Le mot « expert » désigne des professionnels aux missions, aux statuts et aux responsabilités très différents. Expert en bâtiment, expert judiciaire, expert d’assurance, expert d’assuré, expert en évaluation immobilière, géotechnicien, bureau d’études, maître d’œuvre, contrôleur technique, diagnostiqueur, commissaire de justice ou avocat : chacun intervient selon un cadre précis. Cette FAQ explique comment les distinguer, qui les missionne, quelle est la portée de leur rapport et comment choisir le bon intervenant selon la situation.

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Sommaire

• Pourquoi distinguer les différents intervenants (2)
• L’expert en bâtiment (3)
• L’expert judiciaire (8)
• L’expert d’assurance et l’expert d’assuré (7)
• L’expertise amiable et le technicien choisi conventionnellement (5)
• L’expert en évaluation immobilière et la valeur vénale (4)
• Le diagnostiqueur immobilier (2)
• Le bureau d’études et l’ingénieur structure (2)
• Le géotechnicien (2)
• Le maître d’œuvre et l’architecte (3)
• Le contrôleur technique de la construction (1)
• Le commissaire de justice et l’avocat (4)
• Le sapiteur et le laboratoire (2)
• Cumul de fonctions et conflits d’intérêts (4)
• Vérifier les compétences avant de missionner (3)
• Quel professionnel choisir selon la situation (5)
• L’intervention de Check my House (1)
• Sources principales

Pourquoi distinguer les différents intervenants

Pourquoi faut-il distinguer précisément les différents intervenants ?

Le mot « expert » recouvre des missions très différentes. Selon la situation, le professionnel peut être chargé :

• de constater un désordre ;
• d’en rechercher les causes ;
• d’assister une partie dans un litige ;
• d’évaluer un sinistre pour un assureur ;
• de vérifier des calculs ;
• d’étudier le sol ;
• de concevoir des travaux ;
• d’établir une preuve matérielle ;
• de conseiller juridiquement une partie ;
• d’évaluer la valeur d’un bien immobilier.

Ces professionnels ne sont pas désignés de la même manière. Ils n’obéissent pas aux mêmes obligations et leurs rapports n’ont pas la même portée. Il faut donc examiner :

• qui les missionne ;
• qui les rémunère ;
• l’objet exact de leur mission ;
• leurs compétences ;
• leur position à l’égard des parties ;
• la valeur de leur rapport ;
• les limites de leur intervention.

Le mot « expert » désigne-t-il une profession unique ?

Non. Le mot peut désigner une personne disposant de compétences particulières dans un domaine, mais il ne permet pas, à lui seul, de connaître son statut. Ainsi, une personne présentée comme « expert en bâtiment » n’est pas nécessairement :

• inscrite sur une liste d’experts judiciaires ;
• désignée par un juge ;
• ingénieur structure ;
• géotechnicien ;
• diagnostiqueur immobilier certifié ;
• contrôleur technique agréé ;
• expert en évaluation immobilière ;
• expert mandaté par un assureur.

Il faut vérifier les compétences, les qualifications, les assurances et la lettre de mission au lieu de se fier uniquement à l’intitulé commercial utilisé.

L’expert en bâtiment

Qu’est-ce qu’un expert en bâtiment ?

L’expert en bâtiment examine un ouvrage afin d’identifier, de décrire et d’analyser des désordres techniques. Selon sa mission et ses compétences, il peut notamment intervenir pour :

• des fissures ;
• de l’humidité ;
• des infiltrations ;
• une toiture ;
• une charpente ;
• des fondations ;
• des malfaçons ;
• des non-conformités ;
• une réception ;
• une acquisition immobilière ;
• une expertise contradictoire ;
• le contrôle de travaux de reprise.

Son travail peut comprendre :

• une inspection visuelle ;
• un relevé photographique ;
• des mesures non destructives ;
• une analyse documentaire ;
• la recherche de causes probables ;
• l’identification des investigations nécessaires ;
• des préconisations de réparation ;
• l’analyse de devis.

La seule appellation d’expert en bâtiment ne précise toutefois ni son niveau de formation, ni son domaine de spécialité, ni la portée juridique de son rapport.

L’expert en bâtiment est-il nécessairement ingénieur ?

Non. Il peut notamment être issu :

• de la conduite de travaux ;
• de la maîtrise d’œuvre ;
• de l’architecture ;
• de l’ingénierie ;
• de l’économie de la construction ;
• d’un corps de métier spécialisé ;
• de l’expertise d’assurance ;
• du contrôle ou du diagnostic technique.

La compétence doit être appréciée en fonction du problème étudié. Une expérience générale du bâtiment ne suffit pas toujours pour :

• dimensionner une structure ;
• interpréter une campagne géotechnique ;
• calculer un renforcement ;
• analyser un champignon lignivore ;
• vérifier une installation électrique complexe ;
• établir une valeur vénale judiciaire.

L’expert en bâtiment peut-il établir une note de calcul ?

Pas automatiquement. Une note de calcul structurelle doit être réalisée par un professionnel disposant :

• des compétences d’ingénierie adaptées ;
• des logiciels et méthodes nécessaires ;
• des hypothèses de charges ;
• des données relatives aux matériaux ;
• des informations suffisantes sur l’ouvrage ;
• d’une assurance couvrant cette activité.

