Les constatations techniques sur les lieux constituent le cœur matériel de l’expertise judiciaire en bâtiment : c’est lors de ces visites que l’expert observe, localise, mesure et documente les désordres avant toute analyse. Cette FAQ détaille le déroulement des inspections, la méthode d’examen des fissures, de l’humidité, de la structure, des fondations, des toitures et des abords, ainsi que la distinction essentielle entre constat, interprétation et conclusion.

Laurent Hojan

Dernière mise à jour le 23 juillet 2026

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Sommaire

Quel est l’objectif des constatations techniques sur les lieux ?

Les constatations sur les lieux permettent à l’expert judiciaire d’examiner matériellement les bâtiments, les ouvrages et les désordres compris dans sa mission.

Elles peuvent notamment servir à :

  • localiser les désordres ;
  • décrire leur forme et leur étendue ;
  • identifier les ouvrages concernés ;
  • relever les conditions d’environnement ;
  • effectuer des mesures ;
  • confronter les observations aux plans et documents ;
  • déterminer les investigations complémentaires nécessaires ;
  • rechercher les mécanismes techniques susceptibles d’expliquer les désordres.

L’expert doit rester dans le périmètre fixé par la décision judiciaire, accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité et ne pas porter d’appréciations juridiques.

Une constatation sur place constitue-t-elle déjà une conclusion d’expertise ?

Non.

La visite permet d’établir un état matériel à un moment déterminé.

Elle ne suffit pas toujours pour conclure immédiatement sur :

  • la cause exacte ;
  • l’évolution ;
  • la stabilité ;
  • l’antériorité ;
  • l’imputabilité technique ;
  • les travaux nécessaires ;
  • le coût des réparations.

L’expert doit souvent compléter ses observations par :

  • l’analyse des documents ;
  • des mesures ;
  • une surveillance dans le temps ;
  • des sondages ;
  • un essai ;
  • une étude géotechnique ;
  • une note de calcul ;
  • un avis relevant d’une autre spécialité.

Quelle différence existe-t-il entre une inspection visuelle et une investigation technique ?

L’inspection visuelle

Elle porte sur les éléments visibles et accessibles sans démontage important.

Elle permet notamment de relever :

  • fissures ;
  • déformations ;
  • traces d’eau ;
  • décollements ;
  • corrosion visible ;
  • défauts de finition ;
  • désaffleurements ;
  • défauts apparents de raccordement.

L’investigation technique

Elle peut nécessiter :

  • un appareil de mesure ;
  • un sondage ;
  • une ouverture ;
  • un prélèvement ;
  • un laboratoire ;
  • une recherche de fuite ;
  • un calcul ;
  • une étude spécialisée.

Une inspection visuelle ne permet donc pas de garantir l’état des ouvrages cachés ou inaccessibles.

L’expert doit-il visiter l’ensemble du bâtiment ?

Il doit examiner les zones nécessaires à l’accomplissement de sa mission.

Cela peut comprendre :

  • l’intérieur ;
  • l’extérieur ;
  • les combles ;
  • le sous-sol ;
  • le vide sanitaire ;
  • les annexes ;
  • les abords ;
  • les parties communes ;
  • les locaux techniques ;
  • les bâtiments voisins lorsqu’ils sont compris dans les opérations.

Il n’est toutefois pas chargé de réaliser un audit exhaustif de chaque ouvrage lorsque la mission porte sur des désordres précisément identifiés.

Dans quel ordre l’inspection doit-elle être réalisée ?

Il n’existe pas d’ordre unique obligatoire.

Une méthode cohérente peut néanmoins comprendre :

  1. une observation générale du site ;
  2. l’examen des abords et de la topographie ;
  3. l’inspection des façades ;
  4. l’examen de la toiture lorsque l’accès est possible ;
  5. la visite intérieure niveau par niveau ;
  6. l’examen des sous-sols, combles ou vides sanitaires ;
  7. le relevé des mesures ;
  8. la comparaison avec les plans ;
  9. la synthèse contradictoire des observations.

L’ordre choisi doit permettre de relier les désordres intérieurs aux ouvrages extérieurs et à leur environnement.

Pourquoi faut-il commencer par une observation générale du site ?

Une vue d’ensemble permet de comprendre :

  • l’implantation du bâtiment ;
  • la pente du terrain ;
  • les constructions mitoyennes ;
  • les extensions ;
  • les murs de soutènement ;
  • les voies d’accès ;
  • les écoulements d’eau ;
  • la végétation ;
  • les différences de niveau ;
  • les transformations apparentes.

Cette lecture générale évite d’interpréter isolément une fissure ou une trace d’humidité sans tenir compte de son contexte.

Que doit comprendre l’inspection extérieure ?

L’inspection extérieure peut notamment porter sur :

  • les façades ;
  • les soubassements ;
  • les pieds de murs ;
  • les menuiseries ;
  • les balcons ;
  • les terrasses ;
  • les escaliers ;
  • les garde-corps ;
  • les ouvrages de toiture visibles ;
  • les descentes d’eaux pluviales ;
  • les raccordements ;
  • les joints de construction ;
  • les annexes ;
  • les murs de soutènement ;
  • les abords immédiats.

Chaque façade devrait être identifiée par son orientation ou par une désignation stable, par exemple :

  • façade sur rue ;
  • façade jardin ;
  • pignon droit ;
  • pignon gauche ;
  • façade nord ;
  • façade sud.

Que doit comprendre l’inspection intérieure ?

L’inspection intérieure peut notamment examiner :

  • murs ;
  • cloisons ;
  • plafonds ;
  • planchers ;
  • menuiseries ;
  • revêtements ;
  • joints ;
  • trappes accessibles ;
  • équipements ;
  • traces d’humidité ;
  • déformations ;
  • fissures ;
  • défauts de niveau ;
  • raccordements visibles.

Il est utile d’identifier chaque local par :

  • étage ;
  • numéro ;
  • usage ;
  • orientation ;
  • correspondance avec un plan.

Comment éviter les erreurs de localisation ?

Chaque constat devrait être rattaché à des repères précis :

  • bâtiment ;
  • niveau ;
  • pièce ;
  • paroi ;
  • orientation ;
  • distance par rapport à un angle ou à une ouverture ;
  • numéro de photographie ;
  • plan de repérage.

Une mention telle que « fissure dans le salon » peut être insuffisante lorsque plusieurs murs, ouvertures ou fissures sont présents.

Faut-il établir une liste numérotée des désordres ?

Oui, lorsque le nombre de désordres le justifie.

Chaque désordre peut recevoir un numéro associé à :

  • sa localisation ;
  • sa description ;
  • ses dimensions ;
  • ses photographies ;
  • les déclarations des parties ;
  • les mesures ;
  • les documents contractuels ;
  • les investigations envisagées ;
  • la conclusion technique ultérieure.

Cette méthode facilite :

  • le suivi des opérations ;
  • la préparation des dires ;
  • le chiffrage ;
  • la lecture du rapport ;
  • le contrôle de la levée des désordres.

Quel doit être le contenu du relevé photographique ?

