Comment reconnaître et documenter une malfaçon dans une maison ?
Le mot « malfaçon » recouvre des situations très différentes. Un défaut peut concerner la réalisation d’un ouvrage, sa conformité aux documents contractuels ou sa mise en œuvre. Une anomalie visible ne suffit toutefois pas toujours à établir sa cause ou la responsabilité d’une entreprise.
L’examen doit donc séparer trois niveaux : ce qui est constaté sur place, les hypothèses techniques permettant d’expliquer le phénomène et les conclusions qui peuvent réellement être soutenues.
Fissures et déformations
Une fissure doit être décrite par sa position, son orientation, son ouverture, les matériaux concernés et son environnement immédiat. Des fissures en façade, autour d’une baie ou à la jonction de deux ouvrages peuvent avoir des origines différentes.
Une fissure ne doit pas être qualifiée d’évolutive sans historique, mesures successives ou autre élément permettant d’établir son évolution.
Lorsqu’une fissuration justifie une analyse spécifique, une expertise fissures permet de concentrer les investigations sur cette pathologie.
Infiltrations et humidité
Une auréole, une peinture dégradée ou des moisissures indiquent la présence d’un désordre, mais pas nécessairement son origine.
L’eau peut notamment provenir d’une infiltration, d’une fuite, d’un défaut d’étanchéité ou d’un phénomène de condensation. Le diagnostic doit donc rechercher le cheminement de l’eau et les conditions dans lesquelles le phénomène apparaît.
Une expertise humidité peut être pertinente lorsque l’origine du désordre reste incertaine.
Menuiseries, revêtements et équipements
Portes qui frottent, fenêtres difficiles à manœuvrer, carrelage décollé, joints fissurés ou équipements présentant des dysfonctionnements doivent également être replacés dans leur contexte.
Un défaut ponctuel de pose ne conduit pas aux mêmes investigations qu’une déformation affectant plusieurs ouvrages. C’est précisément cette distinction qui évite d’attribuer trop rapidement le problème à une cause unique.
Comment se déroule une expertise de malfaçons ?
L’intervention commence par le contexte. Date de construction, entreprises intervenantes, contrat, réception, réserves, travaux déjà réalisés et chronologie des désordres peuvent modifier considérablement l’analyse.
Étude des documents disponibles
Il est utile de préparer, selon votre situation, le contrat de construction ou les marchés de travaux, plans, notice descriptive, devis et factures, procès-verbal de réception, réserves, photographies du chantier et échanges avec les entreprises.
Ces pièces permettent de comparer ce qui était prévu, ce qui a été réalisé et ce qui est aujourd’hui observable.
Inspection technique de la maison
La visite porte sur les zones concernées et sur les ouvrages susceptibles d’avoir un lien avec le désordre. L’expert décrit les anomalies accessibles et peut procéder aux mesures pertinentes pour la mission.
Une inspection visuelle ne permet cependant pas de certifier l’ensemble d’une maison. Un ouvrage inaccessible, une fondation enterrée ou un complexe constructif dissimulé peut nécessiter une investigation complémentaire.
De la constatation à la conclusion
Le raisonnement technique doit rester progressif : constater le désordre, examiner les causes compatibles avec les observations, écarter celles qui ne le sont pas lorsque les éléments disponibles le permettent, puis déterminer si des investigations supplémentaires sont nécessaires.
Pour une problématique générale dépassant une pathologie particulière, le recours à un expert en bâtiment permet d’aborder plusieurs familles de désordres au cours d’une même mission définie au préalable.
Malfaçons après réception : quelles garanties examiner ?
La date de réception est une information déterminante. En droit de la construction, la réception correspond à l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. Les garanties applicables ne doivent donc pas être choisies uniquement en fonction de l’aspect du défaut.
Pendant la première année après la réception
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception. Elle concerne les désordres signalés au moyen des réserves figurant au procès-verbal ainsi que ceux révélés après réception et notifiés par écrit dans cette période.
Conserver le procès-verbal et les notifications adressées aux entreprises est donc essentiel.
Équipements et garantie de bon fonctionnement
Les éléments d’équipement relevant de la garantie de bon fonctionnement bénéficient d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
La qualification juridique d’un équipement ou d’un dommage doit cependant être examinée selon sa nature et les circonstances du dossier.
Quand la responsabilité décennale peut-elle être concernée ?
Tous les défauts de construction ne relèvent pas de la responsabilité décennale.
Le régime de l’article 1792 du Code civil vise notamment les dommages présentant la gravité requise, c’est-à-dire ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, dans les conditions prévues par le texte, le rendent impropre à sa destination. Les responsabilités et garanties concernées s’inscrivent dans le délai de dix ans à compter de la réception prévu par l’article 1792-4-1.
L’existence d’une fissure, d’une infiltration ou d’une autre malfaçon ne suffit donc pas, à elle seule, à conclure qu’un dommage est décennal.
À Brie-Comte-Robert, le contexte du terrain peut-il compter ?
Oui, lorsqu’il existe un lien technique possible entre le désordre observé et le comportement du sol. Mais le contexte communal ne remplace jamais l’analyse de la maison concernée.
Brie-Comte-Robert est concernée par des informations réglementaires relatives aux mouvements de terrain et aux tassements différentiels. Ce contexte peut devenir pertinent devant des fissures affectant notamment les maçonneries ou lorsqu’un mouvement des fondations est envisagé parmi plusieurs hypothèses.
Il ne permet toutefois pas d’affirmer qu’une maison précise est touchée par un phénomène de sol. La position de la parcelle, la nature du terrain, les fondations, les eaux pluviales, l’environnement du bâtiment et la chronologie des désordres doivent être examinés.
