La résolution amiable d’un litige de construction ne doit pas être confondue avec une succession d’échanges informels sans calendrier, sans engagement écrit et sans conservation des preuves.
Une démarche amiable efficace doit permettre :
- de décrire précisément le désordre ;
- d’identifier l’interlocuteur compétent ;
- de préserver les preuves ;
- d’obtenir une réponse écrite ;
- de fixer un délai d’intervention ;
- de contrôler la méthode de réparation ;
- de préserver les garanties et délais d’action ;
- de formaliser l’accord éventuellement obtenu.
Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Lorsqu’une obligation n’est pas exécutée ou l’est imparfaitement, plusieurs sanctions peuvent être envisagées, notamment l’exécution forcée, la réduction du prix, la résolution du contrat ou la réparation des conséquences de l’inexécution. Ces mécanismes doivent cependant être utilisés selon les conditions prévues par la loi et le contrat.
Il est généralement préférable de procéder par étapes :
- première réclamation écrite ;
- réponse ou visite technique ;
- mise en demeure ;
- expertise amiable contradictoire ;
- saisine d’un assureur ou d’un garant ;
- médiation ou conciliation ;
- protocole d’accord ;
- procédure judiciaire en cas d’échec.
Cette progression doit être adaptée à l’urgence. Une fuite importante, un risque de chute, une installation électrique dangereuse ou un mouvement structurel évolutif peuvent imposer des mesures conservatoires immédiates.
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- Principes et première réclamation
- Mise en demeure
- Visite contradictoire et méthode de réparation
- Garants, assureurs et déclarations
- Médiation, conciliation et accords amiables
- Contrôle, documents et échec de l’amiable
- Tableau récapitulatif
- Comment Check my House peut intervenir ?
- Sources juridiques principales
Principes et première réclamation
Une démarche amiable structurée commence par une réclamation écrite claire, factuelle et datée.
Comment rédiger une première réclamation ?
La première réclamation doit rester factuelle, précise et exploitable.
Elle doit notamment indiquer :
- l’identité du demandeur ;
- l’adresse du bien ;
- le contrat ou le chantier concerné ;
- la date de réception, de livraison ou d’achat ;
- la date d’apparition du défaut ;
- sa localisation ;
- ses manifestations ;
- les documents contractuels concernés ;
- les photographies jointes ;
- la demande formulée ;
- le délai souhaité pour obtenir une réponse.
Il est préférable d’éviter les accusations prématurées telles que :
- « vous avez volontairement dissimulé ce vice »
- « votre responsabilité décennale est incontestablement engagée »
- « les travaux sont entièrement contraires aux normes »
- « votre entreprise a mis la maison en danger »
Ces qualifications peuvent être discutées ultérieurement, après analyse technique et juridique.
La première réclamation peut être formulée de la manière suivante :
« Je vous informe de l’apparition d’une infiltration affectant le plafond de la chambre située au premier étage. Le désordre a été constaté le 14 juillet 2026 à la suite de précipitations. Des photographies sont jointes au présent courrier. Je vous demande de me proposer une date de visite dans un délai de huit jours afin d’identifier l’origine du désordre et de définir les travaux de reprise nécessaires. »
La réclamation doit demander une action concrète :
- organiser une visite ;
- effectuer une recherche de fuite ;
- reprendre une réserve ;
- remettre un document ;
- transmettre une méthode de réparation ;
- mettre un équipement en service ;
- communiquer une attestation d’assurance ;
- proposer un calendrier.
Une demande générale telle que « merci de faire le nécessaire » est moins efficace qu’une demande précise et datée.
Faut-il envoyer la première réclamation en recommandé ?
Le recommandé n’est pas indispensable pour chaque échange, mais il devient fortement recommandé lorsque la date du signalement peut avoir une incidence sur :
- une garantie ;
- une prescription ;
- une réserve ;
- une déclaration d’assurance ;
- la preuve d’une absence de réponse ;
- l’engagement d’une procédure ultérieure.
Un courriel peut parfaitement compléter le recommandé et faciliter l’organisation opérationnelle.
Il convient de conserver :
- le courrier envoyé ;
- les pièces jointes ;
- la preuve de dépôt ;
- l’avis de réception ;
- le courriel d’accompagnement ;
- les réponses reçues.