Un relevé photographique utile devrait comprendre :

  1. une vue générale du bâtiment ou de la pièce ;
  2. une vue de localisation du désordre ;
  3. une vue rapprochée ;
  4. une échelle de mesure lorsque cela est pertinent ;
  5. une légende ;
  6. un numéro de photographie ;
  7. la date de la visite.

Pour une fissure, il est notamment utile de photographier :

  • la paroi entière ;
  • la relation avec les ouvertures ;
  • le tracé complet ;
  • la largeur en plusieurs points ;
  • les éventuelles correspondances sur l’autre face.

Les photographies doivent-elles être prises sous un angle particulier ?

Les angles doivent permettre de comprendre correctement :

  • la géométrie ;
  • la profondeur ;
  • le relief ;
  • les déformations ;
  • la relation avec les ouvrages voisins.

Une photographie prise trop près peut masquer la localisation.

Une photographie prise trop loin peut rendre le désordre invisible.

Il peut être nécessaire d’utiliser :

  • une lumière rasante ;
  • une règle ;
  • un niveau ;
  • une jauge ;
  • un éclairage complémentaire ;
  • une photographie perpendiculaire à la paroi.

Les photographies peuvent-elles être retouchées ?

Les fichiers originaux doivent être conservés.

Des ajustements limités peuvent améliorer la lisibilité, par exemple :

  • recadrage ;
  • orientation ;
  • luminosité ;
  • contraste ;
  • ajout d’une flèche ou d’un repère.

Toute annotation doit rester distincte de l’image originale et ne pas modifier matériellement le désordre.

Il faut éviter :

  • l’effacement d’éléments ;
  • l’ajout artificiel de détails ;
  • une accentuation trompeuse ;
  • un recadrage supprimant le contexte.

Les photographies prises par les parties peuvent-elles être utilisées ?

Oui.

Elles peuvent être particulièrement utiles pour montrer :

  • l’état antérieur ;
  • l’apparition progressive ;
  • un épisode pluvieux ;
  • un chantier avant recouvrement ;
  • une ouverture ensuite refermée ;
  • l’évolution d’une fissure ;
  • une réparation ancienne.

Leur portée dépend notamment :

  • de leur date ;
  • de leur localisation ;
  • de leur authenticité ;
  • de leur continuité chronologique ;
  • de l’existence du fichier original ;
  • de la présence d’éléments permettant d’identifier les lieux.

L’expert doit-il photographier tous les désordres allégués ?

Il devrait documenter les désordres entrant dans la mission et utiles à son analyse.

Lorsqu’un désordre allégué n’est pas constaté, il peut être pertinent de photographier également :

  • la zone désignée ;
  • son état au jour de la visite ;
  • les éventuelles réparations ;
  • les raisons de l’absence de constat.

L’absence de manifestation le jour de la visite ne signifie pas nécessairement que le phénomène n’a jamais existé.

Comment une fissure doit-elle être décrite ?

La description peut préciser :

  • sa localisation ;
  • son orientation ;
  • son tracé ;
  • sa longueur ;
  • sa largeur apparente ;
  • son ouverture maximale ;
  • sa profondeur accessible ;
  • son caractère traversant ou non constaté ;
  • les matériaux affectés ;
  • la présence d’un désaffleurement ;
  • la correspondance avec l’autre face ;
  • son environnement immédiat ;
  • les réparations antérieures.

Il faut distinguer une fissure affectant :

  • un enduit ;
  • une cloison ;
  • une maçonnerie ;
  • un voile en béton ;
  • un joint ;
  • une jonction entre deux ouvrages ;
  • un élément porteur.

Comment mesurer l’ouverture d’une fissure ?

La mesure peut être réalisée au moyen :

  • d’une jauge graduée ;
  • d’un fissuromètre ;
  • d’une loupe graduée ;
  • d’un pied à coulisse adapté ;
  • d’un dispositif de suivi.

La valeur doit être accompagnée :

  • de la date ;
  • du point exact ;
  • de la méthode ;
  • de la précision de l’appareil ;
  • d’une photographie lorsque cela est possible.

Une mesure isolée ne permet pas, à elle seule, de déterminer si la fissure évolue.

Peut-on qualifier une fissure d’active lors d’une seule visite ?

Il faut rester prudent.

Une seule visite permet de constater :

  • sa présence ;
  • son ouverture au jour de l’examen ;
  • ses éventuels indices d’évolution ;
  • l’état d’un ancien rebouchage ;
  • un désaffleurement.

Pour démontrer une évolution, il est généralement préférable de disposer :

  • de mesures antérieures ;
  • de photographies comparables ;
  • de témoins ;
  • d’une instrumentation ;
  • de relevés répétés ;
  • d’une chronologie suffisamment fiable.

Les termes « active », « stabilisée » ou « ancienne » ne doivent pas être affirmés sans éléments adaptés.

Une fissure fine est-elle nécessairement sans gravité ?

Non.

La largeur visible n’est qu’un critère parmi d’autres.

La gravité dépend également :

  • de l’élément atteint ;
  • de la profondeur ;
  • de la localisation ;
  • du tracé ;
  • du désaffleurement ;
  • de l’évolution ;
  • du système constructif ;
  • des causes possibles ;
  • des conséquences sur l’étanchéité ou la stabilité.

Une fissure limitée dans un enduit n’a pas la même portée qu’une fissure affectant une poutre, une fondation ou un mur porteur.

Quels indices doivent être recherchés autour d’une fissure ?

L’expert peut notamment rechercher :

  • fissure symétrique sur l’autre face ;
  • ouverture au droit d’une baie ;
  • déformation des menuiseries ;
  • portes qui frottent ;
  • rupture d’un carrelage ;
  • désaffleurement ;
  • décollement entre deux constructions ;
  • rupture d’une canalisation ;
  • affaissement du terrain ;
  • réparation ancienne ;
  • infiltration associée ;
  • fissures similaires sur d’autres façades.

L’analyse ne doit pas se limiter au trait visible.

Faut-il examiner les fissures intérieures et extérieures ensemble ?

Oui, lorsque cela est possible.

La comparaison permet notamment de déterminer :

  • si le désordre traverse la paroi ;
  • s’il suit un joint constructif ;
  • s’il concerne seulement un revêtement ;
  • s’il correspond à un angle d’ouverture ;
  • s’il se prolonge sur plusieurs niveaux ;
  • s’il est lié à une déformation globale.

Une fissure intérieure sans manifestation extérieure ne doit pas être automatiquement qualifiée de superficielle, mais cette absence constitue un élément d’analyse.

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Comment constater l’humidité ?

La constatation doit distinguer :

  • trace visuelle ;
  • humidité mesurée ;
  • eau liquide ;
  • condensation ;
  • moisissure ;
  • salpêtre ou efflorescence ;
  • décollement ;
  • odeur ;
  • dégradation des matériaux.

Il faut éviter d’utiliser le terme général « humidité » sans préciser le phénomène effectivement observé.

Quels signes visuels peuvent être relevés ?

L’expert peut notamment constater :

  • auréoles ;
  • coulures ;
  • cloques ;
  • décollement de peinture ;
  • gonflement de plâtre ;
  • noircissement ;
  • moisissures ;
  • efflorescences ;
  • dégradation de plinthes ;
  • corrosion ;
  • bois taché ou déformé ;
  • joints altérés ;
  • humidité au pied des murs.

