décision sur les responsabilités et les recours contributifs.

Peut-on agir directement contre l’assureur d’un responsable ?

Oui.

Le tiers lésé dispose d’une action directe contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable (article L. 124-3 du Code des assurances).

Cette action permet notamment d’agir contre l’assureur décennal d’une entreprise, y compris lorsque celle-ci :

• a cessé son activité ;
• est en liquidation ;
• ne répond plus ;
• refuse de déclarer le sinistre.

Le demandeur doit néanmoins établir :

• la responsabilité de l’assuré ;
• l’existence du contrat d’assurance ;
• l’applicabilité de la garantie ;
• le montant du dommage.

L’assureur peut notamment discuter :

• l’activité déclarée ;
• la date d’ouverture du chantier ;
• la nature décennale du dommage ;
• l’identité de l’entreprise ;
• le champ du contrat ;
• les exclusions valables ;
• la prescription.

Il est donc souvent utile d’agir simultanément contre le professionnel et son assureur.

Peut-on agir contre l’assureur sans poursuivre l’entreprise ?

L’action directe peut être exercée contre l’assureur, mais la responsabilité de l’assuré doit être démontrée.

La présence de l’entreprise dans la procédure peut être utile pour :

• débattre des travaux ;
• produire les contrats ;
• discuter les responsabilités ;
• permettre les recours de l’assureur ;
• éviter une contestation sur l’imputabilité.

Lorsque l’entreprise est liquidée ou introuvable, l’action contre l’assureur reste possible sous réserve de la garantie.

La stratégie doit tenir compte :

• de la procédure collective ;
• de la déclaration de créance ;
• des délais ;
• de l’identité du liquidateur ;
• de la police d’assurance ;
• de la nécessité de rendre l’expertise commune à l’assureur.

Le vendeur poursuivi peut-il agir contre son propre vendeur ?

Oui, selon les circonstances.

Un vendeur intermédiaire poursuivi par son acquéreur peut rechercher la garantie de son propre vendeur lorsque le vice existait déjà lors de la vente antérieure.

La garantie des vices cachés accompagne la chose vendue. Un acquéreur ou sous-acquéreur peut, dans certaines conditions, exercer une action contre un vendeur antérieur pour un vice remontant à la première vente.

Le vendeur intermédiaire doit réunir :

• son acte d’achat ;
• son acte de revente ;
• la chronologie ;
• la preuve de l’antériorité du vice ;
• les déclarations de son propre vendeur ;
• les réparations antérieures ;
• les expertises ;
• la demande dirigée contre lui.

Son recours ne l’exonère pas automatiquement à l’égard de son propre acquéreur.

Il peut être condamné, puis obtenir tout ou partie de sa garantie contre un vendeur antérieur, selon :

• la connaissance du vice ;
• les clauses ;
• les qualités professionnelles ;
• les dates ;
• les responsabilités respectives.

L’acquéreur peut-il agir directement contre un vendeur antérieur ?

Une action directe peut être possible dans une chaîne de ventes lorsque le vice est antérieur et que les conditions de la garantie sont réunies.

Cette question demande néanmoins une analyse précise de :

• la chaîne des contrats ;
• la date du vice ;
• le caractère apparent lors de chaque vente ;
• les clauses d’exclusion ;
• la qualité des vendeurs ;
• les délais ;
• les actions déjà engagées.

La connaissance ou l’apparence du vice doit être appréciée en tenant compte de la vente concernée et des personnes qui y ont participé.

Il est donc déconseillé de diriger une action uniquement contre le dernier vendeur sans examiner les propriétaires et travaux antérieurs.

Comment fonctionnent les recours entre constructeurs ?

Lorsqu’un constructeur, architecte, bureau d’études ou assureur est poursuivi par le maître de l’ouvrage, il peut appeler en garantie les autres intervenants qu’il estime responsables.

Ces recours permettent de répartir la charge finale entre :

• les concepteurs ;
• les exécutants ;
• les contrôleurs ;
• les sous-traitants ;
• leurs assureurs.

La Cour de cassation retient que le constructeur auquel la victime demande judiciairement réparation doit exercer ses recours contre les autres constructeurs et sous-traitants dans le délai de cinq ans courant à compter de cette demande en justice.

Une simple réunion d’expertise ne doit pas être considérée comme préservant automatiquement tous les recours.

