La constatation d’une malfaçon, d’une non-conformité ou d’un vice caché ne suffit pas à déterminer le montant de l’indemnisation.

Il faut distinguer : le coût nécessaire pour supprimer la cause du désordre ; le coût de remise en état des ouvrages endommagés ; les études indispensables à la conception des reprises ; les mesures conservatoires ; les frais supportés pendant la période d’indisponibilité ; les pertes d’usage ou de revenus ; la dépréciation résiduelle du bien ; les préjudices personnels éventuellement subis.

Le principe de réparation intégrale impose de replacer la victime, autant que possible, dans la situation où elle se serait trouvée si le dommage ne s’était pas produit, sans lui procurer ni perte ni profit. Il interdit également d’indemniser deux fois un même préjudice.

Le chiffrage doit donc être : individualisé ; techniquement justifié ; documenté ; rattaché au désordre ; daté ; compatible avec la solution de réparation retenue ; débarrassé des améliorations étrangères au dommage ; actualisable jusqu’à la réalisation effective des travaux.

Une estimation globale et forfaitaire est moins fiable qu’un chiffrage séparant clairement les travaux, les études, les frais annexes et les différents préjudices.

Pour être accompagné à chaque étape de votre projet, découvrez notre expertise malfaçons et non-conformités proposée par Check my House.

Sommaire

• Chiffrer les réparations et les travaux (5)
• Frais d’expertise (2)
• Relogement et perte de jouissance (5)
• Surconsommation énergétique (2)
• Dépréciation, surface et valeur du bien (3)
• Pertes de revenus et frais annexes (5)
• Mesures conservatoires et démolition-reconstruction (3)
• Plus-value, vétusté et enrichissement (3)
• Devis, économiste et présentation du chiffrage (4)
• Tableau récapitulatif
• Comment Check my House peut intervenir ?
• Sources juridiques et techniques principales

Chiffrer les réparations et les travaux

Le chiffrage des réparations couvre la suppression de la cause, la remise en état, les travaux induits, l’actualisation des devis et les études nécessaires.

(5 questions)

Comment chiffrer le coût des réparations ?

Le coût des réparations doit correspondre aux travaux nécessaires pour rechercher ou confirmer la cause, supprimer cette cause, réparer l’ouvrage défectueux, remettre en état les ouvrages endommagés, réaliser les essais et contrôles nécessaires, et restituer un bâtiment conforme et normalement utilisable.

Le chiffrage ne doit pas se limiter au traitement du symptôme.

Exemple

Pour une infiltration provenant d’une toiture-terrasse, il faut distinguer :

• les investigations
• la dépose des protections
• la reprise de l’étanchéité
• le traitement des relevés et points singuliers
• le remplacement des isolants humidifiés
• le séchage
• la remise en état des plafonds et peintures
• les essais de mise en eau
• les frais d’accès et de protection

Une réparation uniquement limitée à la peinture intérieure serait insuffisante si la cause de l’infiltration subsiste.

Le coût doit être apprécié au regard d’une solution techniquement définie. Un devis établi avant une étude de structure, une recherche de fuite ou une étude géotechnique peut rester provisoire.

Quels éléments doivent apparaître dans le chiffrage des travaux ?

Un chiffrage exploitable devrait préciser la nature des travaux, les quantités, les unités, les prix unitaires, la main-d’œuvre, les matériaux, les engins et moyens d’accès, les protections, les évacuations de déchets, les études, les contrôles, les travaux induits, les finitions, les taxes, les délais, les exclusions et la durée de validité du prix.

Il convient également d’identifier :

• les installations de chantier
• l’échafaudage
• les étaiements
• les déménagements internes
• la protection du mobilier
• le nettoyage
• les raccords avec les ouvrages conservés
• les éventuelles contraintes liées à l’occupation

Un montant uniquement intitulé « reprise des malfaçons : 40 000 euros » sera difficile à contrôler ou à discuter contradictoirement.

Les travaux induits sont-ils indemnisables ?

Oui, lorsqu’ils sont nécessaires à la réparation du dommage.

Les travaux induits peuvent comprendre :

• la dépose d’un carrelage pour accéder à une canalisation
• l’ouverture et la fermeture d’une cloison
• la dépose d’une cuisine
• le remplacement d’un isolant
• la reprise des peintures
• la repose d’un parquet
• la protection des ouvrages voisins
• le nettoyage après chantier
• les essais de fonctionnement

Ils doivent présenter un lien direct avec les travaux de réparation.

Il faut distinguer les travaux indispensables, les améliorations souhaitées à l’occasion du chantier et les prestations de confort étrangères au désordre.

Le responsable ne doit pas financer une rénovation générale sans rapport avec la malfaçon. Il doit, en revanche, prendre en charge les opérations nécessaires pour restituer un ouvrage équivalent, fonctionnel et homogène.