Ces signes n’identifient pas automatiquement la cause.

Quelles mesures peuvent être effectuées lors d’une expertise humidité ?

Selon la mission et les appareils disponibles, il peut être relevé :

  • température de l’air ;
  • humidité relative ;
  • température de surface ;
  • teneur en eau indicative d’un matériau ;
  • point de rosée calculé ;
  • débit de ventilation ;
  • pression ;
  • température extérieure ;
  • humidité dans plusieurs zones comparatives.

Les valeurs doivent être interprétées en tenant compte :

  • du matériau ;
  • de l’étalonnage ;
  • de la profondeur de mesure ;
  • des conditions d’occupation ;
  • de la météo ;
  • du chauffage ;
  • de la ventilation.

Un humidimètre suffit-il à déterminer la cause ?

Non.

Un humidimètre peut fournir une indication ou une comparaison entre plusieurs zones.

Il ne démontre pas, à lui seul :

  • une remontée capillaire ;
  • une infiltration ;
  • une fuite ;
  • une condensation ;
  • une rupture d’étanchéité ;
  • la présence d’eau en profondeur.

L’analyse doit associer :

  • la répartition des valeurs ;
  • l’aspect des matériaux ;
  • la ventilation ;
  • la température ;
  • les réseaux ;
  • les ouvrages extérieurs ;
  • l’historique météorologique ;
  • les conditions d’usage.

Pourquoi faut-il relever les conditions d’occupation ?

Les constatations peuvent être influencées par :

  • le nombre d’occupants ;
  • le chauffage ;
  • la ventilation ;
  • le séchage du linge ;
  • la cuisson ;
  • l’utilisation des salles d’eau ;
  • la présence de meubles contre les murs ;
  • la fermeture des entrées d’air ;
  • l’interruption de la VMC ;
  • l’inoccupation prolongée.

Ces informations doivent être vérifiées autant que possible et distinguées des déclarations non constatées.

La présence de moisissures prouve-t-elle un défaut du bâtiment ?

Non.

Elle démontre un environnement favorable à leur développement, mais plusieurs causes peuvent se combiner :

  • humidité relative élevée ;
  • paroi froide ;
  • pont thermique ;
  • ventilation insuffisante ;
  • infiltration ;
  • fuite ;
  • mobilier empêchant l’évaporation ;
  • chauffage intermittent.

L’expert doit éviter de conclure exclusivement à un défaut d’usage ou exclusivement à une malfaçon sans analyser l’ensemble des facteurs.

Comment examiner la structure ?

L’inspection structurelle peut notamment porter sur :

  • murs porteurs ;
  • poteaux ;
  • poutres ;
  • planchers ;
  • dalles ;
  • charpente ;
  • linteaux ;
  • chaînages visibles ;
  • murs de soutènement ;
  • balcons ;
  • fondations accessibles.

L’expert recherche notamment :

  • fissures ;
  • déformations ;
  • flèches ;
  • rotations ;
  • corrosion ;
  • éclats ;
  • écrasements ;
  • affaissements ;
  • ruptures de liaison ;
  • modifications ou suppressions d’éléments.

Une inspection visuelle permet-elle de certifier la solidité ?

Non.

L’expert peut constater des indices techniques et apprécier la nécessité :

  • d’un étaiement ;
  • d’une surveillance ;
  • d’un calcul ;
  • d’un sondage ;
  • d’une étude structurelle ;
  • d’un avis spécialisé.

Il ne doit pas présenter comme vérifiée la résistance d’un ouvrage lorsqu’il ne dispose pas :

  • des dimensions nécessaires ;
  • des matériaux ;
  • des armatures ;
  • des charges ;
  • des plans ;
  • des calculs ;
  • des sondages.

Comment examiner une poutre ou un plancher déformé ?

Il peut être nécessaire de relever :

  • la portée ;
  • les appuis ;
  • la section visible ;
  • la flèche ;
  • les charges apparentes ;
  • les fissures ;
  • les vibrations ;
  • les transformations ;
  • les percements ;
  • les renforts existants.

Une déformation ne doit pas être qualifiée uniquement à l’œil lorsque sa mesure influence la conclusion.

Comment relever un niveau ou une déformation ?

Les moyens peuvent notamment comprendre :

  • niveau laser ;
  • niveau optique ;
  • règle ;
  • fil à plomb ;
  • inclinomètre ;
  • télémètre ;
  • station de mesure spécialisée ;
  • relevé topographique.

Le relevé doit préciser :

  • le point de référence ;
  • les points mesurés ;
  • les unités ;
  • la précision ;
  • la date ;
  • les conditions ;
  • le schéma de localisation.

Quelle différence existe-t-il entre défaut de niveau et mouvement du bâtiment ?

Un défaut de niveau peut résulter :

  • de l’exécution d’origine ;
  • d’une pente volontaire ;
  • d’une tolérance de construction ;
  • d’une déformation ;
  • d’un tassement ;
  • d’un affaissement localisé.

Une seule campagne de mesures indique une géométrie à une date donnée.

Pour démontrer un mouvement, il faut généralement comparer :

  • plusieurs campagnes ;
  • des plans anciens ;
  • des repères stables ;
  • des photographies ;
  • d’autres indices structurels.

Comment choisir un point de référence pour les niveaux ?

Le point de référence doit être :

  • stable ;
  • identifiable ;
  • reproductible ;
  • extérieur au mouvement supposé lorsque cela est possible ;
  • décrit dans le relevé.

Un repère situé sur le même élément déformé peut fausser l’interprétation.

Pour un suivi important, un géomètre ou un spécialiste de l’instrumentation peut être nécessaire.

Quelles précautions prendre pour les mesures ?

Toute mesure devrait être accompagnée :

  • de l’appareil utilisé ;
  • de la méthode ;
  • de l’unité ;
  • de la précision attendue ;
  • de l’emplacement ;
  • de la date ;
  • des conditions d’utilisation ;
  • des limites.

Une différence inférieure à la précision réelle du dispositif ne doit pas être interprétée comme une évolution certaine.

Comment examiner la toiture ?

L’examen peut porter sur :

  • couverture ;
  • tuiles ou ardoises ;
  • membranes ;
  • faîtage ;
  • rives ;
  • noues ;
  • solins ;
  • abergements ;
  • relevés d’étanchéité ;
  • évacuations ;
  • crapaudines ;
  • trop-pleins ;
  • couvertines ;
  • émergences ;
  • lanterneaux ;
  • raccords aux façades ;
  • sous-face accessible.

Il faut distinguer :

  • observation depuis le sol ;
  • observation depuis une fenêtre ;
  • examen depuis les combles ;
  • inspection rapprochée ;
  • inspection par drone ;
  • accès direct sécurisé.

L’expert est-il tenu de monter sur toutes les toitures ?

Non.

L’accès doit être sécurisé et adapté.

Le travail sur toiture expose à un risque de chute de hauteur. La prévention doit être organisée en amont, en privilégiant notamment des plans de travail et protections collectives adaptés avant le recours aux seuls équipements individuels.

