Qu’appelle-t-on une malfaçon dans une maison ?
Le terme malfaçon désigne couramment un ouvrage mal exécuté ou qui ne correspond pas aux prescriptions qui lui sont applicables. Dans un dossier concret, il faut cependant éviter les conclusions trop rapides.
Un défaut visible n’indique pas à lui seul sa cause. Une fissure peut, par exemple, être liée à un support, à un mouvement de l’ouvrage, à une interface entre matériaux ou à un phénomène concernant le sol. Une infiltration peut provenir d’un défaut de couverture, d’un raccord, d’une étanchéité ou d’un autre point singulier.
L’analyse peut concerner notamment :
- des fissures sur les façades, murs, cloisons ou planchers ;
- des infiltrations et défauts d’étanchéité ;
- une toiture ou des éléments de couverture ;
- des défauts de planéité ou de mise en œuvre ;
- des menuiseries présentant des défauts de pose ;
- des revêtements qui se décollent ou se fissurent ;
- des écarts par rapport aux plans ou aux documents contractuels ;
- certains dysfonctionnements d’équipements.
Lorsque la fissuration constitue le problème principal, une expertise fissures permet de concentrer l’analyse sur cette pathologie.
Malfaçon, non-conformité et désordre : trois notions à distinguer
Un désordre est d’abord un phénomène constaté : fissure, fuite, déformation, décollement ou dysfonctionnement.
Une non-conformité correspond à un écart par rapport à une exigence identifiée, par exemple un plan, une notice, un document contractuel ou une prescription technique applicable.
La notion de malfaçon renvoie à la qualité de l’exécution. La qualification définitive suppose donc d’examiner l’ouvrage, les documents disponibles et les conditions de réalisation.
Comment se déroule une expertise de malfaçons ?
Une expertise utile commence par le contexte. La date des travaux, la date de réception, les entreprises intervenues, les réserves déjà formulées et l’historique du désordre peuvent modifier profondément l’analyse.
Étudier les documents disponibles
Il est utile de réunir avant la visite :
- contrat ou devis ;
- plans et notice descriptive ;
- factures ;
- procès-verbal de réception ;
- réserves formulées à la réception ;
- courriers échangés avec les entreprises ;
- photographies du chantier ;
- attestations d’assurance disponibles ;
- rapports ou études techniques déjà réalisés.
Ces pièces permettent de confronter l’état observé aux engagements du chantier.
Examiner les ouvrages concernés
Sur place, l’expert repère et décrit les anomalies accessibles. Selon le problème, il peut procéder à des relevés ou mesures adaptés à sa mission.
Les observations doivent rester séparées de leur interprétation. Constater une fissure n’autorise pas, par exemple, à conclure immédiatement à un défaut de fondations.
En présence simultanée de traces d’eau, condensation ou infiltrations supposées, une expertise humidité peut compléter l’analyse.
Formuler des hypothèses et les investigations nécessaires
Certaines situations peuvent être comprises à partir des documents et des observations disponibles. D’autres demandent des investigations complémentaires.
Lorsqu’un problème structurel ou géotechnique est suspecté, le choix d’une technique comme l’injection, les micropieux ou une reprise en sous-œuvre ne doit pas précéder la caractérisation du phénomène. Une étude géotechnique et/ou structurelle peut être nécessaire avant de définir une solution.
Une vigilance particulière à Soisy-sous-Montmorency
Soisy-sous-Montmorency se situe dans le Val-d’Oise. Le territoire communal est notamment concerné par la problématique du retrait-gonflement des sols argileux.
Cette donnée constitue un élément de contexte et non un diagnostic de votre maison. Elle ne permet pas de conclure qu’une fissure observée dans une habitation est provoquée par le sol.
L’analyse doit tenir compte de la localisation réelle du bien, de ses fondations, de son environnement, de l’historique des fissures et des éventuelles transformations du bâtiment.
Pour une maison fissurée, une donnée de risque communale peut donc justifier une vérification plus précise de la parcelle ou des caractéristiques du sol, mais jamais remplacer les investigations nécessaires.
Quels recours après la découverte de malfaçons ?
La stratégie dépend notamment de la date de réception, de la nature du désordre, de sa gravité et des personnes intervenues.
Pendant l’année qui suit la réception
La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves.
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de cette réception. Elle porte sur les désordres mentionnés dans les réserves ainsi que sur ceux révélés après la réception et notifiés par écrit pendant cette année, hors effets de l’usure normale ou de l’usage.
Pour une maison réalisée dans le cadre d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), l’assistance CCMI permet également d’aborder les contrôles techniques propres à ce contrat.
Pendant la garantie de bon fonctionnement
Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage bénéficient d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
Il faut néanmoins identifier précisément l’élément concerné et la nature du défaut avant de retenir ce fondement.