Comment actualiser le coût des réparations ?

Les devis peuvent devenir obsolètes lorsque l’expertise dure plusieurs années, lorsque les prix des matériaux augmentent, lorsque les contraintes techniques évoluent, lorsque les entreprises initialement consultées ne sont plus disponibles ou lorsque de nouvelles dégradations apparaissent.

Le rapport doit indiquer :

• la date de valeur du chiffrage
• la durée de validité des devis
• les taxes retenues
• les éventuelles révisions de prix
• les aléas restant à confirmer

Lorsque les travaux ne sont pas exécutés immédiatement, une actualisation peut être nécessaire avant l’accord amiable, le jugement ou le démarrage du chantier.

Une provision pour aléas ne doit pas être ajoutée sans explication. Elle peut être justifiée lorsque les ouvrages masqués ne peuvent pas encore être entièrement évalués, mais son taux et son objet doivent être indiqués.

Le coût des études peut-il être demandé ?

Oui, lorsque les études sont nécessaires pour comprendre le désordre, définir les réparations ou sécuriser leur exécution.

Il peut notamment s’agir :

• d’une étude géotechnique
• d’une étude de structure
• d’une note de calcul
• d’un relevé topographique
• d’une étude thermique
• d’une étude acoustique
• d’une recherche de fuite
• d’un diagnostic fongique
• d’une analyse de laboratoire
• d’une étude d’étanchéité
• d’une mission de maîtrise d’œuvre
• d’un chiffrage par économiste

L’étude doit être proportionnée à la difficulté technique.

Une reprise de fondations ne peut généralement pas être chiffrée sérieusement sans connaître la nature du sol, la géométrie des fondations, les charges, les mouvements observés et la solution de confortement.

Le coût des études doit être distingué du coût d’exécution, car certaines études restent utiles même si la solution initialement envisagée est ensuite abandonnée.

Frais d’expertise

Les honoraires d’expertise privée et les frais d’expertise judiciaire obéissent à des régimes distincts de prise en charge.

(2 questions)

Les honoraires d’expertise privée sont-ils remboursables ?

Ils ne sont pas automatiquement remboursés.

Leur prise en charge dépend notamment de leur nécessité, de leur utilité pour établir le dommage, de leur caractère raisonnable, de leur lien avec la faute ou le désordre, du fondement de la demande et de la décision du juge.

Selon le dossier, les honoraires d’expertise amiable peuvent être demandés :

• comme conséquence directe du dommage
• au titre des frais exposés pour défendre ses droits
• dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile
• auprès d’une protection juridique

La jurisprudence n’assimile pas systématiquement une expertise amiable à un préjudice autonome. Certains frais peuvent être traités comme des frais non compris dans les dépens plutôt que comme un dommage matériel.

Pour justifier ces honoraires, il convient de produire :

• la lettre de mission
• la facture
• la preuve du paiement
• le rapport
• l’utilité des diligences
• le lien avec la défense du dossier

Une multiplication d’expertises redondantes peut être contestée.

Qui supporte les frais d’une expertise judiciaire ?

La personne demandant l’expertise doit généralement avancer la provision fixée par le juge.

Cette avance ne signifie pas qu’elle en supportera définitivement le coût.

La rémunération du technicien désigné judiciairement fait partie des dépens. La juridiction peut, à l’issue du litige, mettre tout ou partie de ces frais à la charge de la partie perdante ou les répartir autrement.

Il faut distinguer :

• la provision initialement consignée
• les compléments de provision
• le coût définitif taxé
• la répartition finale des dépens

Les honoraires de l’expert technique assistant personnellement une partie ne sont pas les honoraires de l’expert judiciaire. Ils relèvent d’un régime différent.

Relogement et perte de jouissance

Le relogement, la perte de jouissance, son chiffrage et sa période doivent être distingués pour éviter toute double indemnisation.

(5 questions)

Les frais de relogement peuvent-ils être indemnisés ?

Oui, lorsque le relogement est rendu nécessaire par le désordre ou les travaux.

Il faut démontrer que le logement était :

• inhabitable
• dangereux
• partiellement inaccessible dans des conditions incompatibles avec l’occupation
• privé d’un équipement essentiel
• soumis à des travaux empêchant raisonnablement son occupation

Les frais peuvent notamment comprendre :

• l’hôtel
• une location temporaire
• un hébergement meublé
• les frais d’agence
• certains frais de déménagement
• les frais supplémentaires de transport
• les branchements et abonnements nécessaires

Le caractère nécessaire et raisonnable doit être établi.

Le propriétaire doit conserver :

• les factures
• les quittances
• le bail temporaire
• les preuves de paiement
• les dates d’entrée et de sortie
• le rapport justifiant l’évacuation
• la durée prévisible des travaux

Un hébergement sensiblement plus luxueux que le logement initial peut conduire à une contestation du montant.