Lorsque l’accès n’est pas sécurisé, l’expert peut :

  • limiter ses constatations ;
  • utiliser des jumelles ;
  • examiner les combles ;
  • demander une nacelle ;
  • solliciter un échafaudage ;
  • organiser une inspection par un professionnel équipé ;
  • prévoir une nouvelle réunion.

Une échelle suffit-elle pour inspecter une toiture ?

Pas nécessairement.

Une échelle constitue principalement un moyen d’accès et ne doit pas être considérée automatiquement comme un poste de travail adapté.

La stabilité, la hauteur, la pente, la durée d’intervention et la nécessité d’utiliser les deux mains doivent être évaluées. L’INRS rappelle que l’utilisation des échelles doit être limitée et que leur stabilité doit être assurée.

Quelles constatations réaliser dans les combles ?

L’expert peut notamment examiner :

  • charpente visible ;
  • assemblages ;
  • déformations ;
  • fissures du bois ;
  • traces d’eau ;
  • moisissures ;
  • insectes ;
  • écran de sous-toiture ;
  • isolation ;
  • ventilation ;
  • pénétrations ;
  • sous-face de couverture ;
  • raccords de cheminées ;
  • conduits ;
  • passages de réseaux.

Il doit signaler les zones masquées par :

  • l’isolation ;
  • les plafonds ;
  • les rangements ;
  • l’absence de cheminement ;
  • l’inaccessibilité.

Une trace sous toiture permet-elle de localiser directement une fuite ?

Non.

L’eau peut cheminer :

  • le long d’un chevron ;
  • sur un écran ;
  • sous une membrane ;
  • dans une isolation ;
  • autour d’une pénétration ;
  • par capillarité dans un matériau.

La trace intérieure peut se situer à distance du point d’entrée.

L’analyse peut nécessiter :

  • une visite sous pluie ;
  • un essai d’arrosage séquencé ;
  • une ouverture ;
  • une inspection rapprochée ;
  • une recherche de fuite spécialisée.

Comment examiner une toiture-terrasse ?

L’inspection peut notamment porter sur :

  • pente ;
  • stagnation d’eau ;
  • évacuations ;
  • trop-pleins ;
  • relevés ;
  • joints ;
  • émergences ;
  • couvertines ;
  • protections lourdes ;
  • perforations ;
  • décollements ;
  • raccordements ;
  • état des surfaces accessibles.

Une observation visuelle ne révèle pas nécessairement :

  • l’état des couches sous-jacentes ;
  • l’adhérence ;
  • l’humidité de l’isolant ;
  • l’état du support ;
  • la continuité des relevés cachés.

Que doit comprendre l’inspection des façades ?

L’expert peut notamment examiner :

  • fissuration ;
  • planéité ;
  • aplomb ;
  • enduits ;
  • joints ;
  • soubassements ;
  • bardages ;
  • appuis ;
  • linteaux ;
  • tableaux ;
  • menuiseries ;
  • balcons ;
  • garde-corps ;
  • raccordements de toiture ;
  • traces de ruissellement ;
  • salissures ;
  • décollements ;
  • éclats de béton ;
  • armatures visibles.

Il est utile de relier chaque désordre de façade :

  • aux ouvertures ;
  • aux planchers ;
  • aux joints ;
  • aux extensions ;
  • aux descentes d’eau ;
  • aux fissures intérieures.

Une fissure d’enduit peut-elle révéler un désordre plus profond ?

Oui, mais pas systématiquement.

Il faut rechercher :

  • sa continuité ;
  • son orientation ;
  • son ouverture ;
  • sa correspondance intérieure ;
  • un désaffleurement ;
  • un mouvement d’ouverture ;
  • son emplacement par rapport aux maçonneries ;
  • les plans de structure ;
  • les réparations anciennes.

Une ouverture localisée de l’enduit peut être nécessaire lorsque la mission l’autorise et que l’enjeu le justifie.

Comment examiner les menuiseries extérieures ?

L’expert peut notamment contrôler :

  • implantation ;
  • aplomb ;
  • niveau ;
  • jeu ;
  • ouverture et fermeture ;
  • fixation visible ;
  • appuis ;
  • rejingots accessibles ;
  • raccords d’étanchéité ;
  • bavettes ;
  • calfeutrements ;
  • entrées d’air ;
  • évacuation des eaux ;
  • déformation des cadres.

Une difficulté d’ouverture peut être liée :

  • à la menuiserie elle-même ;
  • à son réglage ;
  • à sa pose ;
  • à une déformation du gros œuvre ;
  • à une variation hygrométrique ;
  • à un mouvement structurel.
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Comment examiner les fondations ?

Les fondations sont généralement cachées.

L’expert peut examiner directement :

  • les parties visibles dans un sous-sol ;
  • les fondations découvertes dans une fouille ;
  • les relevés de chantier ;
  • les photographies avant remblaiement ;
  • les plans ;
  • les études géotechniques ;
  • les sondages existants ;
  • les reprises visibles.

Il doit distinguer ce qui est :

  • constaté ;
  • indiqué sur les plans ;
  • déclaré ;
  • supposé ;
  • vérifié par sondage.

Peut-on déduire les dimensions des fondations à partir des plans ?

Les plans indiquent ce qui était prévu, non nécessairement ce qui a été exécuté.

La vérification réelle peut nécessiter :

  • une fouille ;
  • un sondage ;
  • une reconnaissance géophysique ;
  • un carottage ;
  • l’examen de photographies de chantier fiables ;
  • des documents d’exécution.

L’expert ne doit pas présenter une dimension contractuelle comme une dimension constatée.

Dans quelles conditions réaliser un sondage de fondation ?

Il faut notamment définir :

  • son objectif ;
  • son emplacement ;
  • sa profondeur ;
  • la présence possible de réseaux ;
  • la stabilité de l’excavation ;
  • la sécurité ;
  • le contradictoire ;
  • l’entreprise intervenante ;
  • la remise en état ;
  • le financement.

Un sondage localisé ne permet pas toujours d’extrapoler les caractéristiques de toutes les fondations du bâtiment.

Pourquoi faut-il examiner le terrain autour des fondations ?

Les désordres peuvent être influencés par :

  • pente ;
  • remblai ;
  • végétation ;
  • arbres ;
  • évaporation ;
  • fuites ;
  • drainage ;
  • eaux pluviales ;
  • imperméabilisation ;
  • sous-sol partiel ;
  • différences de profondeur d’ancrage ;
  • ouvrages voisins.

Les variations de teneur en eau des sols argileux peuvent provoquer des mouvements différentiels et des fissurations ; les fuites de réseaux ou les infiltrations d’eaux pluviales peuvent également perturber localement l’état hydrique du sous-sol.

Une carte d’exposition aux argiles suffit-elle à établir la cause ?

Non.

La carte constitue une information générale sur l’exposition du secteur.

Elle ne détermine pas à elle seule :

  • la nature exacte du sol sous la maison ;
  • la profondeur des argiles ;
  • les fondations ;
  • la cause du sinistre ;
  • l’état hydrique local ;
  • le rôle des réseaux ou de la végétation.

