Qu’est-ce qu’une malfaçon dans une construction ?
Une malfaçon correspond à une mauvaise exécution ou à un ouvrage qui ne respecte pas ce qui devait être réalisé. Selon le dossier, l’écart peut être recherché par rapport au contrat, aux plans, à la notice descriptive, aux prescriptions techniques applicables ou aux règles de l’art.
Le terme ne doit cependant pas être utilisé trop vite. Une fissure n’est pas automatiquement la preuve d’une erreur de maçonnerie. Une infiltration ne démontre pas à elle seule que la couverture a été mal posée. De même, une porte qui frotte peut avoir plusieurs origines.
Le travail technique consiste donc à partir du désordre observé, puis à rechercher sa cause avec les éléments réellement disponibles.
Quels désordres peuvent justifier une expertise ?
Une expertise peut notamment être pertinente devant :
- des fissures sur les murs, façades, dalles ou cloisons ;
- des infiltrations par une toiture, une terrasse ou une menuiserie ;
- des traces d’humidité dont l’origine reste incertaine ;
- un défaut d’aplomb, de niveau ou de planéité ;
- des revêtements qui se décollent ou se fissurent ;
- des menuiseries qui ferment difficilement ;
- une ventilation qui fonctionne mal ;
- une non-conformité apparente avec les plans ou le descriptif ;
- des reprises effectuées sans résultat durable.
Lorsque le problème concerne principalement une fissuration, une expertise fissures permet de recentrer l’analyse sur son implantation, sa géométrie, le contexte constructif et les causes possibles.
Pour des taches, moisissures, condensations ou infiltrations, l’expertise humidité vise d’abord à différencier les mécanismes possibles avant de proposer une correction.
Malfaçon, désordre et non-conformité ne sont pas synonymes
Le constat décrit ce qui est visible ou mesurable lors de la visite.
L’hypothèse propose une cause possible à confronter aux autres éléments du dossier.
La conclusion technique retient une origine lorsqu’elle peut être suffisamment étayée.
La recommandation indique ensuite les vérifications, études ou travaux à envisager.
Cette méthode évite de transformer trop rapidement une anomalie visible en faute certaine du constructeur. Elle permet aussi d’éviter des travaux inadaptés lorsque l’origine du problème n’a pas encore été caractérisée.
Comment se déroule une expertise malfaçon sur une maison ?
La mission commence généralement avant la visite. Les plans, devis, photographies de chantier, contrats, courriers, factures et éventuels procès-verbaux donnent une première chronologie du problème.
L’analyse des documents
Les pièces utiles dépendent du contexte. Pour une maison récente, le procès-verbal de réception et ses réserves occupent une place importante. Pour un chantier en cours, les plans, devis, avenants et échanges avec les entreprises permettent de comprendre ce qui était prévu.
En Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), la notice descriptive et les plans contractuels doivent également être rapprochés des ouvrages exécutés. Lorsqu’une construction est encore en cours, une assistance CCMI peut être plus appropriée qu’une expertise après apparition du litige.
Les constats sur place
L’expert examine en priorité les zones signalées, mais replace le désordre dans son environnement constructif. Pour une fissure, par exemple, sa direction, sa localisation et les ouvrages qu’elle traverse donnent des informations plus utiles qu’une simple mesure de largeur isolée.
Pour une infiltration, il faut rechercher le cheminement possible de l’eau et éviter de confondre la zone humide avec le point d’entrée réel.
Les moyens de contrôle employés dépendent de la mission et de l’accessibilité. Tous les dossiers ne nécessitent pas les mêmes instruments ni les mêmes investigations.
La recherche des causes
Lorsque plusieurs explications restent possibles, elles doivent être hiérarchisées et, si nécessaire, complétées par d’autres investigations.
Une suspicion de problème de fondations peut par exemple conduire à recommander une étude géotechnique et/ou structurelle. Il serait prématuré de prescrire directement des micropieux, une injection de résine ou une reprise en sous-œuvre sans avoir caractérisé le mécanisme responsable.
Le compte rendu ou rapport
Le document remis doit permettre de retrouver les constats effectués, leur localisation, leur analyse et les suites techniques proposées.
Il peut ensuite constituer une pièce de discussion avec une entreprise, un constructeur, un assureur, une protection juridique ou un avocat. Sa portée dépend toutefois du contexte et de la procédure engagée : une expertise privée n’est pas une expertise judiciaire ordonnée par un tribunal.