L’expert en bâtiment peut identifier la nécessité d’une note de calcul, transmettre ses constatations et analyser la cohérence générale des documents. Le dimensionnement reste toutefois de la responsabilité du bureau d’études ou de l’ingénieur qui l’établit.

L’expert judiciaire

Qu’est-ce qu’un expert judiciaire ?

L’expert judiciaire est un technicien désigné par un juge afin de lui donner un avis sur des questions techniques dont dépend la solution d’un litige. Dans le domaine du bâtiment, il peut notamment être chargé de :

• constater des désordres ;
• rechercher leurs causes ;
• examiner les documents contractuels sur le plan technique ;
• déterminer les ouvrages concernés ;
• proposer les travaux réparatoires ;
• en évaluer le coût ;
• donner un avis sur les imputabilités techniques.

L’expert judiciaire éclaire le juge. Il ne juge pas le litige et ne prononce aucune condamnation. Le juge n’est d’ailleurs pas lié par ses constatations ou ses conclusions.

Qui désigne l’expert judiciaire ?

Il est désigné par une juridiction. Le Code de procédure civile permet au juge de commettre toute personne de son choix lorsqu’une question de fait nécessite les connaissances d’un technicien. L’expertise complète ne doit être ordonnée que lorsque de simples constatations ou une consultation ne suffisent pas à éclairer le juge. Les parties peuvent proposer un nom ou une spécialité, mais la décision appartient au juge.

L’expert judiciaire est-il obligatoirement inscrit sur une liste ?

Le juge choisit généralement un professionnel inscrit sur la liste d’une cour d’appel ou sur la liste nationale établie par la Cour de cassation. Toutefois, le pouvoir de désignation du juge ne se limite pas absolument aux professionnels inscrits. Il peut désigner une autre personne lorsqu’il estime que ses compétences sont adaptées au dossier. L’inscription sur une liste et la désignation dans une affaire constituent donc deux éléments distincts.

Que signifie l’inscription sur une liste d’experts judiciaires ?

Cette inscription signifie que le professionnel a été admis dans une spécialité déterminée sur une liste tenue par une cour d’appel ou par la Cour de cassation. Les listes sont organisées par domaines, rubriques et spécialités. Dans le bâtiment, elles peuvent notamment distinguer :

• les constructions générales ;
• l’architecture et la maîtrise d’œuvre ;
• l’économie de la construction ;
• la géotechnique ;
• l’étanchéité ;
• les structures ;
• l’évaluation immobilière ;
• l’acoustique ;
• les équipements techniques.

L’inscription ne signifie pas que l’expert est compétent pour toutes les questions concernant un immeuble. Il faut vérifier sa rubrique et son expérience réelle.

Peut-on parler d’« expert agréé par les tribunaux » ?

Cette expression est couramment utilisée, mais elle manque souvent de précision. Il est préférable d’indiquer :

• « expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de… » ;
• « expert inscrit sur la liste nationale de la Cour de cassation » ;
• ou « expert désigné par telle juridiction dans telle affaire ».

La Cour de cassation met à disposition des outils permettant de rechercher les experts inscrits sur les différentes listes. Une certification privée ou l’adhésion à une organisation professionnelle ne doit pas être présentée comme un agrément délivré par une juridiction.

Un expert inscrit sur une liste agit-il toujours comme expert judiciaire ?

Non. Il agit en qualité d’expert judiciaire uniquement lorsqu’une juridiction le désigne dans une affaire précise. Lorsqu’il intervient à la demande :

• d’un propriétaire ;
• d’une entreprise ;
• d’un assureur ;
• d’un avocat ;
• d’un syndic ;

il réalise une mission privée ou amiable. Son inscription reste une information sur son parcours, mais elle ne transforme pas son rapport privé en rapport judiciaire.

Quelles obligations particulières s’imposent à l’expert judiciaire ?

Le technicien commis par le juge doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité. Il doit répondre aux seules questions pour lesquelles il a été désigné. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique. Il doit également :

• respecter le principe du contradictoire ;
• communiquer avec l’ensemble des parties ;
• examiner leurs observations ;
• remplir personnellement la mission ;
• signaler les difficultés au juge chargé du contrôle ;
• déposer son rapport dans le délai fixé.

L’expert judiciaire peut-il dire qui est juridiquement responsable ?

Il peut analyser l’imputabilité technique. Il peut par exemple expliquer :

• quel ouvrage est défectueux ;
• quelle erreur de conception ou d’exécution est compatible avec le désordre ;
• quelles entreprises sont intervenues sur la zone ;
• si plusieurs causes ont contribué au dommage ;
• quels travaux sont nécessaires.

Il ne doit toutefois pas :

• interpréter définitivement une clause contractuelle ;
• déclarer une partie juridiquement responsable ;
• prononcer une condamnation ;
• déterminer la garantie d’un assureur ;
• qualifier définitivement un dol ou un vice caché.

Le Code de procédure civile lui interdit les appréciations d’ordre juridique.

L’expert d’assurance et l’expert d’assuré

Qu’est-ce qu’un expert d’assurance ?