Géorisques précise que la carte nationale est établie à une échelle qui ne permet pas de représenter exactement la nature des terrains à chaque parcelle ; des investigations géotechniques spécifiques peuvent être nécessaires.

Quels réseaux peuvent être examinés ?

Selon la mission, l’expert peut examiner les parties accessibles des réseaux :

  • eaux usées ;
  • eaux vannes ;
  • eaux pluviales ;
  • eau potable ;
  • chauffage ;
  • gaz ;
  • électricité ;
  • ventilation ;
  • drainage ;
  • assainissement individuel.

Il peut notamment relever :

  • tracés visibles ;
  • regards ;
  • raccordements ;
  • pentes apparentes ;
  • fuites ;
  • corrosion ;
  • déformations ;
  • désordres au droit des traversées ;
  • défauts d’évacuation.

Une inspection visuelle permet-elle de vérifier un réseau enterré ?

Non.

La vérification peut nécessiter :

  • inspection caméra ;
  • test d’étanchéité ;
  • mise en eau ;
  • test fumigène ;
  • traçage ;
  • essai de pression ;
  • localisation ;
  • sondage ;
  • ouverture de regard.

Le protocole doit être adapté à la nature du réseau et réalisé par un professionnel compétent lorsque cela est nécessaire.

Quelles précautions prendre lors d’un test de réseau ?

Il faut notamment préciser :

  • l’objectif ;
  • le tronçon testé ;
  • l’état initial ;
  • la méthode ;
  • la pression ou le débit ;
  • la durée ;
  • les points d’observation ;
  • les risques ;
  • les critères de résultat ;
  • les responsabilités en cas de dommage.

Une mise en eau ou une mise en pression ne doit pas être improvisée si elle risque d’aggraver une fuite ou d’endommager un ouvrage.

Pourquoi faut-il inspecter les abords ?

Les abords peuvent contribuer directement aux désordres du bâtiment.

L’expert peut notamment examiner :

  • pente du terrain ;
  • niveaux par rapport au seuil ;
  • revêtements ;
  • drainage ;
  • terrasses ;
  • plantations ;
  • arbres ;
  • murs de soutènement ;
  • regards ;
  • caniveaux ;
  • raccordements ;
  • ruissellement ;
  • affouillement ;
  • stagnation d’eau ;
  • travaux récents.

Une analyse limitée aux parois intérieures peut manquer la cause extérieure.

Quelles constatations effectuer sur les eaux pluviales ?

L’expert peut notamment vérifier :

  • gouttières ;
  • chéneaux ;
  • descentes ;
  • crapaudines ;
  • boîtes à eau ;
  • dauphins ;
  • regards ;
  • caniveaux ;
  • raccordement au réseau ;
  • rejet sur le terrain ;
  • trop-pleins ;
  • stagnation ;
  • débordements visibles ;
  • traces de ruissellement ;
  • fuites au pied des descentes.

Il doit également rechercher si les eaux sont dirigées :

  • vers le bâtiment ;
  • vers une fondation ;
  • vers un mur de soutènement ;
  • vers une propriété voisine ;
  • vers un réseau saturé ou obstrué.

L’absence d’eau le jour de la visite exclut-elle un dysfonctionnement ?

Non.

Un dispositif peut ne présenter aucun défaut apparent par temps sec et déborder lors :

  • d’une pluie intense ;
  • d’un engorgement ;
  • d’un vent particulier ;
  • d’une obstruction temporaire ;
  • d’une saturation du sol ;
  • d’un défaut saisonnier.

L’expert peut alors s’appuyer sur :

  • photographies ;
  • vidéos ;
  • traces ;
  • dépôts ;
  • coulures ;
  • témoignages ;
  • données météorologiques ;
  • essais contrôlés.

Comment examiner les pentes des abords ?

Il peut être utilisé :

  • niveau laser ;
  • règle et niveau ;
  • niveau optique ;
  • relevé topographique ;
  • mesure altimétrique.

Il faut distinguer :

  • pente locale ;
  • pente générale ;
  • points bas ;
  • seuils ;
  • zones de stagnation ;
  • sens réel de l’écoulement.

Une impression visuelle peut être trompeuse sur un terrain irrégulier.

Pourquoi faut-il examiner la végétation ?

La végétation peut influencer :

  • l’humidité du sol ;
  • les fondations ;
  • les réseaux ;
  • les murs ;
  • les terrasses ;
  • l’écoulement des eaux ;
  • les ouvrages enterrés.

Il faut notamment relever :

  • type de végétation visible ;
  • distance approximative ;
  • taille ;
  • implantation ;
  • souches ;
  • arbres abattus récemment ;
  • racines visibles ;
  • écran racinaire éventuel.

L’expert ne doit cependant pas attribuer automatiquement un mouvement de fondation à un arbre sans analyse du sol, du bâtiment, du climat et des autres causes possibles.

Comment comparer les constatations aux plans ?

La comparaison peut porter sur :

  • implantation ;
  • dimensions ;
  • surfaces ;
  • niveaux ;
  • épaisseurs ;
  • ouvertures ;
  • murs porteurs ;
  • poteaux ;
  • poutres ;
  • cloisons ;
  • réseaux ;
  • équipements ;
  • fondations ;
  • ouvrages extérieurs.

Il faut identifier précisément le plan utilisé :

  • titre ;
  • date ;
  • indice ;
  • auteur ;
  • statut contractuel ou d’exécution ;
  • échelle.

Tous les plans ont-ils la même valeur ?

Non.

Il faut distinguer notamment :

  • plan contractuel ;
  • plan de permis ;
  • plan commercial ;
  • plan de principe ;
  • plan d’exécution ;
  • plan de récolement ;
  • croquis non signé ;
  • document modifié en chantier.

L’expert peut constater des différences entre les documents et l’existant.

L’interprétation juridique de leur hiérarchie appartient au tribunal.

Comment mesurer une différence avec les plans ?

Il faut préciser :

  • la cote prévue ;
  • la cote relevée ;
  • la méthode ;
  • les points de mesure ;
  • la tolérance technique éventuellement invoquée ;
  • l’incidence du revêtement ou de la finition ;
  • la précision de l’instrument.

Une mesure prise entre deux surfaces finies ne correspond pas toujours à une cote prévue entre ouvrages bruts.

Une différence dimensionnelle constitue-t-elle automatiquement une malfaçon ?

Non.

Il faut déterminer :

  • le document de référence ;
  • la méthode de mesure ;
  • les tolérances applicables ;
  • l’usage ;
  • les conséquences ;
  • les modifications acceptées ;
  • les finitions.

L’expert peut constater et quantifier l’écart.

Le juge déterminera les conséquences contractuelles et juridiques.

Comment traiter les zones inaccessibles ?

L’expert doit les identifier précisément.

Il peut indiquer :

  • la zone ;
  • la raison de l’inaccessibilité ;
  • les démarches effectuées ;
  • l’importance pour la mission ;
  • les conséquences sur les conclusions ;
  • les moyens nécessaires pour y accéder.