Peut-on cumuler les frais de relogement et la perte de jouissance ?

Ils peuvent correspondre à des postes distincts, mais leur cumul doit être expliqué.

Les frais de relogement correspondent aux dépenses effectivement supportées pour habiter ailleurs.

La perte de jouissance correspond à la privation ou à la diminution de l’usage du bien.

Il faut éviter de réclamer deux fois la même perte d’usage pour la même période.

Exemple

Si l’intégralité d’un logement est remplacée par un hébergement financé, une indemnité supplémentaire calculée sur la totalité de la valeur locative devra correspondre à un préjudice distinct et précisément démontré.

La réparation intégrale interdit qu’un même préjudice soit indemnisé sous deux intitulés différents.

Comment chiffrer une perte de jouissance ?

La perte de jouissance peut être totale ou partielle.

Elle peut résulter :

• de l’impossibilité d’habiter
• de l’inutilisation d’une chambre
• de l’indisponibilité d’une salle de bain
• d’une infiltration récurrente
• d’un chauffage insuffisant
• de nuisances importantes
• d’un risque pour la sécurité
• de la présence permanente d’installations de chantier

Le chiffrage peut être effectué à partir :

• de la valeur locative du bien
• de la surface inutilisable
• de la gravité de la gêne
• de sa durée
• de la nature des pièces concernées
• du caractère intermittent ou permanent du désordre

Une formule indicative peut être structurée ainsi : valeur locative mensuelle × taux de privation × durée.

Exemple

• valeur locative mensuelle : 1 500 euros
• perte d’usage estimée à 30 %
• durée : 8 mois
• estimation : 3 600 euros

Ce calcul reste un outil d’évaluation. Le taux de privation doit être expliqué et ne doit pas être choisi arbitrairement.

L’indemnisation de la perte de jouissance nécessite la preuve de la réalité de la gêne et de son lien avec le désordre.

Comment déterminer la période de perte de jouissance ?

Il faut identifier la date de début du désordre, la date à laquelle il a réellement affecté l’usage, les périodes d’aggravation, les éventuelles interruptions, la date de réparation, la durée du séchage, la durée des travaux de finition et la date de restitution normale du logement.

La période ne s’arrête pas nécessairement au jour de la suppression de la fuite.

Elle peut se prolonger pendant :

• l’assèchement
• la décontamination
• la reprise des revêtements
• la remise en service des équipements
• le nettoyage

À l’inverse, un désordre visible mais sans conséquence réelle sur l’usage ne justifie pas automatiquement une perte de jouissance importante.

Comment chiffrer une surconsommation énergétique ?

La surconsommation doit être objectivée.

Une facture élevée ne prouve pas, à elle seule, une malfaçon.

Il faut comparer :

• les consommations en kilowattheures
• les périodes correspondantes
• les conditions climatiques
• la surface chauffée
• l’occupation
• les températures de consigne
• la production d’eau chaude
• les changements tarifaires
• les équipements installés
• l’entretien
• la consommation théorique ou antérieure

Le calcul peut notamment reposer sur :

• la consommation réelle
• la consommation de référence corrigée des conditions climatiques
• la différence imputable au défaut
• le prix moyen de l’énergie pendant la période

Il faut distinguer la hausse du prix de l’énergie, l’augmentation de la consommation, le changement d’usage et le défaut technique.

Une étude thermique, l’analyse des courbes de fonctionnement ou les relevés d’une pompe à chaleur peuvent être nécessaires.

La surconsommation doit être rattachée au défaut identifié, par exemple :

• appoint électrique sollicité en permanence
• isolation manquante
• réseau de chauffage mal équilibré
• fuite d’eau chaude
• régulation défectueuse
• défaut d’étanchéité à l’air

Surconsommation énergétique

La surconsommation doit être objectivée et rattachée au défaut, sans se limiter à une consommation théorique.

(2 questions)

Une consommation théorique suffit-elle ?

Non.

L’étude réglementaire ou contractuelle constitue un élément de comparaison, mais elle repose sur des hypothèses conventionnelles.

La consommation réelle dépend également de l’occupation, de la météo, des consignes, de l’entretien, des usages domestiques et du prix de l’énergie.

La demande doit donc éviter de présenter comme préjudice certain la différence brute entre une consommation conventionnelle exprimée dans une étude et une facture réelle.

Le thermicien doit, si nécessaire, isoler la part raisonnablement imputable au défaut.

Comment chiffrer la dépréciation du bien ?

La dépréciation correspond à une diminution de la valeur du bien qui subsiste malgré les travaux ou qui résulte d’un défaut non réparé.