L’expert d’assurance est missionné dans le cadre d’un sinistre pour recueillir les éléments techniques nécessaires à son évaluation et à son règlement. Lorsqu’il est mandaté par l’assureur, il peut notamment :

• constater les dommages ;
• rechercher leur origine ;
• vérifier leur cohérence avec la déclaration ;
• évaluer l’étendue des réparations ;
• chiffrer les dommages ;
• examiner les possibilités de recours ;
• transmettre son analyse à l’assureur.

L’expert ne prend pas seul la décision d’accorder ou de refuser la garantie. L’assureur détermine sa position à partir du contrat, du rapport et des autres éléments du dossier.

L’expert d’assurance représente-t-il l’assureur ?

Lorsqu’il est missionné par la compagnie, il intervient pour recueillir les informations nécessaires à l’instruction du sinistre pour le compte de celle-ci. Il ne doit pas être confondu avec :

• un expert judiciaire ;
• un expert commun choisi par toutes les parties ;
• un expert d’assuré ;
• un avocat de l’assureur.

Son analyse technique doit rester argumentée, mais sa mission est définie par l’assureur et s’inscrit dans l’exécution du contrat d’assurance.

L’expert d’assurance peut-il décider qu’un sinistre n’est pas garanti ?

Il peut donner un avis technique sur :

• la cause ;
• la date ;
• l’étendue ;
• la compatibilité avec un événement ;
• l’entretien ;
• la vétusté ;
• le coût des réparations.

La décision contractuelle appartient à l’assureur. Un refus de garantie doit donc être formulé par l’assureur et rattaché :

• aux faits retenus ;
• au contrat ;
• aux exclusions invoquées ;
• aux conclusions techniques utilisées.

Qu’est-ce qu’un expert d’assuré ?

L’expert d’assuré est choisi par l’assuré pour l’assister dans l’analyse et le règlement de son sinistre. Il peut notamment :

• examiner les désordres ;
• préparer la réunion avec l’expert de l’assureur ;
• analyser la cause ;
• identifier les dommages oubliés ;
• vérifier le chiffrage ;
• analyser les travaux nécessaires ;
• contester une vétusté ou une exclusion sur le plan technique ;
• participer à une contre-expertise ;
• rédiger un rapport.

France Assureurs rappelle que l’assuré peut recourir à un autre expert afin de procéder à une contre-expertise lorsque les conclusions de l’expert mandaté par l’assureur sont contestées.

L’expert d’assuré est-il impartial comme l’expert judiciaire ?

Sa position est différente. Il est choisi pour assister techniquement l’assuré et défendre ses intérêts dans le cadre de sa mission. Il doit néanmoins :

• constater loyalement les faits ;
• ne pas modifier les données ;
• expliquer ses méthodes ;
• signaler les incertitudes ;
• distinguer les observations des déclarations ;
• éviter les chiffrages artificiels ;
• tenir compte des causes concurrentes.

Son rapport sera discuté par l’assureur, l’expert adverse et, éventuellement, le juge.

Qui paie l’expert d’assuré ?

Ses honoraires sont généralement supportés par l’assuré. Une prise en charge totale ou partielle peut toutefois être prévue par :

• une garantie d’honoraires d’expert ;
• une assurance de protection juridique ;
• une clause particulière du contrat ;
• une convention conclue après le sinistre.

Avant la mission, il faut vérifier :

• le mode de rémunération ;
• les déplacements ;
• les frais d’investigation ;
• les conditions de paiement ;
• les plafonds de prise en charge ;
• les modalités applicables en cas d’échec de la négociation.

Quelle différence existe-t-il entre expert d’assurance et expert d’assuré ?

La principale différence concerne leur donneur d’ordre. L’expert d’assurance est mandaté par l’assureur pour instruire techniquement le sinistre. L’expert d’assuré est mandaté par l’assuré pour analyser le dossier, défendre sa position technique et contester, si nécessaire, les conclusions ou le chiffrage adverse. Aucun des deux ne possède le pouvoir juridictionnel de l’expert désigné par le juge. Leurs rapports restent des éléments privés soumis à la discussion.

L’expertise amiable et le technicien choisi conventionnellement

Qu’est-ce qu’un expert amiable ?

L’expert amiable est choisi en dehors d’une désignation judiciaire. Il peut être mandaté :

• par une seule partie ;
• conjointement par plusieurs parties ;
• par un assureur ;
• par un syndicat de copropriétaires ;
• par un avocat ;
• dans le cadre d’une négociation.

Sa mission est définie par une lettre de mission ou une convention. L’expertise peut avoir pour objet :

• de diagnostiquer un désordre ;
• de préparer une réclamation ;
• de rechercher un accord ;
• d’évaluer des travaux ;
• de préserver des preuves ;
• de préparer une procédure judiciaire.

Qu’est-ce qu’une expertise amiable unilatérale ?

Elle est organisée à la demande d’une seule partie. Les autres parties ne sont pas nécessairement :

• convoquées ;
• présentes ;
• destinataires des documents ;
• associées aux mesures ;
• invitées à présenter des observations.

Ce type d’expertise peut être utile pour :

• comprendre la situation ;
• préparer une mise en demeure ;
• évaluer l’opportunité d’un recours ;
• déterminer les investigations nécessaires.