Les causes peuvent notamment être :

  • local fermé ;
  • absence de clé ;
  • mobilier ;
  • ouvrage enterré ;
  • doublage ;
  • isolation ;
  • danger ;
  • absence de moyen d’accès ;
  • refus d’un tiers ;
  • présence supposée d’amiante ;
  • zone trop exiguë.

Une zone inoccupée mais encombrée est-elle considérée comme inaccessible ?

Elle peut l’être lorsque l’encombrement empêche réellement :

  • l’approche ;
  • la photographie ;
  • la mesure ;
  • l’observation de la paroi ;
  • l’ouverture d’une trappe.

Il faut préciser si l’accès aurait pu être obtenu par un simple déplacement raisonnable ou s’il exigeait :

  • une manutention importante ;
  • un déménagement ;
  • la dépose d’un ouvrage ;
  • une intervention spécialisée.

L’expert doit-il déplacer les meubles ?

Il peut demander que les zones soient préparées avant la visite.

Il n’a pas nécessairement à :

  • déplacer des meubles lourds ;
  • démonter une cuisine ;
  • vider une cave ;
  • manipuler des biens fragiles ;
  • prendre en charge une manutention présentant un risque.

La partie qui souhaite faire constater une zone doit organiser un accès suffisant.

Peut-on conclure à l’absence de désordre dans une zone inaccessible ?

Non.

Le rapport doit distinguer :

  • absence de désordre constaté ;
  • absence de visibilité ;
  • absence d’accès ;
  • absence d’investigation.

La formule « aucun désordre constaté » ne doit pas être utilisée comme garantie de l’état d’un ouvrage qui n’a pas pu être examiné.

Que faire si la zone inaccessible est essentielle ?

Il peut être nécessaire de :

  • organiser une nouvelle visite ;
  • obtenir une clé ;
  • faire déplacer des équipements ;
  • installer un accès sécurisé ;
  • ouvrir un ouvrage ;
  • mettre en cause un tiers ;
  • saisir le juge chargé du contrôle ;
  • demander une extension ou une investigation complémentaire.

L’expert peut demander aux parties ou aux tiers les informations et documents nécessaires et saisir le juge en cas de difficulté.

Les conditions météorologiques doivent-elles être relevées ?

Oui lorsqu’elles peuvent influencer les constatations.

Il peut être utile d’indiquer :

  • température ;
  • pluie au moment de la visite ;
  • pluie récente ;
  • période de sécheresse ;
  • vent ;
  • gel ;
  • ensoleillement ;
  • humidité extérieure ;
  • saison ;
  • état du terrain.

Ces données sont particulièrement importantes pour :

  • infiltrations ;
  • condensation ;
  • fissures liées au sol ;
  • stagnations ;
  • fonctionnement des eaux pluviales ;
  • déformations thermiques ;
  • couvertures.
examen fondations abords eaux pluviales expertise batiment

Une visite par temps sec est-elle inutile pour examiner une infiltration ?

Non.

Elle peut permettre d’examiner :

  • les traces ;
  • les ouvrages ;
  • les raccordements ;
  • les réparations ;
  • les pentes ;
  • les évacuations ;
  • les matériaux dégradés.

Elle peut toutefois être insuffisante pour reproduire le phénomène.

Une seconde visite ou un essai peut être nécessaire.

Une visite sous la pluie est-elle toujours préférable ?

Non.

La pluie peut révéler :

  • un ruissellement ;
  • un débordement ;
  • une entrée d’eau ;
  • une stagnation.

Elle peut aussi :

  • limiter l’accès à la toiture ;
  • compromettre la sécurité ;
  • empêcher certaines mesures ;
  • rendre difficile l’identification précise de la source ;
  • modifier les valeurs d’humidité de surface.

Les conditions doivent être adaptées à l’objectif de l’opération.

Pourquoi la saison peut-elle être importante pour les fissures ?

Certains phénomènes peuvent varier avec :

  • la sécheresse ;
  • la réhydratation ;
  • la température ;
  • le niveau des nappes ;
  • le chauffage ;
  • les mouvements thermiques.

Dans les sols argileux, les variations de teneur en eau peuvent produire des cycles de retrait et de gonflement susceptibles de générer des mouvements différentiels.

Une observation unique ne permet donc pas toujours d’apprécier l’amplitude saisonnière du phénomène.

Faut-il consulter les données météorologiques historiques ?

Elles peuvent être utiles pour mettre en perspective :

  • apparition des fissures ;
  • épisodes de sécheresse ;
  • fortes pluies ;
  • tempêtes ;
  • gel ;
  • sinistres déclarés.

Ces données ne suffisent pas, à elles seules, à établir le lien de causalité.

Elles doivent être rapprochées :

  • des dates ;
  • de la localisation ;
  • de l’état du bâtiment ;
  • des sols ;
  • des réseaux ;
  • des constatations techniques.

Que sont les constatations communes ?

Les constatations communes sont des faits matériels que les participants reconnaissent comme observés lors de la réunion.

Par exemple :

  • présence d’une fissure ;
  • mesure d’une ouverture ;
  • trace d’eau ;
  • absence d’une pièce ;
  • impossibilité d’accès ;
  • résultat affiché par un appareil ;
  • état visible d’un ouvrage.

Il est utile de distinguer :

  • fait communément constaté ;
  • fait contesté ;
  • interprétation contestée ;
  • cause non encore déterminée.

Une constatation commune vaut-elle reconnaissance de responsabilité ?

Non.

Une entreprise peut reconnaître :

  • l’existence d’une fissure ;
  • une fuite ;
  • une mesure ;
  • un défaut d’aspect,

tout en contestant :

  • la cause ;
  • son intervention ;
  • la gravité ;
  • la solution ;
  • sa responsabilité ;
  • la garantie de son assureur.

Le rapport doit éviter de transformer un accord sur un fait matériel en reconnaissance juridique.

Comment formaliser une constatation commune ?

L’expert peut la mentionner dans :

  • une note de réunion ;
  • un tableau ;
  • un plan annoté ;
  • une photographie légendée ;
  • un compte rendu ;
  • son rapport.

Les parties doivent pouvoir demander la correction d’une erreur de retranscription.

Les participants doivent-ils signer chaque constatation ?

Non.

Une feuille de présence peut être signée.

Les constatations sont consignées par l’expert sous sa responsabilité.

L’absence de signature de chaque partie ne prive pas automatiquement une observation de toute valeur, dès lors que les parties ont pu la discuter.

Comment traiter les déclarations des parties ?

L’expert peut recueillir les informations orales ou écrites de toute personne, à condition d’identifier cette personne et, lorsque cela est pertinent, ses liens avec les parties. Il doit uniquement faire état des informations légitimement recueillies et utiles aux questions de sa mission.

Le rapport doit distinguer clairement :

  • déclaration du propriétaire ;
  • déclaration de l’entreprise ;
  • déclaration d’un occupant ;
  • déclaration d’un technicien ;
  • constat personnel de l’expert ;
  • document vérifié.

Une déclaration d’une partie constitue-t-elle une preuve suffisante ?

Pas nécessairement.

Une déclaration peut être utile pour connaître :

  • la date d’apparition ;
  • la fréquence ;
  • les conditions de survenue ;
  • les travaux antérieurs ;
  • les conséquences d’usage ;
  • les circonstances du chantier.