Une lettre recommandée ne garantit pas que la demande sera juridiquement suffisante. Son contenu reste déterminant.
Mise en demeure
La mise en demeure formalise l’exigence d’exécution : contenu, délai et effets sur les délais d’action.
Quand faut-il envoyer une mise en demeure ?
La mise en demeure doit être envisagée lorsque :
- la première réclamation est restée sans réponse ;
- l’entreprise refuse d’intervenir ;
- une promesse de reprise n’est pas respectée ;
- le délai annoncé est dépassé ;
- le constructeur conteste sans justification ;
- les réserves ne sont pas levées ;
- un document indispensable n’est pas remis ;
- la situation risque de s’aggraver ;
- un délai de garantie approche.
Elle peut également être envoyée directement, sans première relance informelle, lorsque l’obligation est clairement exigible ou lorsque l’urgence le justifie.
La mise en demeure constitue une interpellation formelle du débiteur. Elle doit lui demander clairement d’exécuter une obligation déterminée. Le Code civil reconnaît notamment la mise en demeure résultant d’une sommation ou d’un acte portant une interpellation suffisante.
Elle ne doit pas être utilisée comme une simple lettre de mécontentement.
Que doit contenir une mise en demeure ?
Une mise en demeure sérieuse devrait comporter :
- la mention « Mise en demeure » ;
- l’identité des parties ;
- la référence du contrat ;
- l’adresse du chantier ;
- la chronologie des échanges ;
- la description des désordres ;
- les obligations non exécutées ;
- les documents contractuels ou techniques concernés ;
- la demande précise ;
- le délai accordé ;
- les modalités d’intervention ;
- les conséquences envisagées en cas d’inaction ;
- la liste des pièces jointes.
La demande doit être matériellement réalisable.
Exemple :
« Par la présente, je vous mets en demeure de me transmettre, sous quinze jours à compter de la réception du présent courrier, une proposition écrite de réparation précisant l’origine retenue du désordre, les travaux proposés, les produits employés, le calendrier d’intervention et les contrôles prévus après reprise. »
Lorsque la demande porte sur l’exécution des travaux, il faut éviter d’imposer arbitrairement une solution technique non étudiée.
Il est préférable de demander :
- une méthode justifiée ;
- une reprise conforme au contrat ;
- le traitement de la cause ;
- la remise en état des conséquences ;
- un contrôle final.
Après mise en demeure, le créancier peut demander l’exécution en nature de l’obligation, sauf impossibilité ou disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et l’intérêt de la reprise pour le créancier (article 1221 du Code civil).
La mise en demeure interrompt-elle les délais ?
Une mise en demeure ne doit pas être considérée comme interrompant automatiquement les délais de prescription ou de forclusion.
La demande en justice, y compris en référé, interrompt en principe la prescription et la forclusion (article 2241 du Code civil). Certaines mesures conservatoires ou certains actes d’exécution peuvent également produire cet effet (article 2244 du Code civil).
Une lettre recommandée, même intitulée « mise en demeure », ne remplace donc pas nécessairement une assignation lorsqu’un délai d’action arrive à échéance.
Cette distinction est particulièrement importante pour :
- la garantie de parfait achèvement ;
- la garantie de bon fonctionnement ;
- la responsabilité décennale ;
- les actions relatives à la vente ;
- les recours contre les assureurs ;
- les procédures contre les constructeurs.
Lorsque l’échéance d’un délai est proche, un avocat doit être consulté rapidement.
Quel délai faut-il donner pour intervenir ?
Il n’existe pas un délai unique applicable à toutes les mises en demeure de travaux.
Le délai doit être adapté :
- à la gravité ;
- à l’urgence ;
- à la complexité de l’étude ;
- à l’approvisionnement ;
- aux conditions météorologiques ;
- à la disponibilité raisonnable des entreprises ;
- au risque d’aggravation.
À titre pratique, il est souvent possible de distinguer :
Délai de réponse
Un délai de huit à quinze jours peut être demandé pour obtenir :
- un accusé de réception ;
- une date de visite ;
- une position ;
- une proposition technique ;
- un calendrier.