Sa portée sera toutefois plus facilement contestée qu’une expertise au cours de laquelle toutes les parties ont pu participer.

Qu’est-ce qu’une expertise amiable contradictoire ?

Elle est organisée de manière à permettre aux parties concernées :

• de recevoir une convocation ;
• de prendre connaissance des documents ;
• d’assister aux constatations ;
• de participer aux essais ;
• de présenter leurs observations ;
• de contester les hypothèses ;
• de produire leurs propres pièces.

L’expert qui organise la réunion reste mandaté par son client, sauf s’il a été choisi conjointement. Le caractère contradictoire ne transforme donc pas automatiquement l’expert privé en expert judiciaire.

Qu’est-ce qu’un expert commun choisi par les parties ?

Les parties peuvent choisir ensemble un technicien et définir d’un commun accord :

• sa mission ;
• ses honoraires ;
• les documents à examiner ;
• les investigations ;
• les délais ;
• les modalités du contradictoire ;
• l’utilisation du rapport.

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er septembre 2025, le Code de procédure civile organise expressément le recours conventionnel à un technicien choisi d’un commun accord. Celui-ci doit révéler toute circonstance susceptible d’affecter son indépendance et son impartialité. Lorsque la convention est conclue entre avocats dans le cadre prévu par le Code de procédure civile, le rapport peut bénéficier d’une portée procédurale particulière. Cette organisation doit être définie avec les avocats des parties.

Quelle différence existe-t-il entre expert amiable et expert judiciaire ?

L’expert amiable est désigné par une ou plusieurs parties, sa mission est définie contractuellement, sa rémunération suit le contrat privé, il agit comme mandataire privé ou expert commun et son rapport reste un rapport privé. L’expert judiciaire est désigné par le juge, sa mission est fixée par la décision judiciaire, sa provision et sa rémunération sont contrôlées judiciairement, le contradictoire est obligatoire pendant les opérations et son rapport est déposé dans la procédure. Aucun des deux ne dispose d’un pouvoir de décision : l’expert amiable doit rester prudent sur le plan juridique et la qualification juridique est interdite à l’expert judiciaire. L’expert judiciaire demeure tenu par les principes de conscience, d’objectivité et d’impartialité, mais le juge conserve sa liberté d’appréciation.

L’expert en évaluation immobilière et la valeur vénale

Qu’est-ce qu’un expert en évaluation immobilière ?

L’expert en évaluation immobilière détermine la valeur de biens ou de droits immobiliers selon des méthodes reconnues et justifiables. Son analyse peut prendre en compte :

• la situation géographique ;
• les caractéristiques physiques ;
• l’état technique ;
• la situation juridique ;
• l’occupation ;
• les servitudes ;
• le marché local ;
• les transactions comparables ;
• les revenus ;
• les travaux ;
• les risques et pathologies.

L’expertise immobilière consiste à déterminer la valeur d’un bien en tenant compte de son contexte juridique, économique, physique et géographique. Cette activité n’est pas, dans son ensemble, une profession réglementée par un statut législatif unique comparable à celui du diagnostiqueur ou du commissaire de justice.

L’expert en valeur vénale est-il nécessairement expert judiciaire ?

Non. Il peut intervenir :

• à la demande d’un propriétaire ;
• pour une succession ;
• pour une donation ;
• lors d’un divorce ;
• pour un partage ;
• pour une banque ;
• dans un dossier fiscal ;
• pour mesurer une perte de valeur ;
• à la demande d’un tribunal.

Il devient expert judiciaire dans une affaire uniquement s’il est désigné par la juridiction pour cette mission.

Quelle différence existe-t-il entre expertise en valeur vénale et avis de valeur ?

Un avis de valeur est souvent une estimation synthétique, notamment utilisée pour préparer une mise en vente. Une expertise en valeur vénale repose normalement sur une analyse plus détaillée comprenant :

• l’objet de la mission ;
• une date de valeur ;
• la description du bien ;
• les documents examinés ;
• l’analyse du marché ;
• les références comparables ;
• les méthodes utilisées ;
• les corrections apportées ;
• les hypothèses ;
• les réserves ;
• la valeur ou la fourchette retenue.

Les méthodes peuvent notamment reposer sur la comparaison, les revenus, le coût de remplacement ou une approche résiduelle selon le type de bien.

Un agent immobilier est-il un expert en valeur vénale ?

Un agent immobilier peut connaître le marché local et établir une estimation commerciale. Toutefois, son avis peut être lié à un objectif de commercialisation, par exemple :

• obtenir un mandat ;
• fixer un prix de mise en vente ;
• positionner le bien face aux annonces concurrentes ;
• rechercher un acquéreur.

Une expertise en valeur vénale doit être distinguée de cette démarche commerciale. Elle doit exposer ses méthodes, ses références, ses hypothèses et ses éventuels conflits d’intérêts.

Le diagnostiqueur immobilier

Qu’est-ce qu’un diagnostiqueur immobilier ?

Le diagnostiqueur immobilier réalise les diagnostics techniques réglementaires exigés dans certaines ventes, locations ou situations particulières. Selon ses certifications, il peut notamment établir des diagnostics relatifs :

• à l’amiante ;
• au plomb ;
• aux termites ;
• au gaz ;
• à l’électricité ;
• à la performance énergétique.