Elle doit, autant que possible, être confrontée à :

  • photographies ;
  • courriels ;
  • factures ;
  • témoignages ;
  • constats ;
  • mesures ;
  • documents de chantier ;
  • déclarations des autres parties.

Comment retranscrire une déclaration contestée ?

Le rapport peut employer une formulation attribuée :

« Selon le propriétaire, les premières infiltrations seraient apparues en novembre 2024. »

Il ne doit pas écrire comme un fait établi :

« Les infiltrations sont apparues en novembre 2024 »

si cette date repose uniquement sur une déclaration contestée et non corroborée.

L’expert peut-il interroger un ancien conducteur de travaux ?

Oui.

Il peut recueillir des informations auprès de personnes susceptibles d’éclairer sa mission, à condition de préciser leur identité, leur profession et leurs liens éventuels avec les parties.

Les informations importantes doivent pouvoir être discutées contradictoirement.

Comment traiter une déclaration faite en dehors de la réunion ?

L’expert ne doit pas utiliser secrètement une information déterminante.

Il peut :

  • en demander une confirmation écrite ;
  • la communiquer aux parties ;
  • solliciter leurs observations ;
  • organiser une audition contradictoire ;
  • demander au juge d’entendre la personne si cela paraît utile.

Quelle différence existe-t-il entre constat et interprétation ?

Le constat

Il décrit un fait matériel observé.

Exemples :

  • une fissure verticale est visible sur 1,80 m ;
  • une auréole est présente au plafond ;
  • le niveau relevé varie de 18 mm entre deux points ;
  • une descente d’eau se termine au pied du mur ;
  • la toiture n’est pas accessible sans moyen de protection.

L’interprétation

Elle explique la signification technique du fait.

Exemples :

  • la fissure pourrait traduire un mouvement différentiel ;
  • l’auréole paraît compatible avec une infiltration ;
  • la déformation peut résulter d’un affaissement ;
  • le rejet d’eau peut contribuer à humidifier le sol près des fondations.

Le constat précède l’interprétation.

Quelle différence existe-t-il entre interprétation et conclusion ?

L’interprétation confronte le fait à plusieurs hypothèses.

La conclusion retient, avec un niveau de certitude explicité, l’hypothèse jugée la plus cohérente.

La conclusion doit reposer sur :

  • plusieurs observations concordantes ;
  • des documents ;
  • des mesures ;
  • des essais ;
  • l’élimination d’hypothèses concurrentes ;
  • les limites connues de l’examen.

Quelle différence existe-t-il entre conclusion technique et qualification juridique ?

L’expert peut conclure :

« Les infiltrations proviennent techniquement d’une insuffisance des relevés d’étanchéité. »

Il ne doit pas conclure à lui seul :

« L’entreprise est juridiquement responsable et son assureur décennal doit garantir le sinistre. »

L’expert doit répondre aux questions techniques de sa mission et ne jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Comment présenter les différents niveaux de certitude ?

L’expert peut distinguer :

Fait constaté

Observation directe, mesure ou résultat documenté.

Élément compatible

Le constat correspond à une hypothèse sans suffire à la démontrer.

Cause probable

Plusieurs éléments concordants permettent de privilégier une hypothèse.

Cause établie

Les constatations, essais et documents démontrent suffisamment le mécanisme.

Cause indéterminée en l’état

Les éléments disponibles sont insuffisants ou contradictoires.

Cette graduation évite les affirmations excessives.

L’absence de constat le jour de la visite exclut-elle le désordre ?

Non.

Certains phénomènes sont :

  • intermittents ;
  • saisonniers ;
  • liés à une pluie ;
  • liés au fonctionnement d’un équipement ;
  • masqués par une réparation ;
  • situés dans une zone inaccessible ;
  • déjà asséchés.

Le rapport doit alors distinguer :

  • ce qui a été constaté ;
  • ce qui a été déclaré ;
  • ce qui apparaît sur les documents ;
  • ce qui n’a pas pu être reproduit ;
  • ce qui nécessite une investigation complémentaire.

Que faire lorsqu’un désordre a déjà été réparé ?

L’expert peut examiner :

  • les photographies antérieures ;
  • les factures ;
  • les descriptions ;
  • les matériaux déposés conservés ;
  • les rapports ;
  • les déclarations ;
  • la qualité de la réparation ;
  • la réapparition éventuelle.

La disparition matérielle du désordre peut limiter fortement l’analyse de sa cause initiale.

L’expert doit-il signaler toutes les limites de ses constatations ?

Oui.

Il peut notamment mentionner :

  • inspection visuelle seulement ;
  • absence de sondage ;
  • fondations non visibles ;
  • toiture non accessible ;
  • réseau non testé ;
  • plans manquants ;
  • matériaux masqués ;
  • conditions météorologiques défavorables ;
  • état modifié depuis le sinistre ;
  • mesure ponctuelle ;
  • absence de référence antérieure.

Ces limites permettent au juge de comprendre la portée réelle des conclusions.

distinguer constat interpretation conclusion expertise batiment

Une réserve générale suffit-elle ?

Non.

Une formule générique telle que « sous réserve des ouvrages cachés » est utile mais insuffisante.

Il est préférable d’indiquer précisément :

  • quel ouvrage n’a pas été examiné ;
  • pourquoi ;
  • quelle question reste ouverte ;
  • quelle investigation permettrait de la résoudre ;
  • quelle conséquence cela produit sur le niveau de certitude.

L’expert doit-il répondre aux observations faites pendant la visite ?

Il doit prendre en considération les observations et réclamations des parties et mentionner dans son avis la suite qu’il leur a donnée.

Il peut :

  • vérifier immédiatement ;
  • demander une pièce ;
  • programmer une mesure ;
  • reporter la réponse ;
  • écarter l’observation en la motivant ;
  • signaler qu’elle dépasse sa mission.

Une partie peut-elle demander une constatation supplémentaire ?

Oui.

Elle doit expliquer :

  • la zone ;
  • le désordre ;
  • son lien avec la mission ;
  • son utilité ;
  • les moyens nécessaires ;
  • les raisons pour lesquelles il n’a pas encore été examiné.

L’expert apprécie si la demande entre dans sa mission.

En cas de difficulté sur le périmètre, le juge chargé du contrôle peut accroître, restreindre ou préciser la mission.

Que faire si une constatation exige une autre spécialité ?

L’expert peut signaler la nécessité de recourir notamment à :

  • un géotechnicien ;
  • un ingénieur structure ;
  • un couvreur spécialisé ;
  • un laboratoire ;
  • un acousticien ;
  • un thermicien ;
  • un géomètre ;
  • un spécialiste des réseaux.

Il ne doit pas improviser une conclusion dans un domaine qu’il ne maîtrise pas suffisamment.

Comment contrôler la qualité d’une inspection sur place ?