Les professionnels doivent donc :

• déclarer immédiatement le sinistre ;
• identifier les autres intervenants ;
• conserver leurs contrats ;
• communiquer les attestations ;
• formuler leurs appels en garantie dans les délais ;
• demander que l’expertise soit rendue commune aux parties utiles.

Le constructeur peut-il attendre le rapport d’expertise avant d’appeler les autres intervenants ?

Cette attente peut être risquée.

Le point de départ du recours ne correspond pas nécessairement au dépôt du rapport définitif.

Lorsqu’une demande judiciaire tendant à la reconnaissance d’un droit est formée contre le constructeur, notamment une demande de condamnation ou de provision, le délai de son recours peut commencer à courir.

Il est donc préférable de mettre en cause les intervenants susceptibles d’être concernés avant l’expiration du délai, quitte à préciser ensuite les demandes après les conclusions techniques.

Cumul, proportionnalité et stratégie

Combiner les fondements, éviter la double indemnisation et préparer une stratégie contentieuse.

(8 questions)

Peut-on cumuler plusieurs fondements juridiques ?

Oui, dans certaines limites.

L’article 1217 du Code civil permet de cumuler les sanctions qui ne sont pas incompatibles et d’y ajouter des dommages-intérêts.

Une demande peut notamment être présentée :

• à titre principal sur un fondement ;
• à titre subsidiaire sur un autre ;
• contre différentes personnes sur des fondements distincts.

Exemple :

Un acquéreur peut invoquer :

• la garantie des vices cachés contre le vendeur ;
• le dol si une dissimulation intentionnelle est démontrée ;
• la responsabilité décennale contre le vendeur-constructeur ou les constructeurs ;
• l’action directe contre leurs assureurs ;
• la responsabilité du diagnostiqueur pour un rapport erroné.

Il faut toutefois respecter :

• les conditions propres à chaque fondement ;
• les délais différents ;
• les personnes pouvant être poursuivies ;
• le principe de non-cumul entre responsabilité contractuelle et extracontractuelle contre un même cocontractant pour le même manquement ;
• l’interdiction d’une double indemnisation.

Présenter plusieurs fondements ne dispense pas de préciser les faits correspondant à chacun.

Peut-on demander simultanément la réparation et une réduction du prix ?

Ces demandes peuvent être incompatibles lorsqu’elles compensent exactement le même défaut.

Il n’est pas possible d’obtenir :

• la réparation complète aux frais du responsable ;
• puis une réduction du prix correspondant encore au coût intégral de cette même réparation.

En revanche, une réparation et une indemnité complémentaire peuvent être compatibles lorsque l’indemnité couvre un préjudice distinct :

• trouble de jouissance ;
• relogement ;
• perte locative ;
• dommages au mobilier ;
• préjudice résiduel ;
• différence de valeur non supprimée par les travaux.

La demande doit donc identifier séparément :

• le coût des travaux ;
• les préjudices temporaires ;
• les préjudices permanents ;
• les sommes déjà reçues ;
• les prestations déjà exécutées.

Qu’est-ce que le risque de double indemnisation ?

Le principe de réparation intégrale impose de réparer le préjudice sans perte ni profit pour la victime.

Une même personne ne peut pas recevoir deux indemnisations pour le même dommage.

Une double indemnisation peut notamment apparaître lorsque le demandeur reçoit :

• une indemnité d’assurance ;
• le remboursement des travaux par l’entreprise ;
• une réduction du prix ;
• des dommages-intérêts calculés sur le même coût ;
• une prise en charge par un autre responsable.

Les sommes reçues doivent être déclarées et imputées lorsqu’elles couvrent le même poste.

Il est toutefois possible de recevoir plusieurs paiements correspondant à des préjudices distincts.

Exemple :

• assurance habitation pour les peintures détériorées ;
• entreprise responsable pour la canalisation défectueuse ;
• indemnité de jouissance pour la période d’indisponibilité ;
• assurance dommages-ouvrage pour les réparations relevant de sa garantie.

La distinction entre les postes doit être clairement justifiée.

La réparation du vice par un tiers supprime-t-elle l’action contre le vendeur ?

Pas nécessairement.

La Cour de cassation a jugé que la réparation du vice par un tiers ne supprimait pas, à elle seule, l’action estimatoire de l’acquéreur contre son vendeur.

Cette règle ne signifie pas que l’acquéreur peut recevoir plusieurs fois le coût du même dommage.