La profession est réglementée. Les compétences sont certifiées par domaine et les diagnostiqueurs certifiés peuvent être vérifiés dans un annuaire public.

Le diagnostiqueur immobilier réalise-t-il une expertise générale du bâtiment ?

Non. Sa mission est limitée au diagnostic réglementaire commandé. Un diagnostiqueur chargé du DPE n’est pas automatiquement chargé :

• d’analyser les fondations ;
• de diagnostiquer les fissures ;
• de rechercher toutes les infiltrations ;
• de vérifier la charpente ;
• de contrôler l’ensemble des malfaçons ;
• d’établir la valeur vénale ;
• de déterminer les responsabilités.

Le dossier de diagnostic technique rassemble des documents définis par la réglementation. Il ne constitue pas une expertise générale de la solidité et de l’état complet du bâtiment.

Le bureau d’études et l’ingénieur structure

Qu’est-ce qu’un bureau d’études ?

Un bureau d’études est une structure d’ingénierie chargée d’étudier, de concevoir, de calculer ou de vérifier une partie technique du projet. Il peut être spécialisé en :

• structure ;
• béton armé ;
• charpente métallique ;
• charpente bois ;
• thermique ;
• fluides ;
• ventilation ;
• acoustique ;
• électricité ;
• assainissement ;
• voirie et réseaux ;
• économie de la construction.

Le bureau d’études intervient selon une mission contractuelle précise. Il n’est pas automatiquement chargé d’expertiser l’ensemble du litige.

Quelle différence existe-t-il entre expert en bâtiment et bureau d’études structure ?

L’expert en bâtiment recherche et décrit le mécanisme du désordre. Le bureau d’études structure peut notamment :

• vérifier la portance ;
• modéliser l’ouvrage ;
• calculer les charges ;
• dimensionner un renforcement ;
• établir une note de calcul ;
• produire des plans d’exécution ;
• définir un étaiement.

Une expertise peut conduire à recommander une étude structurelle. Inversement, le bureau d’études a besoin d’un diagnostic suffisamment précis et de données fiables avant de dimensionner la réparation.

Le géotechnicien

Qu’est-ce qu’un géotechnicien ?

Le géotechnicien étudie le sol, le sous-sol et leurs interactions avec les ouvrages. Il peut notamment réaliser ou analyser :

• des reconnaissances de terrain ;
• des sondages ;
• des essais ;
• la nature des couches de sol ;
• leur résistance ;
• les remblais ;
• les nappes et venues d’eau ;
• les tassements ;
• les fondations ;
• les ouvrages de soutènement ;
• la sensibilité aux variations hydriques.

Les études géotechniques associent reconnaissances, essais, études et, selon la mission, suivi de l’exécution.

Le géotechnicien calcule-t-il la structure du bâtiment ?

Pas nécessairement. Il peut définir ou justifier :

• les hypothèses géotechniques ;
• les contraintes admissibles ;
• les principes de fondation ;
• les tassements ;
• les interactions sol-structure ;
• les conditions d’exécution.

L’ingénieur structure utilise ensuite ces données pour dimensionner les éléments de la construction. Pour les fondations complexes, les compétences du géotechnicien et de l’ingénieur structure doivent être coordonnées. Les guides du Cerema destinés aux fondations profondes s’adressent précisément à ces deux catégories de professionnels.

Le maître d’œuvre et l’architecte

Qu’est-ce qu’un maître d’œuvre ?

Le maître d’œuvre conçoit et organise un projet de travaux selon la mission qui lui est confiée. Il peut notamment :

• analyser les besoins du maître de l’ouvrage ;
• établir un avant-projet ;
• préparer les plans ;
• consulter les entreprises ;
• analyser les devis ;
• coordonner les intervenants ;
• suivre l’exécution ;
• vérifier les situations de travaux ;
• assister à la réception.

L’étendue de ses obligations dépend du contrat. Une mission limitée à la conception ne correspond pas à une mission complète de suivi des travaux.

Le maître d’œuvre est-il un expert indépendant du litige ?

Pas lorsqu’il a participé à l’opération contestée. Il peut fournir :

• les plans ;
• les comptes rendus ;
• ses explications ;
• les documents de suivi ;
• son analyse des travaux.

Cependant, si sa conception ou son suivi est mis en cause, il devient une partie potentiellement concernée par le litige. Il ne doit donc pas être confondu avec l’expert indépendant chargé d’analyser les responsabilités.

Un architecte est-il toujours maître d’œuvre ?

Un architecte peut exercer une mission de maîtrise d’œuvre, mais sa mission exacte dépend du contrat. Il peut être chargé :

• uniquement de la conception ;
• du permis de construire ;
• de la consultation des entreprises ;
• du suivi des travaux ;
• d’une mission complète.

Tous les maîtres d’œuvre ne sont pas architectes. Inversement, un architecte n’est pas automatiquement chargé de toutes les phases du chantier.

Le contrôleur technique de la construction

Qu’est-ce qu’un contrôleur technique de la construction ?

