Qu’est-ce qu’une malfaçon dans la construction d’une maison ?
Une malfaçon correspond à une exécution défectueuse d’un ouvrage. Elle peut résulter d’une mise en œuvre incorrecte, d’un matériau inadapté, d’un écart aux plans ou aux prescriptions contractuelles, ou du non-respect d’une règle technique applicable au chantier.
Il ne faut cependant pas confondre malfaçon, désordre et non-conformité.
Un désordre est d’abord une manifestation observable : fissuration, fuite, déformation, décollement ou dysfonctionnement. Sa cause doit encore être recherchée.
Une non-conformité correspond à un écart par rapport à une exigence identifiable, par exemple une dimension prévue au plan ou une prestation figurant dans la notice descriptive.
La qualification de malfaçon vient ensuite, lorsque l’analyse permet de relier le problème à la conception ou à l’exécution des travaux.
Quels désordres peuvent justifier une expertise ?
Sur une maison récente ou en cours de construction, l’attention peut notamment porter sur :
- des fissures affectant les façades, murs, cloisons ou planchers ;
- des infiltrations au niveau de la toiture, des façades ou des menuiseries ;
- un défaut de planéité ou de niveau ;
- des ouvrages qui ne correspondent pas aux plans contractuels ;
- des portes ou fenêtres qui ferment difficilement ;
- des défauts d’étanchéité à l’eau ou à l’air ;
- un carrelage qui se décolle ou sonne creux ;
- des désordres d’humidité ;
- des équipements présentant des dysfonctionnements.
La présence d’un de ces symptômes ne permet pas de conclure immédiatement à une faute de construction. Pour une fissuration, par exemple, l’expertise fissures doit tenir compte de sa géométrie, de son emplacement, du support, du contexte de fondation et de son historique.
Comment se déroule une expertise de malfaçon ?
L’intervention commence par la compréhension du dossier. La date des travaux et de la réception, le type de contrat, les entreprises intervenantes et la chronologie d’apparition des désordres peuvent modifier profondément l’analyse.
Les documents à préparer
Lorsque vous les possédez, il est utile de réunir :
- contrat de construction ou marchés de travaux ;
- plans et notice descriptive ;
- devis et factures ;
- avenants ;
- procès-verbal de réception ;
- réserves déjà émises ;
- photographies du chantier ;
- comptes rendus et échanges avec les entreprises ;
- attestations d’assurance disponibles ;
- études de sol ou études structurelles réalisées pour le projet.
Ces pièces permettent de comparer ce qui était prévu avec ce qui a réellement été construit.
Dans le cadre d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle, l’assistance CCMI permet également de préparer les contrôles aux différentes étapes du chantier.
Les constatations réalisées sur place
L’expert examine les ouvrages accessibles et documente les anomalies utiles à sa mission. Selon la situation, il peut relever les dimensions d’un défaut, contrôler des aplombs ou des niveaux, observer les interfaces entre ouvrages et rechercher des indices cohérents avec une infiltration ou un mouvement du bâtiment.
Une inspection n’est toutefois pas une certification générale de la maison. Certaines conclusions nécessitent des investigations supplémentaires : ouverture d’un ouvrage, mesure instrumentée, sondage, étude géotechnique ou avis d’un bureau d’études structure.
Une trace d’humidité peut également nécessiter une expertise humidité spécifique pour distinguer infiltration, condensation, fuite ou autre mécanisme.
Du constat aux préconisations
Le raisonnement doit rester progressif :
- constater le désordre ;
- rechercher les éléments pouvant expliquer son origine ;
- confronter l’ouvrage aux documents et références applicables ;
- apprécier ses conséquences ;
- identifier les investigations éventuellement nécessaires ;
- seulement ensuite envisager une solution de reprise.
Pour un problème touchant aux fondations, aucune injection de résine, reprise en sous-œuvre ou solution par micropieux ne devrait être retenue uniquement parce qu’une maison présente des fissures. Ces techniques répondent à des mécanismes différents et nécessitent une caractérisation préalable, notamment géotechnique et/ou structurelle selon le dossier.
À Fontenay-le-Fleury, le contexte du sol doit être interprété avec prudence
Fontenay-le-Fleury se situe dans les Yvelines, dans l’environnement urbain de Versailles. Pour une expertise de fissures ou de désordres pouvant concerner les fondations, le contexte géotechnique mérite une attention particulière.
Les données réglementaires publiques classent le secteur communal recherché à un niveau d’exposition au retrait-gonflement des argiles de 2 sur 3.
Cela constitue un élément de contexte, pas un diagnostic de votre maison.
Le retrait-gonflement se produit lorsque certains sols argileux changent de volume avec leur teneur en eau. Ces variations peuvent, dans certaines configurations, entraîner des mouvements différentiels sous les fondations et favoriser des fissurations.
Mais constater une fissure à Fontenay-le-Fleury ne permet pas d’en déduire qu’elle provient des argiles. Il faut notamment tenir compte de l’adresse précise, du terrain, du type de fondations, des eaux pluviales, de la végétation proche, des éventuels réseaux enterrés et de l’histoire de la construction.
Une vérification à la parcelle reste donc préférable avant d’utiliser cette donnée pour interpréter un désordre.
Que faire lorsque les malfaçons sont découvertes après les travaux ?
La première information à rechercher est généralement la date de réception.