Il faut vérifier que l’expert a :

  • examiné les zones utiles ;
  • identifié les ouvrages ;
  • localisé les désordres ;
  • pris des photographies ;
  • relevé les mesures pertinentes ;
  • noté les conditions météorologiques ;
  • distingué faits et déclarations ;
  • comparé l’existant aux documents ;
  • signalé les zones inaccessibles ;
  • recherché les causes concurrentes ;
  • prévu les investigations nécessaires.

Quelles erreurs faut-il éviter lors des constatations ?

Les erreurs fréquentes comprennent :

  • photographier sans localiser ;
  • mesurer sans indiquer l’appareil ;
  • qualifier une fissure d’évolutive après une seule visite ;
  • déduire les fondations uniquement des plans ;
  • diagnostiquer l’humidité à partir d’un seul humidimètre ;
  • conclure sur la toiture sans accès suffisant ;
  • ignorer les abords et les eaux pluviales ;
  • confondre déclaration et fait établi ;
  • considérer une zone inaccessible comme saine ;
  • négliger les conditions météorologiques ;
  • confondre défaut contractuel et malfaçon ;
  • déduire une responsabilité juridique d’une cause technique.

Comment une partie doit-elle préparer la visite technique ?

Elle peut préparer :

  1. un plan de repérage ;
  2. une liste numérotée des désordres ;
  3. les photographies anciennes ;
  4. une chronologie ;
  5. les plans et études ;
  6. les relevés antérieurs ;
  7. les factures de réparation ;
  8. les documents météorologiques utiles ;
  9. les accès ;
  10. les clés ;
  11. les équipements de sécurité nécessaires ;
  12. les zones à dégager.

Faut-il nettoyer ou dégager les zones avant la visite ?

Il faut dégager les zones sans faire disparaître la preuve.

Il peut être utile de :

  • déplacer un meuble ;
  • ouvrir une trappe ;
  • retirer des objets ;
  • rendre un regard accessible ;
  • dégager une paroi.

Il faut éviter avant la visite :

  • repeindre ;
  • reboucher ;
  • piquer un enduit ;
  • démonter un ouvrage ;
  • nettoyer une trace déterminante sans photographie ;
  • réparer une fuite non urgente sans documentation.

Comment Check my House peut-il intervenir avant les constatations judiciaires ?

Check my House peut réaliser une visite préparatoire afin de :

  • identifier les désordres ;
  • préparer leur numérotation ;
  • établir un relevé photographique ;
  • analyser les plans ;
  • identifier les zones à rendre accessibles ;
  • préparer les instruments ;
  • rechercher les causes possibles ;
  • signaler les investigations nécessaires ;
  • préparer les questions techniques destinées à l’expert judiciaire ;
  • informer l’avocat d’une partie potentiellement manquante.

Cette visite privée ne remplace pas les constatations contradictoires de l’expert judiciaire.

Check my House peut-il assister aux constatations sur les lieux ?

Oui, en qualité d’expert-conseil technique d’une partie.

Selon la lettre de mission, l’intervention peut comprendre :

  • présence aux visites ;
  • contrôle des localisations ;
  • prise de photographies ;
  • mesures comparatives ;
  • vérification des niveaux ;
  • analyse des fissures ;
  • observation des sondages ;
  • examen des ouvrages extérieurs ;
  • signalement d’une zone oubliée ;
  • préparation d’une note technique pour l’avocat.

Check my House peut-il réaliser ses propres mesures ?

Oui, lorsque cela est utile et compatible avec l’organisation de l’expertise.

Les mesures doivent être :

  • identifiées comme mesures de partie ;
  • localisées ;
  • datées ;
  • réalisées avec un matériel adapté ;
  • conservées ;
  • interprétées avec leurs limites ;
  • communiquées contradictoirement lorsqu’elles sont invoquées.

Une divergence doit être analysée en comparant :

  • appareils ;
  • précision ;
  • méthodes ;
  • points de mesure ;
  • conditions ;
  • unités.

Check my House peut-il accéder seul à une zone refusée par l’expert judiciaire ?

Non.

Check my House doit respecter :

  • les autorisations du propriétaire ;
  • les règles de sécurité ;
  • le cadre contradictoire ;
  • les décisions de l’expert judiciaire ;
  • les éventuelles décisions du juge.

Une inspection privée unilatérale ne doit pas être présentée comme une constatation judiciaire contradictoire.

Check my House peut-il conclure sur les fondations sans sondage ?

Il peut analyser :

  • les fissures ;
  • les plans ;
  • les études ;
  • les photographies de chantier ;
  • la configuration ;
  • les causes possibles.

Il doit signaler clairement lorsque :

  • les fondations ne sont pas visibles ;
  • les dimensions ne sont pas vérifiées ;
  • le ferraillage n’est pas contrôlable ;
  • une étude géotechnique ou un sondage reste nécessaire.

Check my House peut-il signaler un danger pendant la visite ?

Oui.

Il peut notamment recommander :

  • une restriction d’accès ;
  • un étaiement ;
  • une protection ;
  • une coupure de réseau ;
  • l’intervention d’un bureau d’études ;
  • une mesure conservatoire.

Il ne remplace pas :

  • les services de secours ;
  • le maire ou les autorités compétentes ;
  • l’ingénieur chargé d’un dimensionnement ;
  • le juge ;
  • l’expert judiciaire.

Check my House peut-il établir un compte rendu des constatations ?

Oui.

La note destinée au client peut reprendre :

  • lieux visités ;
  • désordres examinés ;
  • mesures ;
  • photographies ;
  • déclarations importantes ;
  • points d’accord ;
  • points contestés ;
  • zones non accessibles ;
  • investigations prévues ;
  • prochaines échéances.

Cette note doit être distinguée du compte rendu ou du rapport officiel de l’expert judiciaire.

Quelles limites Check my House doit-il rappeler ?

Check my House ne peut :

  • diriger les opérations judiciaires ;
  • imposer un sondage ;
  • modifier la mission ;
  • contraindre un tiers à donner accès ;
  • certifier les ouvrages cachés sans investigation ;
  • garantir la solidité sans étude adaptée ;
  • attribuer juridiquement une responsabilité ;
  • imposer ses mesures à l’expert judiciaire ;
  • garantir que ses observations seront retenues.

Son rôle consiste à assister techniquement le client, à préserver les éléments de preuve et à soumettre des observations documentées au débat contradictoire.

Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my house (cabinet d’expertise en bâtiment) depuis 2019.

Contenu à visée informative. Dernière mise à jour le 23 juillet 2026.

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Sources principales

  • Code de procédure civile, articles 232 à 248, relatifs à la mission du technicien, à son objectivité, aux limites de son avis, aux informations qu’il peut recueillir et aux documents qu’il peut demander.
  • Code de procédure civile, articles 273 à 281, relatifs au déroulement des opérations, à la communication des documents et aux observations des parties.
  • Code de procédure civile, article 276, relatif à la prise en considération des observations et réclamations et à la réponse que l’expert doit leur apporter.
  • Géorisques et BRGM, informations officielles relatives au retrait-gonflement des argiles, aux fissurations, à l’influence des variations hydriques, des réseaux, des eaux pluviales et de la végétation.
  • INRS, recommandations relatives à la prévention des chutes de hauteur, aux accès en toiture, aux équipements collectifs, aux échelles et aux équipements individuels.

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