Malfaçons après réception : quelles garanties examiner ?
La date de réception constitue un repère central. En droit de la construction, la réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves.
Pendant la première année
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception.
Elle concerne les désordres mentionnés comme réserves au procès-verbal de réception ainsi que ceux révélés après réception puis notifiés par écrit pendant cette première année.
Il est donc utile de conserver le procès-verbal, les courriers envoyés à l’entreprise et les preuves de leur transmission.
Pour certains équipements
La garantie de bon fonctionnement concerne les autres éléments d’équipement de l’ouvrage pendant une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
La qualification du désordre et de l’élément concerné doit néanmoins être examinée au cas par cas.
Pour les dommages relevant de la responsabilité décennale
La responsabilité prévue par l’article 1792 du Code civil concerne les dommages présentant le niveau de gravité défini par ce texte : atteinte à la solidité de l’ouvrage ou impropriété à sa destination.
Elle ne s’applique donc pas automatiquement à chaque défaut de finition ou malfaçon.
Les responsabilités et garanties relevant notamment de ce régime sont encadrées par un délai de dix ans à compter de la réception.
Lorsqu’un désaccord technique existe sur la cause, la gravité ou les travaux nécessaires, une expertise amiable contradictoire peut permettre à chaque partie de présenter ses observations avant une éventuelle procédure judiciaire.
Et si le problème est découvert après l’achat de la maison ?
Une malfaçon de construction et un vice caché ne correspondent pas à la même qualification juridique.
Lorsque le problème est découvert après une vente, la question peut notamment être de savoir si un défaut répond aux conditions de la garantie des vices cachés. L’action correspondante doit être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice, sous réserve des autres règles de prescription applicables.
Une expertise vices cachés peut alors être pertinente pour documenter techniquement le défaut, son origine et les éléments permettant d’en discuter l’antériorité.
Landerneau : pourquoi le contexte du terrain doit parfois être vérifié
À Landerneau, comme ailleurs dans le Finistère, l’environnement du bâtiment peut entrer dans l’analyse lorsqu’un désordre touche la structure ou les fondations.
Les informations disponibles à l’échelle communale signalent notamment l’existence de données relatives aux mouvements de terrain. Cela ne signifie pas qu’une maison donnée est concernée : une information communale ne remplace ni la vérification de l’adresse ou de la parcelle ni l’étude du bâtiment.
Pour une fissuration, l’expert doit notamment chercher à distinguer plusieurs familles de causes possibles : défaut d’exécution, mouvement de sol, modification des écoulements d’eau, tassement, mouvement propre de l’ouvrage ou combinaison de plusieurs phénomènes.
Les sols argileux constituent également un paramètre à vérifier lorsqu’ils sont présents au droit du terrain. Le retrait-gonflement dépend des caractéristiques du sol et de ses variations de teneur en eau. La bonne démarche consiste donc à consulter les données correspondant au terrain puis, lorsque le dossier l’exige, à recourir à une investigation géotechnique.
Le contexte local éclaire l’analyse. Il ne doit jamais servir à attribuer automatiquement un désordre à une cause géologique.
Que faire lorsque l’entreprise conteste les malfaçons ?
Avant de multiplier les courriers ou de lancer les réparations, il est utile de figer les éléments du dossier.
Photographies datées, contrat, devis, plans, factures, procès-verbal de réception, réserves, échanges avec l’entreprise et historique du désordre permettent de reconstruire les faits.
Éviter de réparer avant d’avoir documenté le problème
Une intervention trop rapide peut supprimer des indices utiles à la compréhension du désordre.
Lorsqu’une mesure conservatoire est nécessaire pour éviter une aggravation, il reste préférable de photographier l’état initial et de conserver les justificatifs des interventions réalisées.
Séparer l’analyse technique de la stratégie juridique
L’expert bâtiment caractérise les ouvrages et les désordres. La protection juridique peut fournir l’assistance prévue par le contrat d’assurance. L’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) apporte une information juridique sur le logement. Lorsque le différend nécessite une stratégie contentieuse ou une défense en justice, l’avocat intervient dans son propre champ professionnel.
Cette répartition évite de demander à un intervenant technique de trancher seul une qualification juridique ou une responsabilité.
Préparer un échange contradictoire
Lorsque les constats sont contestés, organiser une réunion où les différentes parties peuvent présenter leurs observations techniques peut permettre de confronter les positions et d’examiner les solutions de reprise.