La réception est un acte déterminant en droit de la construction : le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle constitue également le point de départ de plusieurs garanties.
Dans l’année suivant la réception
La garantie de parfait achèvement court pendant un an après la réception. Elle concerne les désordres signalés dans les réserves du procès-verbal ainsi que ceux révélés après la réception et notifiés pendant cette année, sous réserve du cadre légal applicable.
D’où l’intérêt de conserver un procès-verbal précis, les photographies et les notifications adressées aux entreprises.
Pour les équipements dissociables
La garantie de bon fonctionnement s’étend pendant au moins deux ans à compter de la réception pour les éléments d’équipement relevant de son champ d’application.
La nature exacte de l’équipement et du dommage doit être vérifiée avant de retenir ce fondement.
Pour les dommages d’une gravité décennale
La responsabilité décennale ne concerne pas toutes les imperfections d’une maison. Elle vise notamment les dommages présentant la gravité prévue par l’article 1792 du Code civil, en particulier lorsqu’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Le délai applicable est de dix ans à compter de la réception.
Une fissure esthétique, un joint imparfait ou une finition insatisfaisante ne relèvent donc pas automatiquement de la décennale.
Lorsque le désaccord avec l’entreprise persiste, une expertise amiable contradictoire peut permettre de réunir les parties autour de constatations techniques et de rechercher une solution avant une éventuelle procédure.
Qui sommes-nous ?
Check my House accompagne les particuliers confrontés à des désordres techniques, des non-conformités ou des différends liés à la construction.
La mission de l’expert en bâtiment consiste d’abord à observer et analyser. Il ne doit pas transformer une hypothèse en conclusion : une fissure n’est pas nécessairement structurelle, une infiltration ne désigne pas automatiquement un responsable et un écart visuel ne constitue pas toujours une malfaçon.
Cette distinction entre constat, hypothèse, conclusion et recommandation est particulièrement importante lorsqu’un rapport doit ensuite servir dans des échanges avec une entreprise, un constructeur, une assurance ou un conseil juridique.
Si un défaut découvert après l’achat d’un bien ancien soulève plutôt la question de son existence avant la vente et de son caractère caché, une expertise des vices cachés répond à une problématique différente de celle d’une simple malfaçon constatée pendant le chantier.
Pour découvrir les missions possibles et déterminer celle qui correspond à votre situation, consultez nos prestations d’expertise avant d’engager des travaux de reprise.
Quel tarif prévoir pour une expertise ?
Le tarif dépend de la mission et du bien concerné.
Appartement : à partir de 590 €.
Maison : à partir de 720 €.
Avant l’intervention, il est important de définir précisément la question posée à l’expert : simple constat technique, recherche de l’origine d’un désordre, analyse documentaire ou accompagnement dans un différend. La mission doit être adaptée au problème rencontré et aux pièces disponibles.
Pour obtenir un tarif correspondant à votre maison et à la nature des désordres constatés à Fontenay-le-Fleury, vous pouvez demander un devis.
Questions fréquentes sur les malfaçons de construction
Dois-je faire réparer une malfaçon avant le passage de l’expert ?
Lorsque la situation ne présente pas d’urgence particulière, il est généralement préférable de documenter le désordre avant qu’une réparation ne le masque. En présence d’un danger ou d’une aggravation susceptible de causer d’autres dommages, des mesures conservatoires peuvent toutefois être nécessaires.
Une fissure prouve-t-elle que les fondations ont été mal réalisées ?
Non. Une fissure peut avoir plusieurs origines. Sa forme et son emplacement apportent des indices, mais ils doivent être rapprochés du système constructif, des fondations, du sol et de l’historique du bâtiment.
Faut-il disposer du procès-verbal de réception ?
Il est particulièrement utile, notamment pour connaître la date de réception et les réserves émises. Son absence n’empêche pas nécessairement toute analyse technique, mais elle peut compliquer l’étude du dossier juridique et contractuel.
Puis-je demander une expertise alors que le chantier n’est pas terminé ?
Oui. Un contrôle peut être pertinent avant qu’un ouvrage ne soit recouvert ou lorsque vous constatez un écart susceptible d’être plus difficile à analyser après les finitions.
L’expert peut-il déterminer immédiatement quelle entreprise est responsable ?
Pas systématiquement. L’origine technique doit d’abord être caractérisée. La répartition juridique des responsabilités peut dépendre du contrat, des intervenants, de la réception, des assurances et d’autres éléments qui dépassent parfois la seule constatation technique.
Une expertise amiable remplace-t-elle une expertise judiciaire ?
Non. L’expertise amiable est réalisée hors procédure judiciaire. Une expertise judiciaire est ordonnée par un juge et répond à un cadre procédural distinct.
Quels éléments dois-je photographier avant la visite ?
Photographiez le désordre dans son environnement, puis en plan rapproché. Lorsque cela est pertinent, conservez aussi des images datées permettant de comparer son aspect dans le temps. Ne modifiez pas artificiellement le défaut pour le rendre plus visible.
Le classement argileux de Fontenay-le-Fleury suffit-il à expliquer mes fissures ?
Non. Une exposition communale indique qu’un phénomène doit être pris en compte, mais ne démontre ni sa présence exacte sous votre maison ni son rôle dans un désordre donné. L’analyse doit descendre à l’échelle du terrain et de la construction.