Elle peut notamment être liée :

• à un désordre structurel connu
• à des réparations lourdes laissant une incertitude
• à une perte de surface
• à une non-conformité impossible à corriger
• à une nuisance permanente
• à une servitude ou contrainte créée par la reprise
• à une atteinte durable à l’usage

Elle ne doit pas être confondue avec le coût des travaux.

Lorsque les travaux réparent totalement le bien sans séquelle, une demande supplémentaire correspondant à la totalité de la perte de valeur peut constituer une double indemnisation.

La dépréciation doit être évaluée :

• avant réparation
• après réparation
• en tenant compte du marché local
• en comparant des biens réellement comparables
• en expliquant la décote

Elle peut nécessiter l’intervention d’un expert immobilier, d’un expert foncier, d’un professionnel de l’évaluation immobilière ou d’un sapiteur dans une expertise judiciaire.

Une affirmation d’agence indiquant simplement que « le bien sera difficile à vendre » possède une portée limitée si elle n’est pas accompagnée d’une analyse du marché et du défaut.

Dépréciation, surface et valeur du bien

La dépréciation résiduelle, la perte de surface et l’articulation avec le coût des travaux doivent être évaluées dans un même scénario technique.

(3 questions)

Peut-on demander à la fois les travaux et la dépréciation ?

Oui, si une dépréciation résiduelle subsiste après la réparation.

Exemple

Une maison ayant subi un important mouvement de fondations peut être stabilisée, mais conserver une décote si :

• les réparations restent visibles
• une surveillance durable est requise
• la surface ou l’organisation a été modifiée
• un risque particulier demeure objectivement identifié
• les acquéreurs futurs devront être informés du sinistre

En revanche, il ne faut pas cumuler le coût d’une remise à neuf complète et une décote calculée comme si aucune réparation n’avait été réalisée.

Chaque poste doit être évalué dans le même scénario technique.

Comment chiffrer une perte de surface ?

Il faut d’abord mesurer la surface réellement perdue et identifier sa nature : surface habitable, surface privative, surface utile, surface de plancher, volume, largeur de passage, hauteur utilisable.

La perte peut résulter :

• d’une implantation incorrecte
• d’un doublage ajouté pour masquer un défaut
• d’un renforcement structurel
• d’une gaine surdimensionnée
• d’une hauteur insuffisante
• d’une pièce rendue inutilisable
• d’un empiètement

Le calcul ne doit pas se limiter automatiquement à : prix de vente ÷ surface totale × surface perdue.

Cette méthode peut servir d’indicateur, mais elle ne tient pas toujours compte :

• de la valeur différente des pièces
• de l’usage perdu
• de l’incidence sur l’agencement
• du marché
• du caractère habitable ou non de la surface
• de la perte de fonctionnalité

Une perte de 2 m² dans un couloir n’a pas nécessairement la même incidence que 2 m² empêchant l’installation d’une cuisine ou réduisant une chambre sous un seuil d’usage.

Comment chiffrer une perte de valeur locative ?

La perte de valeur locative peut être invoquée lorsque le bien ne peut pas être loué, ne peut être loué qu’à un prix inférieur, perd une partie de ses surfaces ou équipements, doit rester vacant pendant les travaux ou fait l’objet d’une restriction d’usage.

Le chiffrage doit comparer :

• le loyer normalement attendu
• le loyer réellement perçu
• le loyer réduit justifié par le défaut
• la durée du préjudice
• les charges économisées
• les périodes normales de vacance

Les éléments utiles comprennent :

• un bail antérieur
• des annonces comparables
• une estimation locative
• un mandat de location
• des courriels de candidats
• une attestation d’agence
• la preuve de la vacance
• les restrictions administratives éventuelles

Il faut distinguer la perte locative réellement subie, la perte de chance de louer et une simple espérance de revenu.

Pertes de revenus et frais annexes

Perte locative, retard de vente, stockage, intérêts d’emprunt, insalubrité et préjudice moral supposent une démonstration précise du lien avec le désordre.

(5 questions)

Le retard d’un projet de vente peut-il être indemnisé ?

Oui, s’il est démontré que le désordre a directement retardé ou empêché un projet suffisamment réel et avancé.

Les preuves peuvent comprendre :

• un mandat de vente
• une promesse
• une offre d’achat
• des échanges avec le notaire
• une date de signature prévue
• un refus de prêt lié au désordre
• un rapport signalant l’impossibilité de vendre sans travaux
• la preuve d’une vente conclue ultérieurement à un prix inférieur

Les préjudices possibles peuvent comprendre :

• les frais de détention supplémentaires
• certaines charges
• les intérêts supplémentaires
• la perte d’une offre
• une perte de chance de vendre
• des frais de commercialisation supplémentaires

La simple intention de vendre dans quelques années ne suffit généralement pas à caractériser une perte certaine.