Délai d’intervention simple
Une réparation localisée ou une reprise de finition peut parfois être demandée sous quinze à trente jours.
Travaux complexes
Une reprise de toiture, une étude structurelle, une intervention géotechnique ou une réparation nécessitant plusieurs entreprises demande généralement un calendrier spécifique.
Ces durées sont des repères pratiques et non des délais légaux universels.
La mise en demeure doit distinguer :
- le délai de réponse ;
- le délai de transmission de la méthode ;
- la date de démarrage ;
- la date d’achèvement.
Une réponse indiquant seulement « nous interviendrons prochainement » ne constitue pas un calendrier suffisamment précis.
Visite contradictoire et méthode de réparation
Organiser la visite, encadrer l’accès, contrôler la méthode et documenter chaque étape.
Qui faut-il mettre en copie ?
La réclamation doit d’abord être adressée à la personne tenue de l’obligation.
Selon le dossier, il peut s’agir :
- du constructeur en CCMI ;
- du vendeur-promoteur en VEFA ;
- de l’entreprise directement contractante ;
- du maître d’œuvre ;
- de l’architecte ;
- du vendeur ;
- du syndic ;
- du syndicat des copropriétaires.
Peuvent ensuite être mis en copie :
- l’assureur de responsabilité de l’entreprise ;
- l’assureur dommages-ouvrage ;
- le garant de livraison ;
- la protection juridique ;
- le maître d’œuvre ;
- le bureau d’études ;
- le syndic ;
- l’avocat ;
- l’expert en bâtiment.
Il faut toutefois distinguer une copie informative d’une mise en cause formelle.
Lorsqu’il est nécessaire de mettre officiellement en demeure plusieurs intervenants, chacun doit recevoir un courrier qui lui est directement adressé et qui précise l’obligation qui lui est personnellement reprochée.
La simple présence d’un assureur en copie ne constitue pas nécessairement une déclaration de sinistre conforme à son contrat.
Faut-il laisser l’accès au vendeur ou à l’entreprise ?
En principe, il est recommandé de laisser un accès raisonnable afin de permettre :
- la constatation du désordre ;
- une recherche de cause ;
- l’établissement d’un devis ;
- l’exécution de travaux ;
- le contrôle de la réparation.
Les contrats doivent être exécutés de bonne foi (article 1104 du Code civil). Un refus injustifié empêchant le cocontractant d’exécuter son obligation peut être utilisé pour contester ensuite l’absence de réparation.
L’accès peut toutefois être encadré.
Il est possible de demander :
- une prise de rendez-vous écrite ;
- l’identité des intervenants ;
- leur assurance ;
- la nature exacte de l’intervention ;
- la durée prévue ;
- les protections mises en place ;
- la présence du propriétaire ou de son expert ;
- un état des lieux avant et après ;
- l’absence de travaux destructifs sans accord préalable.
Le propriétaire peut légitimement refuser :
- une intervention non définie ;
- une démolition non autorisée ;
- une intervention dangereuse ;
- l’accès d’une entreprise non identifiée ;
- une méthode risquant de faire disparaître les preuves ;
- des travaux n’apportant aucune garantie sur la remise en état.
Le refus doit être motivé par écrit et accompagné, si possible, d’une autre proposition de rendez-vous ou de conditions raisonnables.
Comment organiser une visite contradictoire ?
La visite contradictoire permet à chaque partie de constater les désordres et de présenter ses observations.
La convocation doit indiquer :
- la date ;
- l’heure ;
- l’adresse ;
- l’objet de la visite ;
- la liste générale des désordres ;
- les documents à transmettre ;
- les investigations envisagées ;
- la possibilité de se faire assister.
Il convient de convoquer les intervenants dont les travaux ou garanties sont réellement concernés :
- entreprise ;
- constructeur ;
- promoteur ;
- maître d’œuvre ;
- assureur ;
- garant ;
- syndic ;
- bureau d’études ;
- vendeur selon le dossier.
La visite devrait suivre une méthode simple :
- rappel du contexte ;
- identification des personnes présentes ;
- présentation des documents ;
- examen des désordres ;
- relevé des mesures ;
- observations de chaque partie ;
- propositions d’investigation ;
- calendrier des suites ;
- compte rendu écrit.