Le contrôleur technique contribue à la prévention de certains aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la construction. Sa mission porte sur les domaines définis dans son contrat et, lorsque le contrôle est obligatoire, par la réglementation. Il ne réalise pas :

• la conception à la place du maître d’œuvre ;
• les travaux à la place des entreprises ;
• la surveillance permanente du chantier ;
• une expertise pour défendre une partie.

L’activité de contrôle technique est soumise à un agrément et reste incompatible avec certaines activités de conception, d’exécution ou d’expertise sur l’ouvrage contrôlé.

Le commissaire de justice et l’avocat

Qu’est-ce qu’un commissaire de justice ?

Le commissaire de justice est un officier public et ministériel. Dans un dossier de bâtiment, il peut notamment être sollicité pour :

• constater des fissures ;
• constater une infiltration ;
• décrire l’état d’un chantier ;
• constater l’arrêt de travaux ;
• relever la présence ou l’absence d’une entreprise ;
• constater des matériaux déposés ;
• signifier une assignation ou une décision.

Son procès-verbal décrit les constatations matérielles qu’il a personnellement effectuées.

Le commissaire de justice recherche-t-il la cause d’un désordre ?

En principe, son constat porte sur des faits matériels. Il peut décrire :

• une fissure ;
• un écoulement ;
• une mesure visible ;
• une dégradation ;
• l’état d’une pièce ;
• la date et les circonstances du constat.

Il ne remplace pas l’expert technique chargé de déterminer :

• la cause ;
• l’antériorité probable ;
• la gravité structurelle ;
• les travaux nécessaires ;
• l’imputabilité technique.

Le constat et l’expertise peuvent donc être complémentaires.

Quel est le rôle de l’avocat dans un dossier d’expertise ?

L’avocat est un professionnel du droit chargé de conseiller et de défendre son client. Dans un dossier technique, il peut notamment :

• identifier les fondements juridiques ;
• contrôler les délais ;
• rédiger les mises en demeure ;
• identifier les parties à mettre en cause ;
• saisir la juridiction ;
• proposer une mission d’expertise judiciaire ;
• assister aux réunions ;
• rédiger les dires ;
• négocier un protocole ;
• engager la procédure au fond.

L’avocat peut conseiller ou représenter une partie, mais il ne remplace pas l’expert technique pour l’analyse des fissures, de l’humidité, des structures ou du coût des réparations.

Quelle différence existe-t-il entre l’avocat et l’expert technique ?

L’expert technique répond notamment aux questions suivantes :

• Que constate-t-on ?
• Quel mécanisme est probable ?
• Quels ouvrages sont atteints ?
• Quelles investigations faut-il réaliser ?
• Quels travaux sont nécessaires ?

L’avocat répond notamment aux questions suivantes :

• Quel contrat s’applique ?
• Quelle responsabilité peut être recherchée ?
• Quel délai doit être respecté ?
• Quelle juridiction saisir ?
• Quel assureur mettre en cause ?
• Quel préjudice réclamer ?

Leurs interventions sont complémentaires. L’expert judiciaire lui-même ne doit pas porter d’appréciations juridiques.

Le sapiteur et le laboratoire

Qu’est-ce qu’un sapiteur ?

Dans une expertise judiciaire, l’expert peut avoir besoin de l’avis d’un spécialiste dans un domaine distinct du sien. Il peut par exemple solliciter :

• un géotechnicien ;
• un spécialiste des bois ;
• un acousticien ;
• un thermicien ;
• un économiste de la construction ;
• un expert en évaluation immobilière.

Ce spécialiste est couramment désigné comme sapiteur. L’expert judiciaire conserve la maîtrise de sa mission. Il ne peut pas déléguer à un tiers l’ensemble des opérations pour lesquelles le juge l’a personnellement désigné. Le technicien doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée.

Qu’est-ce qu’un laboratoire dans une expertise du bâtiment ?

Le laboratoire réalise des essais ou analyses nécessitant des équipements et des protocoles spécialisés. Il peut notamment intervenir pour :

• analyser un béton ;
• identifier des sels ;
• mesurer la teneur en eau par prélèvement ;
• identifier un champignon ;
• rechercher de l’amiante ou du plomb ;
• caractériser un acier ;
• contrôler l’adhérence d’un revêtement ;
• analyser un matériau.

Le laboratoire fournit des résultats d’essais. L’interprétation globale de ces résultats dans le fonctionnement du bâtiment doit être coordonnée avec l’expert ou le bureau d’études concerné.

Cumul de fonctions et conflits d’intérêts

Un seul professionnel peut-il exercer plusieurs de ces fonctions ?

Oui, lorsqu’il possède les compétences, qualifications et assurances nécessaires. Une même personne peut, par exemple :

• être ingénieur structure et expert judiciaire inscrit ;
• être architecte et maître d’œuvre ;
• être expert en bâtiment et expert d’assuré ;
• réaliser des expertises privées en dehors de ses désignations judiciaires ;
• être expert en valeur vénale et inscrit sur une liste judiciaire.

Toutefois, les différentes fonctions doivent être clairement séparées. Le professionnel doit préciser :

• qui le missionne ;
• en quelle qualité il intervient ;
• quel est l’objet de sa mission ;
• quelles règles s’appliquent ;
• à qui son rapport est destiné ;
• s’il existe un conflit d’intérêts.