Les fluctuations normales du marché immobilier ne doivent pas être intégralement attribuées au désordre sans démonstration.

Les frais de stockage sont-ils indemnisables ?

Oui, lorsqu’ils sont nécessaires en raison d’un relogement, d’une évacuation du mobilier, d’une décontamination, de travaux lourds ou de l’impossibilité d’utiliser certaines pièces.

Il faut produire :

• le contrat de garde-meubles
• les factures
• les preuves de paiement
• la durée
• le volume stocké
• la nécessité du déplacement

Les frais doivent rester raisonnables et correspondre à la période réellement nécessaire.

Les frais de manutention, d’emballage et de transport peuvent également être pris en compte lorsqu’ils sont directement liés aux travaux.

Les intérêts d’emprunt peuvent-ils constituer un préjudice ?

Oui, mais seuls les intérêts ou frais supplémentaires directement causés par le désordre peuvent être examinés.

Il faut distinguer :

• les intérêts ordinaires du prêt, qui auraient été dus même sans malfaçon
• les intérêts supplémentaires liés à un retard
• un prêt relais prolongé
• le coût d’un financement de travaux
• des frais bancaires
• une double charge de logement

Exemples possibles :

• prolongation d’un prêt relais en raison d’une vente bloquée
• intérêts d’un prêt contracté pour préfinancer des travaux urgents
• coût d’un crédit supplémentaire rendu nécessaire par l’absence d’indemnisation
• maintien simultané d’un loyer et d’un emprunt en raison de l’impossibilité d’occuper le bien

La demande doit établir la dépense supplémentaire, sa date, son montant, son lien direct avec le désordre et son caractère raisonnablement prévisible.

En matière contractuelle, seuls les préjudices constituant une suite immédiate et directe de l’inexécution sont réparables.

Comment chiffrer un préjudice lié à l’insalubrité ?

Il faut distinguer l’insalubrité au sens administratif, l’indécence locative, un logement simplement dégradé et un environnement présentant un risque sanitaire.

Le chiffrage peut tenir compte :

• de l’impossibilité d’occuper
• de la réduction d’usage
• des frais de relogement
• des biens détériorés
• des frais de nettoyage ou de décontamination
• de la durée d’exposition
• des frais médicaux justifiés
• des conséquences locatives

Le terme « insalubre » ne doit pas être utilisé comme une qualification administrative définitive sans décision ou constat compétent.

Dans un rapport technique, il est préférable de décrire :

• les moisissures
• les taux d’humidité
• les odeurs
• l’inaccessibilité
• les risques apparents
• les pièces concernées
• les conditions d’occupation

Le préjudice doit être établi à partir d’éléments objectifs et ne peut pas être calculé uniquement sur la gravité supposée du mot employé.

Le préjudice moral peut-il être indemnisé ?

Oui, lorsqu’il est distinct, réel et suffisamment démontré.

Il peut notamment être invoqué en présence :

• d’une situation prolongée
• d’une inquiétude importante liée à la sécurité
• d’une dissimulation intentionnelle
• de conditions de vie particulièrement dégradées
• d’un déménagement imposé
• de démarches exceptionnellement lourdes
• d’une atteinte familiale ou personnelle objectivée

Il ne doit pas être confondu avec la perte de jouissance, les frais de relogement, l’inconfort ou le coût matériel des travaux.

La seule existence d’une malfaçon ne suffit pas toujours à justifier un préjudice moral autonome.

Les éléments utiles peuvent comprendre :

• la durée
• la gravité
• la correspondance
• les attestations
• les conséquences personnelles
• les documents médicaux lorsqu’ils sont pertinents et volontairement produits

Le montant est apprécié au cas par cas. Il ne se calcule pas selon un barème général applicable à tous les litiges de construction.

Mesures conservatoires et démolition-reconstruction

Les travaux conservatoires et la démolition-reconstruction supposent une justification technique et un contrôle de proportionnalité.

(3 questions)

Les travaux conservatoires sont-ils indemnisables ?

Oui, lorsqu’ils sont nécessaires pour protéger les personnes, éviter l’aggravation, conserver l’ouvrage, limiter les dommages ou permettre une occupation provisoire.

Ils peuvent notamment comprendre :

• une bâche
• un étaiement
• le pompage d’eau
• une coupure ou mise en sécurité électrique
• un assèchement
• une fermeture provisoire
• la protection d’une façade
• le déplacement d’objets menacés

Ils doivent être nécessaires, proportionnés, documentés et distingués de la réparation définitive.

Avant l’intervention, il est recommandé, lorsque l’urgence le permet, de :

• photographier
• informer les parties
• conserver les devis
• faire établir un constat
• préserver les éléments déposés

Une mesure conservatoire inefficace, excessive ou sans lien avec le sinistre peut être contestée.