Il est recommandé de ne pas signer immédiatement un document comportant :
- une reconnaissance générale de responsabilité ;
- une renonciation ;
- une levée définitive des réserves ;
- une acceptation de travaux non exécutés ;
- une conclusion technique non vérifiée.
Une feuille de présence peut être signée sans valoir acceptation des conclusions.
Faut-il établir un compte rendu de visite ?
Oui.
Le compte rendu doit préciser :
- les participants ;
- les absents convoqués ;
- les documents examinés ;
- les désordres observés ;
- les mesures effectuées ;
- les déclarations de chacun ;
- les points d’accord ;
- les points de désaccord ;
- les investigations à réaliser ;
- les engagements ;
- les échéances.
Il est conseillé de distinguer clairement :
- les constatations matérielles ;
- les déclarations ;
- les hypothèses ;
- les engagements.
Exemple :
« L’entreprise indique qu’elle considère la fissure comme stabilisée. Aucun justificatif de suivi ni aucune note de calcul n’a été produit lors de la réunion. »
Cette rédaction est préférable à :
« La fissure est stabilisée. »
Le compte rendu doit être adressé rapidement aux parties avec un délai permettant de formuler des observations.
Peut-on refuser une méthode de réparation ?
Oui, lorsqu’il existe un motif technique ou contractuel sérieux.
Il est notamment possible de refuser une méthode qui :
- traite uniquement le symptôme ;
- ne supprime pas la cause ;
- diminue la performance de l’ouvrage ;
- modifie le contrat sans accord ;
- entraîne un risque de sécurité ;
- n’est pas compatible avec le support ;
- n’est pas justifiée par une étude nécessaire ;
- ne prévoit pas les travaux induits ;
- risque de faire disparaître les preuves ;
- est proposée sans assurance adaptée.
Exemples :
- repeindre un mur sans traiter l’infiltration ;
- injecter une résine dans des fissures sans étudier leur origine ;
- reboucher une fissure structurelle sans vérifier sa stabilité ;
- ajouter un doublage devant un mur humide ;
- remplacer quelques carreaux sans traiter la fissure de la chape ;
- modifier une poutre sans note de calcul.
Le refus ne doit toutefois pas être arbitraire.
L’entreprise conserve généralement le choix de ses moyens d’exécution dès lors qu’elle respecte :
- le contrat ;
- les performances attendues ;
- les règles de l’art ;
- la sécurité ;
- les résultats convenus.
Il faut donc demander une justification écrite et, en cas de doute sérieux, solliciter un avis technique indépendant.
Comment demander une proposition écrite ?
La proposition de réparation devrait préciser :
- le diagnostic retenu ;
- la cause du désordre ;
- les investigations déjà réalisées ;
- les travaux préparatoires ;
- la méthode de reprise ;
- les produits ;
- les références techniques ;
- les entreprises intervenantes ;
- les délais ;
- les protections ;
- les travaux de finition ;
- les essais ;
- les critères de réception ;
- la garantie attachée à l’intervention.
Pour une réparation structurelle, la proposition devrait notamment être accompagnée, lorsque cela est nécessaire, de :
- la note de calcul ;
- la descente de charges ;
- l’étude géotechnique ;
- les plans de renforcement ;
- le phasage ;
- les dispositions d’étaiement ;
- les contrôles d’exécution.
Pour une infiltration, il faut demander :
- l’origine retenue ;
- la zone de reprise ;
- le procédé d’étanchéité ;
- le traitement des points singuliers ;
- la remise en état des matériaux humidifiés ;
- le contrôle après pluie ou mise en eau.
Une simple phrase telle que « reprise selon les règles de l’art » est insuffisante lorsqu’un désordre complexe est en cause.
Garants, assureurs et déclarations
Saisir le garant de livraison et déclarer le sinistre aux assureurs dans les délais.
Peut-on accepter une réparation sous réserve ?
Oui.
Il peut être utile d’accepter une intervention :
- à titre conservatoire ;
- pour limiter l’aggravation ;
- pour permettre une recherche de cause ;
- sans reconnaître qu’elle constitue une solution définitive.
L’acceptation doit être formulée par écrit.