Selon les constatations, une étude géotechnique et/ou structurelle peut être nécessaire. Des techniques telles qu’une injection, des micropieux ou une reprise en sous-œuvre ne doivent pas être prescrites par principe avant cette caractérisation.
Que faire en cas de désaccord avec le constructeur ou l’entreprise ?
Commencez par conserver les preuves : photographies datées, courriers, courriels, contrats, plans, factures, procès-verbal de réception et éventuelles réserves. Évitez, lorsque la situation le permet, de faire disparaître le désordre avant qu’il ait pu être documenté.
L’expertise technique sert ensuite à préciser les constatations et à structurer les questions à adresser aux intervenants.
Lorsque plusieurs parties doivent examiner les mêmes désordres et confronter leurs positions, une expertise amiable contradictoire peut constituer une étape adaptée avant une éventuelle procédure judiciaire.
En présence d’un sinistre déclaré à l’assurance, le rôle est différent : un expert d’assuré peut assister l’assuré sur les aspects techniques du dossier dans le cadre de sa mission.
Pour les questions de stratégie juridique et de procédure, l’avocat reste l’interlocuteur compétent. Une protection juridique peut également fournir l’assistance prévue par le contrat souscrit.
Et pendant une construction sous CCMI ?
Dans un Contrat de construction de maison individuelle (CCMI), il peut être utile de faire contrôler certains ouvrages avant qu’ils deviennent inaccessibles et de préparer soigneusement la réception.
L’assistance CCMI concerne précisément l’accompagnement technique aux différentes étapes de la construction et ne doit pas être confondue avec une expertise réalisée après l’apparition d’un litige.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers confrontés à des problématiques techniques liées au bâtiment et à la construction.
La mission de l’expert consiste à observer, documenter et analyser les désordres entrant dans le périmètre convenu. Selon le dossier, son travail peut contribuer à préparer un échange avec une entreprise, un assureur, un constructeur ou un conseil juridique.
L’expert ne remplace ni une étude géotechnique lorsque le sol doit être caractérisé, ni une étude structurelle lorsqu’un calcul ou une vérification spécialisée est nécessaire. Cette distinction est importante : une expertise utile ne consiste pas à imposer une solution dès la première visite, mais à déterminer ce que les constatations permettent réellement de conclure.
Tarifs d’une expertise
Pour une mission d’expertise bâtiment :
Appartement : à partir de 590 €.
Maison : à partir de 720 €.
Le contenu précis de la mission dépend du bien et de la problématique à examiner.
Vous avez découvert des fissures, une infiltration, un défaut d’exécution ou une non-conformité sur votre maison ? Présentez-nous votre situation afin d’identifier la mission correspondant au désordre rencontré.
Questions fréquentes sur les malfaçons de construction
Dois-je attendre la fin du chantier pour faire constater une malfaçon ?
Non. Un défaut peut être documenté pendant les travaux lorsqu’un ouvrage reste visible. Dans certaines situations, intervenir avant qu’il soit recouvert facilite les constatations. Le cadre de la mission dépend toutefois de l’avancement du chantier et du contrat.
Une fissure signifie-t-elle nécessairement que les fondations sont défectueuses ?
Non. Une fissure peut avoir plusieurs origines. Son emplacement, sa géométrie, le mode constructif, l’environnement et son historique doivent être analysés avant d’établir un lien avec les fondations.
L’exposition communale aux mouvements de terrain prouve-t-elle l’origine de mes fissures ?
Non. Une information communale décrit un contexte territorial. Elle ne démontre ni l’exposition précise de votre parcelle ni le mécanisme responsable d’une fissure sur votre maison.
Faut-il réparer une fissure avant l’expertise ?
Lorsque cela ne crée pas de risque supplémentaire, il est généralement utile de documenter le désordre avant de le masquer. Des photographies, mesures et éléments chronologiques peuvent faciliter l’analyse. Une situation présentant un danger immédiat nécessite naturellement des mesures de sécurité adaptées.
Une expertise permet-elle automatiquement d’engager la garantie décennale ?
Non. Le dommage doit notamment satisfaire aux critères de gravité prévus par le régime applicable. L’âge de l’ouvrage, la réception, la nature du dommage et les responsabilités en cause doivent être étudiés.
Que faire si le constructeur conteste la malfaçon ?
Il est utile de formaliser précisément les désordres et de conserver les échanges. Une réunion contradictoire peut ensuite permettre aux parties et à leurs techniciens respectifs d’examiner les mêmes constatations.
Quelle différence entre une malfaçon et un vice caché ?
Une malfaçon désigne couramment un défaut lié à l’exécution des travaux. Le vice caché relève d’un régime juridique particulier de la vente et suppose des conditions spécifiques. L’action en garantie des vices cachés doit notamment être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice, sous réserve des autres règles de prescription applicables.
L’expert peut-il directement recommander des micropieux ou une injection de résine ?
Une technique de reprise de fondations ne doit pas être choisie uniquement parce qu’une maison présente des fissures. Lorsque la problématique concerne le sol ou la structure, la caractérisation géotechnique et/ou structurelle doit précéder le choix de la solution.
Quels documents préparer avant la visite ?
Rassemblez les documents dont vous disposez : plans, contrats, devis, factures, procès-verbal de réception, réserves, photographies du chantier, courriers échangés et éventuels rapports antérieurs. Leur utilité dépendra de la problématique rencontrée.
Comment demander une expertise à Brie-Comte-Robert ?
Décrivez le désordre, sa date d’apparition, l’âge de la maison et les démarches déjà effectuées. Vous pouvez ensuite demander un devis et contacter Check my House afin de définir le périmètre de l’intervention.