L’objectif n’est pas de déclarer un responsable à l’avance, mais de documenter le désaccord et de déterminer si une solution technique peut être trouvée.
Qui sommes-nous ?
Check my House réalise des missions d’expertise technique pour les particuliers confrontés à des désordres, malfaçons ou interrogations sur leur logement.
Notre rôle est d’observer le bâtiment, d’analyser les éléments disponibles et de restituer des conclusions compréhensibles pour le propriétaire. Selon la situation, la mission peut concerner une maison en cours de construction, un ouvrage récemment réceptionné ou un désordre apparu plusieurs années après les travaux.
Pour découvrir plus largement les missions possibles, consultez notre page expert en bâtiment.
Combien coûte une expertise ?
Nos tarifs débutent à :
Maison : à partir de 720 €
Appartement : à partir de 590 €
Le contenu exact de la mission dépend du désordre à examiner, des documents disponibles et des investigations nécessaires.
Vous avez repéré des défauts après des travaux et vous souhaitez d’abord savoir quelle expertise correspond à votre situation ? Découvrez les différentes missions de notre cabinet avant de choisir la démarche adaptée.
Pour obtenir un chiffrage correspondant à votre maison et au contexte du dossier, demandez votre devis.
Questions fréquentes sur les malfaçons de construction à Landerneau
Une fissure sur une maison neuve prouve-t-elle une malfaçon ?
Non. Elle constitue un désordre à analyser. Sa cause peut être liée à l’exécution des travaux, au comportement des matériaux, au sol, à la structure ou à plusieurs phénomènes combinés. La cause doit être caractérisée avant de conclure.
Faut-il attendre que les fissures s’agrandissent avant de demander une expertise ?
Il n’est pas nécessaire d’attendre une aggravation. Un premier constat permet de documenter leur emplacement et leur aspect à une date donnée. L’évolution ne peut en revanche être affirmée que si l’on dispose d’un historique ou d’un suivi dans le temps.
L’expert peut-il imposer des travaux au constructeur ?
Non. Une expertise privée apporte une analyse technique. L’obligation de réaliser des travaux dépend du cadre contractuel, des garanties applicables, d’un éventuel accord entre les parties ou, en cas de contentieux, d’une décision judiciaire.
Puis-je faire expertiser la maison avant la réception ?
Oui. Sur une construction en cours, une visite technique peut aider à relever des écarts ou désordres accessibles avant la réception. Le contenu de la mission doit être adapté à l’état d’avancement du chantier.
Que faut-il transmettre à l’expert avant son intervention ?
Les documents les plus utiles sont généralement le contrat, les plans, le devis ou la notice descriptive, les avenants, les photographies du chantier, le procès-verbal de réception, les réserves et les échanges avec les entreprises.
Une expertise permet-elle de savoir immédiatement combien coûteront les réparations ?
Pas toujours. Certaines reprises peuvent être évaluées après caractérisation du désordre. Dans d’autres situations, une étude complémentaire ou un devis d’entreprise est nécessaire avant de disposer d’un chiffrage suffisamment fiable.
Dois-je contacter l’entreprise avant de missionner un expert ?
Ce n’est pas une condition technique à la réalisation d’un constat. En revanche, les échanges antérieurs avec l’entreprise sont utiles pour comprendre le dossier. Si une réunion contradictoire doit être organisée, les modalités de convocation doivent être adaptées à la procédure envisagée.
Le risque de mouvement de terrain à Landerneau signifie-t-il que mes fissures viennent du sol ?
Non. Une donnée communale décrit un contexte général. Elle ne permet ni d’attribuer une fissure à un mouvement de terrain ni de connaître les caractéristiques géotechniques de votre parcelle.
Peut-on réparer des fondations par injection de résine ou micropieux après l’expertise ?
Ces techniques existent, mais leur pertinence dépend de la cause du désordre, du sol, de la structure et du comportement des fondations. Une solution de reprise ne doit pas être décidée avant une caractérisation suffisante, pouvant nécessiter une étude géotechnique et/ou structurelle.
Une expertise est-elle encore utile si la réception date de plusieurs années ?
Oui, selon la nature du problème et la date à laquelle il est apparu. L’expertise peut aider à caractériser techniquement le désordre et à déterminer quelles démarches méritent d’être étudiées au regard du contrat et des délais applicables.