Exemple :
« J’accepte l’intervention proposée à titre conservatoire et sans renonciation à mes droits. Cette acceptation ne vaut ni reconnaissance du caractère définitif de la solution, ni levée des réserves, ni renonciation à solliciter des travaux complémentaires si le désordre persiste ou réapparaît. »
Il est également possible de préciser que la levée de réserve interviendra uniquement :
- après achèvement ;
- après remise en état ;
- après contrôle ;
- après un essai ;
- après une période d’observation ;
- après communication des justificatifs.
Il faut éviter de signer avant contrôle une formule telle que :
« Travaux exécutés à parfaite satisfaction, aucune réclamation ultérieure ne pourra être formulée. »
Peut-on faire intervenir une autre entreprise ?
Après mise en demeure, le créancier peut, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation et demander le remboursement des sommes engagées (article 1222 du Code civil). La destruction de ce qui a été exécuté en violation de l’obligation nécessite en principe une autorisation préalable du juge.
Cette possibilité doit être utilisée avec prudence dans le bâtiment.
Avant de confier les reprises à une autre entreprise, il est recommandé de :
- mettre formellement en demeure l’entreprise initiale ;
- conserver la preuve de son refus ou de son inertie ;
- faire constater les désordres ;
- organiser une expertise contradictoire ;
- obtenir plusieurs devis ;
- conserver les éléments déposés ;
- photographier chaque phase ;
- vérifier l’assurance du nouvel intervenant.
L’intervention d’un tiers peut compliquer la recherche des responsabilités si les ouvrages litigieux disparaissent avant d’avoir été constatés.
Une intervention urgente reste possible lorsqu’elle est nécessaire pour :
- protéger les personnes ;
- arrêter une fuite ;
- éviter un effondrement ;
- limiter l’aggravation.
Quand faut-il saisir le garant de livraison ?
Dans un CCMI, le garant de livraison doit être saisi lorsque le constructeur ne respecte pas son obligation de livrer l’ouvrage ou n’exécute pas les travaux nécessaires à la levée des réserves.
Lorsque le garant constate le non-respect du délai de livraison ou l’absence d’exécution des travaux nécessaires à la levée des réserves, il doit mettre le constructeur en demeure de livrer ou d’exécuter les travaux (article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation). Cette obligation s’applique également lorsqu’il est informé de ces faits par le maître de l’ouvrage.
La saisine peut notamment être justifiée en présence :
- d’un abandon de chantier ;
- d’un retard dépassant le délai contractuel ;
- d’une liquidation ou défaillance ;
- d’une absence durable d’entreprises ;
- de travaux essentiels non achevés ;
- de réserves non levées malgré les relances ;
- d’une mauvaise exécution empêchant une livraison conforme.
Le dossier doit comprendre :
- le CCMI ;
- l’attestation de garantie ;
- la déclaration d’ouverture du chantier ;
- les appels de fonds ;
- l’état d’avancement ;
- le procès-verbal de réception ;
- les réserves ;
- les mises en demeure ;
- les photographies ;
- les rapports ;
- la chronologie.
Il ne faut pas attendre que le constructeur ait totalement disparu pour informer le garant.
Médiation, conciliation et accords amiables
Recourir à la médiation ou à la conciliation, puis formaliser un protocole d’accord équilibré.
Quand faut-il déclarer le sinistre à l’assureur ?
Le sinistre doit être déclaré rapidement, dès lors qu’il est susceptible d’entrer dans la garantie.
Pour les contrats d’assurance soumis aux règles générales, le délai contractuel de déclaration ne peut en principe être inférieur à cinq jours ouvrés, sauf régimes particuliers (article L. 113-2 du Code des assurances). Il faut donc consulter immédiatement les conditions du contrat.
Il ne faut pas attendre :
- le rapport définitif ;
- l’identification certaine de la cause ;
- l’accord de l’entreprise ;
- l’aggravation ;
- l’expiration d’une garantie.
La déclaration peut être complétée ultérieurement.
Elle doit indiquer :
- le contrat ;
- l’adresse ;
- la date de découverte ;
- la description ;
- la localisation ;
- les conséquences ;
- les mesures conservatoires ;
- les personnes concernées ;
- les pièces disponibles.