Quand chiffrer une démolition et une reconstruction ?

La démolition-reconstruction peut être envisagée lorsque l’ouvrage est structurellement irrécupérable, lorsque les non-conformités sont généralisées, lorsqu’aucune reprise partielle fiable n’est possible, lorsque la réparation locale coûterait autant ou davantage, lorsque la sécurité ne peut être rétablie autrement ou lorsque la configuration contractuelle ne peut pas être obtenue par une solution moins lourde.

Elle doit reposer sur une analyse comparative de plusieurs scénarios :

• conservation avec réparations localisées
• renforcement ou transformation
• dépose partielle
• démolition-reconstruction

Le chiffrage doit comprendre :

• les études
• les diagnostics préalables
• les désamiantages éventuels
• la déconstruction
• l’évacuation
• les terrassements
• la reconstruction
• les raccordements
• les honoraires
• les contrôles
• les relogements
• les travaux extérieurs
• les frais administratifs

Une estimation limitée au coût de reconstruction au mètre carré sera généralement insuffisante.

Une démolition-reconstruction peut-elle être jugée disproportionnée ?

Oui, notamment lorsque la demande repose sur une inexécution contractuelle ou une non-conformité.

L’article 1221 du Code civil permet d’écarter l’exécution en nature lorsqu’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

La Cour de cassation impose un contrôle de proportionnalité entre le coût de la démolition-reconstruction et les conséquences réelles de la non-conformité. Elle a notamment appliqué cette exigence à une demande fondée sur des hauteurs sous plafond non conformes.

Il faut donc démontrer :

• la gravité de l’écart
• ses conséquences sur l’usage
• l’absence d’alternative satisfaisante
• la valeur contractuelle de la prestation
• les séquelles d’une réparation partielle
• le coût comparé des solutions

La proportionnalité dépend toutefois du fondement juridique. En matière extracontractuelle, la Cour de cassation rappelle que le juge ne peut pas réduire la réparation intégrale au seul motif que son coût paraît disproportionné pour le responsable.

Plus-value, vétusté et enrichissement

La plus-value, la vétusté et le principe de réparation intégrale délimitent ce qui peut réellement être indemnisé.

(3 questions)

Comment traiter la plus-value apportée par les travaux ?

Une réparation peut parfois améliorer objectivement le bâtiment.

Exemples :

• remplacement d’un équipement ancien par un modèle plus performant
• mise en conformité avec une réglementation plus récente
• utilisation de matériaux actuels plus durables
• reconstruction d’un ouvrage ancien
• amélioration volontaire de la surface ou des prestations

L’amélioration techniquement inévitable

Elle résulte de l’impossibilité de remettre exactement à l’identique :

• produit disparu
• norme ayant évolué
• technique ancienne interdite
• nécessité de remplacer un ensemble cohérent
• performance minimale désormais imposée

Cette amélioration ne justifie pas automatiquement une réduction de l’indemnisation si elle est indispensable pour réaliser correctement les réparations.

L’amélioration volontaire

Elle correspond à une prestation choisie par le propriétaire :

• gamme supérieure
• agrandissement
• modification esthétique
• équipement supplémentaire
• performance excédant ce qui est nécessaire

Son surcoût doit être isolé et rester à sa charge.

Le chiffrage doit donc présenter séparément la remise en état équivalente, les adaptations obligatoires et les options d’amélioration.

Faut-il appliquer une vétusté aux réparations ?

Pas automatiquement.

Une déduction de vétusté ne doit pas laisser la victime dans l’impossibilité de réparer effectivement son bien.

La Cour de cassation a déjà censuré une indemnisation diminuée de 50 % pour vétusté alors que la victime devait reconstruire un bâtiment détruit. Une telle réduction ne la replaçait pas dans la situation antérieure au dommage.

Il faut distinguer l’indemnisation de responsabilité, l’indemnisation contractuelle d’assurance, la valeur d’un bien avant sinistre et le coût réel de sa remise en état.

Un contrat d’assurance peut prévoir des modalités particulières de vétusté ou de valeur à neuf. Ces règles contractuelles ne se confondent pas avec l’évaluation de la responsabilité du responsable.

La vétusté peut néanmoins être discutée lorsque :

• la réparation remplace un élément en fin de vie sans rapport avec le dommage
• une partie du coût aurait dû être supportée prochainement par le propriétaire
• le désordre n’a causé qu’une perte de valeur limitée
• l’indemnisation finance une rénovation entièrement étrangère au sinistre

Toute déduction doit être expliquée poste par poste. Un coefficient global appliqué sans analyse technique est contestable.

Comment éviter un enrichissement injustifié ?