Un professionnel ayant participé aux travaux peut-il ensuite expertiser le même ouvrage ?

Cette situation crée un risque important de conflit d’intérêts. Le concepteur, le maître d’œuvre ou le bureau d’études ayant participé au projet peut expliquer ses choix et fournir ses documents. En revanche, il ne présente pas les mêmes garanties d’indépendance pour apprécier ses propres prestations. Pour une expertise judiciaire, le technicien doit révéler les circonstances susceptibles d’affecter son impartialité et peut être récusé selon les règles applicables. Pour un technicien choisi conventionnellement, le Code de procédure civile impose également une révélation préalable des circonstances susceptibles d’affecter son indépendance et son impartialité.

Quelle différence existe-t-il entre indépendance et impartialité ?

L’indépendance concerne l’absence de liens susceptibles d’influencer le professionnel. Il peut s’agir :

• d’un lien financier ;
• d’un lien professionnel ;
• d’une intervention antérieure ;
• d’un intérêt dans les travaux ;
• d’une relation avec une entreprise ;
• d’une dépendance économique.

L’impartialité concerne la manière de conduire la mission et de traiter équitablement les informations et observations. L’expert judiciaire doit présenter ces deux exigences dans l’accomplissement de sa mission.

L’expert payé par une partie peut-il être indépendant ?

Le paiement par le client ne rend pas automatiquement l’analyse fausse ou inutilisable. L’expert privé doit cependant :

• annoncer clairement son donneur d’ordre ;
• définir son périmètre ;
• exposer ses méthodes ;
• conserver les éléments défavorables à son client ;
• mentionner les limites ;
• distinguer faits et hypothèses ;
• éviter de conclure au-delà de ses compétences.

Son rapport sera d’autant plus crédible qu’il reste mesuré, vérifiable et techniquement argumenté.

Vérifier les compétences avant de missionner

Comment vérifier les compétences d’un expert avant de le missionner ?

Il est recommandé de demander :

• son parcours professionnel ;
• ses diplômes et formations ;
• ses domaines d’intervention ;
• des exemples de missions comparables ;
• son assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• les activités déclarées à son assureur ;
• ses moyens de mesure ;
• les spécialistes avec lesquels il travaille ;
• un modèle anonymisé de rapport ;
• une lettre de mission détaillée ;
• ses honoraires.

Pour un expert judiciaire, il faut également vérifier :

• la cour d’appel concernée ;
• la rubrique d’inscription ;
• la spécialité ;
• la validité de l’inscription.

Une certification privée suffit-elle à démontrer la compétence ?

Non. Une certification, une formation ou une adhésion professionnelle peut constituer un élément utile. Elle doit toutefois être appréciée avec :

• l’expérience réelle ;
• le contenu de la formation ;
• la durée ;
• les évaluations ;
• la spécialité ;
• les assurances ;
• la qualité des rapports ;
• l’absence de conflit d’intérêts.

Il ne faut pas confondre :

• certification de compétences ;
• qualification d’entreprise ;
• inscription judiciaire ;
• diplôme ;
• agrément administratif ;
• simple attestation de formation.

Pourquoi faut-il vérifier l’assurance professionnelle de l’expert ?

L’assurance doit correspondre à l’activité réellement exercée. Il faut notamment vérifier si elle couvre :

• l’expertise technique ;
• l’expertise d’assuré ;
• l’évaluation immobilière ;
• la maîtrise d’œuvre ;
• les calculs structurels ;
• les sondages ;
• l’assistance judiciaire ;
• la rédaction de préconisations.

Une assurance générale de conseil ne couvre pas nécessairement une mission de conception ou de dimensionnement.

Quel professionnel choisir selon la situation

Quel professionnel choisir pour une fissure importante ?

Une première expertise par un expert en bâtiment peut permettre :

• de relever les fissures ;
• d’analyser leur configuration ;
• d’examiner les déformations ;
• d’étudier les eaux et les abords ;
• de rechercher les causes possibles ;
• de déterminer les investigations nécessaires.

Selon les résultats, il peut être nécessaire de solliciter :

• un géotechnicien pour le sol et les fondations ;
• un bureau d’études structure pour les calculs ;
• un laboratoire pour les matériaux ;
• un avocat en présence d’un litige ;
• un expert judiciaire si une procédure est engagée.

Quel professionnel choisir pour une infiltration ?

L’intervention dépend de l’origine supposée. Il peut être nécessaire de faire intervenir :

• un expert en bâtiment pour l’analyse globale ;
• une entreprise de recherche de fuite ;
• un couvreur ;
• un étancheur ;
• un façadier ;
• un plombier ;
• un thermicien ou un spécialiste de la ventilation ;
• un laboratoire ;
• un commissaire de justice pour figer l’état matériel ;
• un avocat si les responsabilités sont contestées.

Il faut éviter de confier immédiatement la totalité du diagnostic à l’entreprise qui vend directement la solution de réparation.

Quel professionnel choisir pour évaluer un bien immobilier ?