Pour une assurance dommages-ouvrage, la déclaration doit notamment comporter le numéro du contrat, l’identité du propriétaire, l’adresse de la construction, la date de réception ou de première occupation, ainsi que la date d’apparition, la description et la localisation des dommages (annexe II à l’article A. 243-1 du Code des assurances). Lorsqu’elle intervient pendant la garantie de parfait achèvement, la copie de la mise en demeure adressée à l’entreprise doit être jointe.
Faut-il prévenir plusieurs assureurs ?
Oui, lorsque plusieurs contrats sont susceptibles d’intervenir.
Selon le dossier, il peut être nécessaire d’informer :
- l’assurance multirisque habitation ;
- l’assureur dommages-ouvrage ;
- l’assureur décennal de l’entreprise ;
- l’assureur responsabilité civile professionnelle ;
- l’assureur de copropriété ;
- la protection juridique ;
- l’assureur du vendeur ;
- l’assureur d’un voisin.
Il faut toutefois effectuer une déclaration distincte auprès de chaque assureur, avec les références du contrat correspondant.
La copie d’un courrier adressé à une autre compagnie ne constitue pas nécessairement une déclaration conforme.
Quand faut-il saisir le médiateur de la consommation ?
Le médiateur de la consommation peut être saisi lorsqu’un consommateur rencontre un litige contractuel avec un professionnel et que sa réclamation écrite n’a pas permis de résoudre le différend.
Tout consommateur dispose d’un droit de recours gratuit à un médiateur de la consommation (article L. 612-1 du Code de la consommation). Le professionnel doit permettre l’accès effectif à un dispositif de médiation compétent.
La saisine suppose notamment :
- une réclamation écrite préalable ;
- l’absence de solution satisfaisante ;
- un litige entrant dans le champ du médiateur ;
- une saisine dans l’année suivant la réclamation écrite ;
- l’absence d’examen en cours par un autre médiateur ou un tribunal (article L. 612-2 du Code de la consommation).
Le médiateur peut être utile pour :
- une mauvaise exécution de travaux ;
- une prestation non fournie ;
- un désaccord sur une facture ;
- une garantie contractuelle ;
- un refus de reprise ;
- un litige sur un équipement.
Il est moins adapté lorsque le dossier nécessite :
- des sondages lourds ;
- une expertise structurelle complexe ;
- la mise en cause de nombreux constructeurs ;
- une mesure judiciaire urgente ;
- la préservation immédiate d’un délai.
La solution proposée par le médiateur peut être acceptée ou refusée. La médiation n’interdit pas, en principe, un recours ultérieur en justice lorsque aucun accord n’est conclu.
Quand demander une conciliation ?
La conciliation peut être envisagée lorsque les parties souhaitent rechercher un accord avec l’aide d’un conciliateur de justice.
Elle peut être adaptée pour :
- des travaux inachevés ;
- une facture contestée ;
- une petite reprise ;
- un désaccord entre un propriétaire et une entreprise ;
- un problème de voisinage lié à des travaux ;
- un engagement de réparation non respecté.
La conciliation est moins adaptée lorsqu’il faut d’abord établir techniquement :
- l’origine de fissures ;
- la responsabilité de plusieurs constructeurs ;
- une atteinte structurelle ;
- une pathologie géotechnique ;
- une méthode de reprise complexe.
Dans certaines procédures, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative est obligatoire, notamment lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, sous réserve des exceptions prévues par le Code de procédure civile.
La conciliation ne doit pas retarder une mesure urgente ou faire perdre un délai d’action.
Quelle différence existe-t-il entre médiation et conciliation ?
La médiation et la conciliation sont deux processus amiables au cours desquels un tiers aide les parties à rechercher un accord.
La médiation de la consommation concerne spécifiquement le litige opposant un consommateur à un professionnel. Elle est gratuite pour le consommateur et relève du médiateur désigné pour le secteur ou par le professionnel.
La conciliation de justice peut concerner différents litiges civils du quotidien. Le conciliateur aide les parties à trouver une solution pratique.
Dans les deux cas :
- l’accord doit être clairement rédigé ;
- les engagements doivent être datés ;
- les travaux doivent être définis ;
- les renonciations doivent être limitées ;
- les modalités de contrôle doivent être prévues.