Le propriétaire doit être replacé dans sa situation antérieure, sans recevoir davantage que la réparation de son préjudice.

Il convient donc de déduire ou d’identifier :

• les sommes déjà versées par un assureur
• les reprises déjà financées
• les remboursements obtenus
• les économies réalisées
• les améliorations volontaires
• les postes demandés sous plusieurs intitulés

Exemples de double comptabilisation à éviter :

• coût complet des travaux et réduction du prix correspondant au même coût
• relogement intégral et perte de jouissance totale non distinguée
• dépréciation calculée avant travaux et réparation complète supprimant cette dépréciation
• surconsommation calculée deux fois dans les factures et dans une estimation forfaitaire
• honoraires déjà remboursés par la protection juridique

Le principe de réparation intégrale interdit la double indemnisation d’un même poste.

Cela ne signifie pas que plusieurs indemnisations sont toujours interdites. Elles peuvent se cumuler lorsqu’elles réparent des préjudices distincts.

Devis, économiste et présentation du chiffrage

Les devis contradictoires, l’économiste de la construction et une présentation structurée renforcent la fiabilité du chiffrage.

(4 questions)

Faut-il obtenir plusieurs devis contradictoires ?

Il est fortement recommandé d’obtenir plusieurs devis lorsque le montant est important, lorsque plusieurs méthodes sont possibles, lorsque les prix varient sensiblement, lorsque le premier devis émane de l’entreprise mise en cause, lorsque la solution reste discutée ou lorsqu’une provision judiciaire est demandée.

Les devis permettent de comparer :

• les quantités
• les méthodes
• les produits
• les exclusions
• les délais
• les prix unitaires
• les travaux induits

Il n’existe toutefois pas d’obligation générale de produire systématiquement trois devis pour chaque poste.

Un seul devis peut être exploitable lorsqu’il concerne :

• une entreprise très spécialisée
• une urgence
• une intervention locale difficilement comparable
• une solution définie par un bureau d’études
• un prix analysé par un économiste

L’important est de démontrer que le coût est raisonnable et techniquement cohérent.

Que signifie un devis contradictoire ?

Le caractère contradictoire ne signifie pas nécessairement que les parties doivent signer le devis.

Il signifie qu’elles ont pu :

• prendre connaissance du document
• discuter les quantités
• proposer une autre entreprise
• contester la méthode
• faire établir un devis concurrent
• formuler leurs observations

Dans une expertise, les devis doivent être transmis suffisamment tôt pour permettre leur analyse.

L’expert doit distinguer :

• le devis produit par le demandeur
• le devis produit par le responsable
• son propre chiffrage
• les postes sur lesquels les parties sont d’accord
• les postes restant discutés

Pourquoi faire intervenir un économiste de la construction ?

L’économiste de la construction est spécialisé dans l’évaluation et la maîtrise des coûts du bâtiment. Il peut établir les métrés, quantifier les ouvrages et produire une estimation détaillée des travaux.

Son intervention est particulièrement utile lorsque :

• les travaux concernent plusieurs corps d’état
• le montant est élevé
• les devis sont incomplets
• les quantités doivent être vérifiées
• une démolition-reconstruction est envisagée
• les travaux induits sont nombreux
• les prix doivent être actualisés
• plusieurs variantes doivent être comparées

Il peut notamment établir :

• un quantitatif
• un détail estimatif
• une décomposition par lots
• une analyse de prix unitaires
• un calendrier financier
• une comparaison de devis
• une estimation des honoraires
• une estimation des aléas

L’économiste ne remplace pas :

• le bureau d’études pour le dimensionnement
• l’architecte ou le maître d’œuvre pour la conception
• l’expert en bâtiment pour l’analyse de la cause
• l’avocat pour la qualification des préjudices

La solution technique doit être définie avant d’être chiffrée avec précision.

Comment présenter un chiffrage complet ?

Il est recommandé de séparer les postes suivants.

A. Investigations et études

• sondages
• études
• laboratoire
• maîtrise d’œuvre
• contrôle technique
• économiste

B. Travaux conservatoires

• bâchage
• étaiement
• pompage
• mise en sécurité
• assèchement

C. Réparation de la cause

• structure
• étanchéité
• réseau
• fondations
• ventilation
• chauffage

D. Remise en état

• cloisons
• isolants
• revêtements
• peintures
• équipements
• nettoyage

E. Frais annexes

• relogement
• stockage
• déménagement
• transports
• branchements
• surveillance

F. Préjudices temporaires

• perte de jouissance
• perte locative
• surconsommation
• intérêts supplémentaires
• retard de vente

G. Préjudices permanents

• perte de surface
• dépréciation résiduelle
• perte définitive d’usage

H. Préjudices personnels

• préjudice moral
• conséquences sanitaires démontrées
• démarches exceptionnellement lourdes

I. Sommes à déduire

• indemnités déjà perçues
• économies
• prestations déjà exécutées
• améliorations volontaires

Cette présentation facilite la discussion contradictoire, l’analyse des assureurs, la négociation, le travail de l’avocat et le contrôle du juge.