Il faut distinguer :

• la réduction du prix liée à l’équilibre de la vente ;
• les travaux payés par un tiers ;
• les dommages-intérêts ;
• les recours entre responsables ;
• les sommes déjà indemnisées.

La situation doit être analysée globalement afin d’éviter un enrichissement indu.

Une réparation peut-elle être refusée parce qu’elle est disproportionnée ?

Oui.

L’article 1221 permet d’écarter l’exécution en nature lorsqu’il existe une disproportion manifeste entre :

• son coût pour le débiteur de bonne foi ;
• et son intérêt pour le créancier.

Cette question se pose particulièrement lorsqu’une demande implique :

• la démolition complète ;
• la reconstruction d’une maison ;
• la dépose généralisée d’un ouvrage ;
• des travaux extrêmement coûteux ;
• la correction d’un écart sans conséquence significative.

La Cour de cassation applique un contrôle de proportionnalité dans les demandes de démolition ou de reconstruction, notamment lorsque l’écart constaté peut être réparé ou indemnisé par une solution moins radicale.

La disproportion ne doit cependant pas être invoquée de manière automatique par l’entreprise.

Le juge doit tenir compte :

• de la gravité du défaut ;
• de l’usage ;
• de la sécurité ;
• de la valeur du bien ;
• du caractère contractuellement essentiel ;
• des solutions alternatives ;
• du préjudice résiduel ;
• de la bonne foi du débiteur.

Comment démontrer qu’une reprise importante n’est pas disproportionnée ?

Il faut expliquer pourquoi la reprise demandée constitue la seule solution permettant d’obtenir le résultat contractuel ou de supprimer le dommage.

Les éléments utiles comprennent :

• rapport d’expert en bâtiment ;
• étude de structure ;
• note de calcul ;
• étude géotechnique ;
• analyse des solutions alternatives ;
• devis comparatifs ;
• conséquences sur la sécurité ;
• perte d’usage ;
• diminution de valeur ;
• impossibilité d’une réparation locale ;
• risque de réapparition.

Le coût élevé d’une reprise ne suffit pas à la rendre disproportionnée.

Exemple :

La reprise complète d’une étanchéité peut être justifiée lorsque les défauts sont généralisés et qu’une réparation localisée ne peut être garantie.

À l’inverse, démolir l’ensemble d’un ouvrage pour corriger un défaut limité, stable et sans incidence peut être jugé excessif.

Le juge peut-il retenir une solution différente de celle demandée ?

Selon le fondement et les demandes régulièrement présentées, le juge peut notamment :

• ordonner l’exécution ;
• prononcer la résolution ;
• accorder un délai ;
• allouer des dommages-intérêts ;
• limiter une provision ;
• ordonner une expertise ;
• rejeter une méthode disproportionnée.

En matière de résolution contractuelle, le Code civil prévoit que le juge peut, selon les circonstances, prononcer ou constater la résolution, ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai, ou allouer seulement des dommages-intérêts (article 1228 du Code civil).

La présentation des demandes principales et subsidiaires est donc importante.

Exemple :

• à titre principal, reprise intégrale ;
• à titre subsidiaire, financement d’une autre solution ;
• à titre plus subsidiaire, réduction du prix et dommages-intérêts.

Cette stratégie doit être préparée avec un avocat.

Quelle démarche suivre avant d’engager un recours ?

Il est recommandé de :

• identifier le contrat et les parties ;
• dater la réception, la vente et l’apparition du défaut ;
• réunir les preuves ;
• faire constater le désordre ;
• identifier la cause probable ;
• demander une proposition écrite ;
• mettre en demeure ;
• déclarer le sinistre ;
• convoquer les intervenants ;
• obtenir des devis ;
• vérifier les délais ;
• choisir les demandes principales et subsidiaires.

Il faut éviter :

• d’engager des travaux irréversibles sans preuve ;
• de réclamer un montant non justifié ;
• d’attendre indéfiniment une réponse ;
• de poursuivre uniquement une entreprise insolvable en oubliant son assureur ;
• de demander la démolition sans analyse des solutions alternatives ;
• de confondre réduction du prix et coût des travaux ;
• de réclamer deux fois le même préjudice.