Lorsqu’un dommage peut relever de la responsabilité décennale
Un désordre ne devient pas décennal simplement parce qu’il apparaît dans les dix ans.
Le régime prévu pour les constructeurs vise notamment les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. La gravité doit donc être caractérisée au cas par cas.
Les responsabilités concernées s’apprécient sur une période de dix ans à compter de la réception.
En cas de désaccord avec l’entreprise
Lorsque l’entreprise conteste l’origine, la réalité ou la responsabilité du désordre, une discussion technique contradictoire peut être organisée. L’expertise amiable contradictoire permet de confronter les observations et les positions des parties avant une éventuelle procédure judiciaire.
Un expert technique analyse les ouvrages. Il ne remplace pas un avocat pour déterminer une stratégie contentieuse ou assurer la défense juridique d’une partie.
Quel rapport obtenir après l’expertise ?
Le compte rendu ou rapport doit permettre de comprendre ce qui a réellement été observé.
Selon la mission, il peut présenter :
- le contexte du dossier ;
- les documents examinés ;
- les constatations réalisées sur place ;
- la localisation des désordres ;
- leur description ;
- les hypothèses techniques compatibles avec les constatations ;
- les investigations complémentaires utiles ;
- les recommandations techniques pouvant être formulées à ce stade.
Cette distinction entre constat, hypothèse et conclusion est essentielle. Elle évite de transformer une possibilité en certitude.
Dans certains dossiers apparus après l’acquisition d’une maison, la question peut également concerner un défaut antérieur à la vente. Les conditions juridiques étant différentes de celles des garanties de construction, consultez notre page consacrée à l’expertise des vices cachés.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers confrontés à des désordres de construction, à des malfaçons présumées ou à des désaccords techniques avec une entreprise.
L’intervention d’un expert en bâtiment vise à apporter une lecture technique indépendante de la situation : observer, documenter, analyser et préciser les investigations ou actions techniques pouvant être nécessaires.
L’expertise ne certifie pas l’ensemble d’une maison lorsque la mission porte sur un désordre déterminé. Son périmètre doit rester clairement défini.
Vous souhaitez d’abord expliquer votre situation, vos désordres et l’historique de votre chantier ? Présentez votre dossier afin de déterminer le type d’expertise adapté.
Combien coûte une expertise de malfaçons ?
Le coût dépend du bien, du périmètre de la mission et de la nature des contrôles à effectuer.
Tarifs de départ :
Maison : à partir de 720 €.
Appartement : à partir de 590 €.
Le devis doit préciser la mission retenue et son périmètre afin que vous sachiez ce qui sera effectivement examiné.
Pour obtenir une proposition adaptée à votre situation à Soisy-sous-Montmorency, vous pouvez demander un devis.
Questions fréquentes sur les malfaçons de construction
Faut-il attendre qu’une fissure s’agrandisse avant de la faire examiner ?
Non. Une fissure peut être documentée dès sa découverte. En revanche, on ne doit pas la qualifier d’évolutive sans historique, mesures successives ou éléments permettant d’établir son évolution.
Une fissure dans une maison neuve relève-t-elle automatiquement de la garantie décennale ?
Non. Le régime décennal dépend notamment de la gravité du dommage. Il faut déterminer s’il compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination.
L’expert peut-il désigner immédiatement l’entreprise responsable ?
Pas nécessairement. La responsabilité ne doit pas être déduite du seul emplacement d’un désordre. Il faut examiner les ouvrages concernés, les documents contractuels, les interventions des différentes entreprises et les causes possibles.
Dois-je conserver les photos prises pendant le chantier ?
Oui. Des photographies datées, plans, factures, devis, échanges écrits et comptes rendus peuvent aider à reconstituer la chronologie et comprendre des ouvrages devenus inaccessibles.
Peut-on reboucher une fissure avant l’expertise ?
Il est préférable de documenter le désordre avant toute intervention susceptible de masquer des indices utiles. Une mesure conservatoire urgente peut toutefois être nécessaire dans certaines situations.
L’exposition aux sols argileux signifie-t-elle que mes fissures viennent de là ?
Non. Une donnée de risque indique un contexte d’exposition. Elle ne constitue pas la preuve de la cause des fissures d’une maison précise.
L’expertise détermine-t-elle automatiquement les travaux à réaliser ?
Pas toujours. Certaines réparations simples peuvent être définies après diagnostic. En présence d’un problème structurel ou de sol suspecté, une étude géotechnique ou structurelle peut être nécessaire avant d’arrêter une technique de reprise.
Un rapport privé oblige-t-il le constructeur à effectuer les réparations ?
Non. Un rapport technique constitue un élément utile pour expliquer et documenter le dossier, mais il n’a pas, à lui seul, la même portée qu’une décision de justice. Il peut servir dans une démarche amiable, contradictoire ou être communiqué aux professionnels qui vous assistent.