L’accord peut, dans les conditions procédurales applicables, être soumis au juge afin d’obtenir son homologation et son caractère exécutoire.
Comment rédiger un protocole d’accord ?
Lorsqu’un accord est trouvé, il doit être formalisé avec précision.
Une transaction est un contrat écrit par lequel les parties, au moyen de concessions réciproques, terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître (article 2044 du Code civil).
Le protocole doit notamment comporter :
- l’identité des parties ;
- l’adresse du bien ;
- le rappel du contrat ;
- l’exposé du différend ;
- les documents examinés ;
- les concessions de chaque partie ;
- les travaux à exécuter ;
- les entreprises intervenantes ;
- les produits ;
- le calendrier ;
- les conditions d’accès ;
- les contrôles ;
- les paiements ;
- les travaux induits ;
- les garanties ;
- les conséquences d’un retard ;
- les conditions de levée des réserves ;
- le périmètre exact des renonciations.
Il faut éviter les accords trop généraux tels que :
« L’entreprise s’engage à reprendre les désordres et le client renonce à toute action. »
Une rédaction utile préciserait :
- chaque désordre ;
- chaque réparation ;
- les dates ;
- les critères de conformité ;
- la procédure en cas de réapparition.
Contrôle, documents et échec de l’amiable
Contrôler les réparations, réunir les justificatifs et préparer les recours en cas d’échec.
Quelles concessions doivent apparaître dans le protocole ?
Une transaction suppose des concessions réciproques.
Exemples :
Engagements de l’entreprise
- réaliser les travaux ;
- prendre en charge les finitions ;
- régler une indemnité ;
- financer un contrôle ;
- prolonger une garantie ;
- renoncer à une facture contestée ;
- assumer les frais d’expertise.
Engagements du propriétaire
- permettre l’accès ;
- accepter une méthode définie ;
- renoncer à une demande déterminée après exécution ;
- régler un solde après contrôle ;
- renoncer à une pénalité précisément identifiée ;
- considérer une réserve comme levée après validation.
La renonciation ne doit intervenir qu’en contrepartie d’engagements clairs et suffisants.
Quelles clauses de renonciation faut-il refuser ou encadrer ?
Il faut examiner avec une vigilance particulière les clauses par lesquelles le propriétaire renonce :
- à toute action présente ou future ;
- à tout recours contre tous les intervenants ;
- à toute garantie légale ;
- à tout désordre encore inconnu ;
- à toute réclamation en cas de réapparition ;
- à agir contre les assureurs ;
- à invoquer des dommages non réparés ;
- à demander les travaux induits ;
- à contester la méthode de reprise.
La transaction ne règle que les différends compris dans son objet (article 2048 et article 2049 du Code civil). Une renonciation générale doit donc être interprétée en lien avec le litige précisément identifié dans l’accord.
Toute clause ayant pour objet d’exclure ou de limiter les responsabilités et garanties légales prévues par les articles 1792 à 1792-4 du Code civil est réputée non écrite (article 1792-5 du Code civil). Cette règle ne dispense toutefois pas de faire analyser le protocole avant signature, car une transaction peut avoir des effets importants sur les demandes effectivement comprises dans son objet.
Une transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite d’une action en justice ayant le même objet (article 2052 du Code civil).
Il faut donc refuser, ou au minimum faire préciser, les formulations telles que :
- « renonciation définitive et irrévocable à tout recours relatif à l’immeuble »
- « acceptation sans réserve de l’ensemble des travaux »
- « aucun désordre futur ne pourra être invoqué »
- « le propriétaire renonce à agir contre les assureurs et sous-traitants »
- « la signature vaut levée immédiate de toutes les réserves »
Quand la renonciation doit-elle prendre effet ?
La renonciation devrait prendre effet uniquement après :
- la réalisation complète des travaux ;
- le nettoyage ;
- la remise en état ;
- la transmission des documents ;
- le contrôle ;
- l’encaissement de l’indemnité ;
- l’absence de défaut lors des essais convenus.
Il est préférable de prévoir une levée progressive.