Tableau récapitulatif

Poste	Mode d’évaluation possible	Justificatifs principaux
Réparations	Devis, quantitatif, prix unitaires	Étude, devis, métrés
Études	Honoraires nécessaires	Lettre de mission, facture
Expertise privée	Coût utile et raisonnable	Rapport, facture, paiement
Expertise judiciaire	Dépens taxés	Ordonnance, taxation
Relogement	Dépense réelle	Bail, hôtel, factures
Perte de jouissance	Valeur locative × taux × durée	Photos, rapport, estimation locative
Surconsommation	Écart de consommation corrigé	Factures, relevés, étude
Dépréciation	Valeur avant/après	Expertise immobilière
Perte de surface	Valeur et usage de la surface perdue	Plans, mesurage, évaluation
Perte locative	Loyers perdus ou réduits	Bail, mandat, annonces
Retard de vente	Coûts et perte de chance démontrés	Mandat, offre, notaire
Stockage	Coût réel nécessaire	Factures, contrat
Intérêts d’emprunt	Surcoût directement causé	Tableaux d’amortissement, banque
Insalubrité	Conséquences matérielles et d’usage	Rapports, décisions, constats
Préjudice moral	Conséquences personnelles distinctes	Attestations et pièces
Travaux conservatoires	Coût nécessaire et proportionné	Factures, photographies
Démolition-reconstruction	Étude comparative détaillée	Bureau d’études, économiste
Vétusté	Analyse poste par poste	Âge, durée de vie, état
Plus-value	Différence entre remise en état et amélioration	Variantes et devis

Comment Check my House peut intervenir ?

Check my House peut intervenir afin d’identifier les désordres, d’analyser leur origine et de définir les éléments techniques nécessaires au chiffrage.

Selon la lettre de mission, l’intervention peut notamment comprendre :

• le relevé des désordres
• l’analyse des documents
• l’identification de la cause probable
• la définition des investigations
• l’analyse des principes de réparation
• l’identification des travaux induits
• l’analyse de devis
• l’estimation indicative de certains travaux
• la préparation d’une consultation d’entreprises
• la coordination avec un bureau d’études
• la coordination avec un économiste de la construction
• l’analyse des conséquences sur l’usage
• le contrôle des travaux de reprise

L’expert en bâtiment peut préciser :

• les ouvrages affectés
• la solution technique à étudier
• les quantités apparentes
• les travaux préparatoires
• les conséquences sur les ouvrages voisins
• les postes de préjudice techniquement cohérents

Il ne doit pas :

• fixer définitivement le montant juridique d’un préjudice
• inventer un taux de perte de jouissance
• garantir une dépréciation immobilière sans évaluation adaptée
• confondre estimation et devis ferme
• appliquer une vétusté forfaitaire sans justification
• additionner plusieurs fois le même dommage
• chiffrer précisément une reprise structurelle avant sa conception
• se substituer à l’économiste pour une opération complexe tous corps d’état

Check my House vous accompagne grâce à notre expertise malfaçons et non-conformités.

Sources juridiques et techniques principales

Textes officiels

• Code civil, article 1221 et article 1222 : exécution en nature, disproportion manifeste, exécution par une autre entreprise, remboursement et avance du coût des travaux.
• Code civil, article 1231-1, 1231-2, 1231-3 et 1231-4 : dommages-intérêts résultant de l’inexécution, perte subie, gain manqué et lien direct avec le manquement.
• Code de procédure civile, article 695 et article 696 : rémunération du technicien judiciaire comprise dans les dépens et répartition de ces frais.
• Code de procédure civile, article 700 : frais non compris dans les dépens exposés pour défendre ses droits.

Jurisprudence et références techniques

• Cour de cassation, deuxième chambre civile, 5 juillet 2001, pourvoi n° 99-18.712, réparation intégrale d’un immeuble et refus d’une réduction forfaitaire pour vétusté empêchant la reconstruction.
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-10.884, contrôle de proportionnalité d’une demande correspondant au coût de la démolition-reconstruction (référence à confirmer auprès d’un avocat).
• Cour de cassation, deuxième chambre civile, 9 février 2023, pourvoi n° 21-21.217, interdiction d’une double indemnisation pour un même préjudice (référence à confirmer auprès d’un avocat).
• Onisep et France Travail, métier d’économiste de la construction, métrés, estimation et maîtrise du coût des travaux.

Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.

Pour approfondir le sujet, découvrez nos expertises dédiées : Expertise valeur venale et Expertise contradictoire amiable.

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