Une estimation commerciale peut être demandée à un professionnel du marché immobilier. Une expertise en valeur vénale détaillée est préférable lorsque la valeur doit être utilisée pour :

• un partage ;
• une succession ;
• une donation ;
• une procédure judiciaire ;
• un divorce ;
• un dossier fiscal ;
• une garantie bancaire ;
• une perte de valeur après sinistre ;
• une contestation entre plusieurs parties.

L’expert doit alors pouvoir justifier ses méthodes, ses références, ses corrections et la date de valeur.

Le choix de l’expert dépend-il uniquement de son titre ?

Non. Il faut surtout vérifier l’adéquation entre :

• le problème ;
• la spécialité ;
• la mission ;
• les investigations ;
• le rapport attendu ;
• l’usage futur du document.

Un expert judiciaire inscrit en évaluation immobilière n’est pas nécessairement compétent pour une fissuration structurelle. De même, un ingénieur structure peut dimensionner un renforcement sans être compétent pour estimer la valeur vénale du bien ou analyser une garantie d’assurance.

Quelles confusions faut-il absolument éviter ?

Il ne faut pas confondre :

• expert en bâtiment et expert judiciaire ;
• expert inscrit et expert désigné ;
• expert d’assurance et expert d’assuré ;
• expertise amiable et expertise judiciaire ;
• diagnostiqueur immobilier et expert généraliste du bâtiment ;
• bureau d’études et expert chargé des responsabilités ;
• géotechnicien et ingénieur structure ;
• maître d’œuvre et expert indépendant ;
• commissaire de justice et expert technique ;
• estimation commerciale et expertise en valeur vénale ;
• cause technique et qualification juridique ;
• rapport technique et décision de justice.

L’intervention de Check my House

Quelle intervention Check my House peut-il réaliser ?

Check my House peut intervenir comme réseau d’experts en bâtiment dans le cadre de missions privées, amiables, contradictoires ou d’assistance technique. Selon la lettre de mission, l’intervention peut comprendre :

• l’analyse initiale du dossier ;
• l’inspection intérieure et extérieure ;
• l’examen des désordres ;
• l’analyse des documents ;
• des mesures non destructives ;
• un relevé photographique ;
• l’identification des causes techniques probables ;
• l’analyse des travaux nécessaires ;
• une estimation indicative ;
• l’analyse de devis ;
• l’organisation d’une expertise amiable contradictoire ;
• l’assistance face à un expert d’assurance ;
• la contre-expertise technique ;
• l’assistance d’une partie pendant une expertise judiciaire ;
• la préparation de notes techniques destinées à l’avocat ;
• le contrôle des travaux de reprise ;
• certaines missions d’évaluation immobilière selon la nature du bien, la zone et les compétences requises.

Check my House peut également coordonner son intervention avec :

• un géotechnicien ;
• un bureau d’études structure ;
• un laboratoire ;
• un spécialiste de la recherche de fuite ;
• un commissaire de justice ;
• un avocat ;
• un expert en évaluation immobilière spécialisé.

Check my House n’est pas :

• la juridiction ;
• l’expert judiciaire désigné par le juge, sauf désignation personnelle d’un expert dans une affaire ;
• l’avocat chargé de la qualification juridique ;
• l’assureur chargé de décider la garantie ;
• le bureau d’études chargé des calculs, sauf mission spécifique confiée à un professionnel compétent ;
• le diagnostiqueur certifié chargé d’un diagnostic réglementaire, sauf intervention d’un professionnel certifié pour ce diagnostic.

Chaque rapport doit donc préciser :

• la qualité dans laquelle l’expert intervient ;
• son donneur d’ordre ;
• le périmètre ;
• les investigations réalisées ;
• les limites ;
• les spécialistes complémentaires nécessaires ;
• la portée technique et non juridictionnelle de ses conclusions.

Check my House vous accompagne grâce à notre assistance d’expertise judiciaire en immobilier.

Pour approfondir le sujet, découvrez nos expertises dédiées : Expertise malfacons et non-conformites et Expertise contradictoire amiable.

Sources principales

• Code de procédure civile, articles 232, 237, 238 et 246, relatifs à la désignation du technicien, à son objectivité, aux limites de sa mission et à la liberté d’appréciation du juge.
• Justice.fr, présentation du rôle, de la désignation et des listes des experts judiciaires.
• Cour de cassation, annuaires et listes des experts judiciaires classés par domaines et spécialités.
• Code de procédure civile, articles 131 à 131-8, relatifs au technicien choisi conventionnellement par les parties depuis le 1er septembre 2025.
• France Assureurs, rôle de l’expert mandaté par l’assureur et faculté pour l’assuré de solliciter une contre-expertise.
• Ministère de la Transition écologique, réglementation, certification et périmètre des diagnostiqueurs immobiliers.
• Cerema, rôle des études géotechniques et articulation entre géotechniciens et ingénieurs structure pour les fondations.
• ANIL, définition et contenu possible d’une mission de maîtrise d’œuvre.
• Justice.fr, rôle du commissaire de justice dans la constatation matérielle et rôle de l’avocat dans le conseil et la défense.
• Notaires de France, définition de l’expertise en évaluation immobilière et présentation des principales méthodes d’évaluation.

FAQ associées

• Expertise Check my House spécialisée en fissures et humidité
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• Prévention et entretien du bâtiment