Exemple :
« La renonciation relative à la réserve n° 4 prendra effet uniquement après l’achèvement des travaux décrits à l’annexe 2, la remise du procès-verbal d’essai et leur validation contradictoire. »
Pour un désordre susceptible de réapparaître après des pluies ou des variations saisonnières, le protocole peut prévoir :
- une période d’observation ;
- un contrôle après pluie ;
- un suivi de fissure ;
- un nouveau test ;
- une garantie spécifique de reprise.
Tableau récapitulatif
| Situation | Démarche recommandée |
|---|---|
| Premier défaut constaté | Réclamation écrite précise avec photographies |
| Absence de réponse | Mise en demeure avec délai |
| Méthode de réparation imprécise | Demande de proposition technique écrite |
| Désaccord sur la cause | Expertise amiable contradictoire |
| Réparation urgente | Mesures conservatoires documentées |
| Entreprise souhaitant intervenir | Accès encadré et état des lieux |
| Réparation provisoire proposée | Acceptation écrite sous réserve |
| Abandon ou retard CCMI | Saisine du constructeur et du garant |
| Sinistre potentiellement assuré | Déclaration sans attendre l’analyse définitive |
| Litige consommateur-professionnel | Médiateur de la consommation après réclamation |
| Petit litige civil | Conciliation à envisager |
| Accord trouvé | Protocole écrit et limité |
| Réserves à lever | Contrôle contradictoire après travaux |
| Échec durable | Avis juridique et recours judiciaire |
Comment Check my House peut intervenir ?
Check my House peut intervenir afin de structurer les démarches techniques préalables à une résolution amiable.
Selon la lettre de mission, l’intervention peut notamment comprendre :
- l’analyse des documents ;
- le relevé des désordres ;
- la préparation technique d’une réclamation ;
- l’analyse d’une méthode de réparation ;
- l’identification des intervenants à convoquer ;
- l’organisation d’une expertise amiable contradictoire ;
- l’assistance lors d’une visite ;
- l’analyse des propositions ;
- le contrôle des travaux de reprise ;
- la vérification de la levée des réserves ;
- la préparation des éléments techniques destinés à un avocat.
L’expert en bâtiment peut préciser :
- le défaut constaté ;
- sa cause probable ;
- les investigations nécessaires ;
- les objectifs de la réparation ;
- les critères techniques de contrôle.
Il ne doit pas :
- rédiger seul un protocole juridique complexe ;
- imposer une renonciation ;
- décider définitivement des responsabilités ;
- garantir qu’un assureur interviendra ;
- interrompre lui-même les délais d’action ;
- remplacer l’avocat dans la stratégie procédurale.
Check my House vous accompagne grâce à notre expertise malfaçons et non-conformités.
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Nous contacter Faire un devis automatiqueSources juridiques principales
Textes officiels
- Code civil, article 1104 et article 1217, exécution de bonne foi et sanctions de l’inexécution contractuelle.
- Code civil, article 1221, article 1222 et article 1223, exécution forcée, réalisation de l’obligation par un tiers et réduction du prix.
- Code civil, article 1344, conditions de la mise en demeure.
- Code civil, article 2044, article 2048, article 2049, article 2050, article 2051 et article 2052, transaction, périmètre des renonciations et effet de l’accord.
- Code civil, article 1792-5, interdiction des clauses excluant ou limitant certaines responsabilités et garanties légales des constructeurs.
- Code civil, article 2241 et article 2244, causes d’interruption de la prescription et de la forclusion.
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 231-6, garantie de livraison du CCMI et intervention du garant.
- Code des assurances, article L. 113-2, obligation de déclarer le sinistre dans le délai prévu au contrat.
- Code des assurances, annexe II à l’article A. 243-1, contenu de la déclaration dommages-ouvrage et mise en demeure pendant la garantie de parfait achèvement.
- Code de la consommation, article L. 612-1 et article L. 612-2, droit à la médiation de la consommation et conditions de recevabilité.
- Code de procédure civile, article 750-1, tentative préalable de résolution amiable dans certaines demandes.
Cette FAQ est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Son auteur n’est pas juriste. Pour toute décision engageant vos droits (signature, rétractation, contentieux), faites valider votre situation par un avocat, un notaire ou l’ADIL.
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