Tableau récapitulatif

Recours	Objectif	Condition ou limite principale
Réparation en nature	Obtenir l’ouvrage promis	Mise en demeure, possibilité et proportionnalité
Mise en conformité	Corriger un écart au contrat	Preuve du contenu contractuel
Réduction du prix	Conserver une prestation imparfaite	Réduction proportionnelle
Action estimatoire	Conserver le bien affecté d’un vice caché	Conditions du vice caché
Remboursement des travaux	Faire financer une reprise par un tiers	Mise en demeure, coût raisonnable
Avance du coût	Financer les travaux avant exécution	Demande judiciaire et chiffrage précis
Dommages-intérêts	Réparer les préjudices	Préjudice certain et lien causal
Action rédhibitoire	Rendre le bien et récupérer le prix	Vice caché suffisamment grave
Annulation pour dol	Faire disparaître la vente	Intention de tromper à prouver
Provision en référé	Obtenir une avance	Obligation non sérieusement contestable
Expertise judiciaire	Établir les faits et causes	Motif légitime
Mesure conservatoire	Prévenir un danger ou une aggravation	Urgence ou trouble concerné
Action contre plusieurs responsables	Obtenir la réparation d’un dommage commun	Lien avec chaque intervenant
Action directe	Agir contre l’assureur	Responsabilité et garantie à établir
Recours du vendeur	Se retourner contre un vendeur antérieur	Antériorité du vice et délais
Recours entre constructeurs	Répartir la charge finale	Délai propre au recours
Cumul de fondements	Sécuriser les demandes	Compatibilité et absence de double indemnisation

Comment Check my House peut intervenir ?

Check my House peut intervenir pour établir les éléments techniques nécessaires au choix et à la préparation d’un recours.

Selon la lettre de mission, l’intervention peut notamment comprendre :

• le relevé des désordres ;
• l’analyse des documents contractuels ;
• l’examen des plans et notices ;
• la recherche des causes probables ;
• l’analyse de l’imputabilité technique ;
• la préconisation d’investigations ;
• l’analyse des solutions de réparation ;
• l’estimation indicative des travaux ;
• l’organisation d’une expertise amiable contradictoire ;
• l’analyse des devis ;
• le contrôle des travaux de reprise ;
• la préparation technique d’un référé expertise ;
• l’assistance technique au cours d’une expertise judiciaire.

L’expert en bâtiment peut notamment préciser :

• la réalité du défaut ;
• son origine technique probable ;
• les ouvrages concernés ;
• les interventions nécessaires ;
• la cohérence des devis ;
• les conséquences sur l’usage ;
• les limites des réparations proposées.

Il ne doit pas :

• choisir définitivement le fondement juridique ;
• décider de l’annulation ou de la résolution d’une vente ;
• fixer la part de responsabilité juridique de chaque intervenant ;
• garantir l’obtention d’une provision ;
• déterminer seul la prescription ;
• additionner des postes conduisant à une double indemnisation ;
• imposer une démolition sans analyse de proportionnalité.

Le choix des demandes, leur hiérarchie et la préservation des délais doivent être validés par un avocat lorsque le dossier est contentieux ou comporte des enjeux importants.

Check my House vous accompagne grâce à notre expertise malfaçons et non-conformités.

Sources juridiques principales

Textes officiels

• Code civil, article 1217 et articles 1221 à 1223, sanctions de l’inexécution, réparation en nature, intervention d’un tiers, avance du coût des travaux et réduction du prix.
• Code civil, articles 1224 à 1229, résolution du contrat et restitutions.
• Code civil, articles 1231 et 1231-1, mise en demeure et réparation du préjudice résultant de l’inexécution.
• Code civil, articles 1137 et 1178, dol, dissimulation intentionnelle, nullité et restitutions.
• Code civil, articles 1641, 1644, 1645 et 1646, garantie des vices cachés, actions rédhibitoire et estimatoire, connaissance ou ignorance du vice par le vendeur.
• Code de procédure civile, article 145, mesure d’instruction destinée à conserver ou établir la preuve avant tout procès.
• Code de procédure civile, articles 834 et 835, urgence, mesures conservatoires, remise en état et provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
• Code des assurances, article L. 124-3, action directe du tiers lésé contre l’assureur de responsabilité.

Jurisprudence

• Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 novembre 2023, pourvoi n° 22-20.490, délai du recours d’un constructeur contre les autres constructeurs et sous-traitants.
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 février 2023, pourvoi n° 22-10.743, maintien possible de l’action estimatoire après réparation du vice par un tiers.
• Cour de cassation, principe de réparation intégrale, interdiction d’indemniser deux fois le même préjudice.

Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.

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